CC BY
0
УДК 728.4:711:504 DOI: 10.24412/1816-1863-2024-1-93-100
К ПРОБЛЕМЕ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА
АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ
■
тз
К. И. Белобородова, канд. архитектуры, кафедра Архитектуры, Национальный о
исследовательский Московский государственный строительный университет, beloborodova-ks@yandex.ru, г. Москва, Россия
>
тз х s
-I
CD
ы
Q I
s
оказывающих влияние на его формирование. The paper addresses issues of a rental housing fund in Moscow. The formation of temporary residence
Статья затрагивает вопросы формирования фонда арендного жилья в Москве. Формирование ус- s
ловий временного проживания создает возможность расширения рынка труда, решения проблем о
недостатка кадров, отчасти снимает социальную напряженность, вызываемую трудовой мигра- °
цией населения. В свете решения этих острых проблем актуальной и перспективной является У
разработка эффективных решений арендного жилья на базе реконструкции существующих зда- ^
ний общежитий индустриального периода, большое количество которых на сегодняшний день О
функционирует в Москве. В статье проводится анализ состояния и опыта проектирования и и
строительства зданий общежитий индустриального периода, их квартирного состава и состава .
обслуживающих помещений, социально-демографических групп проживающих, определение —i
номенклатуры типов общежитий (квартирный состав, состав обслуживающих помещений) с о
целью расширения фонда арендного жилья эконом-класса для работающих лиц, временно про- Ч
живающих в Москве (трудовых мигрантов, релокантов). Затрагивается вопрос санации и эколо- е
гии урбанизированных территорий и даются рекомендации по размещению арендного жилья в р
городской среде, общие рекомендации при реконструкции существующих и строительстве но- е
вых общежитий в г. Москве, а также квартирному составу и составу обслуживающих помещений ^
для проектирования арендного жилья, на основе анализа социально-демографических факторов, О
ц
conditions creates the possibility of expanding the labor market, solving the problems of shortage of per- и sonnel, and partially relieves social tension caused by labor migration of the population. In the light of solving these acute problems, it is urgent and promising to develop effective rental housing solutions based
s
on the reconstruction of existing dormitory buildings of the industrial period, a large number of which X
s
-I
CD
т
у
currently operate in Moscow. The paper analyzes the state and experience of designing and constructing buildings of dormitories of the industrial period, their housing composition and the composition of service rooms, socio-demographic groups of residents, determining the nomenclature of types of dormitories (housing composition, the composition of service rooms) in order to expand the fund of economy-class "D rental housing for working people, temporarily living in Moscow (migrant workers, relocants). The issue о of sanitation and ecology of urbanized territories is touched upon and recommendations are given on the placement of rental housing in an urban environment, general recommendations for the reconstruction е of existing and construction of new dormitories in Moscow. As well as the apartment composition and т the composition of service facilities for the design of rental housing, based on the analysis of socio — л demographic factors influencing its formation. н
Ключевые слова: арендное жилье, трудящийся-мигрант, релокант, проживание, общежитие, ме- с гаполис, санация, экология. и
Keywords: rental housing, migrant worker, the relocant, accommodation, dormitory, metropolis, sanitation, ecology.
Введение
По прогнозам специалистов ООН, к 2025 году уровень урбанизации в развивающихся государствах превысит 80 %. Идет не только рост общего количества населения городов, но и концентрация людей в мегаполисах, которые являются результатом слияния крупных близко расположенных агломераций.
Начиная с 1990-х годов после распада Советского Союза приезжие мигранты расселялись в больших городах и мега-
полисах стихийно. Основным способом расселения была аренда жилья у горожан. В съемных квартирах селилось много мигрантов. Плотность их размещения была настолько высокой, что совершенно не соответствовала существующим санитарно-гигиеническим нормам и правилам, негативно влияла на экологическую обстановку в городе. Такая ситуация сохраняется до сегодняшнего дня. Существующий фонд арендного жилья не удовлетворяет потребностям современного мегапо-
93
и о
X
С
Ф
I-
Ш а
О х
ш
IX
X ^
о
X ^
с
ф
^ X
о ^
ш ^
и ш
т
о
X
ш ^
о о и
X
о а
СО
о ш
IX
X <
94
лиса в отношении трудовых мигрантов и релокантов.
С 2016 года Институт ДОМ.РФ разрабатывает типологию арендного жилья с расширенным составом обслуживания. 16 арендных проектов в России представляют собой современные новые здания не старше пяти лет. Арендные дома сейчас открыты в четырех регионах страны: в Москве, Екатеринбурге, Воронежской и Тюменской областях [1]. В реестр государственных инициатив по проблемам молодежи включен национальный проект «Жилье и городская среда» (2014 г.), помогающий реализовать инициативы неравнодушных молодых людей в создании комфортных условий для жизни в своих населенных пунктах [2]. С 2020 г. осуществляется господдержка молодым семьям в рамках правительственного проекта «Обеспечение д оступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», а также государственной программы «Молодой семье — доступное жилье» [3]. Однако эти программы разработаны для молодых семей и иногородних студентов и не рассчитаны на трудовых мигрантов и других работающих релокантов, не позволяя в полной мере решить актуальную проблему расселения в крупных городах.
Актуальность темы определяется исключительной значимостью создания условий временного проживания в Москве работающих из других регионов РФ. Формирование условий временного проживания создает возможность расширения рынка труда, решения проблем недостатка кадров, отчасти снимает социальную напряженность, вызываемую трудовой миграцией населения. В свете решения этих острых проблем актуальной и перспективной является разработка эффективных решений арендного жилья на базе реконструкции существующих зданий общежитий индустриального периода, большое количество которых на сегодняшний день функционирует в Москве.
Анализ состояния и опыта проектирования и строительства зданий общежитий индустриального периода, их квартирного состава и состава обслуживающих помещений, социально-демографических групп проживающих (работающих и учащихся), определение номенклатуры типов общежитий (квартирный состав,
состав обслуживающих помещений) проводится с целью расширения фонда арендного жилья в Москве для обеспечения жильем эконом-класса работающих лиц, временно проживающих в Москве (трудовых мигрантов, релокантов), в том числе на коммерческой основе.
Материалы и методы
Задачами исследования являются разработка и обоснование современных рекомендаций по размещению общежитий в городской среде, квартирному составу и составу обслуживающих помещений для проектирования арендного жилья при реконструкции существующих и строительстве новых общежитий в г. Москве, на основе анализа социально-демографических факторов, оказывающих влияние на его формирование.
Объект исследования: существующие общежития индустриального периода в г. Москве, их жилые помещения, квартиры и обслуживающие помещения, здания, придомовые территории, придомовые участки, действующие нормативы проектирования общежитий, архитектурно-планировочные решения общежитий.
Методы исследования: системно-структурный подход; метод комплексной оценки проектных решений. Принципы комплексной оценки проектных решений охватывают основные группы факторов нового строительства, реконструкции, проживания жителей и эксплуатации общежитий: социальные, градостроительные, социально-экономические и др., включают оценку экономической эффективности.
Результаты
В рамках комплексного исследования статистической выборки в 70 объектов — общежитий индустриального периода, был обследован широкий спектр зданий различного типа по конструкции, планировочной структуре и различных годов постройки [4] (табл. 1).
Наиболее характерными проектными решениями являются пятиэтажные общежития, построенные в 1952—1970 годы, с коридорным типом планировочной структуры (рис. 1) и 9-этажные общежития, построенные в 1970—1980 годы, с ко-
ридорным и секционным типом планировочной структуры (рис. 2, а, б).
Наибольшее количество общежитий этого периода — 41 % относится к 1950— 1959-м годам постройки (рис. 3).
В результате проведенного исследования выявлено, что среди московских об-
щежитий исследуемого периода преобладают кирпичные бескаркасные здания — 74 % от общего числа (рис. 5, б). Наиболее распространены 5-этажные здания — 57 % от общего числа (рис. 4, а). Выявлен преобладающий коридорный тип зданий, который применен более чем в 70 % случаев
Таблица 1
Классификация статистической выборки общежитий по характерным
проектным решениям
Тип Этажность Краткая характеристика Количество
Тип 1 3 этажа 1905—1917 годы постройки, тип планировочной структуры — коридорный 2 шт.
Тип 2 2 этажа 1917 год постройки, тип планировочной структуры — коридорный 1 шт.
Тип 3 5 этажей 1952—1970 годы постройки, тип планировочной структуры — коридорный 28 шт. (со значительными изменениями)
Тип 4 4 этажа 1879 год постройки, тип планировочной структуры — секционный 1 шт.
Тип 5 5 этажей Год постройки н/и, тип планировочной структуры н/и 1 шт.
Тип 6 4—5 этажей 1930 год постройки, тип планировочной структуры — секционный 1 шт.
Тип 7 5 этажей 1952 год постройки, тип планировочной структуры — коридорный 1 шт.
Тип 8 4 этажа 1917 год постройки, тип планировочной структуры — секционный 1 шт.
Тип 9 3 этажа 1930 год постройки, тип планировочной структуры — секционный 1 шт.
Тип 10 5 этажей 1956—1967 годы постройки, тип планировочной структуры — коридорный 4 шт.
Тип 11 6 этажей 1959 год постройки, тип планировочной структуры — секционный 1 шт.
Тип 12 4 этажа 1967 год постройки, тип планировочной структуры — секционный 1 шт.
Тип 13 9 этажей 1973—1980 годы постройки, тип планировочной структуры — коридорный 3 шт.
Тип 14 9 этажей 1972—1979 годы постройки, тип планировочной структуры — секционный 3 шт.
Тип 15 12 этажей 1977 год постройки, тип планировочной структуры — секционный 1 шт.
Тип 16 16 этажей 1980—1981 годы постройки, тип планировочной структуры — коридорный 6 шт.
Тип 17 16 этажей 1980 год постройки, тип планировочной структуры — коридорный 2 шт.
Тип 18 6 этажей 1957 год постройки, тип планировочной структуры — коридорный 1 шт.
Тип 19 6 этажей 1953 год постройки, тип планировочной структуры — секционный 1 шт.
Тип 20 4 этажа 1974 год постройки, тип планировочной структуры — коридорный 2шт.
Тип 21 2—3 этажа 1960 год постройки, тип планировочной структуры — коридорный 1 шт.
Тип 22 2 этажа 1965 год постройки, тип планировочной структуры — коридорный 1 шт.
Тип 23 1 этаж 1890 год постройки, тип планировочной структуры — коридорный 1 шт.
Тип 24 1 этаж 1917 год постройки, тип планировочной структуры — коридорный 1 шт.
>
тз х
-I
а>
-I
у
тз а
з ш а л
Г)
о о тз
же
а> т х
03
о
ТЗ х
а>
г> ^
х
а>
к
о
с
а> ^
с х х
о
тз х
-I
а>
т
у
тз
0
д
а>
-I
а>
О-
1
о
Г)
95
и о
X ^
Ф
I-
Ш а
О х СР
ш
IX
X
О
X
X ^
С
Ф ^
X
О ^
ш ^
и ш
т О.
О
са
X
ш
О О и
Рис. 1. 5-этажные общежития, 1952—1970 годы постройки. Тип планировочной структуры
коридорный (Тип 3)
X
о а
СО
о ш
IX
X <
Рис. 2. 9-этажные общежития, 1970—1980 годы постройки. Тип планировочной структуры а) коридорный (Тип 13) и б) секционный (Тип 14)
96
(рис. 5, а). Преобладают смешанные — 51 % и семейные — 41 % типы общежитий, чисто мужских — 3 % и чисто женских — 5 % (рис. 4, б).
Расположение общежитий индустриального периода на плане города Москвы неравномерное и не охватывает ЦАО (рис. 6). Рекомендуется равномерное распределение подобных общежитий на территории мегаполиса, что поможет выров-
нять баланс близости проживания трудящихся-мигрантов относительно мест приложения труда.
Обсуждение
Визуальная оценка физического износа показала, что общежития находятся в сильно изношенном состоянии и требуют капитального ремонта и реконструкции.
1980—1989 13 %
\
1970—1979 14 %
до 1900 3 % 1900—1918 3 % 9 %
" 1918—1929 0 %
1930—1939 10 %
1940—1949 2 %
1960—1969
8 %
1950—1959 41 %
Рис. 3. Диаграмма отношения общежитий по годам постройки
12 эт 4 %
16 эт. 9 % \
1 эт. 2 эт.
3 % 3 % /
3 эт. 6 %
4 эт. 2 %
9 эт.
10 %
6 эт. 5 %
Жилые комнаты в обычных общежитиях индустриального периода имеют определенную проектную вместимость в зависимости от категории здания, как правило, до шести ч еловек. Однако в обследованных общежитиях проектная вместимость повсеместно нарушается за счет уплотнения комнат и перенаселения общежитий в целом. Почти во всех обследованных общежитиях люди живут очень скученно, постоянно нарушая правила эксплуатации общежитий. Традиционные для советского времени планировочные приемы расположения сантехнических помещений в конце коридоров морально устарели, а учитывая преимущественно восточный
Мужское
3 % Женское 5 %
Семейное 41 %
5 эт. 58 %
Смешанное 51 %
а) б)
Рис. 4. а) Диаграмма отношения общежитий по этажности и б) по типу заселения
Смешанный 6 %
Секционный 18 %
Панельно-блочные 9 %
Блочные 1 %
Панельные 16 %
Корридорный 76 %
а)
б)
Кирпичные 74 %
Рис. 5. а) Диаграмма отношения общежитий по типу планировочной структуры
и б) по материалу стен
>
ТЗ х
-I
а>
-I у
тз а
з ш а л
Г)
о о тз
же
а> т х
03
о
ТЗ х
а>
г> ^
х
а>
к
о
с
а> ^
с х х
о
тз х
-I
а>
т у
тз
т
0
д
а>
-I
а>
О-
1
О Г)
97
и о
X
е
т
е
д
О х СР
ту
к
е
т
х
СР
о ^
с
е
X
о
к
е
к
и
е
т О.
о
са
X
е
О О и
X
о
д
з
о
ту
к
е
т
х
<
Рис. 6. Схема расположения общежитий индустриального периода на плане города Москвы
менталитет приезжих мигрантов, это тем более неприемлемо.
Обследованные общежития в большинстве своем оборудованы кухнями-шкафами или малыми кухнями. Кухни-доготовочные в условиях современного трудового общежития становятся источником антисанитарии, нарушают гигиену и чистоту жилища.
Совмещенные санузлы, не предполагающее совместное проживание более четырех человек, широко распространены в индустриальных общежитиях гостиничного типа, что также затрудняет их адапта-
цию для современных условий проживания. Раздельные санузлы применялись в случаях проживания в комнате 4—5 человек, что больше подходит для трудовых общежитий. В современных условиях устройство душа в общежитиях предпочтительнее при его совмещении в габаритах санузла с умывальником, но отдельно от унитаза. Целесообразно устройство унитаза и умывальника, совмещенных в одном помещении. Это решение дает минимальную площадь — до 2 м2.
Административно-хозяйственные по -мещения в обследованных общежитиях представляют собой довольно развитые планировочные структуры, переоборудованные, как правило, под торговые площади.
Характерный пример индустриального общежития: 15-этажное общежитие на ул. Подъемная, д. 1, рассчитанное на 600 проживающих (рис. 7).
Общежитие сохранило свое функциональное назначение, преобладающим контингентом проживающих являются иностранные трудовые мигранты из стран ближнего зарубежья, преимущественно славянской и кавказской национальностей. Общежитие квартирного типа.
Общая площадь общежития — около 9000 м2, жилая площадь — около 5000 м2, нежилая площадь — 1500 м2, в том числе:
• в однокомнатных квартирах жилая площадь 14—20 м2, кухня 7—10,6 м2;
• в двухкомнатных — жилая 23—35 м2, кухня 7—10,6 м2;
• в трехкомнатных — жилая 39—47 м2, кухня 8—10,5 м2;
• в четырехкомнатных — жилая 47—53 м2, кухня 6,9—7,1 м2.
Эксплуатация общежития заключается в посуточной сдаче комнат в аренду, либо
98
Рис. 7. 15-этажное общежитие на ул. Подъемная, д. 1
сдаче на более длительный срок. В данном общежитии трудовые мигранты проживают на платной основе.
Данное общежитие рассчитано в среднем на 430 единовременно проживающих человек. При этом фактическое количество проживающих в среднем составляет более 600 человек. Такое скопление проживающих мигрантов на небольшой территории создает социально напряженную атмосферу в жилом квартале. Со слов коменданта общежития, проживающим не разрешается использовать лифты для перевозки мебели и негабритных вещей в связи с их вандальной эксплуатацией и порчей лифтового оборудования.
На основании опроса местного населения Нижегородского района Москвы (жителей прилегающего квартала) [5] было установлено, что местное население считает количество трудовых мигрантов критически высоким для данного жилого пространства, психологически дискомфортным и доставляет неудобства населению жилого квартала. Трудовые мигранты в свободное от работы время находятся на территории жилого квартала: отдыхают на детских площадках и в скверах, создавая нездоровую обстановку в районе, особенно в праздничные дни и в темное время суток, что вызывает справедливую обеспокоенность местного населения. Пример данного многоэтажного общежития показывает нежелательность строительства многоэтажных общежитий для трудовых мигрантов.
Выводы
Анализ материалов обследования 70 общежитий индустриального периода в городе Москве показал, что существующие
общежития требуют в большинстве своем реконструкции и принципиального пересмотра подходов к планировочным решениям, поскольку не соответствуют современным гигиеническим требованиям.
Рассмотрение разных типов арендного жилья с точки зрения массового расселения иностранных трудящихся-мигрантов и релокантов в современном мегаполисе показало, что нерегулируемая аренда жилого квартирного фонда горожан, являющаяся в настоящее время преимущественным для них видом расселения, не может удовлетворить требованиям их полноценного размещения в соседстве с жителями города. Существующий фонд общежитий советского индустриального периода недостаточен для современной волны миграции, устарел как морально, так и физически, не соответствует необходимым требованиям настоящего времени.
Вопрос об интегрированности арендного жилья в настоящее время очень сложен. В связи с острой социальной напряженностью в обществе в отношении трудовых мигрантов и релокантов, рекомендуется рассматривать вопрос об обособленном размещении в городской среде зданий, относящихся к фонду арендного жилья.
Для обеспечения жильем эконом-класса работающих лиц, временно проживающих в Москве (трудовых мигрантов, ре-локантов), а также с целью расширения фонда арендного жилья в Москве, рекомендуется разрабатывать общежития небольшой вместимости (200—300 человек), без лифта высотой до пяти этажей. Они будут наиболее оптимальными с точки зрения нагрузки на городские инфраструктуры, санации городской среды и снижения социальной напряженности в обществе.
>
тз х
-I
Ф TS -I
у
тз о
ы Ш
0
1 X
Г)
о
0 тз
же
CD
1 X
оз О ТЗ х
CD
Г)
X
CD
к
0
1
с
CD
п
X X
Q
ТЗ х
-I
CD
т
у
ТЗ
0
д
CD
-I
CD
О-
1
О Г)
Библиографический список
1. Давыдова Е. А. Разработка принципов архитектурно-планировочной организации многофункционального жилого комплекса для молодых семей: автореф. дис. по науч. спец. 2.1.12 Архитектура зданий и сооружений. Творческие концепции архитектурной деятельности. — НИУ МГСУ, 2024. — 21 с.
2. Паспорт нацпроекта «Жилье и городская среда». — Минстрой России. — URL: http:// government.ru/info/35560/, дата доступа: 22.02.2024.
3. Постановление Правительства Москвы от 06.04.2004 № 461-ПП (в ред. От 16.06.2009) «О порядке списания части долга участникам Московской программы «Молодой семье — доступное жилье» за предоставленное по договору купли-продажи жилое помещение». — URL: https://www.mos.ru/ dgi/documents/normativnyedokumenty/view/180685220/, дата доступа: 22.02.2024.
4. Отчет о научно-исследовательской работе по теме «Обобщение опыта проектирования общежитий в городе Москве и разработка типологических обоснований проектирования современных
99
CD
типов общежитий, в том числе на базе реконструкций существующих зданий, и предложений в ¡5 нормативные документы федерального уровня». Этап 2. Формирование номенклатуры типов обще-
житий: квартирный состав, состав обслуживающих помещений. — М.: ГУП МНИИТЭП, 2011. — х URL: https://www.tenderguru.ru/tender/28238257ysclidHv0l5se441504220039, дата доступа: 22.02.2024.
5. Социологическое исследование в архитектуре и градостроительстве: методические указания к курсовому проектированию / Е. В. Ещина, Л. И. Столяр; под общ. ред. проф. Ю. П. Скачкова. —
Ф Пенза: ПГУАС, 2013. — 35 с.
а
О -
ii ON THE PROBLEM OF FORMING A RENTAL HOUSING FUND IN MOSCOW
¡^ K. I. Beloborodova, Ph. D. (Architecture), senior lecturer, Architecture Department, National Research Moscow State University of Civil Engineering, beloborodova-ks@yandex.ru, Moscow, Russia
s
X
о.
а
s
s ^
с
CD ^
X
О ^
CD S
S
References
1. Davydova E. A. Razrabotkaprincipov arhitekturno-planirovochnoj organizacii mnogofunkcional'nogo zhilogo kompleksa dlya molodyh semej [Development of the principles of architectural and planning organization of a multifunctional residential complex for young families]. Abstract of the dissertation on the scient. area 2.1.12 Architecture of buildings and structures. Creative concepts of architectural activity]. NRU MGSU, û 2024 [in Russian].
x 2. Passport nacproekta "Zhil'yo i gorodskaya sreda". [Passport of National progect "Residential housing and
iX O
urban environment"]. Minstroj Rossii. URL: http://government.ru/info/35560/, access date: 22.02.2024 [in Russian].
3. Postanovlenie Pravitel'stva Moskvy ot 06.04.2004 No. 461-PP (v red. Ot 16.06.2009) "Oporyadke spisaniya chasti dolga uchastnikam Moskovskojprogrammy "Molodojsem'e — dostupnoe zhil'e"zapredostavlennoepo x dogovoru kupli-prodazhi zhiloe pomeshchenie" [Decree of the Government of Moscow dated 04/06/2004
^ No. 461-PP (as amended. Dated 06/16/2009). On the procedure for writing off part of the debt to par-
ticipants of the Moscow program "Young family — affordable housing" for residential premises provided O under a contract of sale]. URL:https://www.mos.ru/dgi/documents/normativnye-dokumenty/view/
g 180685220/, access date: 22.02.2024 [in Russian].
s 4. Otchet o nauchno-issledovatel'skoj rabote po teme "Obobshchenie opyta proektirovaniya obshchezhitij v
gorode Moskve i razrabotka tipologicheskih obosnovanij proektirovaniya sovremennyh tipov obshchezhit-x ij, v tom chisle na baze rekonstrukcij sushchestvuyushchih zdanij, i predlozhenij v normativnye dokumenty
¡3 Federal'nogo urovnya" [Report on research work on the topic Generalization of the experience of de-
^ signing dormitories in Moscow and the development of typological justifications for the design of modern
q types of dormitories, including on the basis of reconstructions of existing buildings, and proposals to reg-
^ ulatory documents of the Federal level]. Stage 2. Formirovanie nomenklatury tipov obshchezhitij: kvar-
tirnyj sostav, sostav obsluzhivayushchih pomeshchenij. URL: https://www.tenderguru.ru/tender/ <D 2823825?ysclid=lv0l5se441504220039 [in Russian].
x 5. Eshchina E. V., Stolyar L. I. Sociologicheskoe issledovanie v arhitekture i gradostroitel'stve: metodicheskie
ukazaniya k kursovomu proektirovaniyu [Sociological research in architecture and urban planning: meth-<C odological guidelines for course design/ under the general editorship]. Penza: PGUAS, 2013. p. 35.
[in Russian].
100
