CC BY
27
Правило о том, что возмещение убытков - это общая мера гражданско-правовой ответственности не может распространяться на корпоративные отношения, по нашему мнению, и в связи с особым характером корпоративной ответственности. По мнению многих цивилистов, гражданско-правовая ответственность делится на договорную и внедоговорную (деликтную)1. При этом деликтная ответственность характеризуется тем, что вред причиняется лицом, не состоявшим ранее в обязательственном правоотношении с потерпевшим. Своими действиями причинитель вреда нарушает не конкретную обязанность активного характера, а общую пассивную обязанность - воздерживаться от нарушения абсолютных субъективных прав другого лица. Меры договорной ответственности установлены законом или предусматриваются сторонами при заключении конкретного договора и наступают при нарушении обязательства. Однако ни об обязательстве, ни о нарушении пассивной обязанности в корпоративных отношениях не может быть и речи. Следовательно, имеет место особый вид ответственности.
Таким образом, можно сделать следующие выводы:
- возмещение убытков в корпоративных отношениях представляет собой меру ответственности, отличную от аналогичной меры гражданско-правовой ответственности;
- возмещение убытков как мера корпоративно-правовой ответственности не может быть признана общей мерой и применяется наряду с другими мерами;
- имеются недостатки в законодательном регулировании возмещения убытков как меры корпоративно-правовой ответственности.
УДК 34 Е.В. Дадаян
К ВОПРОСУ О ПОРЯДКЕ ВЫДАЧИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ КРАСНОЯРСКИМ КРАЕВЫМ ФОНДОМ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Статья раскрывает вопросы выдачи ипотечных кредитов Красноярским краевым фондом жилищного строительства. Приводятся преимущества получения такого вида кредита, процедура получения, способы обеспечения возврата кредита. Обращается внимание на то, что, принимая решение о выдаче кредита, необходимо заранее и правильно оценить свои возможности, а именно, хватит ли средств на поддержание необходимого уровня жизни семьи после ежемесячных выплат на погашение кредита и уплаты процентов по нему.
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. На сегодняшний день его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования. Безусловно, важным этапом развития ипотечного жилищного кредитования явилось создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК). АИЖК создано в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 10102 в форме открытого акционерного общества, все акции которого принадлежат государству.
Основной задачей АИЖК является реализация схемы деятельности по рефинансированию кредитов, а именно, обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, представляющих долгосрочные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.
1 Гражданское право. Ч. 1: учеб. / [лоб ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева]. - М., Юристъ, 1997. - С. 460.
2 Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» // Информ.-поиск. система: Консультант Плюс: Версия Проф.
У АИЖК существуют филиалы по стране. Так, у нас в крае региональным оператором Агентства является Красноярский краевой фонд жилищного строительства (далее Фонд).
Фонд позволяет скоординировать последовательность действий граждан по получению ипотечного кредита. Сразу следует оговориться, что кредит является целевым, то есть направлен на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости. Кроме квартиры можно приобрести отдельно стоящий дом, коттедж. Но в этом случае обязательно такая недвижимость должна быть в собственности продавца, включая и земельный участок, на котором находится это недвижимое имущество и необходимый для использования его по назначению. Ипотечный кредит не выдается на индивидуальное жилищное строительство.
Безусловно, принимая решение о получении кредита, лучше заранее и правильно оценить свои возможности. Есть ли деньги для внесения первого взноса, покрытия расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры, с оплатой страховых премий при заключении договоров страхования. Хватит ли средств на поддержание необходимого уровня жизни семьи после ежемесячных выплат на погашение кредита и уплаты процентов по нему. Стоит оценить стабильность положения и доходов заемщика в течение срока возврата кредита (5-27 лет). К примеру, сможет ли заемщик в случае потери работы быстро найти другую, с оплатой не ниже прежней, то есть восстановить свою платежеспособность.
Способами обеспечения возврата кредита являются:
- залог (ипотека) приобретаемой квартиры. Заемщик становится собственником квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности, но квартирой не может распорядиться до окончания срока погашения по кредиту, так как она находится в залоге у кредитора;
- страхование приобретаемой недвижимости от утраты или повреждения;
- страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.
Причем действия страховых полисов продлевается на каждый год пользования кредитом, страховая сумма (и соответственно страховой взнос) снижается каждый год пропорционально снижению остатка ссудной задолженности.
Срок возврата кредита от 1 года до 27 лет. Допускается и досрочное погашение через 6 месяцев с момента предоставления кредита без всяких штрафных санкций. По сроку существуют два ограничения:
1) предельные сроки погашения кредита - 60 лет (как для мужчин, так и для женщин), поэтому максимальный срок кредита рассчитывается как разница между предельным и текущим возрастами заемщика;
2) если заемщиков несколько, то предельный срок кредита рассчитывается исходя из разницы предельного и текущего возврата того заемщика, доля доходов которого в совокупном доходе составляет более 80%.
Основные требования к заемщику:
1. Российское гражданство.
2. Постоянная регистрация по месту жительства в Красноярском крае.
3. Заемщиком может быть любое дееспособное лицо в возрасте от 18 до 60 лет.
4. Постоянное место работы на территории края. По найму от 6 месяцев (с отметкой в трудовой книжке), с предоставлением информации с предыдущего места работы. Частным предпринимателям - действие бизнеса не менее 1 года.
5. Документальное подтверждение всех доходов (частные предприниматели предоставляют квартальные налоговые декларации текущего года и годовую за предыдущий год, а также квитанции об оплате налога).
6. Наличие не менее 30% собственных средств от стоимости приобретаемой недвижимости.
Гражданин, желающий получить кредит, обязан предоставить в фонд следующие документы1:
1. Копия паспорта.
2. Копия водительского удостоверения, если его нет, то справки с психоневрологического и наркотического диспансеров.
3. Справка о размере заработной платы за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ.
4. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем и печатью организации.
5. Копия свидетельства государственного пенсионного страхования.
6. Копия свидетельства о рождении ребенка (детей).
7. Копия свидетельства о заключении брака (либо о расторжении).
1 Документы представляются в двух экземплярах. При себе гражданин должен иметь оригиналы: паспорта, водительского удостоверения, свидетельства о государственном пенсионном страховании.
Фонд проверяет платежеспособность клиента и занимается юридическим сопровождением оформления кредита. За свои услуги фонд берет сумму в размере 3% от приобретаемой недвижимости плюс 10 000 руб.
После рассмотрения документов Фонд их отправляет в банк. Фонд работает с такими коммерческими банками, как «Енисейский объединенный банк», «Промсвязь», «Транскредит». Сборы коммерческих банков за представление и выдачу кредита колеблются в сумме от 1 до 2% от суммы кредита. После того как банк решит положительно вопрос о выдаче кредита (размер кредита и срок кредита), Фонд уведомляет об этом заемщика. Заемщик с выпиской из протокола заседания кредитного комитета банка обращается в риэлтерскую компанию с просьбой осуществить подбор квартир в рамках программы ипотечного жилищного кредитования. После предоставления риэлтером в Фонд пакета документов на приобретаемую квартиру (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, технический паспорт) и по оплате услуг Фонду, заемщик заказывает оценку приобретаемого жилья. Оценку осуществляют профессиональные оценщики, имеющие право на осуществление оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. В день совершения сделки Фонд выдает заемщику все документы для Регистрационной службы. Заемщик в банке подписывает кредитный договор, с момента подписания кредитного договора открывается расчетный счет покупателем и аккредитивный счет продавцом, с которого продавец через 5 дней с момента получения документов о государственной регистрации забирает деньги. В банке происходит, как правило, и передача собственных средств покупателя продавцу (30% от стоимости жилья). Далее заемщик (покупатель) и продавец едут в Регистрационную службу, где подписываются договор купли-продажи и акт приема-передачи жилого помещения, сдаются иные необходимые для регистрации документы, а также подписывается закладная1.
В день получения документов из Регистрационной службы заемщик (покупатель) заключает договоры страхования. Фонд работает со страховыми компаниями, имеющими лицензии на имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика), такими, как «Ингосстрах», «Военностраховая компания», «Согласие».
Для оформления договора ипотечного страхования предоставляются следующие документы:
1. Свидетельство о праве собственности.
2. Договор купли-продажи.
3. Выписка из технического паспорта.
4. Кредитный договор.
5. Информационный расчет.
6. Отчет об оценке квартиры.
Страховая премия рассчитывается таким образом:
(сумма кредита + 10%) * на коэффициент (от 0,8 до 1,5%)2.
Безусловно, процедура получения ипотечного кредита сложна и продолжительна, но несмотря на это у ипотечного кредита есть несколько преимуществ:
1. Заемщик становится собственником квартиры и проживает в своей квартире с момента ее покупки, при этом расплачиваясь за кредит в течение продолжительного времени.
2. Нет необходимости предоставлять дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога ликвидного имущества.
3. Выгодное вложение собственных средств.
4. Процентная ставка 14% годовых, это меньше, чем проценты под приобретение недвижимости, выдаваемые другими банками. К примеру, Сбербанк выдает кредит на приобретение жилья под 18% годовых на 15 лет.
Таким образом, мы видим из всего вышеизложенного, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний). Но не все так безоблачно на рынке ипотечного кредитования. На наш взгляд, представляется необходимым:
1) снизить процентную ставку по ипотечным кредитам;
2) уточнить порядок реализации права пользования заложенным жилым помещением;
1 Закладная составляется Фондом, подписывается кредитором (руководителем банка). На закладной ставятся печати Регистрационной службы. Закладная возвращается в банк, у которого спустя месяц Фонд перекупает закладную и становится залогодержателем.
2 Коэффициент определяется в зависимости от суммы кредита, от возраста заемщика.
3) создать механизмы социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение (в случае невозврата кредита);
4) увеличить размер предоставляемый физическим лицам льготы по подоходному налогу, для лиц, получивших кредит на приобретение жилья на весь период погашения кредита.
УДК 343.23 А.П. Козлов
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА СОСТАВНЫХ И АЛЬТЕРНАТИВНЫХ «ПРЕСТУПЛЕНИЙ»
В статье рассмотрены две юридические категории, которые отнесены теорией и практикой к единичным преступлениям. Критически относясь к подобному, автор предлагает признать наличие в уголовном законе составных и альтернативных диспозиций как специфическое формулирование множественных или единичных преступлений.
Господствующим в теории уголовного права мнением по вопросу юридической природы составных и альтернативных «преступлений» является отнесение их к единичным сложным преступлениям. Посмотрим, насколько это соответствует действительности.
К сложному единичному большинство авторов относит составные преступления, хотя некоторые это и не поддерживают (А.И. Бойко, А.Н. Ратьков и др.). Думается, здесь мы имеем тот случай, когда истина за меньшинством.
«Составными являются преступления, включающие в себя два или более преступных деяния, в отдельности представляющих самостоятельные преступления, но совершенные вместе, рассматриваемые как единое целое»1. Любопытно то, что автор уже в названии работы пытается объединить в одно совокупность (множественность) и составные преступления (единичные преступления), да и в самой работе предполагает возможность совокупности при составных преступлениях2. В таком подходе к составным А.В. Наумов не одинок. О возможности совокупности при наличии составного преступления говорят Ю. Ляпунов3 и другие авторы4.
Разумеется, такая позиция абсолютно неприемлема; нет ни малейшего смысла в выделении двух условно-правовых категорий: единичного и множественного преступления, чтобы здесь же сказать: одно суть другое. «Предлагая возможность квалификации по совокупности и в сложных преступлениях, авторы по существу относят их ко множественности»5. Отрицает совокупность в составных преступлениях и Е. Прокопович6.
Несколько иначе определяет составные преступления Т.Э. Караев: «Сложным (составным) будет единое (единичное, отдельное) преступление, поглощающее ранние стадии преступной деятельности или самостоятельные преступления, являющиеся способами совершения данного преступления, а также преступление, состав которого, согласно закону, объединяет два или более разнородных преступлений, посягающих на разные объекты и приводящих к разнородным последствиям, но объединенных внутренним
1 Наумов, А.В. Совокупность в насильственных составных преступлениях / А.В. Наумов // Сов. юстиция. - 1973. №1. - С. 11.
2 Наумов А.В. Указ. соч. - С. 12.
3 Ляпунов Ю. Квалификация составных (сложных) преступлений / Ю. Ляпунов // Социал. законность. - 1982. -№ 1. - С. 48.
4 Галиакбаров, Р. Множественность преступных деяний как институт советского уголовного права / Р. Галиакба-ров, М. Ефимов, Е. Фролов // Сов. юстиция. - 1967. - № 2. - С. 6; Малков, В.П. Множественность преступлений. С. 16-17 и др.
5 Буровина, Н. Совокупность, сложные составы и повторность преступлений / Н. Буровина, Ф. Рагимов // Сов. юстиция. - 1982. - № 21. - С. 13.
6 Прокопович Е. Совокупность преступлений / Е. Прокопович // Сов. юстиция. - 1977. - № 7. - С. 23.
