CC BY
80
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, КАДАСТР И МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ
УДК 332.6
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДА ОСТАТКА ПРИ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ОБЪЕКТОВ ПРОМЫШЛЕННОСТИ И ТРАНСПОРТА, ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ КОМПЛЕКСА ОПАСНОГО ПРОМЫШЛЕННОГО ОБЪЕКТА ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Валерий Иванович Татаренко
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой техносферной безопасности, тел. (383)344-42-00, e-mail: kaf.bgd@ssga.ru
Антон Викторович Гордеев
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)344-42-39, e-mail: GordeyevAnton@yandex.ru
Работа посвящена вопросу установления объективной кадастровой стоимости земель промышленности и транспорта, а также оценке рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания результатов их кадастровой стоимости. В статье рассмотрена специфика использования денежного потока в качестве капитализируемого дохода, построенного на основе величины чистой прибыли от деятельности предприятия, в случае применения метода остатка при оценке рыночной стоимости земельных участков промышленности и транспорта, на которых расположены комплексы опасных производственных объектов, для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Это позволяет учесть затраты, приходящиеся на два фактора: труд и управление в виде операционных расходов компании, - и тем самым определить стоимость двух оставшихся материальных факторов: земля и капитал.
Ключевые слова: метод остатка, оценка рыночной стоимости, земельный участок объекта промышленности и транспорта, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости.
REMAINDER APPROACH METHOD IN MARKET COST ESTIMATION OF LAND PARCEL OBJECTS OF INDUSTRY AND TRANSPORT, INCLUDED IN DANGEROUS INDUSTRIAL OBJECT FOR CONTESTATION OF CADASTRAL COST RESULTS
Valeriy I. Tatarenko
Siberian State University Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., D. Sc., Professor, Head of Department Technosphere Safety, tel. (383)344-42-00, e-mail: kaf.bgd@ssga.ru
Anton V. Gordeev
Siberian State University Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Postgraduate, Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)344-42-39, e-mail: GordeyevAnton@yandex.ru
The paper is devoted to a question of establishment of objective cadastral cost of lands of the industry and transport, and also to assessment of market cost of the land parcels for the contestation purposes of results of their cadastral cost. The paper considers the specificity of using financial flow as capitalized profit, based on net profit margin from enterprise activity, in case of application of remainder approach method in estimating market cost of industry and transport land parcels, on which are situated dangerous industrial object complexes, for the purpose of contestation of cadastral cost results, that allows to take into account the expenditures for 2 factors: labour and management as operational costs of company, and thus to determine the cost of 2 remaining material factors: land and capital.
Key words: remainder approach method, market cost, land parcel of industry and transport object, contestation of cadastral cost results.
В современных условиях развития земельных отношений следует выделить значимый для Российской Федерации сегмент рынка недвижимости - земельные участки объектов промышленности и транспорта. Безопасная эксплуатация и устойчивое развитие комплексов опасных производственных объектов, расположенных на земельных участках промышленности и транспорта, способны обеспечить улучшение состояния национальной экономики [1].
Региональными примерами значимых для национальной экономики комплексов опасных производственных объектов могут служить производственные предприятия химической, угольной, нефтяной и нефтегазовой промышленности, энергетики, черной металлургии, машиностроения, расположенные в Новосибирской области [2].
Порядок использования отдельных видов земель промышленности и иного специального назначения устанавливается:
1) правительством Российской Федерации в отношении указанных земель, находящихся в федеральной собственности;
2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в отношении указанных земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
3) органами местного самоуправления в отношении указанных земель, находящихся в муниципальной собственности [3].
Кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4].
Исходя из нормативных требований, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в целях налогообложения и определения арендной платы за земельный участок [5, 6].
Федеральным стандартом оценки (ФСО № 4) предусмотрено, что кадастровая стоимость является величиной, рассчитанной путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком [7, 8].
На протяжении последних лет актуальной проблемой оценочной деятельности в Российской Федерации является оценка рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания результатов их кадастровой оценки [9].
Это вызвано тем, что зачастую кадастровая стоимость, установленная субъектами Российской Федерации, представляется землепользователям явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости, что находит свое отражение в обращениях гражданских и юридических лиц в судебные органы с целью изменения кадастровой стоимости [10].
По информации, опубликованной на официальном сайте Федеральной службы государственного реестра, кадастра и картографии (Россреестр), за период с 01.01.2016 по 29.02.2016 в судах инициировано 1 204 спора о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 1 662 объектов недвижимости [11]. Первопричиной столь большого числа споров могла послужить массовость государственной кадастровой оценки без учета индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости, что способно вызвать большое количество ошибок при ее проведении [12].
Увеличение числа промышленных комплексов привело к постепенному переводу земель из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли промышленного назначения» [13]. Однако, при оценке рыночной стоимости земельных участков промышленности и транспорта, оценщики сталкиваются с трудностями, обусловленными относительно небольшим количеством объектов данной категории, в сравнении с количеством земельных участков иных категорий земель [14].
Данный факт практически исключает возможность использования каких-либо методов в рамках сравнительного подхода, поскольку применяя данный подход к оценке, оценщик должен провести анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем ценообразующим факторам [15, 16].
К наиболее значимым факторам стоимости земельных участков относятся:
- целевое назначение, категория земель, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- местоположение и окружение;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры) [17].
Изменения в экономике могут повлиять на текущий технологический процесс, что, в свою очередь, окажет влияние на группу объективных ценообра-зующих факторов, что особо остро ставит вопрос об их периодической актуализации [18].
Доля земельных участков, относящаяся к категории «земли промышленности и иного специального назначения» и предлагаемая к продаже, относительно мала, что зачастую не позволяет рассмотреть должное количество объектов-аналогов, относящихся к той же группе разрешенного использования, что и объект оценки. Поскольку удельная стоимость земельных участков, расположенных в одном кадастровом квартале, но отнесенных к различным группам разрешенного использования, может отличаться в два и более раз, для оценщиков не представляется возможным корректно применять методы сравнительного подхода.
Что касается затратного подхода, то при оценке земельных участков в чистом виде применять его не представляется целесообразным, поскольку земля является продуктом природы [19].
Таким образом, оценщик может применить доходный подход в целом и метод остатка в частности - фактически как единственный при оценке рыночной стоимости земельных участков, на которых расположены промышленные комплексы для установления либо оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Метод остатка может быть применен для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков промышленности и транспорта. Условием применения метода является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход [20].
На практике, как предписывают Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [17], возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, с последующей капитализацией, а второй предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок. При оценке рыночной стоимости земельных участков, на которых расположены промышленные комплексы, наиболее предпочтительным является второй вариант расчета, предусматривающий следующую последовательность действий:
1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений (пункт 1) промышленного комплекса, как правило, не вызывает каких-либо затруднений у оценщика, поскольку является расчетом стоимости строительства за вычетом физического износа.
Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости (промышленного комплекса) с последующей капитализацией (пункты 2 и 3) определить на основе рыночных ставок арендной платы не представляется возможным, поскольку промышленные комплексы зачастую не сдаются в аренду. Таким образом, рыночную стоимость промышленного комплекса следует определять исходя из результатов операционной деятельности предприятия.
Метод капитализации дохода при оценке стоимости предприятия предусматривает в качестве базы использование следующих показателей дохода:
- чистый денежный поток;
- чистая прибыль предприятия;
- величина выплачиваемых дивидендов.
Поскольку подобные промышленные предприятия являются фондоемкими, в качестве капитализируемого дохода наиболее предпочтительно использовать денежный поток, построенный исходя из величины чистой прибыли от деятельности предприятия.
Одним из вариантов определения величины чистой прибыли (ЧП) является расчет чистой прибыли исходя из прогнозного валового дохода предприятия и рентабельности продаж по формуле:
ЧП = ПВД х Я - Н, (1)
где ПВД - прогнозный валовой доход предприятия, руб.;
Я - рентабельность продаж;
Н - налог на прибыль.
Величина прогнозного валового дохода может быть определена по фактическим данным на уровне величины валовой выручки предприятия за последний год, предшествующий дате оценки.
В качестве рентабельности продаж можно применять значение среднеотраслевой рентабельности [21].
Использование среднеотраслевых показателей позволит исключить, с одной стороны, влияние добавочной стоимости (гудвилла), с другой - обесценение активов (экономическое устаревание), обусловленное качеством управления и другими особенностями конкретного предприятия.
Все это дает возможность уйти от инвестиционной стоимости и сохранить среднерыночные факторы.
Величину амортизационных отчислений следует определять по данным бухгалтерского баланса. Ставка капитализации вычисляется как методом кумулятивного построения, так и с использованием ценовой модели доходности капитальных активов.
Капитализированный денежный поток необходимо корректировать на величину активов предприятия, не участвующих в формировании дохода.
Вычисленная таким образом стоимость предприятия в соответствии с классической экономической теорией обусловлена четырьмя факторами производства: капитал, земля, труд, управление.
Следует отметить, что при формировании дохода в виде денежного потока уже учитываются затраты, приходящиеся на два фактора: труд и управление в виде операционных расходов компании. Таким образом, стоимость предприятия, полученная методом капитализации денежного потока, характеризует стоимость только двух оставшихся материальных факторов: земля и капитал.
Исключив из стоимости предприятия стоимость движимого имущества (промышленное оборудование предприятия, транспорт, офисное и торговое оборудование, временные строения), а также стоимость капитальных вложений (не завершенных строительством объектов, не участвующих в формировании дохода предприятия), возможно определить стоимость объектов недвижимости, включая стоимость земельного участка.
При использовании для расчета капитализируемого дохода среднеотраслевого показателя рентабельности представляется возможным не применять к основным средствам функциональное и экономическое устаревание.
Таким образом, использование среднеотраслевых показателей рентабельности позволяет исключить, с одной стороны, влияние добавочной стоимости (гудвилла), с другой - обесценение активов (экономическое устаревание), обусловленное качеством управления и другими особенностями конкретного предприятия, что дает основание уйти от инвестиционной стоимости и не применять к основным средствам функциональное и экономическое устаревание и тем самым снизить погрешность расчета рыночной стоимости земельных участков под промышленными комплексами для установления либо оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Гордеев А. В. Сбор и обработка информации о факторах, приводящих к возникновению чрезвычайных ситуаций в целях обеспечения безопасности территорий // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 1. - С. 39-41.
2. Об утверждении плана социально-экономического развития Новосибирской области на 2015 год и плановый период 2016 и 2017 годов [Электронный ресурс] : постановление Правительства Новосибирской области от 19 января 2015 г. № 8-п. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Гавриленко Е.А. Методика ведения государственного кадастра недвижимости земель промышленности и иного специального назначения на примере защитных сооружений гражданской обороны // Вестник СГУГиТ. - 2015. - Вып. 2 (30). - С. 86-93.
4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Гордеев А. В. Обеспечение качества кадастровой оценки земель промышленности и транспорта // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 1. -С. 42-45.
6. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3: в редакции от 28 июля 2012 года [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО-2)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 [Электронный ресурс]. -Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Пархоменко И. В. Совершенствование информационного взаимодействия при формировании налогооблагаемой базы муниципального образования // Вестник СГГА. - 2014. -Вып. 3 (22). - С. 137-145.
10. Москвин В. Н., Соколова Т. А. Проблемы и перспективы переоценки кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке // Вестник СГУГиТ. - 2015. - Вып. 1 (29). -С. 82-89.
11. Обобщенные сведения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в судах [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-/.
12. Griffith D. Mass Appraisal Explained [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.deltacounty.com/DocumentCenter/Home/View/896.
13. Joyce, Yanyun Man. Land Policy Issues in China / Yanyun Man Joyce // Land Lines / Lincoln Institute of Land Policy. - Cambridge, 2010. - P. 2-7.
14. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2014 году [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/sostoyanie-zemel-rossii/gosudarstvennyy-natsionalnyy-doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-v-rossiyskoy-federatsii/
15. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297 [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Щуров Н. Н. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд // Вестник Финансового университета. -2011. - № 5. - С. 83-87.
17. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс] : распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
18. Almy R. Real property assessment systems; Lincoln institute of Land Policy. - Cambridge : Lincoln institute of Land Policy, 2004. - P. 6.
19. Ануфриев В. П., Юрлова В. А. Разработка системы эколого-экономической оценки сельскохозяйственных угодий // Вестник СГУГиТ. - 2015. - Вып. 4 (32). - С. 181-193.
20. Болотских В. В., Бастрыкин В. В. Практика оценки застроенных земельных участков производственного назначения // Имущественные отношения в РФ. - 2012. - № 11. -С. 77-102.
21. Ежегодный статистический сборник «Россия в цифрах» [Электронный ресурс]. -Режим доступа: www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/ catalog/doc_1135075100641.
Получено 12.05.2016
© В. И. Татаренко, А. В. Гордеев, 2016
