CC BY
105
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд -одно из оснований прекращения прав на земельные участки
И.В. Кочнева
консультант Комитета по управлению государственным имуществом Читинской области
При рассмотрении вопросов изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд как одного из оснований прекращения прав на земельные участки хотелось бы уделить внимание существующим проблемам, связанным с таким явлением, как изъятие земельных участков, а также рассмотреть общую процедуру изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
В настоящее время на территории субъектов Российской Федерации в рамках программы ипотечного строительства ведется массовое жилищное строительство. Как оказалось, на территории российских городов, в том числе столиц и административных центров субъектов Российской Федерации, не так уж и много свободных от объектов недвижимости земельных участков, которые более или менее могли бы быть использованы для жилищного строительства. Во многих случаях строительство приходится планировать на земельных участках, в том числе находящихся в частной собственности, на которых располагаются ветхие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности юридическим и физическим лицам. И здесь органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления сталкиваются с такими проблемами, как отказ собственников продать свое ветхое жилье, обменять его на квартиру, либо с требованием оплаты сверх завышенной цены за объект недвижимости.
Нормы земельного и гражданского законодательства Российской Федерации пре-
дусматривают возможность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в судебном порядке.
Но могут ли органы государственной власти и местного самоуправления использовать указанные меры в случае необходимости ипотечного строительства жилья?
Нормами статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень случаев, в которых возможно изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Изъятие возможно в исключительных случаях, связанных:
1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
• объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;
• объектов использования атомной энергии;
• объектов обороны и безопасности;
• объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
• объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
• объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
• линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
• объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
3) с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию - в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, субъект Российской Федерации своим законом может дополнительно установить перечень случаев для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе для ипотечного жилищного строительства. Но проблема состоит в том, что изъять в целях, установленных законом субъекта Российской Федерации, возможно только те земельные участки, которые находятся в собственности либо того же субъекта Российской Федерации, либо муниципального образования.
Ранее, в период действия Федерального закона от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», федеральный законодатель предполагал, что в процессе разграничения государственной собственности на землю вся территория Российской Федерации будет поделена по следующим уровням собственности:
• государственная (федеральная, субъектов Российской Федерации);
• муниципальная;
• частная.
Нормами Федерального закона от 17 апреля 2006 года № 53-Ф3, вступившего в силу 1 июля 2006 года, концепция разграничения государственной собственности
на землю была изменена. Федеральный законодатель, установив статьей 2 указанного Федерального закона новые основания возникновения права собственности публичных собственников, определил, что на большую часть земельных участков государственная собственность разграничена не будет.
Следовательно, субъект Российской Федерации или муниципальное образование изъять земельные участки, входящие в указанную часть неразграниченных земель, соответственно для государственных или муниципальных нужд не сможет.
При этом изымать для государственных или муниципальных нужд земельные участки, уже находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, я думаю, смысла нет.
При принятии Федерального закона от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ федеральный законодатель не счел необходимым внести изменения в те нормы Земельного кодекса Российской Федерации, которые также зависят от реализации политики разграничения государственной собственности на землю, тем самым породив проблему применения этих норм на практике.
Проведя анализ норм федерального законодательства, регулирующих положения об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд и устанавливающих процедуру такого изъятия, в рамках детализации этой процедуры считаю необходимым рассмотреть следующие моменты.
В соответствии со статьями 44 и 45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения прав собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок является изъятие у собственника, землевладельца, землепользователя его земельного участка для государственных и муниципальных нужд. При этом положения статей Земельного кодекса Российской Федерации, относящихся к изъятию, в том числе выкупу, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, необходимо рассмат-
ривать и применять во взаимосвязи как друг с другом, так и с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выкуп земельных участков у их собственников для государственных или муниципальных нужд - одна из разновидностей формы изъятия участков. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрено как одно из принудительных самостоятельных оснований прекращения прав на землю.
Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд по любым законным основаниям устанавливаются статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации.
Положения, устанавливающие процедуру изъятия земельных участков, вытекают из главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и развиваются нормами Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в соответствии со статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.
Земельный кодекс Российской Федерации в полной мере регулирует все перечисленные вопросы. В то же время в статье 55 Земельного кодекса Российской Федерации говорится, что порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника, порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федераци-
ей, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. При этом решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Принятием Земельного кодекса Российской Федерации несоответствие между уровнем субъекта принятия решения об изъятии муниципальных земель и уровнем субъекта непосредственного изъятия таких земель было ликвидировано. Нормами статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что решение об изъятии земельного участка для федеральных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, для нужд субъектов Российской Федерации - органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, для муниципальных нужд - органы местного самоуправления.
Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации одной из гарантий прав собственников земли является то, что собственник земельного участка должен быть извещен об изъятии земельного участка. Этот срок может быть равным году или превышать его на неопределенное время. Факт извещения собственника может быть зафиксирован заказным письмом с отметкой о его вручении.
При согласии собственников с изъятием земли им должны быть предварительно возмещены причиняемые убытки. Изымать земельные участки до возмещения убытков не допускается.
Вопрос об изъятии части земельного участка является теоретическим. Одни считают, что изъятие части участка возможно, но оно не должно приводить к уменьшению предельных размеров земельных участков, которые установлены правовыми актами. Если изъятие части земельного участка предполагает указанное уменьшение, то эту часть нельзя изымать даже при наличии согласия собственника. Иначе оставшаяся не изъятой часть земельного участка будет рассматриваться законом как недостаточная для формирования самостоятельного
земельного участка. В таких случаях нужно принимать решение об изъятии всего земельного участка, даже если для государственных (муниципальных) нужд это не требуется.
Другие полагают, что исходя из определения «делимый земельный участок», установленного статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации, можно констатировать, что часть участка является абстрактным объектом, который существует лишь в переходный период при делении участка на несколько самостоятельных земельных участков, и на этом основании речь об изъятии части участка вообще вести нельзя.
Поскольку решение об изъятии земельного участка подлежит государственной регистрации, его можно рассматривать в качестве обременения прав на земельный участок. Следует отметить, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Обязательность государственной регистрации решения об изъятии земельного участка позволяет заключить, что без регистрации такое решение не будет иметь юридической силы. Следовательно, перед уведомлением собственника о принятии решения об изъятии земельного участка это решение должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Именно о зарегистрированном решении говорится и в статье 280 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решение об изъятии земельного участка в любой момент может быть отменено принявшим его органом. При этом сведения о прекращении указанного обременения земельного участка должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а собственнику - послано соответствующее уведомление.
В свою очередь, и согласие (несогласие) собственника с изъятием земельного участка должно быть оформлено письменно.
Согласие может быть выражено в соглашении о выкупе земельного участка, несогласие - в заявлении собственника, его иске в суд с требованием о запрете изъятия земельного участка.
Статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что выкуп земельных участков должен производиться по их рыночной стоимости. Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 315-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Предоставление другого земельного участка взамен изымаемого производится вместо его выкупа, поэтому допускается только с согласия собственника, что не освобождает от обязанности возмещения ему всех остальных убытков. Количество земельных участков, предоставляемых для выбора собственнику, законом не установлено. Следовательно, уполномоченный орган не обязан предлагать собственнику различные варианты земельных участков.
Земельный участок может предоставляться из фонда перераспределения земель, земель запаса или других земель, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности. При предоставлении качественно худшего земельного участка должны быть возмещены затраты на приведение его в состояние, равное изъятому. При предоставлении качественно лучшего земельного участка его площадь может быть скорректирована с учетом продуктивности изымаемого (предоставляемого) земельного участка либо с учетом комплексной оценки земель поселений по зонам различной ценности.
Учитывая положения статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, целесообразно рассмотреть нормы статьи 239 этого нормативного акта. В соответствии с указанной статьей в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на
участке, имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством в порядке, предусмотренном статьями 279-282 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если орган, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на недвижимое имущество. Исходя из этого при предъявлении государственному органу иска об изъятии земельного участка необходимо располагать убедительными доказательствами о необходимости изъятия конкретного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.
Предъявление иска об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд - право, но не обязанность органов государственной власти или органов местного самоуправления. Если к мо-
менту истечения срока уведомления собственника (статья 279 Гражданского кодекса Российской Федерации) в изъятии земельного участка нет необходимости, то иск можно не предъявлять.
Ограничение срока предъявления иска также является гарантией прав собственника. Поскольку изымать земельный участок без согласия собственника можно не ранее чем через год после его уведомления, то у государственного органа для предъявления иска об изъятии именно этого земельного участка остается менее года. Если этот срок пропущен, то для изъятия того же земельного участка государственному органу необходимо соблюдать правила, установленные статьями 279-281 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следует отметить, что порядок изъятия земельного участка и возмещения возникающих при этом убытков может быть оспорен в суд в общем порядке и по инициативе собственника изымаемого земельного участка.
К
Бизнес-Семинары
КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ СЕМИНАР
18-20 декабря 2006 года, Москва
ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»
• основные характеристики объекта для целей регистрации
• соотношение государственного технического учета и государственного учета прав
• новое в техническом учете недвижимости
• анализ технической информации на объект
• порядок государственной регистрации прав на земельные участки
• проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
• регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества, в том числе построенные с привлечением средств третьих лиц (инвесторов, дольщиков)
• приватизация земельных участков
• возникновение прав на землю
Получить более подробную информацию о семинаре Вы можете у организатора -
ЗАО «Бизнес-семинары» www.business-seminars.ru, е-таилпК^Ьшзшевв-веттагс.ги тел: (495) 937-5809, факс: (495) 363-0258
