CC BY
31
УДК 332.85
ИССЛЕДОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ СТРУКТУРЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РОССИИ
Антон Андреевич Горюшкин
Институт экономики и организации промышленного производства СО РАН, 630090, Россия, г. Новосибирск, пр. Академика Лаврентьева, 17, научный сотрудник, тел. (913)763-41-32, e-mail: goryushkin.anton@gmail. com
Проведена группировка регионов по показателям: ввод жилья на человека; уровень жилищной обеспеченности; коэффициент доступности жилья. Рассмотрены показатели, характеризующие регионы, попавшие в те или иные группы. Выявлено, что величина миграционного прироста является важным фактором, стимулирующим строительную активность региона: приток населения означает повышение платежеспособного спроса и рост инвестиционной привлекательности строительного рынка региона.
Ключевые слова: рынок жилья, жилищное строительство, жилищная обеспеченность, доступность жилья, межрегиональная дифференциация.
STUDY OF REGIONAL STRUCTURE OF HOUSING MARKET IN RUSSIA
Anton A. Goryushkin
Institute for Economics and Industrial Engineering, Siberian Branch of RAS, 630090, Russia, Novosibirsk, 17 Аkademik Lavrentiev Prospect, researcher, tel. (913)763-41-32, e-mail: goryushkin. anton@gmail. com
The paper analyzes the indicators of housing affordability: housing construction per capita, the level of housing provision, housing price to income ratio. These indicators are used to classify regions. Explained why regions fall into groups. Show that the immigration rate is an important factor driving the construction activity in the region: growth of the population leads to an increase in effective demand and to the growth of investment attractiveness of the region's construction market.
Key words: housing market, living condition, housing affordability, inter-regional differentiation.
Рынок жилья имеет некоторые особенности, отличающие его от других рынков. Одной из таких особенностей является привязка жилья к определенной территории, что придает большее влияние на развитие рынка жилья местным (локальным) факторам. Именно поэтому следует в первую очередь анализировать состояние рынка жилья не на общегосударственном уровне, а в каждом отдельном регионе и между ними. Такой анализ позволяет определить, какие факторы влияют на состояние рынка жилья, а также понять, почему одни и те же факторы по-разному влияют на рынок жилья в разных регионах.
Одним из способов анализа является построение классификации регионов по разным параметрам. Подобная методика была предложена Н.Б. Косаревой и ее соавторами в работе [1]. Согласно этой методике регионы разделяются по трем показателям на отдельные группы, которые затем сравниваются на пред-
мет поиска сходств и различий между регионами. Таким образом, выявляются факторы, которые по-разному воздействуют на рынок.
Для построения классификации по указанной методике были использованы следующие показатели, которые в определенной мере характеризуют состояние рынка жилья в регионе.
1) Жилищная обеспеченность показывает, сколько квадратных метров общей площади приходится на одного человека. Этот показатель является характеристикой спроса на жилье: чем он ниже, тем выше потребность домохо-зяйств в улучшении жилищных условий, тем выше спрос на жилье.
При анализе рынка по этому показателю некоторые исследователи исключают ветхое и аварийное жилье из расчета. Аргументом в пользу этой практики может являться то, что, признав жилье ветхим или аварийным, государство обязуется предоставить живущим в таком жилье семьям иное жилье, что исключает их, по крайней мере, на время из группы потребителей, формирующих спрос. Однако текущая практика показывает, что срок ожидания переселения может составлять 5-10 лет и более. Поэтому в наших расчетах учитывается весь жилой фонд.
2) Еще одной характеристикой платежеспособного спроса является показатель доступности жилья. Здесь можно использовать как показатель «количество лет, отражающее период накопления средств необходимых для оплаты стоимости жилья определенной площади, при условии направления всех доходов на эти цели», так и показатель «доля семей, имеющих возможность приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств». В нашем анализе будет использован первый показатель, рассчитанный по методике, предложенной в работе [2].
3) Рассмотрение уровня строительной активности, показателя, характеризующего предложение жилья, позволяет определить привлекательность региона для строительной отрасли и понять, в каком направлении, скорее всего, будет в дальнейшем развиваться рынок жилья.
Теперь для разделения регионов по группам определим границы групп как 15-процентное отклонение показателя регионов от среднероссийского уровня. Тогда, например, для показателя доступности получим группы: с низкой доступностью первичного жилья (коэффициент доступности от 5,5 лет), со средней доступностью (от 4 до 5,5 лет), с высокой доступностью (менее 4 лет). По жилищной обеспеченности используемые границы: 20 и 26 кв. м общей площади на человека, по вводу жилья -350 и 600 кв. м на 1000 чел.
Подобное разбиение позволяет получить до 27 групп регионов, которые будут характеризоваться различным уровнем экономической активности, миграционным приростом, уровнем развития ипотечного рынка и т.п. Конечно, при такой классификации часть групп может оказаться (и окажется) пустыми, а часть соседних групп могут иметь одинаковые условия. В последнем случае мы будет рассматривать их вместе.
Кроме того составление подобной классификации для разных периодов позволяет учитывать изменение экономических, социальных и демографических факторов и их влияние на жилищный рынок во времени.
По данным российской статистики за 2010-2014 гг. [3,4] получаем следующую ситуацию.
Высокой доступностью жилья в 2014 году обладают 13 регионов из 78 рассматриваемых. Цены на жилье в этих регионах является более низкими, чем в среднем по России. При этом регионы со средним и высоким уровнями ввода жилья характеризуются положительным миграционным приростом, что является существенным фактором роста платежеспособного спроса. Это в свою очередь делает указанные регионы более привлекательными для инвестиций в строительную отрасль. Здесь можно упомянуть регионы Тюменскую, Челябинскую и Астраханскую область - регионы с высокой долей добывающей промышленности в их экономике.
Высокую доступность жилья в регионах с низким уровнем ввода жилья можно объяснить низким платежеспособным спросом, который скорее порожден отрицательным миграционным приростом, характерным для большинства этих регионов. Большинство этих регионов - это республики Северного Кавказа, где также высока доля индивидуального строительства, а численность домо-хозяйств гораздо выше среднероссийской, что приводит к более низким показателям жилищной обеспеченности и ввода жилья.
В результате, эти регионы характеризуются низкими показателями развития ипотечного кредитования, что также не способствует инвестиционной привлекательности и экономическому росту в этих регионах - по уровню ВРП на душу населения эти регионы находятся на последних местах.
В 2010 году в этой группе было 8 регионов, прирост этой группы произошел за счет добывающих регионов центральной России.
В 2014 году большая часть регионов (51 из 78 против 27 в 2010 году) характеризуется средним уровнем доступности жилья. При этом с 2010 за четыре года пять регионов перешли в группу с высокой доступностью, и эта группа пополнилась почти тридцатью регионами, которые ранее являлись регионами с низким уровнем доступности. Эти регионы характеризуются достаточно низкими ценами на жилье, но изменение экономического состояния этих регионов позволяет разделить эти регионы на две отдельные группы.
В половине из этих тридцати регионов наблюдается отрицательный миграционный прирост, что хорошо коррелирует с уровнем доходов населения в этих регионах: низкие относительно среднероссийских доходы стимулируют граждан к переезду в другие, экономически более привлекательные регионы. Низкие показатели ввода жилья в этой группе регионов в сочетании с увеличением жилищной обеспеченности населения этих регионов и отрицательным миграционным приростом указывают на то, что «улучшение» ситуации с доступностью жилья произошло за счет падения спроса на жилье и имеет под
собой негативные экономические последствия для регионов. Среди этих регионов много восточносибирских регионов и депрессивных регионов центральной России.
Другая половина из этих тридцати регионов, хотя характеризуется высокими показателями ввода жилья, высокой долей ввода индивидуального жилья, что и обеспечивает одни из самых низких цен на жилье в России. При этом доходы населения данных регионов держатся на уровне среднероссийских, что обеспечивает миграционный прирост населения из более бедных регионов, и тем самым - относительно высокий платежеспособный спрос. Это делает привлекательными для инвестиций жилищные рынки данных регионов.
Для регионов с низкой доступностью также прослеживается связь между миграционными потоками и уровнем ввода жилья. Например, Ленинградская и Новосибирская области и Санкт-Петербург имеют высокие показатели миграционного прироста, что обеспечивает высокий платежеспособный спрос и высокие показатели ипотечного кредитования даже при существенно более высоких ценах, чем в среднем по России. Это сказывается на инвестиционной привлекательности таких регионов, что обеспечивает высокие темпы ввода жилья.
В регионах с низкими показателями ввода жилья (например, республики Калмыкия, Мордовия, Тыва) не смотря на то, что жилищные цены в этих регионах в существенно ниже среднероссийских, население не стремится приобретать жилье. Результатом является отсутствие интереса у застройщиков к освоению данных рынков и низкие объемы ввода жилья.
По результатам проведенного анализа по регионам России можно сформулировать некоторые выводы:
1. Данные по миграционному приросту населения в регионах можно с достаточной долей достоверности судить об инвестиционной привлекательности регионов для строительных организаций: приток населения означает повышение платежеспособного спроса и рост привлекательности строительного рынка региона, что в перспективе будет способствовать и росту доступности жилья.
2. На попадание регионов в разные группы также способствуют такие факторы как географическое месторасположение региона, в том числе наличие крупных добывающих (нефтегазовый сектор) и иных (металлургия, гидроэлектростанции и т.п.) производств, и исторические и социальные особенности жизни в этих регионах.
3. Регионы России являются весьма дифференцированными по всем рассмотренным показателям, что требует индивидуальных подходов к формированию программ повышения жилищной доступности в регионах разных групп.
4. Государство стремится улучшить жилищные условия людей во всех регионах, в том числе и в бесперспективных для строительного бизнеса, однако без изменения инвестиционной привлекательности региона такие программы будут малоэффективными.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Н.Б. Косарева, А.А. Туманов, Д.С. Сиваев. Исследование региональной структуры рынков жилья в России // XI Междунар. науч. конф. по проблемам развития экономики и общества: в 3 кн. - М.: Изд-во ВШЭ, 2011. - Кн. 1. - С. 346-353.
2. Горюшкин А. А. Оценка эффективности влияния государственных мер на доступность жилья населению // Вестник Новосибирского государственного университета. Серия: Социально-экономические науки. - 2013. - Т. 13, вып. 4. - С. 140-147.
3. Сайт Федеральной службы государственной статистики. - URL: http://www.gks.ru/.
4. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2015: Стат. сб. / Росстат. -М., 2015. - 1266 с.
© А. А. Горюшкин, 2017
