CC BY
178
ИЗ ИСТОРИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЗА РУБЕЖОМ И В РОССИИ
Д.А. Трифонов, д-р экон. наук, профессор Е.Г. Кузнецова, магистрант
Саратовский социально-экономический институт (филиал) Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова (Россия, г. Саратов)
Аннотация. В статье рассматриваются вопросы возникновения ипотечного кредитования за рубежом и в России. Особое внимание уделено исследованию происхождения слова «ипотека»; развитию ипотечного кредитования в античные времена; зарождению и последующей эволюции ипотечного кредитования в России.
Ключевые слова: ипотека; возникновение ипотечного кредитования; история развития ипотеки в России; ипотечно-земельные банки; система ипотечного кредитования.
Впервые понятие «ипотека» стало использоваться в Греции в VI в. до н.э., оно описывало ответственность заёмщика перед кредитором земельными владениями [1, с. 19]. Первоначально, в Афинах в качестве залога могла выступать сама личность должника, которому, в случае нарушения своих обязательств, угрожало рабство. Для этого оформлялись определенные обязательства, а на земельном участке заёмщика устанавливался знак-столб с извещением о том, что данная собственность служит обеспечением по сделке с кредитором. На таком знаке-столбе, который имел название «ипотека», регистрировались все долги владельца земли. По истечении намеченного срока, в случае полного возврата займов, знак убирали, а бывший заёмщик снова переходил в категорию благонадежных людей. Позднее для схожих целей стали применять специальные книги, названные ипотечными, они были гласными и все записи находись в открытом доступе.
Следующий этап развития ипотеки произошел в Римской империи. В I в. н.э. организовывались ипотечные учреждения, которые предоставляли кредиты под залог имущества частным лицам. Вдобавок было создано законодательство для этих учреждений, которые стали предшественниками современных ипотечных банков. Уже в те времена государство оказывало поддержку ипотечному кредитованию, с помощью особых фондов для поддержания социально незащищенных категорий граждан. Необходимо отметить, что и поныне мировой опыт технологии инвестирования в жилищной среде базируется на трёх ключевых особенностях: контактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная под-
держка.
В России история ипотеки берет свое начало в XIV в. наряду с появлением права частной собственности на землю. В 1754 г. указом Елизаветы Петровны с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег» были созданы первые сословные кредитные учреждения: Дворянский заемный банк с конторами в Санкт-Петербурге и Москве и Купеческий банк в Санкт-Петербурге. Данный Указ предусматривал выдачу ссуд под залог недвижимости, имений с крепостными крестьянами или драгоценных вещей в размере от 500 до 10 тысяч рублей на срок до 3-х лет. В том же 1754 году был обнародован еще один указ, запрещающий ростовщичество - «О наказании ростовщиков». Он устанавливал наказание за ростовщическую деятельность как для воров -отрубание руки, а также предельно допустимую законом ставку по ссудам («указанный процент») - 6%.
Необходимо отметить, что наиболее популярны в то время были ссуды под залог каменных домов (именно каменных, не деревянных; последние часто горели в результате пожаров) и исходя из числа «ревизных душ» помещика, поскольку обеспечением долга служило населенное поместье, т.е. крепостные крестьяне, которые оценивались банком крайне низко - всего по 10 руб. (позднее оценка «ревизных душ» неоднократно пересматривалась: в 1766 году повысилась до 20 руб., в 1786 - до 40, в 1801 году - до 60 руб.).
В 1786 году был обнародован манифест Екатерины II, возвестивший о реорганизации Дворянского банка в Государственный заемный банк для оказания содействия дворянскому землевладению. Срок ссуд при этом был
продлен до 20 лет; процентная ставка понизилась до 5% годовых; ссуды, как и раньше, выдавались под дома и населенные деревни [4, с. 5].
Однако свод законов, в котором было бы четко регламентировано залоговое право, был введен только во времена М. Сперанского, в 1835 г. При этом развитие кредитного дела было основано именно на ипотечном кредитовании. В 1864 году, после отмены крепостного права, был создан первый акционерный коммерческий банк в Санкт-Петербурге. За период 1864-1873 гг. было образовано 60 акционерных, в том числе 14 ипотечно-земельных банков; притом в одном регионе не должны были работать более двух таких банков, чтобы не создавалась чрезмерная конкуренция. Государственный крестьянский поземельный банк в это время активно ссужал крестьянам средства для выкупа помещичьей земли. Банк предоставлял кредиты сроком до 35 лет до 75% от стоимости имущества под 7,5-8,5% годовых. Эти условия были совершенно невыгодными. Для сравнения заметим, что Государственный дворянский земельный банк, в свою очередь, выдавал ссуды на 66 лет в размере до 100% от стоимости под 5% в год [3, с. 21].
К 1917 г. в России была сформирована довольно развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая была в достаточной степени законодательно обеспечена и не уступала западноевропейской [2, с. 96]. В то время ипотечные кредиты назывались поземельными, так как банки выдавали кредиты под залог земли. После революции в России от ипотечного рынка не осталось и следа, но элементы российского ипотечного кредитования были переняты различными странами.
История развития современной ипотеки в России берет свое начало в конце XX века. Необходимо отметить, что до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране на-
ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков. Условия выдачи займов стали более мягкими, а отбор клиентов был более дифференцированным. Так, в середине 1990-х ипотека выдавалась только при наличии официального дохода, тогда как сегодня банк учитывает и другие источники дохода потенциального заемщика. Однако в те годы количество документов и справок, которые необходимо было предоставить банку для получения кредита, было куда меньшим, чем сегодня; в результате круг потенциальных заемщиков увеличился, а ипотечный рынок начал набирать обороты. Однако при этом кредиты выдавались только на приобретение жилья на вторичном рынке, что не способствовало развитию строительной отрасли.
В сентябре 1997 года было создан институт развития ипотеки - «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а в июле 1998 года вступил в силу Закон «Об ипотеке». Этот закон был призван стимулировать кредитные организации к расширению бизнеса через выдачу ипотечных займов, а россиян - к покупке жилья с привлечением кредитных средств. Однако этим планам не суждено было сбыться, так как в августе 1998 года, буквально через месяц после принятия закона, в России произошел дефолт.
На несколько лет об ипотечном кредитовании пришлось забыть, и рынок жилья претерпевал кризис. Лишь немногие кредитные организации могли позволить себе выдачу долгосрочных займов на приобретение жилья в условиях высочайшей инфляции и резко снизившихся доходов населения. Однако федеральный закон «Об ипотеке», принятый в 1998 году, определил контуры системы ипотечного кредитования, которая действует до сегодняшнего момента.
ходится в стадии становления. Российский
Библиографический список:
1. Берегуля О.Н. Ипотечное кредитование как банковская операция: теоретические основы и условия проведения // Вестник НБУ. 2015. №10. С. 19-23.
2. Корпев В.С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник Финансовой академии. 2012. №1. С. 96-99.
3. Назарчук Н.П. Ипотечное кредитование как инструмент решения жилищных проблем в Российской Федерации - Тамбов: Изд-во ТГТУ, 2014. - 152 с.
4. Трифонов Д.А. Концептуальная модель управления диверсифицированным портфелем активов банка // Финансы и кредит. 2014. №29. С. 2-5.
FROM THE HISTORY OF MORTGAGE LENDING ABROAD AND IN RUSSIA
D.A. Trifonov, doctor of economic sciences, professor
E.G. Kuznetsova, graduate student
Saratov socio-economic institute (branch) Russian economic university. G.V. Plekhanov (Russia, Saratov)
Abstract. The article considers the issues of creation of mortgage lending abroad and in Russia. Special attention is paid to the study of the origin of the word "mortgage"; the development of mortgage lending in ancient times; the emergence and subsequent evolution of mortgage lending in Russia.
Keywords: mortgages; the emergence of mortgage lending; history of mortgage lending development in Russia; mortgage and land banks; the system of mortgage lending.
