CC BY
101
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ АДАПТИВНО-ЛАНДШАФТНОГО ПОДХОДА ДЛЯ КОРРЕКТИРОВКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ
Надежда Ивановна Добротворская
Сибирский научно-исследовательский институт земледелия и химизации, 630501, Новосибирская обл., пос. Краснообск, СибНИИЗиХ, доктор сельскохозяйственных наук, тел. 348-12-62, e-mail: [email protected]
Владимир Адольфович Середович
Сибирская Государственная Геодезическая Академия, 630108, г. Новосибирск, ул. Плахотного,10, кандидат технических наук, профессор, тел. (383) 343-39-57 e-mail: [email protected]
Елена Сергеевна Троценко
Сибирская Государственная Геодезическая Академия, 630108, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант, инженер НИС, тел. (383) 361-01-09 e-mail: [email protected]
В статье рассмотрена действующая методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Предложен алгоритм уточнения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на основе адаптивно-ландшафтного подхода.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, адаптивно-ландшафтное земледелие.
ADAPTIVE LANDSCAPE AGRICULTURE PRINCIPLES APPLICATION FOR CORRECTING CADASTRAL VALUE OF AGRICULTURAL LANDS
Nadezhda I. Dobrotvorskaya
Dr of agricultural science, Siberian Research Iinstitute for Agriculture and Chemization, Krasnoobsk 630501, Phone: 348-12-62, e-mail: [email protected]
Vladimir A. Seredovich
Vice-rector for science and innovations, Ph.D. Prof., SSGA, 10 Plakhotnogo st., 600008, Novosibirsk, phone (383) 3433957, e-mail: [email protected]
Elena S. Trotsenko
A post-graduate student, engineer, Research centre, 10 Plakhotnogo st., 600008, Novosibirsk, phone (383) 361-01-09 e-mail: [email protected]
The effective techniques of agricultural lands cadastral valuation are described. The algorithm is offered to be used for specifying cadastral value of agricultural lands on the basis of the adaptive landscape approach.
Key words: cadastral value, adaptive-landscape agriculture.
Земли сельскохозяйственного назначения являются не только основой сельскохозяйственного производства, но и стратегическим государственным
ресурсом, от качества и состояния которого зависит продовольственная безопасность государства [1].
Согласно отчету о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям, распределение земельного фонда по категориям земель в целом по Новосибирской области можно представить в виде диаграммы [2]:
■ земли сельскохозяйственного назначения
■ земли населенных пунктов
■ земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения и иного назначения
■ земли особо охраняемых территорий :
■ земли лесного фонда
■ земли водного фонда
■ земли запаса
Рис. 1. Структура земельного фонда Новосибирской области по категориям
земель
Как видно из диаграммы основную часть территории области занимают земли сельскохозяйственного назначения - 62,7 %. Категория земель
сельскохозяйственного назначения объединяет земли, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Земли данной категории имеют особый правовой режим и подлежат особой охране. По состоянию на 1 января 2010 года площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 11150,3 тыс. га. По сравнению с 2008 годом в Новосибирской области по данной категории земель в целом произошло уменьшение площади сельскохозяйственных угодий на 0,2 тыс. га, изменение площадей по угодьям незначительное [2].
Для предотвращения деградации сельскохозяйственных земель и вывода их из сельскохозяйственного оборота необходимо проведение государственной кадастровой оценки и определение на ее основе направлений рационального землепользования.
К недостаткам используемой ранее методики кадастровой оценки земель можно отнести:
- Одинаковую кадастровую стоимость для разных по своим характеристикам земельных угодий;
- Отсутствие четкого и однозначного описания расчетов, необходимых для определения кадастровой стоимости с использованием типов почв;
- Отсутствие учета климатических показателей.
Существующий «уравнительный» характер кадастровой оценки ведет к завышению стоимости земель, которые являются «не урожайными» из-за их агроэкологических свойств.
Поскольку с момента проведения предыдущего тура оценки прошло 5 лет и показатели кадастровой стоимости земель за прошедший период утратили свою актуальность, необходимо проведение нового тура земельно-оценочных работ.
В настоящее время в Российской Федерации разработаны и приняты приказом Министерства экономического развития РФ новые методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Они имеют ряд существенных отличий.
Во-первых, в качестве данных об урожайности культур и затратах на их возделывание предлагается использование показателей нормативной продуктивности (исходя из свойств почв) и нормативных затрат, получаемых на основе технологических карт, а не среднемноголетних фактических значений за ряд последних лет. Это позволяет отделить влияние на результат кадастровой оценки таких производственно-экономических факторов, как материальнотехническое и кадровое обеспечение растениеводства.
Во-вторых, для определения удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагается выбор «допустимых чередований посевов (далее -севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота» [3]. Этот подход обеспечивает соблюдение одного из основных принципов оценки земель - при наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка с учётом максимальной доходности при условии экологической целесообразности.
В-третьих, вводится расчёт показателей прибыли предпринимателя на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации, а также коэффициента капитализации для земельных участков.
Следует подчеркнуть, что согласно Методическим указаниям выполнение земельно-оценочных работ не обеспечивается нормативными документами, и
каждая саморегулируемая организация оценщиков вправе разрабатывать и использовать свои технические указания и программные продукты или проводить расчеты без них.
Вместе с тем при разработке Методических указаний не решён ряд принципиальных моментов, непосредственно определяющих величину кадастровой стоимости.
1. В методических указаниях нет однозначных требований к порядку определения рыночных (прогнозных) цен реализации сельскохозяйственных культур, расчёта прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации. Такие требования должны быть четко и однозначно определены [4].
2. Не определён порядок выполнения расчётов для участков, сведения о местоположении границ которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (ГКН).
3. Не представляется возможным составление экспликаций площадей земельных участков по почвенным разновидностям без проведения
векторизации (оцифровки) почвенных карт. Включение в состав работ оцифровки почвенных карт приводит к удорожанию государственной кадастровой оценки земель, но она необходима, да и в дальнейшем полученные материалы найдут разнообразное функциональное применение: для целей земельного контроля, охраны земель, для составления паспорта плодородия земельного участка, разработки систем земледелия и др.
В соответствии с вышеперечисленными положениями, для определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения целесообразно применение подходов адаптивно-ландшафтного земледелия. Основными принципами данного подхода являются:
Адаптация земледелия к природным условиям. Данная задача является частью проблемы экологизации хозяйственной деятельности, которая имеет глобальный характер. На практике экологизация земледелия заключается в формировании и внедрении адаптивно-ландшафтных систем земледелия, углублении дифференциации систем земледелия и составляющих их агроприемов применительно к различным категориям ландшафтов с присущим им набором агроэкологических факторов. Для этого в настоящее время разрабатываются региональные ландшафтно-экологические классификации земель, в содержание которых входят не только признаки, отражающие агрогенетические свойства почв, но и характеристики других компонентов ландшафта, учет которых обязателен как для проектирования систем земледелия, так и для кадастровой оценки земель, а именно: рельефа и микрорельефа, микроклимата, литологических и гидрологических условий. Поэтому в качестве элементарной единицы кадастровой оценки земель мы предлагаем не почвенную разновидность, а элементарный ареал агроландшафта (ЭАА) или вид земель (термин предложен В.И. Кирюшиным [5, 6, 7]). Этот принцип представляется нам весьма существенным, так как продуктивность земельного участка зависит не только от компонентного состава почв, но и от геометрии почвенного покрова, то есть от того, как ареалы почвенных разновидностей (особенно если они контрастны по свойствам) взаимно распределены на участке - в виде последовательно расположенных массивов, которые легко отделить друг от друга, или в виде сложного комплекса с частой сменой почвенных разновидностей. Во втором случае на лучших по свойствам почвах не могут быть применены соответствующие им эффективные технологии, так как их использование лимитируется вкраплениями худших по качеству почв. Поэтому площадь благополучных земель в этом случае будет меньше площади благополучных почв.
Контуры ЭАА, относящихся к одному виду, объединяются в агроэкологический тип земель, который и характеризуется определенным уровнем продуктивности, технологическими свойствами, лимитирующими факторами и величинами технологических затрат на их преодоление.
Соответствие земледелия агроэкологическим требованиям сельскохозяйственных культур. В адаптивно-ландшафтном земледелии
агроэкологическая оценка сельскохозяйственных культур и выявление их адаптивного потенциала является одной из отправных позиций.
Адаптация земледелия к социально-экономическим условиям. Исходной посылкой формирования системы земледелия в данной связи являются общественные потребности в той или иной продукции сельского хозяйства, которые выражаются через рынок продуктов.
Адаптация к различным формам хозяйствования.
Соответствие земледелия требованиям охраны природы и система экологических ограничений техногенеза. Одно из коренных отличий адаптивно -ландшафтных систем земледелия от традиционных заключается в том, что они формируются в единой системе сельскохозяйственного природопользования, предусматривающей воспроизводство природных ресурсов, в первую очередь земельных [8].
Одним из основных источников информационного обеспечения при использовании адаптивно-ландшафтного подхода будут являться почвенные карты [9, 10].
Проиллюстрируем применение адаптивно-ландшафтного подхода к кадастровой оценке на примере земель Толмачевского сельсовета: после сканирования и векторизации исходной почвенной карты, а также совмещения ее с топографической основой, данными кадастрового деления, данными Гидрометеослужбы были выделены агроэкологические типы земель [10]. В соответствии с выделенными агроэкологическими типами земель определяется перечень сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию.
Далее необходимо произвести расчет нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры в зависимости от агроэкологического типа земель. За нормативную урожайность предлагается использовать опытные данные научно-исследовательских учреждений и районированных госсортоучастков, полученные при экстенсивном земледелии. Такие данные по урожайности отражают уровень естественного плодородия исследуемого участка без применения дополнительных источников питания и других факторов развития растений.
В соответствии с выбранными сельскохозяйственными культурами будет производиться расчет валового дохода, затрат и соответственно удельного показателя земельной ренты.
Остальные показатели, которые учитываются при определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с методическими указаниями, определяются оценщиком по статистическим данным. Поэтому они не зависят от качества земель и почвенных разновидностей, представленных на конкретном земельном участке.
На рис. 2 представлен технологический процесс определения кадастровой стоимости земли.
Рис. 2. Технологический процесс определения кадастровой стоимости
После расчета удельного показателя кадастровой стоимости нами предлагается следующий алгоритм корректировки этого показателя:
А= УПКС*К1*К2,
где А- откорректированный удельный показатель кадастровой стоимости УПКС- удельный показатель кадастровой стоимости
К1-коэффициент, зависящий от агроэкологической группы земель, максимальное значение К1=1 тогда, когда земли относятся к 1 агроэкологическому типу земель
К2-коэффициент, зависящий от широты ассортимента сельскохозяйственных культур, которые могут выращиваться на земельном участке
Расчет кадастровой стоимости для ЗАО «Толмачевское » представлен в табл. 1.
Таблица 1
Агроэкологический тип земель Удельный показатель кадастровой стоимости К1 К2 Удельный показатель кадастровой стоимости после корректировки
1тип 16000 1 1 16000
2тип 16000 0,9 0,8 11520
3тип 16000 0,8 0,5 6400
Описанный адаптивно-ландшафтный подход, по нашему мнению, обеспечит более достоверное определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Кононов В.М. Типовой проект построения региональной системы мониторинга земель сельскохозяйственного назначения[текст]/ В.М. Кононов // Информационный бюллетень. - 2011. - №2. - С. 30-31.
2. Отчет о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям,
угодьям и пользователям на территории Новосибирской области по состоянию на 1 января 2010 года [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://www.to54.rosreestr.ru/kadastr/zemli_nso/
3. Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения /Министерство экономического развития РФ. Приказ от 20 сентября 2010 г. N 445. [Электронный ресурс].-Режим доступа: http://www.zaki.ru/pagesnew.php?id=67407
4. Сапожников, П. М. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения: проблемы, пути решения [Текст] / П. М. Сапожников, С. И. Носов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2011. - № 7. - С. 73-77.
5. Кирюшин В.И. Концепция адаптивно-ландшафтного земледелия/ В.И.Кирюшин. -М., 1993.- 64 с.
6. Кирюшин В.И. Экологические основы земледелия/ В.И.Кирюшин. - М.: Колос, 1996. - 367 с.
7. Агроэкологическая оценка земель, проектирование адаптивно-ландшафтных
систем земледелия и агротехнологий: Методическое руководство. - М.: ФГНУ
«Росинформагротех», 2005. - 784 с.
8. Адаптивно-ландшафтные системы земледелия Новосибирской области / РАСХН Сиб. отд -ние. СибНИИЗХим. - Новосибирск, 2002 г - 388с.
9. Орлова Е.С, Разработка электронного атласа земельных ресурсов Новосибирской области [Текст]// ГЕО-Сибирь-2010. Т. 3: Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью. Ч. 2: сб. материалов VI Междунар. Науч. конгресса «ГЕО-Сибирь - 2010», 19-29апр. 2010г., Новосибирск. - Новосибирск: СГГА, 2010. -С. 94-98.
10. Разработка геоинформационной основы системы адаптивно-ландшафтного земледелия [Текст]/ Н.И. Добротворская, В.А Середович., А.В. Дубровский, Е.С. Орлова // ГЕО-Сибирь-2011. Т. 3: Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью. Ч. 2:
сб. материалов VII Междунар. науч. конгресса «ГЕО-Сибирь - 2011», 19-29апр. 2011г., Новосибирск. - Новосибирск: СГГА 2011. -С. 125-131
© Н.И. Добротворская, В.А. Середович, Е.С. Троценко, 2012
