CC BY
61
Библиографический список
1. Россия в цифрах 2011. М., 2011.
2. Реальное богатство народов: пути развития человека: доклад Программы развития ООН (ПРООН) о развитии человека 2010 г. М., «Весь мир». 2010. С. 32.
3. Социальное положение и уровень жизни России 2010. М., 2010.
4. Доклад Комиссии по оценке экономических результатов и
социального прогресса // Вопросы статистики. 2011. № 2. С. 3-41.
5. Данилишин Б.М. Веклич О.А. Индикатор подлинного прогресса как адекватный макроэкономический показатель общественного благосостояния // Проблемы прогнозирования. 2010. № 6. С. 103-112.
УДК 330.332
ИССЛЕДОВАНИЕ ВЛИЯНИЯ УСТРАНИМОГО ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА НА РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
А.В. Пешков1
Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, 119006, г. Москва, пр. Вернадского, 82.
Приведены результаты исследований влияния устранимого физического износа на рыночную стоимость объектов недвижимости г. Иркутска. Установлено, что вклад устранимых износов в рыночную стоимость помещений следует пропорционально учитывать для жилых, торговых помещений и загородных владений. Для офисных и производственных помещений вклад устранимых износов малосущественен. Ил. 2. Табл. 2. Библиогр. 3 назв.
Ключевые слова: рыночная стоимость; теория; устранимый физический износ; объект недвижимости.
STUDY OF THE CURABLE PHYSICAL DETERIORATION EFFECT ON THE MARKET VALUE OF REAL ESTATE A.V. Peshkov
Academy of National Economy and Public Service Under the President of the Russian Federaion, 82 Vernadsky Av., Moscow.
The article provides study results on the effect of curable physical deterioration of the market value of Irkutsk real estate. It is determined that the contribution of curable deteriorations in the market value of premises should be proportionally taken into account for residential, commercial buildings and country estates. For offices and industrial premises the contribution of curable deterioration is unimportant. 2 figures. 2 tables. 3 sources.
Key words: market value; theory; curable physical deterioration; real estate.
Основой рынка недвижимости являются его объекты, которые обладают стоимостью. Развитие рыночных отношений поставило задачу оценки этих объектов и определения их реальной стоимости. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования.
В процессе эксплуатации зданий вследствие различных причин происходят физический износ строительных конструкций, снижение и потери их несущей способности, деформации как отдельных элементов, так и здания в целом. С целью выявления степени физического износа осуществляется обследование технического состояния строительных конструкций.
По результатам испытаний составляются расчеты конструкций и их элементов на основе методов строительной механики. Итогом проделанной работы является отчет о техническом состоянии объекта. На его основании можно сделать вывод о состоянии конструкций объекта и учесть износ конструкций и
здания в целом при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости.
Традиционно техническое состояние здания принято определять степенью износа. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
- устранимый и неустранимый физический износ;
- устранимый и неустранимый функциональный износ;
- внешний износ.
Потеря стоимости от физического износа в обязательном порядке оценивается при применении затратного подхода к оценке. При сравнительном подходе оценщику также необходимо учитывать разный физический износ объектов сравнения и оцениваемого объекта. В доходном методе физический износ учитывается при расчете эксплуатационных расходов и капитального резерва.
Учет износа производится главным образом в затратном и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на
1 Пешков Артем Витальевич, студент, тел.: 89637777594, e-mail: artempeshkov@rambler.ru Peshkov Artem, Student, tel.: 89637777594, e-mail: artempeshkov@rambler.ru
ремонтно-восстановительные работы.
В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной стоимостью оцениваемого объекта [1].
Е.Е. Яскевич исследовал зависимость рыночной стоимости объекта недвижимости от износов. Цель его работы - изучение характера зависимости стоимости различных объектов недвижимости от износов. Износы связаны с потерей рыночной стоимости, поэтому их вклады в стоимость объектов могут быть проверены с помощью сопоставимых выборок данных с использованием метода рыночной экстракции [2].
Е.Е. Яскевич работал в нескольких направлениях.
Направление 1. Влияние физических износов на стоимость объектов.
1. Определение вклада устранимого физического износа в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.
2. Определение вклада общего физического износа в рыночную стоимость объектов недвижимости.
Направление 2. Влияние функциональных износов на стоимость объектов недвижимости.
Направление 3. Совокупное влияние износов на стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов.
Следует отметить, что затратный и сравнительный подходы дают сходные величины стоимости для новых объектов недвижимости, если в затратном подходе правильно учтена прибыль предпринимателя (либо внешний износ) [2].
На основе предлагаемых методик определим вклад устранимого физического износа в общую рыночную стоимость объектов недвижимости г. Иркутска.
Вклад ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости помещений по предложениям «помещение требует косметического ремонта» и «отремонтированное помещение»; для квартир - по разнице стоимостей по первичному (без отделки) и вторичному (с отделкой) рынку.
Для проведения анализа использовались следующие данные.
Квартиры: данные по однокомнатным квартирам в кирпичных 5-этажных домах, расположенным в Октябрьском районе г. Иркутска, при представительности сравниваемых выборок 10 объектов.
Административно-офисные помещения: данные по административно-офисным помещениям в диапазоне площадей 200...500 м2. Подбирались объекты, расположенные в зданиях I и II групп капитальности в Октябрьском районе г. Иркутска, при представительности сравниваемых выборок около 10 объектов.
Производственные помещения, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности в диапазоне площадей 100.600 м2. Подбирались
объекты, расположенные в Октябрьском районе г. Иркутска при представительности сравниваемых выборок около 10 объектов.
Торговые помещения, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности в диапазоне площадей 50.500 м2. Подбирались объекты в Октябрьском районе г. Иркутска, при представительности сравниваемых выборок свыше 10 объектов.
Загородные владения (кирпичные коттеджи) в диапазоне площадей 150.30 м2, расположенные на удалении 5.15 км от г. Иркутска при представительности сравниваемых выборок "парных продаж" около 10 объектов.
В табл. 1 приведены средние данные по выборкам, а также соотношения средних стоимостей до и после ремонтов, разница в средних стоимостях, ориентировочные стоимости ремонтов (отделки) и соотношения разницы в стоимости ремонтов к ориентировочной стоимости ремонтов.
Ориентировочные стоимости ремонтов определялись исходя из следующих данных:
1. Стоимость ремонтов по данным строительных фирм г. Иркутска (использованы в расчетах):
- простой - 1000.2500 руб./м2;
- улучшенный - 3000.4000 руб./м2;
- евроремонт - 4500.6000 дол./м2;
- высококачественный - 6000 дол./м и выше (с применением дорогостоящих, натуральных материалов: дерево, камень и др.).
2. Стоимость ремонтов и отделка офисов и торговых помещений по данным строительных фирм г. Иркутска (использованы в расчетах):
- косметический - от 1000 руб. /м2;
- эконом - от 2000 руб. /м2;
- стандарт - от 3000 руб./м2;
- элитный ремонт - от 5500 руб./м2.
При определении вклада устранимого физического износа в общую рыночную стоимость объектов недвижимости необходимо учитывать стоимости строящихся объектов, вторичного жилья. Согласно данным аналитиков г. Иркутска в области недвижимости, стоимость строящегося и вторичного жилья за последний месяц снизилась.
Вторичный рынок жилья в Иркутске за две недели (с 6 по 20 мая 2011 года) «просел» на 0,1%: в среднем квартиры подешевели на 30 рублей за квадратный метр.
Сильнее всего в цене снизились квартиры в Куйбышевском районе - снижение на 0,6% (с 46,0 до 45,7 тыс. руб./м2). Трехкомнатные квартиры в кирпичных домах в этом районе дешевели активнее остальных - снижение на 1,5% (с 46,6 до 45,9 тыс. руб./м2).
В Ленинском районе жилье за то же время подешевело на 0,1% (с 39,58 до 39,55 тыс. руб./м2). Заметнее всего в этом районе уменьшилась средняя стоимость двухкомнатных квартир в кирпичных домах - снижение на 0,6% (с 39,1 до 38,9 тыс. руб./м2).
Таблица 1
Данные по ориентировочной стоимости ремонтов
Объект недвижимости Здание Средняя стоимость объекта, требующего ремонта, (Сдо) руб./м2 Средняя стоимость после ремонта, (Спосле) руб./м Соотношение Сдо / Спосле Разница, (сР) 2 руб./м2 Ориентировочная стоимость ремонтов, (Со) руб./м2 Соотношение Ср / Со
Квартиры 1-комнатные кирпич 44 500 52 000 0,85 7 250 3 000 2,5
Офисные помещения кирпичные и сб. ж/б 46 800 49 500 0,94 2 700 3 000 0,9
Производственные помещения сборный ж/б 44 000 45 000 0,74 1 000 1500 0,66
Торговые помещения кирпич 45 700 52 500 0,87 6 800 4 000 1,7
Загородное владение кирпич 40 153 47 600 0,84 7 447 3 000 2,4
В Свердловском районе средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья осталась на прежнем уровне - 47,7 тыс. руб./м2.
Зато в Кировском и Октябрьском районах квартиры подорожали на 0,1 и 0,4% соответственно (с 63,5 до 63,6 тыс. руб./м2 и с 50,9 до 51,1 тыс. руб./м2). В Кировском районе серьезнее всего подросли цены на однокомнатные квартиры в панельных домах -рост на 0,8% (с 59,8 до 60,3 тыс. руб./м2). В Октябрьском районе значительное увеличение цен было зафиксировано на трехкомнатные квартиры в кирпичных домах - рост на 1,0% (с 50,7 до 51,2 тыс. руб./м2).
При этом средняя стоимость строящегося жилья в Иркутске за две недели (с 6 по 20 мая 2011 года) выросла, по данным [3], на 0,9%, или на 370 рублей за квадратный метр.
Существеннее всего подорожали новостройки в Свердловском районе - рост на 1,6% (с 38,2 до 38,8 тыс. руб./м2). Здесь наибольший рост цен отмечен на квартиры в уже сданных домах - на 4,2% (с 38,1 до 39,7 тыс. руб./м2).
Совсем не изменились в цене строящиеся квартиры в Кировском районе - 47,5 тыс. руб./м2.
А вот квартиры в новостройках Октябрьского и Ленинского районов подешевели на 0,1 и 0,3% соответственно (с 44,70 до 44,65 тыс. руб./м2 и с 37,1 до 36,9 тыс. руб./м2). Тем не менее, общую по городу положительную динамику цен на новостройки это не изменило.
Динамика стоимости строящегося жилья и вторичного жилья в г. Иркутске с марта по июнь 2011 года приведена на рис. 1, 2.
Средняя стоимость торговой и офисной недвижимости в Иркутске и ее динамика с 29.04.11 г. по 03.06.11 г. по данным [3] (тыс. руб./м2) приведена в табл. 2. Заметнее всего изменились в цене магазины, расположенные в Свердловском районе - рост на 9,6% (с 33,2 до 36,4 тыс. руб./м2).
На втором месте по скорости динамики - торговые площади Ленинского района: здесь за месяц магазины подорожали в среднем на 5,1% (с 29,6 до 31,1 тыс. руб./м2).
В Кировском и Октябрьском районах средняя стоимость торговой недвижимости увеличилась на 2,5 и 4,6% соответственно (с 81,4 до 83,4 тыс. руб./м2 и с 47,7 до 49,9 тыс. руб./м2).
Офисы в Иркутске подорожали в среднем на 2,9%, или на 1,2 тыс. руб./м2.
Средняя стоимость торговой и офисной недвижимости в Иркутске
Таблица 2
Район Торговая недвижимость, тыс. руб./м2 Динамика с 29.04.11 г. по 03.06.11 г., % Офисная недвижимость, тыс. руб./м2 Динамика с 29.04.11 г. по 03.06.11 г., %
Кировский 83,4 2,5 76,3 5,0
Октябрьский 49,9 4,6 48,4 1,3
Свердловский 36,4 9,6 34,6 3,0
Куйбышевский - - 30,9 -0,3
Ленинский 31,1 5,1 30,7 3,7
Самый заметный рост был зафиксирован на деловые площади Кировского района - на 5,0% (с 72,7 до 76,3 тыс. руб./м2).
В Ленинском районе офисы за май подорожали в среднем на 3,7% (с 29,6 до 30,7 тыс. руб./ м2). В Свердловском районе - на 3,0% (с 33,6 до 34,6 тыс. руб./м2 ).
Средняя стоимость офисных площадей в Октябрьском районе подросла на 1,3% (с 47,8 до 48,4 тыс. руб./м2).
А вот в Куйбышевском районе офисы немного снизились в цене - снижение на 0,3% (с 31,0 до 30,9
тыс. руб./м ).
На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Наименьший вклад в рыночную стоимость объекта вносит устранимый износ для производственных и офисных помещений в связи с тем, что владельцы новых помещений стремятся всегда оборудовать офисные помещения под свой дизайн, а согласно приведенной выше информации, для производственных помещений относительная стоимость отделки невысока.
Наибольший вклад в рыночную стоимость
помещения вносит устранимый износ для загородных владений и вторичного рынка жилья (на примере 1-комнатных квартир в кирпичных зданиях), при этом новая отделка существенно повышает рыночную стоимость объекта.
В пределах точности расчетов вклад устранимых
износов в рыночную стоимость помещений следует пропорционально учитывать для жилых, торговых помещений и загородных владений. Для офисных и производственных помещений вклад устранимых износов малосущественен.
Библиографический список
1. Оценка недвижимости / под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. № 9. 1^1.: http://www.appraiser.ru/ (дата обращения Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002. 495 с. 28.03.2003 г.).
2. Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и 3. REALTY.IRK.RU внешнего износа для объектов недвижимости // RWay. 2003.
УДК 502.3:504.064
ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МЕТОДА ИНДЕКСИРОВАНИЯ ПРИ АНАЛИЗЕ ТЕХНОГЕННОГО РИСКА В РОССИИ
А.В. Протасов1, П.Ю. Вильвер2
Национальный исследовательский Иркутский государственный технический университет,
6664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
2Институт динамики систем и теории управления СО РАН,
664033, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 134.
Рассмотрена концепция индексного метода оценки риска нефтехимического комплекса на территории РФ, учитывающего особенности технологических процессов и оборудования. Представлены результаты расчёта для техногенного объекта. Табл. 7. Библиогр. 8 назв.
Ключевые слова: техногенный риск; индексный метод анализа риска; промышленная безопасность; управление риском.
APPLICATION FEATURES OF THE INDEXING METHOD IN THE ANALYSIS OF A TECHNOGENIC RISK IN RUSSIA A.V. Protasov, P.Y. Vilver
National Research Irkutsk State Technical University, 83, Lermontov St., Irkutsk, 664074. Institute of System Dynamics and Control Theory SB RAS, 134, Lermontov St., Irkutsk, 664033.
The article deals with the conception of the index method of risk assessment of a petrochemical complex in the Russian Federation, taking into account the features of technological processes and equipment. The calculation results for a technogenic object are presented. 7 tables. 8 sources.
Key words: technogenic risks; index method of risk analysis; industrial safety; risk management.
В связи с принятием Федерального закона № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» особую актуальность приобретает разработка и внедрение в отечественную практику научно обоснованных методов анализа и оценки техногенного риска, позволяющих всесторонне оценить возникновение чрезвычайных ситуаций (ЧС): отказ, авария, инцидент, несчастный случай и т.д., на опасном производственном объекте (ОПО).
На большинстве современных нефтехимических предприятий, которые представляют собой сложный
комплекс взаимодействия технологических процессов, используется оборудование как отечественного, так и иностранного производства. Имеющие место инциденты и аварии при эксплуатации ОПО требуют повышения эффективности использования методов анализа риска и обеспечения пожаро- и взрывобез-опасности технологических процессов.
Под техногенным риском понимают обобщённую характеристику возможности реализации опасности в техногенной сфере, определяемой через вероятность возникновения техногенной ЧС и математического
1 Протасов Артём Васильевич, кандидат технических наук, доцент кафедры управления качеством и механики, тел.: (3952) 405410, е-mail: artem_protasov@mail.ru
Protasov Artem, Candidate of technical sciences, Associate Professor of the Department of Quality Management and Mechanics, tel.: (3952) 405410, e-mail: artem_protasov@mail.ru
2Вильвер Павел Юльевич, программист, тел.: (3952) 453152, е-mail: wilwer@mail.ru Vilver Pavel, Programmer, tel.: (3952) 453152, e-mail: wilwer@mail.ru
