CC BY
10
УДК 347.27
Давыдова А.В.
студент Сахарова А.Д. студент ФГБОУВО «КГЭУ» научный руководитель: Ехлакова Е.А., к.э.н.
доцент
ИПОТЕКА В РОССИИ - ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ НА КРЕДИТНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
Аннотация: За последние несколько лет, люди все чаще прибегают к ипотечному кредитованию. Очень важно выбрать правильный банк и знать льготы, которые можно применить. Все это сделает период ипотеки более комфортным. В данной статье мы провели анализ, начиная с развития данного вида кредитования, по сегодняшний день и вывели рейтинг надёжности банков.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотечные льготы, рефинансирование, проценты, рейтинг, ипотечные ставки.
Davydova A. V.
student OF THE ""KAZAN STATE POWER ENGINEERING
UNIVERSITY» Russia, Kazan Sakharova A. D.
student OF THE ""KAZAN STATE POWER ENGINEERING
UNIVERSITY» Russia, Kazan Scientific adviser: candidate of economy. sciences' Assoc. Echlakova E. A.
MORTGAGE IN RUSSIA-PROBLEMS AND PROSPECTS IN THE HOUSING CREDIT MARKET
Abstract: over the past few years, people are increasingly resorting to mortgage lending. It is very important to choose the right Bank and know the benefits that can be applied. All this will make the mortgage period more comfortable. In this article, we conducted an analysis, starting with the development of this type of lending, to date, and brought the rating of reliability of banks.
Keywords: mortgage lending, mortgage benefits, refinancing, interest, rating, mortgage rates.
Под ипотечным кредитованием понимается, предоставляемый физическому или юридическому лицу банками долгосрочный кредит под залог недвижимости: помещений, земли, сооружений, производственных и жилых зданий. [1]
Активный рост данного вида кредитования начался в России во второй половине 2000-х гг., после введения в силу с 1 января 2005 г. нового Жилищного кодекса. С 2006 г. кредитные организации начали отчитываться перед Банком России о предоставленных ипотечных жилищных кредитах.
Динамика процентных ставок, играющая главную роль в развитии ипотечного кредитования, представлена в таблице 1.
Таблица 1 - Динамика процентных ставок ипотечного кредитования
2006-2018 г.
Январь, 2006 г. средневзвешенная ставка в валюте составляла 11,8%, а в рублях -14,9%
Май, 2009 г. 13,8% в валюте и 14,9% в рублях
Май, 2011 г. в связи с улучшением мировой финансовой обстановки, ставка по ипотечным кредитам в валюте опустилась ниже уровня в 10% годовых
Декабрь, 2014 г. банки повысили ставки по ипотеке до 17-20% годовых
Лето, 2017 г. ставки снизились до уровня 11,1 %
Конец 2018 г. средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 9,56% годовых
Начиная с января 2006 года, устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов привел к росту объемов строительства нового жилья, - отмечают в АИЖК. - Ввод жилья по итогам 2014 года составил 1,084 млн. квартир общей площадью 81,6 млн. квадратных метров, что стало абсолютным рекордом по вводу жилья за всю историю наблюдений в России. С учетом того, что не менее 40 - 50% сделок с жильем на первичном рынке совершалось при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих факторов для сектора жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП. В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008 - 2009 годов.
В 2014 году ипотека являлась самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 2014 года достигла рекордных 20,4% [2]. В 2017 году рынок ипотеки пережил настоящий бум, благодаря поступательному снижению ключевой ставки ЦБ РФ. И в начале 2018 года ипотечный рынок продолжает ставит рекорды: объемы - на максимумах, ставки - на минимумах. Но дальнейшее снижение ипотечных ставок выглядело крайне маловероятным в связи с введением санкций США и ухудшением общего макроэкономического фона в стране. [3]
■ Сбербанк 40 4%
■ ВТБ 17.5% Альфа-Банк 3.3%
■ Газпромбанк 3.1%
■ Россельхозбанк 2.7% Почта Банк 2.2%
■ Тинькофф Банк 2% Росбанк Дом 2%
■ Райффайзенбанк 1.8% ФК Открытие 1.6%
■ Остальные банки 23.5%
Рис. 1- Рейтинг банков по выданным ипотечным кредитам на
01.07.2019 г.
В августе 2019 года число выданных ипотечных кредитов снизилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а их объем — на 15%. Об этом говорится в релизе Объединенного кредитного бюро (ОКБ), поступившем в РБК. По данным бюро, всего в августе было выдано 96,54 тыс. ипотечных кредитов на сумму 211,73 млрд руб., а в прошлом году — 121,23 тыс. кредитов на 250,19 млрд руб. [4]
На октябрь 2019 года ставки по ипотечному кредитованию в банках имеют диапазон от 5% до 9,6% на срок от 10 лет. [5]
В майском указе президента РФ была поставлена задача доступности ипотеки в России.
В своем послании 2019 г. Владимир Путин определил цели в области ипотечного кредитования граждан до 2024 года, а именно - правительству и ЦБ поручено «последовательно выдерживать линию на снижение ставок по ипотеке до 9%, а затем — до 8% и ниже». Между тем, начало года заемщиков, планирующих взять кредит на покупку жилья, не радовало: инфляция, ключевая ставка ЦБ и стоимость ипотеки выросли; платежеспособность, напротив, упала.[6]
Постановлением № 339 от 28 марта 2019 года льготную ставку в 6% годовых распространили на весь срок действия кредита. А семьям, уже рефинансировавшим ипотеку, дали возможность еще раз рефинансировать ипотеку под 6% годовых на весь период кредитования. До сих пор повторного рефинансирования ипотеки программа не предусматривала. Помимо этого, существует государственная поддержка молодых семей.
Чтобы принять участие в этой программе необходимо соответствовать
следующим условиям:
• возраст обоих супругов должен быть меньше 35 лет;
• официальное доказательство нуждаемости в жилье;
• в семье нужен минимальный, для ипотеки, доход, если планируется использование кредита.
• заемщик и родившийся ребенок должны иметь российское гражданство.
Для признания семьи нуждающейся на каждого члена не должно выходить боле 10 м2. При этом учитываются все доли супругов в жилых помещениях. [8] Ипотеку берут родители ребенка. В качестве созаемщиков они могут привлечь кого угодно. В 2019 году программу семейной ипотеки продлили до 2024 года, чтобы ей смогли воспользоваться как можно больше заемщиков. Остальные условия семейной ипотеки с господдержкой не изменились. Ипотеку под 6% могут выдавать только 46 коммерческих банков и АИЖК, их перечень определил Минфин. Условия по госпрограмме в них одинаковы, но в каждом банке могут быть свои требования к заемщикам и объектам недвижимости. Банки работают только с аккредитованными жилыми комплексами и застройщиками, поэтому выбор кредитной организации зависит от конкретного дома. Процентную ставку семьям субсидируют только при покупке жилья на первичном рынке. Это может быть объект долевого строительства, который еще не достроен. Или готовая квартира в новостройке, которую продают по договору купли -продажи.
Важный нюанс: продавцом обязательно должно быть юридическое лицо — застройщик или подрядчик. Льготную ипотеку не предоставляют при покупке готовой квартиры у физического лица на вторичном рынке. Стоимость выбранного жилья может быть любой. Ограничена сумма льготного кредита. Под 6% дадут максимум 6 млн рублей. Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области предельный размер кредита выше — 12 млн рублей. При оформлении ипотеки нужно внести минимум 20% от стоимости жилья. Для первоначального взноса или погашения кредита можно использовать материнский капитал. Семьи, взявшие ипотеку до 2018 года, могут рефинансировать ее сейчас. Чтобы снизить ставку по действующему кредиту до 6%, нужно заключить договор рефинансирования в новом банке или подписать с прежним банком дополнительное соглашение. Льготная ипотека выдается на квартиру в сданной новостройке или в строящемся доме, но обязательно купленную у юридического лица. Остаток по кредиту при рефинансировании должен быть не больше 80% от стоимости квартиры. Например, заемщик, который купил квартиру за 2 млн рублей, сможет перекредитоваться, только если ему осталось выплатить не больше 1,6 млн рублей. Остаток считают не от суммы первоначального кредита, а от цены квартиры по договору купли-продажи или долевого участия. [7]
К 2023 году каждая пятая сделка по покупке жилья в кредит будет
проходить в онлайн-режиме. В правительстве намерены максимально упростить процесс получения ипотеки. Приходить в офис банка за кредитом, а затем в МФЦ для подачи заявления на регистрацию недвижимости не потребуется. Пилотные онлайн-сделки по покупке квартир в ипотеку планируется провести до конца 2019 года. Ожидается, что к 2023 году 20% сделок основных игроков на этом рынке будут заключаться в электронном формате. Это следует из последней версии паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда» (есть у «Известий»).
В настоящее время клиент может подать заявку на получение ипотеки и все необходимые документы через интернет, но для подписания договора всё равно нужно приезжать в банк, а потом и в МФЦ — для подачи документов на регистрацию прав собственности. К концу 2019 году планируется подготовить предложения по обслуживанию заемщика удаленно на всех этапах — от выдачи кредита до регистрации недвижимости — и провести пилотные сделки. А до 31 декабря 2022 года уже будет «осуществлено более 20% ипотечных сделок крупнейших банков полностью в электронном формате». Такие показатели содержатся в последней версии паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда», который обсуждается в правительстве. По результатам опросов ВЦИОМа, проведенных по заказу «Дом.рф», около 20% граждан положительно относятся к возможности оформить ипотечный кредит полностью в электронном виде, рассказали «Известиям» в пресс-службе госкомпании.
«Необходимо перевести в электронный вид все бизнес-процессы: от подачи заявки, предоставления заемщиком всех необходимых документов, сопровождения и секьюритизации ипотечных кредитов до регистрации приобретенной недвижимости. Это подразумевает ,прежде всего, дистанционное взаимодействие с заемщиками, возможность оформления и дальнейшего обслуживания ипотечных кредитов без посещения офисов банка, — подчеркнули в «Дом.рф».»
На сегодняшний день доля ипотечных сделок с элементами электронного обслуживания составляет около 10%. Чтобы полностью исключить присутствие клиента в банке, ЦБ создает единую платформу для удаленной идентификации на основе биометрических данных — например, лица и голоса. Чтобы достичь целевых показателей, планируется продолжить развитие электронных технологий для взаимодействия государственных и коммерческих структур и внести изменения в законодательство, указали в «Дом.рф».
Банки самостоятельно формируют свою кредитную политику и порядок заключения ипотечных договоров, в том числе в электронном виде, сообщили «Известиям» в Минэкономразвития. Но для увеличения доли электронных услуг, в том числе при регистрации ипотечных сделок, Росреестр участвует в совместных проектах с банками и крупными застройщиками. Клиенты подают документы в офисах банка или девелопера, не посещая Росреестр. Средний срок регистрации прав в рамках таких
проектов сократился с начала 2017 года более чем вдвое — с семи до трех рабочих дней, отметили в пресс-службе ведомства.
В 2019 году имеется техническая возможность увидеть ипотечную сделку в онлайн-режиме, и целевой показатель в 20% к 2022 году выглядит вполне достижимым. Однако бумага пока не сдает свои позиции. Далеко не все клиенты готовы оформить сделку без общения со специалистом, добавили в кредитной организации. Даже если застройщики, агентства недвижимости и банки предлагают онлайн-сервисы, многие граждане всё же предпочитают увидеть приобретаемый объект, оценить качество инфраструктуры, лично пообщаться с менеджером и совершить сделку на бумаге.
В пресс-службе Сбербанка заявили: достичь показателя в 20% возможно, если исключить финальный этап сделки. Нужно отметить, что в этом вопросе «основными драйверами являются удаленная идентификация клиентов, развитие цифровых подписей и законодательства в области цифровизации и интернета в целом». На сегодняшний день возможно проведение всех этапов сделки в электронном виде, кроме расчетов и подписания кредитного договора. Это связано с тем, что менеджер банка проводит идентификацию клиентов и сверяет оригиналы документов, уточнили в кредитной организации. Очередным шагом к цифровизации ипотеки станет возможность использования электронных закладных, указали в ВТБ и «Дом.рф».
Данный документ содержит информацию о кредитном договоре и праве залога на имущество. Закладная приводит к сведению рисков мошенничества на минимальный уровень и позволяет снизить издержки банка при выдаче кредита. Она не «потеряется», как это может произойти с бумажным вариантом документа, отметил финансовый директор юридической компании BMS Law Firm Юрий Степанов. Учитывая интерес крупных игроков к сокращению издержек, уже через два года участники ипотечного рынка будут преимущественно использовать электронные закладные, считает аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин. В целом цифровая ипотека в России будет распространяться параллельно с переходом всех государственных и коммерческих организаций на электронный документооборот. [9]
На сегодняшний день, исходя из рейтинга Центрального Банка, ПАО Банк «ВТБ» занимает первое место. ПАО «Сбербанк» идёт после ВТБ. Третье место занял ПАО «Промсвязьбанк». Клиентский рейтинг, в свою очередь, отличен от рейтинга Центрального Банка. Доверием пользуется АО «Тинькофф Банк», после него идёт ПАО «Промсвязьбанк». Третье место в клиентском рейтинге занимает ПАО «Банк ВТБ», а уже после ПАО «Сбербанк».
На октябрь 2019 года зафиксировано большое количество нововведений. Если говорить про Сбербанк, то с 1 октября 2019 года снизились ставки по ипотеке. Теперь приобрести квартиры в новостройке в
ипотеку можно по ставке от 7,3% годовых, а квартиру на вторичном рынке — от 8,8%. Также не обошлось без страхования , включившего в себя риски чрезвычайных ситуаций в страховые полисы. Новые полисы появились у «Сбербанк страхование», сообщает Российская Газета. Риск ЧС включен в продукты «Защита дома+» и «Защита частного дома+». Мобильное приложение Сбербанк онлайн, без которого на сегодняшний день не обходится практически каждый второй пользователь, теперь включает раздел «Взять ипотеку» и переход в ДомКлик; а также теперь есть онлайн -режим при сопровождении специалистов банка после получения ипотеки Сбербанка.
Таким образом, мы провели анализ, начиная с развития данного вида кредитования, по сегодняшний день и вывели рейтинг надёжности банков. К концу 2018 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 9,56% годовых. На октябрь 2019 года ставки по ипотечному кредитованию в банках имеют диапазон от 5% до 9,6% на срок от 10 лет. Исходя из рейтинг банков по выданным ипотечным кредитам на 01.07.2019 г., ПАО «Сбербанк России» занимает первое место. По версии Центробанка одними из самых надёжных являются ПАО Банк ВТБ , АО «АЛЬФА-БАНК», ПАО Сбербанк, ПАО Банк «ФК Открытие», ПАО Росбанк. Существует государственная поддержка молодым семьям и постановлением № 339 от 28 марта 2019 года льготную ставку в 6% годовых распространили на весь срок действия кредита. Не менее важным является то, что к 2023 году каждая пятая сделка по покупке жилья в кредит будет проходить в онлайн-режиме. В 2019 году имеется техническая возможность увидеть ипотечную сделку в онлайн-режиме, и целевой показатель в 20% к 2022 году выглядит вполне достижимым. А количество нововведений, в свою очередь, продолжает расти.
Использованные источники:
1■https://ru■wikipedia■org/wiki/%D0%98%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5 %Р1%87%Р0%ВР%Р0%ВЕ%Р0%В5 %Р0%ВА%Р1 %80%Р0%В5%Р0%Б4 %Р0%В8%Р1%82%Р0%ВЕ%Р0%В2%Р0%В0%Р0%ВР%Р0%В8%Р0%В5
2. https://www■banki■ru/news/bankpress/?id=7759206
3. https://www■finam■ru/analysis/newsitem/shansy-na-snizhenie-ipotechnyx-stavok-v-2018-godu-kraiyne-nizkie-20180419-16473/
4 ■ https ://www■rbc■ru/finances/19/09/2019/5d8310969a79471952ae3b83 5^ https ://www■vbr■ru/banki/ipoteka/bez_pervonachalno go_vznosa/ 6^ http://tatcenter■ru/conferences/ipoteka-2019-novyj-bum-ili-pauza/ 7. https://www■sibdom■ru/journal/1853/
8^ https ://iz■ru/781064/svetlana-volokhina-tatiana- gladysheva/elektronnuiu-
ipoteku-v-rf-polnostiu-planiruiut-zapustit-v-2019-godu
9_ http://www■ipoteka-legko■ru/polezno/pogashenie-ipoteki-pri-rojdenii-
rebenka■html
