CC BY
77
Литература
1. ФЗ № 264-ФЗ от 29.12.2006 г. «О развитии сельского хозяйства» // СЗ РФ. 2007. № 1 (ч.1).
2. ФЗ РФ 112-ФЗ от 07. 07. 2003 г. «О личном подсобном хозяйстве» // СЗ. РФ. 2003. № 28. Ст. 2881.
3. ФЗ РФ № 74-ФЗ от 11. 06. 2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ . 2003. № 24. Ст. 2249.
4. Базиян В. А. Новый режим налогообложения АПК // Экономические и институциональные исследования. Альманах научных трудов. Вып. 1(17). Ростов-на-Дону, 2006.
5. Кузнецов В.В., Засько В.И. Опыт зарубежных стран в области защиты продовольственных рынков //
УДК 347.27
Агропродовольственная политика и вступление России в ВТО. М., 2003.
6. Овчинников О. Г. Государственное регулирование аграрного сектора США. М.
7. Пиплз К. Развитие системы сельскохозяйственного кредита в США: Уроки для России? // Вопросы экономики. 1997. № 8.
8. Volk, Ewald. Investitionsfmderung in Europaischen Landern. Ein Vergleich der Systeme in der BRD, Schweiz, Schweden und Osterreich. Dissertation zur Erlangung des Akademischen Gradeseines Doktors der Sozial - und Wirtschaftswissenschaften. Wien, 1982.
9. Федеральный закон РФ №101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № Ст. 3018.
Малов А.А.
ИПОТЕКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ И ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
Статья посвящена теоретическому изучению понятия ипотечного права земель сельскохозяйственного назначения и иной недвижимости в современной России, формированию эффективного и логичного ипотечного законодательства, выделению из него элементов, которые по своему сущностному содержанию следует отнести к иным видам залога.
The present paper is dedicated to the theoretical study of the notion of the mortgage law of the agricultural lands and other immovable property in modern Russia and also the forming of the effective and logical mortgage law, to mark out the elements of the law that can be referred to other kinds of mortgage according to its content.
Ключевые слова: Ипотека, залог недвижимого имущества, ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения, ипотека арендных прав, ипотека доли в праве, государственная регистрация ипотеки
Key words: Mortgage, loan secured on real estate, mortgage of agricultural lots, mortgage of leasehold interest, mortgage of the limited interest, state registration of mortgage.
Развитие сельскохозяйственного сектора является одним из приоритетных направлений российской экономики. В условиях глобального экономического кризиса этот вопрос в России приобретает все большую актуальность.
Проработанный механизм правового функционирования залога земель сельскохозяйственного назначения должен способствовать привлечению инвестиций в сферу сельского хозяйства, которые непременно послужат катализатором роста этого сектора российской экономики.
Первый вопрос, который возникает перед инвестором при выборе направления инвестирова-
ния - насколько велики риски потери инвестиций? Внимание инвестора прежде всего будет привлекать сфера деятельности, где существуют легально закрепленные гарантии обеспечения его интересов. Поэтому четко отлаженный, прозрачный, неотяго-щенный и быстро функционирующий правовой механизм гарантий прав инвестора и заемщика в сельскохозяйственной сфере должен присутствовать в нынешнем законодательстве.
Думается, что в настоящее время законодательство в данной области регулирования общественных отношений с этой функцией не справляется.
44
А.А. Малое
Земли сельскохозяйственного назначения - особо охраняемый ресурс, который является основой жизнедеятельности народов, проживающих на территории России (ст. 9 Конституции РФ) [1]. Его высокая значимость порождает потребность в максимально эффективном правовом регулировании. В связи с этим, в настоящей статье предлагается рассмотреть вопрос об определении предмета ипотеки, его современном понимании, выделить проблемы и предложить пути их решения.
Представляется, что нынешнее ипотечное законодательство нуждается в некотором переосмыслении понимания предмета ипотеки. Следует ответить на вопрос: что может быть предметом ипотечной сделки?
Согласно ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» [2] к объектам ипотеки может относиться недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ [3], права на которое зарегистрированы в соответствии с действующем законодательством, за исключением ограничений, установленных законом. Однако в п. 5 этой же стати говориться, что действие закона распространяется на арендные права. Пп. 3 п. 2 ст. 9, а также пп. 2 п. 1 ст. 64.1. Закона «Об ипотеке» подтверждают, что арендные права являются предметом ипотеки, а не отношениями, к которым применяется действие Закона «Об ипотеке». Вместе с тем проведенный анализ сущности ипотечных отношений указывает на то, что отнесение прав на вещи к предмету ипотечной сделки является сомнительным.
Как известно, экономическая сфера деятельности развивается быстрее правовой, в связи с чем законодатели зачастую, не успевают принимать нормативные акты, регулирующие появляющиеся, новые отношения в той или иной области общественной деятельности. Возникновение таких общественных отношений, как залог арендных прав на земельный участки, залог доли в общей собственности на земельный участок, ипотека права хозяйственного ведения, создает потребность в их легальном урегулировании. С целью решения этой задачи российский законодатель поместил указанные отношения по залогу прав на недвижимость в сферу регулирования залога недвижимого имущества и придал им статус ипотечных. По нашему мнению, указанные правоотношения значительно выходят за рамки сущности предмета ипотеки, который складывался в процессе исторического становления. Это ведет к необоснованному расширению легального и доктринального его понимания и может привести к диссистематизации института, затруднить
его понимание в связи с размыванием границ предмета ипотечного регулирования, к усложнению его функционирования.
Рассмотрим проблемы, связанные с отнесением арендных прав к предмету ипотеки.
Арендные права являются обязательственными правами, т.к. они возникают из договора, заключенного между сторонами. Следовательно, используя арендные права на земельные участки сельскохозяйственного назначения в качестве предмета ипотеки, законодатель предлагает обеспечить ипотечное обязательство не недвижимой вещью (как это следует из доктринального и легального понятия ипотеки) и даже не вещным правом, а обязательственным правом, возникшим из гражданско-правового договора. Насколько это положение соответствует легальному и доктринальному пониманию института ипотеки?
В силу ФЗ «Об ипотеке» «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». Из приведенного определения видно, что предметом ипотеки может являться непосредственно недвижимое имущество. В п. 3 ст. 334 ГК РФ ипотека определяется как «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека)».
Таким образом, можно сделать вывод, что базисные (общие) нормы законодательства, регулирующего сферу ипотечных отношений, относят к предмету ипотеки только недвижимые вещи.
Отнесение арендных прав и иных прав на недвижимые вещи к предмету ипотеки не способствует повышению эффективности законодательства, а размывает суть ипотеки, что негативно сказывается на теоретическом понимании этого института и практическом его применении.
Каково же доктринальное понимание предмета ипотеки? Рассматривая возникновение и последовательное историческое развитие института ипотеки, И.А.Покровский относит к предмету ипотеки только недвижимые вещи. В своей работе он пишет, что сущность института ипотеки, формировалась как специфический механизм обеспечения ис-
полнения обязательства посредствам залога недвижимой вещи [4].
М.И. Брагинский и В.В. Витрянский считают, что «сохранение за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом не является видообразующим признаком ипотеки. В качестве такового по российскому гражданскому законодательству признается предмет залога, каковым при ипотеке должно являться только недвижимое имущество» [5]. Очевидно, что авторы понимают под видообразующим признаком ипотеки предмет залога, недвижимое имущество.
В «постатейном комментарии к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Под. ред. М.Г. Масевич), говорится: «Отличительный признак ипотеки - ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость (см. ст. 5 Закона и комментарий к ней). Именно с этим обстоятельством связана необходимость введения для ипотеки особого правового режима в рамках того общего, который установлен для залога» [6].
По мнению М. Орлова, «...есть все основания под ипотекой понимать залог именно недвижимости...» [7].
На основании вышеприведенных аргументов можно сделать вывод: истинным видообразующим признаком института ипотеки является залог именно недвижимости, а не прав на нее.
Проанализировав становление и развитие института ипотеки, выделим следующие ее видообра-зующие признаки, которые должны определять отнесение того или иного средства обеспечения обязательства к рассматриваемому институту:
1) предметом ипотеки выступают недвижимые вещи, за исключениями установленными законом;
2) как и вещным правам, ипотеке свойственно право следования (согласно ст. 353 ГК РФ);
3) ипотека удовлетворяет лишь денежные требования залогодержателя, посредством реализации (купли-продажи - возмездной передачи права собственности) заложенной недвижимой вещи с публичных торгов;
4) ипотека удовлетворяет денежные требования залогодержателя только в рамках понесенных им убытков;
5) ипотека подлежит государственной регистрации.
Если применить указанные принципы к арендным правам, мы увидим, что последние никак не могут вписываться в предмет ипотеки. Даже исходя
из первого признака, арендные права не могут быть предметом ипотеки.
Что касается права следования, то согласно ст. 617 ГК РФ (Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон) обременение арендными правами будет иметь место даже при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) арендуемой вещи к другому лицу. Однако относительно ипотеки арендных прав право следования не применяется (за исключением сохранения договора аренды в силе при изменении сторон).
Получается, что залог арендных прав «держится» лишь на договоре (обязательстве) арендодателя и арендатора.
Нестабильность (по сравнению с вещными правами) договорных отношений умаляет еще одну характерную черту ипотечной сделки - максимальную обеспеченность прав инвестора и минимизацию рисков потери инвестиции. При залоге арендных прав появляются дополнительные основания «потери» предмета залога. Так, ст. 619 ГК РФ позволяет считать, что договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:
1) когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) когда арендатор существенно ухудшает имущество;
3) когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) когда арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания, досрочные для расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса» [8].
Из вышесказанного следует, что залог обязательственных прав не сопоставляется и с таким признаком ипотеки, как право следования. Данный вид залога действует только в пределах договора аренды и аннулируется в случае его прекращения.
Следует отметить, что в соответствии с п. 3, ст. 335; п. 2, ст. 615 ГК РФ; с п. 4. ст. 6 ФЗ «Об ипо-
46
А.А. Малов
теке» передача арендных прав в залог допускается только с согласия залогодателя. Это связано с тем, что передача арендных прав в залог существенно затрагивает права арендодателя на возможное изменение стороны договора (арендатора), помимо воли арендодателя, при реализации предмета залога.
В условиях рыночной экономики хозяйствующие субъекты вольны сами выбирать контрагентов, с которыми они будут заключать гражданско-правовые договоры. После осуществления андерай-тинга, проверки добросовестности, осуществления иной проверки фьючерсного арендатора, согласования условий договора, т.е. реализации преддоговорной стадии, заключается договор. Однако при передаче арендных прав в связи с реализацией предмета залога, арендодатель лишается возможности использовать преддоговорную стадию. Для этого законодатель предусмотрел такую процедуру, как согласие арендодателя на заключение договора аренды прав. Так, подразумевается, что арендодатель, дав свое согласие, соглашается на изменение арендатора в случае реализации предмета залога.
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает иной взгляд на эту проблему. Так, согласно п. 8 ст. 9 ФЗ «В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное» [9]. Увеличение правомочий арендатора по безразрешительной процедуре передачи земли сельскохозяйственного назначения, находящейся в общей долевой собственности, в залог, имеет ряд оснований, связанных со специфическим объектом права аренды и его обращением. Так, земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в общей долевой собственности, имеют множество сособственников, получение согласия от которых происходит на общем собрании по предусмотренной в законе процедуре в соответствии со ст. 14 ФЗ «Об обороте...». Для облегчения оборота земель сельскохозяйственного назначения ускорения привлечения обеспеченных арендными правами инвестиций, было допущено данное ограничение прав собственников земель сельскохозяйственного назначения. Оправданность данных действий можно поставить под сомнение, ведь при безразрешительной передаче арендных прав в залог сособственники полностью лишаются возможности выбора и изучения арендатора их земель (при переходе арендных прав путем уступки права, если не исполнено обеспеченное залогом обязательство).
Думается, что в данном случае не следует предоставлять арендатору возможность без согласия арендодателей сдавать арендные права в залог. По нашему мнению, можно решить эту проблему следующим образом. Если арендатор довольно часто предоставляет арендные права в залог и право безразрешительной передачи арендных прав в залог не предусмотрено в договоре аренды, то разумным было бы проведение общего собрания сособствен-ников, которое давало разрешение на неоднократную передачу в залог арендных прав, распространяющуюся на весь срок деятельности договора или на определенный длительный срок. В данном случае арендодатели давали бы отказ от использования преддоговорной стадии при заключении договора аренды или выражали бы безразличие к личности возможного фьючерсного арендатора в рамках оговоренного срока.
Сопоставление третьего признака ипотеки при применении его к арендным правам, по нашему мнению, указывает на существенные различия между институтом ипотеки и залогом арендных прав. Так, при ипотеке именно недвижимого имущества в случае нарушения договора, в обеспечение которого заключалась ипотека, денежные требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости недвижимой вещи. Недвижимые вещи в силу своего правового и экономического статуса обладают высокой ликвидностью и продажа их не составляет труда, что не скажешь об арендных правах, которые обладают значительно меньшей ликвидностью, т.к. представляют собой обязательственное право с взаимными уже установленными правами и обязанностями. Приобретая арендные права, новый арендатор приобретает широкий круг обязательств по выплате арендных платежей, проведению определенных работ или выполнению иных условий, предусмотренных договором. В таком случае необходима целевая аудитория, которая обладает соответствующим ресурсом, достаточным для выполнения обязательств, предусмотренных уже существующим договором аренды. Ликвидность арендных прав значительно ниже, чем недвижимого имущества, при их разумном сопоставлении. В связи с этим можно сделать вывод, что отнесение залога арендных прав к предмету ипотеки является нелогичным, т.к. во-первых, совершенно различны вещи, которые являются обеспечением обязательства, во-вторых, уровень ликвидности этих вещей неодинаков (каждый вид залога, в какой-то степени, должен определять уровень ликвидности. Сам земельный участок дол-
жен цениться значительно дороже, чем право аренды на него).
В заключение можно сформулировать ряд практических предложений, которые позволят более эффективно построить залоговое законодательство. Предлагается вывести залог обязательственных прав за пределы предмета ипотеки и закрепить в ГК РФ новый вид залога под названием «залог обязательственных прав», который включит в себя специфические элементы регулирования данного вида залога. Необходимо ввести в ГК РФ такой вид залога, как «залог вещных прав» по причине того, что данный вид залога также имеет ряд специфических черт в отличие от ипотеки, залога обязательственных прав и иных видов залога.
Отнесение залога вещных прав к предмету ипотеки является спорным, это связано с сущностными характеристиками данного вида залога. Руководствуясь выведенными видообразующими признаками ипотеки, можно сделать вывод, что вещные права как предмет залога не сопоставляются с первым признаком (так как не являются непосредственно недвижимыми вещами). Остальные признаки, так или иначе, можно приспособить к залогу вещных прав, однако будет понятно, что это не ипотека в чистом виде: право следования будет следовать не за вещью, а за вещным правом (правом на долю в праве общей собственности, правом хозяйственно-
го ведения); ликвидность прав будет чуть меньше ликвидности недвижимых вещей и пр.
Литература
1. Конституция РФ 1993 г. // М., 1993.
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ // Российская газета. 1998. № 137.
3. Гражданский кодекс РФ. Ч. первая. От 30.11.1994. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
4. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права / И.А. Покровский. Пг., 1917.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. 3-е изд. М., 2001.
6. Брагинский М.И., Жариков Ю.Г. / Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» / Под ред. М.Г. Масевич. 1999. № 10.
7. Орлова М. Понятие и признаки предмета ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2002. № 1.
8. Гражданский кодекс РФ. Ч. вторая. От 26.01.1996. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
9. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002. № 101-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
