CC BY
29
Т.А Рублева
ИССЛЕДОВАНИЕ СБЕРЕЖЕНИЙ ДОМАШНИХ ХОЗЯЙСТВ
КАК ИСТОЧНИКА ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Аннотация
В статье исследуются распространенные в мировой практике схемы модели депозитного института. Автор, применяя методы количественного анализа, устанавливает взаимосвязь, таких источников финансирования жилой недвижимости, как сбережения домашних хозяйств и ипотечных ссуд. В ходе исследования была изучена, в качестве примера, ипотечная модель Дании.
Annotation
In the article, research the deposit-based housing finance systems widespread in the world. Author, applying methods of quantitative analysis, interrelate such sources of financing dwelling-realty, as savings household and mortgage loans. In the course of research was studying, as example, the Danish mortgage system.
Ключевые слова
Финансирование жилой недвижимости; объекты обеспечения по ипотеке; сбережения; контрактные сбережения; методы количественного анализа.
Keywords
Financing of dwelling-realty; objects ensuring of mortgage; savings; contractual savings; methods of quantitative analysis.
Жилая недвижимость, как и фи- тельным объектом инвестирования, так
нансовый актив, является привлека- как может обеспечить инвестора, поми-
2009 № 3
Вестник Ростовского государственного экономического университета (РИНХ)
мо финансового дохода (разница стоимости реализации и приобретения), дополнительным доходом в форме арендных платежей. В условиях цикличности развития рынка жилой недвижимости доход и доходность инвестора подвержены изменчивости и так же, как и вложения в другие финансовые активы, риску. В условиях цикличности, как все источники финансирования жилой недвижимости, так и сбережения домашних хозяйств, в частности, подвержены изменчивости дохода, инвестиционной привлекательности и степени риска.
Анализ существующих в мировой практике моделей финансирования жилой недвижимости позволил классифицировать основные источники по трем основным критериям: субъекты, предоставляющие первичное финансирование, формы финансирования, характер привлечения финансовых ресурсов. В разработанной автором классификации источников финансирования жилой недвижимости, схематически представленной на рис. 1., четко прослеживается взаимосвязь рассматриваемых критериев классификации, и учитываются основные модели депозитного института, которые получили широкое распространение в странах Европы, а также представлены и другие источники финансирования жилой недвижимости, применяемые в мировой практике.
Традиционно выделяют такие формы финансирования, как: самофинансирование будущих собственников жилой недвижимости; финансирование продавцами недвижимости, которыми выступают строительные организации и собственники продаваемого жилья; государственное и банковское финансирование, а также финансирование через эмиссию ипотечных обязательств. Ос-
новными субъектами финансирования являются: домашние хозяйства, строй-сберкассы, строительные компании, кредитные организации, государство, финансовые и страховые компании. Однако, домашние хозяйства, с одной стороны рассматривают жилую недвижимость, как долгосрочную инвестицию, а с другой - используют для личного потребления. В условиях экономического кризиса и недоступности привлечения ипотечных кредитов основным источником финансирования жилой недвижимости для инвесторов становятся именно собственные источники формирования капитала. Поэтому, появляется необходимость в исследовании и определении понятия сбережений домашних хозяйств, как источника финансирования жилой недвижимости.
В отечественной литературе существуют различные точки зрения к определению понятия «сбережений» домашних хозяйств. Ю.И. Кашин характеризует «сбережения» как «кристаллизацию части денежных доходов населения в целях удовлетворения будущих потребностей» [4, с. 12]. И.В. Баскаков утверждает, что «сбережения - это аккумуляция денежных доходов домохозяйств для обеспечения непрерывности потребления в условиях расширяющихся потребностей» [2, с. 118].
Н.И. Базылев, А.В. Бондарь и С.П. Гурко считают, что «сбережения -это ... отложенный спрос домохозяйств, то есть отказ от текущего потребления с целью его увеличения в будущем» [3, с. 12]. О.Г. Аванесов рассматривает возможность применения сбережений «в качестве инвестиционного ресурса» [1, с. 7].
Рис.1 Классификация источников финансирования инвестиций в жилую недвижимость, (разработано автором)
Сущность сбережений домашних хозяйств, рассматриваемых как источник финансирования жилой недвижимости, становится возможным охарактеризовать, обобщив существующие точки зрения по определению дефиниции «сбережения». Сбережения в качестве источника финансирования жилой недвижимости представляют собой кристаллизацию свободных денежных средств домашних хозяйств, являющих-
ся в настоящем инвестиционным ресурсом, предназначенным для удовлетворения потребностей в жилой недвижимости в будущем.
В мировой литературе рассматривается возможность применения сбережений домашних хозяйств как источника финансирования жилой недвижимости в виде модели депозитного института. Основные характеристики схем модели депозитного института пред-
ставлены в табл. 1, разработанной авторам на базе теоретического материала [7 р. 62 - 63, 8 р. 15 - 16].
В России широкое распространение получила схема привлечения сбережений в форме депозита (см. табл. 1), характеризующаяся отсутствием взаимодействия сбережений и ипотечной ссуды.
Следовательно, активно применяемые кредитно-сберегательные схемы модели депозитного института свидетельствуют о сопряженности таких источников финансирования жилой недвижимости, как сбережения домашних хозяйств и ипотечные ссуды.
Таблица ¡.Характеристика основных схем модели депозитного института, (разработано автором)
Наименование Характеристика Преимущества Недостатки
Депозиты Привлечение классических депозитов в различных формах. - ликвидность накопленных сбережений по сроку и процентной ставке; - отсутствие установленного лимита накопления; - применение разных схем привлечения сбережений - отсутствие взаимосвязи между сбережениями и предоставлением ипотечной ссуды; - ссуда предоставляется на рыночных условиях.
Контрактные сбережения Предоставляются на договорной основе в форме контракта - ликвидность накопленных сбережений по сроку и процентной ставке; - условия предоставления ссуды выгоднее рыночных; - долгосрочность взаимоотношений всех участников схемы. - использование депозитов после накопления до установленного лимита
Отсроченный кредит французского типа Основан на идее эквивалентности между депонированием сбережений и выгодой получения ссуды. - ликвидность накопленных сбережений по сроку и процентной ставке; - наличие ликвидности в кредитном институте при использовании сбережений в заранее оговоренный срок. - превышение процентных ставок по депозитам по сравнению с жилищными ссудами может привести в будущем к дисбалансу системы.
В ходе исследования роли сбережений домашних хозяйств была сформирована корреляционная модель финансирования рынка жилой недвижимости на базе статистических данных за 2000 - 2008 гг. по таким регионам, как Россия, Южный Федеральный Округ, Ростовская область, Краснодарский край и Волгоградская область [5, 6]. Значения коэффици-
ента парной корреляции представлены в табл. 2.
Тесная корреляционная взаимосвязь (см. табл. 2), установленная между показателями, характеризующими депозиты и вклады физических лиц в кредитных организациях, и среднедушевым денежным доходом, расходами населения на приобретение недвижимости, показывает, что основным источником
формирования сбережений домашних хозяйств выступает среднедушевой денежный доход, направлением использования которого могут быть расходы населения на приобретение жилой недвижимости. Чем выше величина среднедушевого дохода, тем больше возможностей домашних хозяйств к долгосрочным накоплениям в форме финансирования жилой недвижимости, приводящих к увеличению расходов населения на приобретение жилья. Умень-
шение значения показателя среднедушевого дохода показывает снижение доли домашних хозяйств, способных к накоплению и имеющих возможность инвестировать сбережения в жилую недвижимость. Отрицательное влияние уменьшения уровня среднедушевого дохода на процесс инвестирования сбережений в жилую недвижимость ярко выражено в условиях неопределенности экономики страны.
Таблица 2.Корреляционная модель финансирования рынка жилой
недвижимости за 2000 - 2008 гг., (разработано автором)
Регионы, включенные в анализируемую совокупность Корреляция между депозитами и вкладами физических лиц в кредитных организациях и
Среднедушевым денежным доходом Вводом в действие жилых домов населением за свой счет и с помощью кредитов Расходами населения на приобре тение недвижимости Кредитами -ипотечными и на покупку жилья Стоимостью жилья на первичном рынке недвижимости Стоимостью жилья на вторичном рынке недвижимости
1 2 3 4 6 7 8
ЮФО 0,993 0,948 0,925 0,871 0,997 0,997
Ростовская область 0,986 0,922 0,927 0,674 0,998 0,998
Краснодарский край 0,993 0,963 0,848 0,878 0,989 0,987
Волгоградская область 0,981 0,716 0,958 0,847 0,993 0,997
В целом по России 0,997 0,983 0,971 0,851 0,963 0,957
Значения коэффициента парных корреляций, приведенных в табл. 2, показывают наличие значимой связи между показателями, характеризующими объемы привлеченных депозитов и расходы населения на приобретение недвижимости, стоимость жилья на первичном и вторичном рынке в регионах и в целом по стране. Так как инвестиции в жилую недвижимость долгосрочны, то динамика стоимости объектов жилой недвижимости прямопропорционально
влияет на уровень будущих доходов инвестора и, соответственно, на доходность операций с жилой недвижимостью. При росте стоимости жилой недвижимости увеличивается доходность инвесторов, и в результате повышается инвестиционная привлекательность рассматриваемого актива для последующих инвестиций, а при тенденции снижения стоимости жилой недвижимости наблюдается противоположная ситуация,
характерная в условиях экономической неопределенности.
Отмеченная связь между сбережениями домашних хозяйств и объемами выданных кредитов на приобретение жилой недвижимости, вводом в действие жилых домов населения за свой счет и с помощью кредитов свидетельствует о наличии платежеспособного спроса на рынке недвижимости, формируемого за счет собственных и заемных средств. Рост объемов ввода в действие жилой недвижимости зависит от увеличения доли сбережений и объемов выдачи кредитов, направляемых инвесторами непосредственно на финансирование жилой недвижимости. При снижении объемов сбережений и кредитов на приобретение жилой недвижимости, вероятно, будет наблюдаться сокращение объемов ввода в действие жилья.
Наблюдаемая взаимосвязь между показателями, характеризующими ввод в действие жилых домов населением за свой счет и с помощью кредитов и расходы населения на приобретение недвижимости, указывает на ссудный характер финансирования жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке.
Следовательно, корреляционная взаимосвязь между сбережениями домашних хозяйств и кредитами на приобретение жилой недвижимости свидетельствует о значимости сбережений домашних хозяйств в финансировании жилой недвижимости. Чем больше инвестор, рассматривающий жилую недвижимость в качестве объекта инвестирования, вложит собственных источников при финансировании недвижимости, тем меньший объем ипотечной ссуды ему предстоит привлечь. Так, в докризисный период было возможным приобрести жилье только за счет привлеченных средств в виде ипотечных ссуд. А в условиях кризиса и сокраще-
ния рынка ипотечных ссуд возросла доля сбережений домашних хозяйств в приобретении жилой недвижимости (от 20 % и более должен быть размер первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку). В условиях роста экономики страны наблюдается рост объемов ипотечного кредитования, следовательно, также возрастает роль заемных средств при финансировании жилой недвижимости, предоставляемых в виде ипотечных кредитов.
Необходимо отметить, что в Российской империи имелся богатейший опыт финансирования жилой недвижимости, базирующийся на активном применении ипотечных облигаций как механизма привлечения внешних источников финансирования. На протяжении длительного периода времени подобный источник финансирования жилой недвижимости получил широкое распространение в странах Европы. Практическое применение эмиссии ипотечных обязательств рассмотрено на примере ипотечной модели Дании, в основе которой лежит принцип сбалансированности, представленный на рис.2. (см. ниже)
При финансировании жилой недвижимости заемщики, а также владельцы недвижимости осуществляют выпуск ипотечных закладных, которые приобретают в свои активы ипотечные банки. В закладной определена сумма займа, продолжительность ссуды, объем платежей и размер процентов, уплаченных должником банку. Ипотечный банк предоставляет ссуду заемщикам на равных условиях по отношению к процентной ставке и срокам платежа и, аккумулируя ипотечные закладные заемщика, осуществляет эмиссию ипотечных облигаций, обращающихся на рынке капитала.
(1) Закладная
(2) Покупка облигаций
Заемщик / Владелец жилой недвижимости
(3) Ссуда ►
(4) Уплата процентов
Ипо Активы гечный банк Обязательства
Ипотечные кредиты Облигации
(5) Уплата процентов
Инвестор
(Держатель
облигаций)
Единство процентной ставки и срока кредитования
Рис. 2 Схема принципа сбалансированности ипотечной системы Дании [8, р. 29]
Ипотечные банки, осуществляя перечисления в счет уплаты процентов и основной суммы долга владельцам закладной, за счет аккумуляции платежа заемщиков погашают предыдущий выпуск облигаций и приобретают новый в том же объеме. При постоянном сокращении количества непогашенных закладных ипотечный банк поддерживает абсолютный баланс между оставшимися требованиями к заемщикам (на позиции «имущественные требования») и оставшейся непогашенной задолженностью перед держателями ипотечных облигаций (на позиции «задолженность»). Механизм досрочного погашения также базируется на «принципе сбалансированности», предполагающем, что платежи должника по ссуде будут соответствовать такому же снижению номинала непогашенной облигации, которая первоначально финансировала ссуду. Опыт ипотечного кредитования Дании полезен для современной системы финансирования жилой недвижимости России, базирующейся на взаимодействии сбережений и ипотечных кредитов.
Таким образом, в условиях изменчивости экономики страны среди рассмотренных источников финансирования жилой недвижимости сбережения домашних хозяйств являются наиболее стабильными по сравнению с другими финансовыми инструментами, так как имеют более высокую ликвидность, чем
кредиты и минимальный риск, обусловленный уровнем инфляции. Рассмотренный источник финансирования жилой недвижимости в отечественной практике применяется вместе с ипотечными ссудами, а в мировой - реализуются схемы модели депозитного института, дополненного эмиссией ипотечных обязательств. В России для эффективного функционирования ипотечной системы, базирующейся на эмиссии ипотечных обязательств, отсутствует единая система стандартизации ипотечных закладных, недостаточно развит фондовый рынок, наблюдается влияние негативного опыта инвестирования в ипотечные облигации США и высокая степень дефолта отечественных заемщиков.
Библиографический список
1. Аванесов О.Г. Трансформация сбережений населения в инвестиционный ресурс для инновационной деятельности. Научное исследование. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005 - 64 с.
2.Баскаков И.В. Макроэкономика. - М., 1996. - 425 с.
3.Базылев Н.И., Бондарь А.В., Гурко С.П. Экономическая теория. - М.: 2-е изд. дополненное и переработанное, 1999. - 552 с.
4.Кашин Ю.И. Научные труды: сб. в 3 т. - Т. 2. Сбережения. Сберегательный процесс. - М.: МБИ. - 2003 - 608 с.
5. Федеральная служба государственной статистики. Режим доступа: www.gks.ru
6.Центральный банк РФ. Режим доступа: www.cbr.ru
7.Asymmetries in housing and financial
market institutions and EMU / Duncan Maclennan, John Muellbauer,
Mark Stephens, - Oxford review of economic policy, vol. 14, No. 3, p. 80
8.UNECE. Housing finance systems for countries in transition principles and examples, - New York and Geneva, 2005
Bibliographic list
1. Avanesov O.G. Transformation savings household in the investment for the innovation activity. The research study. - M.: UNITI-DANA, 2005 - 64 p.
2.Baskakov I.V. Macroeconomics. - М. 1996. - 425 p.
3.Bazilev N.I., Bondar A.V., Gurko S.P. Economics - M.: 2 supplement and revised edition, 1999. - 552 p.
4.Kashin U. I. Tract: col in 3 t. - T. 2. Savings. Savings process. M.: MBI.-2003 -608p.
5.Federal state statistics service. Access mode: www.gks.ru
6.The Central Bank of the Russian Federation. Access mode: www.cbr.ru
7.Asymmetries in housing and financial
market institutions and EMU / Duncan Maclennan, John Muellbauer,
Mark Stephens, - Oxford review of economic policy, vol. 14, No. 3, p. 80
8.UNECE. Housing finance systems for countries in transition principles and examples, - New York and Geneva, 2005
