CC BY
122Бюллетень науки и практики /Bulletin of Science and Practice Т. 5. №7. 2019
https://www.bulletennauki.com DOI: 10.33619/2414-2948/44
УДК 347.132.12 https://doi.org/10.33619/2414-2948/44/34
К ВОПРОСУ ИСТОРИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ
©Айдамирова Л. Д., Чеченский государственный университет, г. Грозный, Россия, leyla.aydamirova@mail.ru
TO THE ISSUE OF MORTGAGE DEVELOPMENT HISTORY
©Aidamirova L., Chechen State University, Grozny, Russia, leyla.aydamirova@mail.ru
Аннотация. Рассмотрен вопрос истории зарождения и развития ипотеки. Исторически сложившиеся этапы эволюции ипотеки и ипотечного кредитования обозначают характерные особенности развития структуры и содержания российской ипотеки в постоянно изменяющихся условиях государственного обустройства и жизни общества. Каждый период знаменателен своими предпосылками к созданию эффективной системы ипотеки в России. Дан сравнительный анализ этапов реформации и определены преимущества и недостатки ипотеки на каждом историческом этапе. что ипотека сегодня наделена двумя характерными чертами, это интеграция, когда видно, В заключении делается вывод, что банки, занимающиеся ипотекой, работают в тесном сотрудничестве с застройщиками, риэлторами и брокерами для получения эффекта от процедуры ипотечного кредитования, наделенного разного вида рисками.
Abstract. The question of the history of the origin and development of the mortgage. The historically established stages of the evolution of mortgage and mortgage lending denote the characteristic features of the development of the structure and content of the Russian mortgage in the constantly changing conditions of state arrangement and social life. Each period has its own prerequisites for creating an effective mortgage system in Russia. A comparative analysis of the stages of the reformation is given and the advantages and disadvantages of the mortgage at each historical stage are determined. that the mortgage today has two characteristics, it is integration when it can be seen. Conclusion concludes that mortgage banks work closely with developers, realtors and brokers to get the effect of mortgage lending, endowed with various types of risks.
Ключевые слова: ипотека, вид залога, исторические этапы, эволюция, зарождение ипотеки, развитие ипотеки, правовое обеспечение, федеральный закон.
Keywords: mortgage, type of mortgage, historical stages, evolution, mortgage origin, mortgage development, legal support, federal law.
Ипотека — это один из способов обеспечения обязательства. В отечественном праве ипотека рассматривается как вид залога. Большинство людей российского общества связывают ипотеку с современной эпохой зарождения залоговых обязательств, а на практике она в большой мере исчисляется «ипотекой на приобретение недвижимого имущества», как самого распространенного вида залогового обязательства.
Современное понятие российской ипотеки зародилось не сразу, его появление спровоцировали экономические потребности общества, развитие товарно-денежных отношений, что с течением времени приобретало новые подходы в результате
Бюллетень науки и практики /Bulletin of Science and Practice Т. 5. №7. 2019
https://www.bulletennauki.com DOI: 10.33619/2414-2948/44
совершенствования ипотеки и ипотечной системы, отражая особенности правовой системы государства, теории и практики правового регулирования «ипотеки», развития законодательства по ипотеке и ипотечному кредитованию. Мало кто знает из простых людей, студентов закончивших юридические университеты и даже специалистов-юристов по «ипотеке», «ипотечному кредитованию», о том, что российская ипотека имеет свою длительную историю и этапы становления, летоисчисление которой началось почти 250 лет назад.
За этого длительный историко-правовой период термин и содержание ипотеки претерпело значительные изменения по своей направленности, структуре, содержании в аспекте отечественного права. Каждый этап, выполняя государственную, регулятивную и социальную функции, внес существенный вклад в историческую эпоху развития «ипотеки». Если обратиться к вопросу истории зарождения, то впервые термин «ипотека»» появился в Греции в начале VI в. Так называлась ответственность должника перед кредитором, когда обеспечением служила земля. Греция не является единственным родоначальником ипотеки. Ипотека также была известна и в Вавилоне в период правления Хаммурапи и других государствах [1].
Ипотека в России, беря во внимание историческую и правовую основу, зарождалась не сразу, а поэтапно. И происходило данное событие в условиях появления частной собственности на землю. Понятие «заклад» было знакомо многим уже в XIII в, также имеются записи, датированные XV в и о случаях вторичного заклада имения в посторонние руки. Земли, считающиеся чужими, в залог передавать стали в XVI в.
Первый этап — столетний период ипотечного «рождения» и дальнейшего развития - с 1754 по 1859 гг. Причем, именно 1754 г. — оказался отправным в появлении российской ипотеки. Инициативность графа П. И. Шувалова в тот далекий период проявилась созданием первых государственных кредитных учреждений, а именно — дворянских банков. Именно их создание обозначило проблему, как «кредитная необходимость» в снижении «процентных денег» во всем государстве, поскольку служила инструментом против ростовщичества (т. е. предоставление денег в долг под % (в рост)) и для формирования рациональных кредитных условий для дворян-землевладельцев.
Банки, работающие в то время, находились полностью в собственности государства (являлись казенными), но с точки зрения реализации своей деятельности считались заведениями ипотечного кредитования, так как осуществляли операции с недвижимостью. Займы также выдавались под помещичьи владения, включая все крепостные души и их семьи.
И что важно — период действия исполнения обязательств касательно дворян составлял 15, 28, 33 года.
С точки зрения реализации данная форма кредитования была очень просто, т.е. владелец недвижимости обращается в Государственный банк, чтобы подать заявку на получение кредита, а специальная комиссия оценивает стоимость заложенного хозяйства. Что по своей экономической и правовой природе создавало для обеих сторон свои привилегии, преимущества и недостатки, которые определялись специальными государственными условиями и обязанностями в отношении заемщика [1].
Аналитический обзор специальных источников показал, что экономически динамика роста задолженности выданных ссуд дворянам конца XVIII — середины XIX вв., в млн руб. серебром составляла в 1775 г. 4,3 млн руб., а к 1796 г. — 28 млн руб. Так, процент заложенных крепостных душ, в млн чел. составлял в 1775 г. — 0,2%, а доля заложенных крестьян к общему их числу — 5%; и уже к 1796 г. виден рост задолженности — заложено
Бюллетень науки и практики / Bulletin of Science and Practice Т. 5. №7. 2019
https://www.bulletennauki.com DOI: 10.33619/2414-2948/44
крепостных душ 0,6% млн чел., а крестьян — 6%. Что говорит о росте показателей задолженности, как в отношении выданных ссуд, так и в отношении людей. А столетием позже данные показатели в структуре задолженности выданных ссуд тоже поменяли свои цифры, которые к 1856 г. составляли 398 млн. руб. серебром, а уже к 1859 г. показатель составлял 425 млн руб., т.е. динамика роста показывает на 127 млн руб. Также в соотношении и выросли показатели заложенных крепостных душ на 0,5% и заложенных крестьян к общему их числу на 4,3%. Следовательно, ипотека развивалась стабильно, как в условиях экономического, так и правового обеспечения на протяжении ста лет создавая для этого предпосылки для дальнейшего регулирования данного института права.
Далее в своем историческом контексте наступает для ипотеки — золотой век, именно так называют этот период историки, правоведы и ученые-деятели в области права.
Период 1861 г. — начало XX в. ознаменовалось развитием «золотого века». В данный период ипотека продолжала набирать свои обороты, и основной отправной точкой для дальнейшего развития послужило знаменательное событие, как отмена крепостного права.
Безусловно, перед крестьянами, избавившимися от крепостной зависимости, предстала реальная возможность брать кредит для покупки земельных участков, в которых каждый из них остро нуждался. И государство не преминуло пойти им навстречу. Представилась возможность наконец-то получить желанный кредит, а снятие запрета на долгосрочное кредитование позволило бывшим крепостным (более 20 млн) воспользоваться ссудой, величина которой определялась, как 80% от общей стоимости надела. Ссуда выдавалась на долгие 49 лет, с годовой процентной ставкой в 6%. Следовательно, это в свою очередь увеличило масштабы развития рынка ипотечного кредитования. Данный фактор был инициативным с точки зрения необходимости открытия новых кредитных организаций с различными формами собственности. Появился новый вид кредитовании — долгосрочный. Данный кредит предоставлялся под залог земли, которая в свою очередь находилась в частной собственности и территориально находилась за пределами городского владения, и включающая земельные участки, жилые дома, именно данный аспект в каком-то роде и явился началом развития новой системы ипотеки и ипотечного кредитования.
Конечно же, выше представленное не характеризует в полном объеме все отличительные особенности «золотого века» ипотеки, а только конкретизирует часть появления новых прав, участников и правил для получения ссуды, но все же, если в целом подходить к системе ипотечного кредитования в эпоху «золотого века», то можно выделить поистине «золотые» вехи сложившейся в России к этому времени прочной системы ипотеки, в которую входило огромное количество банков, обществ, городских общественных банков, земский банк и другие, которые активно внедряли в свою банковскую систему выдачу ссуды под ипотеку. Широкий спектр появившихся возможностей и наличие банковских структур создавали, как положительные стороны для ипотеки, так и проблемные аспекты.
Сравнительный анализ двух исторических периодов показывает, что этап «рождения» сменяется этапом «золотой век», которому характерно наступление периода благоденствия для крепостных крестьян, как наивысшей степени достижения лучших условий для получения ссуды от государства в условиях ипотеки. Это ли не значительный исторический вклад в историю совершенствования ипотеки, ипотечного кредитования, государственного регулирования ипотеки, банковские возможности и перспективы, который фактически и метафорически показал «золотой век» ипотеки.
На начало XX в пришелся третий исторический период роста ипотечных операций, причем, ипотека начинает принимать форму займа массового характера. В данный период пересматривается и уже привычная миссия ипотеки, идущая ранее на усовершенствование
Бюллетень науки и практики / Bulletin of Science and Practice Т. 5. №7. 2019
https://www.bulletennauki.com DOI: 10.33619/2414-2948/44
банковского и промышленного предпринимательства, а зачастую и на биржевые операции. Появляется к началу ХХ в. и механизм кредитования на сельское хозяйство, чем и не преминули воспользоваться многие для приобретения земельных угодий.
К 1914 г. ипотека достигла наибольшего развития и востребованности. В начале 1915 г. количественный объем желающих получить вожделенную сумму достиг 508 ты. человек, а общая сумма — 3,322 млрд руб. Следует отметить и общую площадь земли, принятой банками в залог — она составило 56% от всей сосредоточенной в частной собственности. И, именно земельные банки, отчитавшиеся за предоставление 90% ссуд [2] — оказались на лидирующих местах в рейтинге всех банков по площади заложенных земель.
Октябрьская революция не прошла мимо ипотечного кредитования и внесла кардинальные изменения. Под запретом оказалась частная собственность, большинство банков прекратило свое функционирование в силу национализации, а кредитные отношения централизованы.
Конец 1918 г. стал особым — фатальным периодом для ипотеки и ипотечного кредитования. С момента выхода Декрета Совета Народных Комиссаров от 17.05.1919 г. с громким названием «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ» оно просто перестало существовать и о понятии «ипотека» надолго забыли. Вплоть до 1990 г, когда произошли значительные события, затронувшие и государство в целом, и социум и, конечно же, банковские структуры [3].
В федеральном законе №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» осветили данную проблему и обозначили первое законодательное регулирование. И с этого момента ипотечный рынок в России ожил, как никогда, но особый активный рост наметился с 2005 г. Именно в этот год было осуществлено кредитование на 30 млрд рублей. Свыше 200 банков, функционирующих в тот период, заинтересовались вопросами ипотечного кредитования, обозначили и собственные программы, а совокупность остатков задолженности (кредитный портфель) составила свыше 1,5 млрд рублей.
Казалось бы, все наладилось и банки были на верном пути, но экономическая кризисная ситуация 2008-2010 гг. вновь нарушила все планы. Непогашенные займы в силу разных причин оказались неподъемным грузом для банков, что привело к ужесточению с их стороны требований к заемщикам. К тому же, банки, помимо вынужденного увеличения процентных ставок свернули все действующие в тот момент программы кредитования и особенно без первоначального взноса, ужесточены были и требования по страхованию залога. Но все рано или поздно налаживается, вот и к началу 2011 г. все вернулось на «свои круги» и ипотека вновь стала на путь своего развития [4].
В настоящее время слово «ипотека» и «ипотечное кредитование» на слуху практически у каждого россиянина. Кто-то неумолимо критикует и ругает «ипотеку» и данную систему способа предоставления исполнения обязательств в виде залога при приобретении недвижимого имущества (в большинстве случае российской практики); кто-то, столкнувшись с ипотекой, попал для себя в проблемное поле при разрешении и исполнении обязательств по договору ипотеки; кто-то видит в «ипотеке» возможность приобрести недвижимое имущество скорее на выгодных условиях и много других точек зрения, которые согласно исследованиям и соцопросам выражает каждый второй российский житель. В российской практике по этому поводу критический резонанс во мнениях и суждениях общества, при разрешении вопросов и проблем юридической практики в отношении «ипотеки» и исполнения обязательств по «ипотеке», гражданского судопроизводства и т. д. [5-6].
В заключении можно отметить, что ипотека сегодня наделена двумя характерными чертами, это интеграция, когда видно, что банки, занимающиеся ипотекой, работают в
Бюллетень науки и практики / Bulletin of Science and Practice Т. 5. №7. 2019
https://www.bulletennauki.com DOI: 10.33619/2414-2948/44
тесном сотрудничестве с застройщиками, риэлторами и брокерами для получения эффекта от процедуры ипотечного кредитования, наделенного разного вида рисками; и характерная черта унификация, которая формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты в нормативно-законодательное регулирование ипотеки и ипотечного кредитования в условиях современности.
Список литературы:
1. Вяткина К. А., Харченко Л. В. История развития ипотечного кредитования в России // Научное сообщество студентов: сб. ст. по мат. XLIII междунар. студ. науч.-практ. конф. 2018. №8 (43). 401-405.
2. Ковган Ж. И. Ипотека: история и современность // Государство и право: теория и практика: материалы Междунар. науч. конф. (г. Челябинск, апрель 2011 г.). Челябинск, 2011. С. 46-53.
3. Косарева Н. Б., Копейкин А. Б., Рогожина Н. Н. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. М.: Дело, 2010. 256 c.
4. Зверев А. В., Ковалерова Л. А., Мишина М. Ю. Анализ и особенности развития ипотечного кредитования в России // Вестник Брянского государственного университета. 2018. №3 (37). 188-196.
5. Набатчикова С. Б., Мандругин А. В. К вопросу развития ипотечного кредитования в Российской Федерации // Современная экономика: актуальные вопросы, достижения и инновации. 2018. С. 85-88.
6. Белоусов А. Л. Развитие ипотечного кредитования и вопросы методологии определения доступности жилья // Актуальные проблемы экономики и права. 2019. №1 (49). https://doi.org/10.21202/1993-047X.13.2019.L935-947
References:
1. Vyatkina, K. A., & Kharchenko, L. V. 2018. Istoriya razvitiya ipotechnogo kreditovaniya v Rossii. In: Nauchnoe soobshchestvo studentov: sb. st. po mat. XLIIImezhdunar. stud. nauch.-prakt. konf., 5(43), 401-405. (in Russian).
2. Kovgan, Zh. I. (2011). Ipoteka: istoriya i sovremennost'. In Gosudarstvo ipravo: teoriya i praktika: materialy Mezhdunar. nauch. konf. (g. Chelyabinsk, aprel' 2011 g.). Chelyabinsk, 46-53. (in Russian).
3. Kosareva, N. B., Kopeikin, A. B., & Rogozhina, N. N. (2010). Razvitie ipotechnogo kreditovaniya v Rossiiskoi Federatsii. Moscow, Delo, 256. (in Russian).
4. Zverev, A. V., Kovalerov, L. A., & Mishina, M. Yu. (2018). Analysis and features of development of hypothecary crediting in Russia. Bulletin of Bryansk State University, (3), 188-196. (in Russian).
5. Nabatchikov S. B., Mandrugin A. V. 2018. The Development of Mortgage Lending in the Russian Federation. Modern economy: current issues, achievements and innovations, 85-88. (in Russian).
Бюллетень науки и практики / Bulletin of Science and Practice https://www.bulletennauki.com
Т. 5. №7. 2019 DOI: 10.33619/2414-2948/44
6. Belousov A. L. (2019). Development of mortgage lending and affordability. Actual Problems of Economics and Law, 1. 935-947. https://doi.org/10.21202/1993-047X.13.2019.L935-947 (in Russian).
Работа поступила в редакцию 24.05.2019 г.
Принята к публикации 29.05.2019 г.
Ссылка для цитирования:
Айдамирова Л. Д. К вопросу истории развития ипотеки // Бюллетень науки и практики. 2019. Т. 5. №7. С. 264-269. https://doi.org/10.33619/2414-2948/44/34
Cite as (APA):
Aidamirova, L. (2019). To the Issue of Mortgage Development History. Bulletin of Science and Practice, 5(7), 264-269. https://doi.org/10.33619/2414-2948/44/34 (in Russian).
