CC BY
120
УДК 34
DOI 10.24411/2078-5356-2018-10044
Тищенко Светлана Викторовна Svetlana V. Tischenko
кандидат юридических наук, доцент, декан факультета экономики и права Нижегородский институт управления - филиал Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (603950, Нижний Новгород, пр. Гагарина, 46)
сandidate of sciences (law), associate professor, dean of the faculty of economics and law Nizhny Novgorod institute of management - a branch of the Russian academy of national economy and public service under the President of the Russian Federation (46 Gagarina av., Nizhny Novgorod, Russian Federation, 603950)
E-mail: stischenko@yandex.ru
Аврамцев Артем Владимирович Artem V. Avramtcev
аспирант
Нижегородский институт управления - филиал Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (603950, Нижний Новгород, пр. Гагарина, 46)
postgraduate
Nizhny Novgorod institute of management - a branch of the Russian academy of national economy and public service under the President of the Russian Federation (46 Gagarina av., Nizhny Novgorod, Russian Federation, 603950)
E-mail: stischenko@yandex.ru
Изменение вида разрешенного использования земельного участка: способы защиты нарушенных прав
Change in the type of permitted use of a land plot: ways to protect violated rights
В статье анализируются возможные способы защиты нарушенных прав в случае отказа органов государственной власти от изменения вида разрешенного использования земельного участка и возложения обязанности на совершение действий, связанных с внесением соответствующих изменений в сведения ЕГРН.
Ключевые слова: земельный участок, правовой режим земель, вид разрешенного использования, защита нарушенных прав.
The article analyzes possible ways of protecting violated rights in case of refusal of state authorities to change the type of permitted use of a land plot and imposition of a duty to commit actions related to the introduction of appropriate changes in the information of the Unified State Property Register (EGRN).
Keywords: land plot, legal regime of lands, type of permitted use, protection of violated rights.
Современное процессуальное законода- допроизводства в случае оспаривания действий
тельство предусматривает несколько способов защиты нарушенных прав, например, в порядке искового производства, в порядке особого производства или в порядке административного су-
или бездействия органов публичной власти. От правильного выбора способа защиты права зависит сама возможность восстановления нарушенных прав и интересов заинтересованного
© Тищенко C.B., Аврамцев A.B., 2018
лица. В условиях сжатых процессуальных сроков по отдельным категориям дел правильный выбор способа защиты права крайне необходим. Так, например, в соответствии со своими интересами землепользователю бывает необходимо изменить установленный вид разрешенного использования земельного участка на иной.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Причем, разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора видов разрешенного использования, признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору [1, ст. 34].
Если землепользователь одновременно является собственником земельного участка, то проблем не возникает при выборе вида разрешенного использования земельного участка, который определяется в соответствии с зонированием территорий.
Вместе с тем, в случаях, когда землепользователь не является собственником участка, либо в случаях, когда вид разрешенного использования земельного участка устанавливался до введения в действие Земельного кодекса РФ [2] или до утверждения приказа Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» [3] (далее - Классификатор), и в настоящий момент Классификатор не содержит ранее утвержденный вид разрешенного использования, изменение вида разрешенного использования земельного участка является проблематичным.
Данные правоотношения осложняются также при наличии публичного элемента, когда собственником земельного участка выступает Российская Федерация или субъект Российской Федерации.
Отказывая в изменении вида разрешенного использования земельного участка, органы государственной власти ссылаются на то, что у них отсутствуют полномочия по изменению вида разрешенного использования спорных земельных участков в силу положений статей 30, 37 Градостроительного кодекса РФ [4].
Вместе с тем, согласно положениям частей 2-4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ право выбора основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков принадлежит правообладателю земельного участка, в связи с чем землепользователь не может самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельных участков.
В случае отказа в изменении вида разрешенного использования государственным органом, осуществляющим распоряжение земельным участком, одним из способов защиты своих прав является обращение землепользователя в суд с требованиями о признании недействительным отказа государственного органа в изменении вида разрешенного использования земельного участка, возложении на него обязанности установить вид разрешенного использования путем издания соответствующего акта и обязании его обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о внесении соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).
Именно с такими требованиями Нижегородский областной суд обратился к ТУ Роси-мущества по Нижегородской области в рамках дела № А43-33022/2017 [5], рассмотренное Арбитражным судом Нижегородской области, которые были удовлетворены.
Интересно, что при рассмотрении Московским городским судом дела № 3-35006/2017 [6] истцом, имевшим статус арендатора земельного участка, были заявлены аналогичные требования (изменить вид разрешенного использования арендуемого ею земельного участка), однако без предъявления требований о признании незаконным отказа органа власти в изменении разрешенного использования земельного участка.
При рассмотрении указанного дела ответчиком (представителем муниципального органа) было заявлено, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Вместе с тем, по тексту данного решения не указано, какой способ защиты права в данном случае будет надлежащим.
В данном конкретном случае отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка может быть вызван спецификой арендных отношений, поскольку в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ [7] арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, то есть использовать земельный
участок по целевому назначению, указанному в договоре аренды.
Как указывалось выше, изменить вид разрешенного использования вправе только правообладатель земельного участка. В таком случае встает вопрос - возможно ли в принципе изменить вид разрешенного использования земельного участка после заключения договора аренды, в котором уже указано разрешенное использование земельного участка?
Верховные суды неоднократно высказывались, что изменение вида разрешенного использования земельных участков без согласия собственника невозможно. Так, например, определением Верховного Суда РФ от 6 августа 2013 года № 56-КГ13-5 истице отказано в изменении разрешенного вида использования земельного участка и внесении изменений в договор аренды. Дело передано на новое рассмотрение, так как суд не указал обстоятельства, которые могли бы послужить основанием для изменения договора, а решение только арендатора о внесении изменений в договор в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу законодательства таким обстоятельством не является [8]. В другом случае, постановлением Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 года № 1756/13 по делу № А35-765/2012 в требовании о признании незаконным решения об отказе в изменении целевого использования участка и обязании принять решение об изменении разрешенного вида использования участка суд также отказал, так как обращение заявителя с данным требованием по существу направлено на обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков для целей строительства объектов недвижимости [9].
Вместе с тем, интересно то, что в некоторых случаях суды первых инстанций несмотря на то, что верховные суды четко изложили свою позицию по данному вопросу, продолжают изменять вид разрешенного использования по заявлению арендатора.
Так, Арбитражный суд Волгоградской области удовлетворил иск ООО «Хоперснаб» по делу № А12-426/2017 [10] о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части изменения вида разрешенного использования. Впоследствии Определением Верховного Суда РФ от 12 февраля 2018 года № 306-ЭС17-23555 [11] указанное решение было признано незаконным, в удовлетворении исковых требований ООО «Хоперснаб» было отказано.
Таким образом, единственным способом защиты прав и изменения вида разрешенного
использования земельного участка в случае, если он уже предоставлен в аренду, является расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, либо получение согласия на изменения такого вида разрешенного использования от собственника земельного участка.
В случае когда земельный участок был предоставлен для определенных целей, однако информация о его разрешенном использовании, указанная в первичных распорядительных актах органов власти, не соответствует сведениям из ЕГРН, логично было бы обратиться в суд в порядке особого производства с требованием об установлении факта предоставления земельного участка с определенным видом разрешенного использования.
Из смысла статей 262 Гражданского процессуального кодекса РФ [12], 218 Арбитражного процессуального кодекса РФ [13] следует, что перечень юридических фактов, устанавливаемых судом, не является исчерпывающим, следовательно, возможно обратиться в суд с заявлением об установлении факта предоставления земельного участка с определенным видом разрешенного использования. Вместе с тем, Высшими судами такие дела рассмотрены не были.
Предполагается, что указанный способ защиты прав по данной категории споров мог бы быть эффективен, поскольку спор о праве как таковой отсутствует, а внесение изменений в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН возможна на основании судебного решения.
Отдельно стоит обратить внимание на то, что указанный способ защиты права может применяться не во всех случаях, а только тогда, когда земельный участок предоставлялся для определенного вида разрешенного использования, о чем имеется соответствующий распорядительный акт органа власти, а изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН так и не были внесены в силу тех или иных обстоятельств и являются неактуальными.
Примечания
1. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 23 июня 2014 г № 171-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. 2014. № 26. Ч. I, ст. 3377.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44, ст. 4147.
3. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков: приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 (ред. от 06.10.2017) // Российская газета. 2014.
24 сентября.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Парламентская газета. 2005. 14 января.
5. Решение Арбитражного Суда Нижегородской области от 31 октября 2017 г. № А43-33022/2017. URL: http://ras.arbitr.ru/
6. ГАС «Правосудие». URL: https://bsr1.sudrf.ru/ bigs/portal.html
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5, ст. 410.
8. Определение Верховного Суда РФ от 6 августа 2013 г. № 56-КГ13-5. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
9. Постановление Президиума ВАС РФ от
25 июня 2013 г. № 1756/13 по делу № А35-765/2012 // Вестник ВАС РФ. 2013. № 12.
10. Решение Арбитражного Суда Волгоградской области от 28 марта 2017 г. № А12-426/2017 // СПС «КонсультантПлюс».
11. Определение Верховного Суда РФ от 12 февраля 2018 г. № 306-ЭС17-23555 по делу № А12-426/2017. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
12. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (ред. от 07.03.2018) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46, ст. 4532.
13. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (ред. от 28.12.2017) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30, ст. 3012.
Notes
1. On Amendments to the Land Code of the Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation: federal law of June 23, 2014 no. 171-FZ (ed. on December 31, 2017). Collection of legislative acts of the RF, 2014, no. 26, part I, art. 3377.
2. Land code of the Russian Federation no. 136-FZ of October 25, 2001 (as amended on December 31, 2017). Collection of legislative acts of the RF, 2001, no. 44, art. 4147.
3. On the approval of the classifier for the types of permitted use of land plots: order of the Ministry of economic development of Russia from 01.09.2014 no. 540 (as amended on October 6, 2017). Rossiyskaya gazeta, 2014, September 24.
4. Urban development code of the Russian Federation no. 190-FZ of December 29, 2004 (as amended on December 31, 2017). Parliamentary newspaper, 2005, January 14.
5. Decision of the Arbitration court of the Nizhny Novgorod region of October 31, 2017 no. А43-33022 / 2017. URL: http://ras.arbitr.ru/
6. GAS «Justice». URL: https://bsr1.sudrf.ru/bigs/ portal.html
7. The Civil code of the Russian Federation (part two) of 26.01.1996 no. 14-FZ (as amended on 05.12.2017). Collection of legislative acts of the RF, 1996, no. 5, art. 410.
8. Definition of the Supreme Court of the Russian Federation of 06.08.2013 no. 56-KG13-5. The document was not published. Access from the reference legal system «ConsultantPlus».
9. Decree of the Presidium of the Supreme Arbitration court of the Russian Federation no. 1756/13 of 25 June 2013 on case no. A35-765/2012. Vestnik VAS RF, 2013, no. 12.
10. Decision of the Arbitration court of the Volgograd region dated 28.03.2017 no. A12-426/2017. Access from the reference legal system «ConsultantPlus».
11. The definition of the Supreme court of the Russian Federation of 12.02.2018 no. 306-ES17-23555 in case no. A12-426/2017. The document was not published. Access from the reference legal system «Con-sultantPlus».
12. The Civil procedure code of the Russian Federation of November 14, 2002 no. 138-FZ (as amended on 07.03.2018). Collection of legislative acts of the RF, 2002, no. 46, art. 4532.
13. Arbitration procedural code of the Russian Federation no. 95-FZ of July 24, 2002 (as amended on December 28, 2017). Collection of legislative acts of the RF, 2002, no. 30, art. 3012.
