CC BY
11
г
потечныи
^ГЖ '■/ ЛйГ/7/#/
1 ж Ш*
, , л пшжк
Новых квартир в России строится все меньше, а количество выдаваемых ипотечных кредитов уверенно растет. Что дальше?
ЯЩ Восстановить показатели
2008 года рынок ипотеки сумеет к 2012 году. А вот перспективы строительной индустрии пока туманны
Когда в России разбушевался финансовый кризис, на ввязавшихся в ипотеку смотрели как на прокаженных. А те, кто не успел или не захотел связываться с банками, чувствовали себя великими оракулами. Но сегодня многое меняется. Ипотека перестает выглядеть в глазах россиян непозволительно дорогим инструментом. Тем более что власти постановили: именно ипотека должна стать главным средством в борьбе с низкой доступностью жилья и высокими ценами на квадратные метры.
За последние месяцы удалось запустить ряд программ поддержки ипотечного кредитования по стан-
1ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) создано Правительством РФ в 1997 году для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков,
предоставляющих
долгосрочные
жилищные
кредиты
населению.
дартам АИЖК1. Были предприняты и другие меры, призванные стимулировать развитие ипотеки. А с высоких трибун вновь раздались призывы к банкирам снижать ставки, идти навстречу клиентам и ликвидировать барьеры на пути выдачи ипотечных кредитов. Поначалу казалось, что банки просто «играют в активность». Но похоже, на этот раз попытки расшевелить ипотечный рынок могут увенчаться некоторым успехом. В конце концов, кредитные учреждения сами заинтересованы в избавлении от накопленной за кризисные времена избыточной ликвидности.
Главное теперь для всех участников процесса — не забывать, что спрос на ипотеку должен быть обеспечен достаточным (а еще лучше — избыточным) предложением на рынке жилья. В противном случае массовая выдача ипотечных кредитов приведет не к повышению доступности жилья, а к очередному росту цен, что лишь ухудшит и без того непростую ситуацию в сфере жилищного строительства.
Перекос
В ходе реализации нацпроекта «Доступное жилье» стимулирование ипотеки происходило более активно, чем поддержка жилищного строительства, признается депутат Госдумы и председатель Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков. В итоге всплеск на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого в строй жилья. Это стало одной из причин резкого роста цен на квадратные метры в 2007-2008 годах. Но теперь законодатели постараются не допустить повторения подобного сценария: политика государства на рынке жилья становится более сбалансированной, утверждает Аксаков.
Правда, цифры последних месяцев свидетельствуют о сохранении диспропорций. По данным ЦБ РФ, за первое полугодие в стране было выдано 142 848 кредитов на общую сумму 155,29 млрд рублей, что примерно вдвое превышает показатели аналогичного периода 2009 года. Тем временем рынок жилищного
г
р155
строительства растет куда менее внушительными темпами. Согласно информации Росстата, за первое полугодие было введено в строй 26,1 млн кв. м жилья — меньше, чем за тот же прошлогодний период, когда девелоперы достраивали проекты, запущенные до кризиса. Всего в 2009 году было построено 59,9 млн кв. м. А вот ожидаемые итоги 2010-го эксперты уже именуют не иначе как провальными.
Другая проблема состоит в том, что активность в сегменте кредитования покупателей жилья нарастает в ущерб корпоративному кредитованию. По оценкам Анатолия Аксакова, во многих кредитно-финансовых учреждениях сегодня предпочитают выдавать именно ипотечные займы за счет сокращения объема кредитов, адресованных предприятиям. В том числе — представителям строительного сектора. «Однажды обжегшись на молоке, многие (банкиры) теперь дуют на воду», — утверждает Аксаков. «Кредитование строительства по-прежнему оценивается банками как сделка с высокими рисками», — вторит ему представитель девелоперской компании Capital Group Динара Лизунова. Не случайно объемы кредитования строительной отрасли с начала 2010 года составили около 500 млрд рублей. Эта сумма существенно уступает цифрам 2008 года (хотя и превышает показатели трудного 2009-го почти десятикратно).
Очевидно, что сегмент жилищного строительства не может развиваться без доступных кредитных средств. Возводить дома исключительно «на свои» способны единицы компаний. Да и то лишь когда речь идет об относительно небольших проектах. Действительно, массовый вывод на рынок нового современного жилья возможен исключительно при условии масштабных финансовых вливаний в отрасль. Причем не только по каналам ипотеки, но и за счет развития проектного финансирования. Пока же заемное финан-
млрд
рублей ипотечных кредитов выдано за первое полугодие 2010 года, что в 2 раза превышает показатели аналогичного периода 2009-го
сирование остается для застройщиков слишком дорогим. Объем предложения снижается, что порождает риск возникновения дефицита выставленного на продажу жилья в условиях растущего (в том числе благодаря ипотеке) спроса.
К слову, хуже всего соотношение объемов строительства и ипотечного кредитования выглядит в Москве. По данным столичного Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, количество ипотечных кредитов, зарегистрированных с января по июль 2010 года, втрое превысило прошлогодние показатели. При этом объемы ввода в строй нового жилья в 2009-м уже упали с 5 до 3 млн кв. м, а в текущем году могут снизиться еще больше. И хотя в общей массе сделок по приобретению жилья доля ипотеки все еще весьма незначительна, девелоперы вполне могут использовать этот фактор для повышения цен. Не случайно представители строительного рынка Москвы постоянно говорят о его высокой вероятности уже с начала IV квартала 2010 года.
Эффект базы
Строго говоря, двукратный рост объемов выдачи ипотечных кредитов — достижение сомнительное. «Тенденция хорошая, но бурным ростом называть ее нельзя, так как с «нуля» расти очень легко», — отмечает вице-президент по развитию банка DeltaCredit Динара Юнусова. Динамика, о которой рапортуют АИЖК и ЦБ РФ, связана прежде всего с «эффектом низкой базы»: высокие относительные темпы роста рынка объясняются «низкой» точкой отсчета. Нечто подобное уже наблюдалось в 2004-2006 годах. Тогда объемы выдачи ипотечных кредитов тоже ежегодно удваивались, однако абсолютные цифры оставались скромными.
О том, что рынок далек от выхода из депрессии, свидетельствует средняя сумма выдаваемых кредитов, все еще намного уступающая
докризисному уровню. На это обстоятельство обращает внимание начальник управления ипотечного кредитования Альфа-Банка Татьяна Невская. Проще говоря, люди боятся брать крупные займы.
Куда правильнее было бы сравнивать нынешние объемы выдачи ипотечных кредитов с показателями двух- трехлетней давности, когда на рынке наблюдался настоящий бум, а банки наращивали базу заемщиков любыми доступными способами. Так, в 2008 году, несмотря на провальный четвертый квартал, в России было выдано 650 млрд рублей в виде ипотечных кредитов, что стало абсолютным рекордом для рынка. «2008-й стал годом колоссального роста рынка ипотеки, — признает Динара Юнусова. — Возвращение к таким объемам кредитования, по нашим прогнозам, возможно не ранее первого полугодия 2012 года». Близкими оценками делится и член правления Raiffeisen Bank Андрей Степаненко. По его расчетам, выход на докризисные показатели возмо-
Все на стройку!
Государство активно помогает ипотечной отрасли. В период кризиса правительство и ЦБ РФ деятельно поддерживали банковский сектор, что в целом позволило сохранить инфраструктуру рынка ипотечного кредитования. Сегодня все внимание сосредоточено на стимулировании строительства нового жилья, и правительство, имея ограниченный ресурс бюджетных средств, пытается наиболее эффективно использовать их через программы Внешэкономбанка и АИЖК. Перед Агентством была поставлена важная задача — активизировать кредитование новостроек и сформировать спрос на ипотечные кредиты, выдаваемые на покупку квартир в построенном или строящемся жилье. В 2010 году АИЖК предложило рынку новую программу «Новостройка», ставка ипотечного кредитования по которой — не выше 11%, и при этом предоставляются дополнительные вычеты из процентной ставки для отдельных категорий заемщиков. В рамках поддержки жилищного строительства ВЭБ открыл для АИЖК кредитную линию на 40 млрд рублей для реализации программы по стимулированию кредитования застройщиков, которой Агентство стремится активно вовлечь банки в кредитование строительства, предоставляя им опцион под 8% годовых. В программе уже участвует 27 банков и 56 проектов строительства жилья.
Александр Семеняка,
генеральный директор АИЖК
г
жен не ранее 2011 года. Да и то при условии уверенного роста рынка на фоне стабильной экономической и социальной обстановки в стране.
Вице-президент ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц полагает, что по итогам 2010 года совокупный объем выдачи жилищных кредитов в стране может достичь 340-360 млрд рублей (опять-таки при условии сохранения нынешней положительной динамики). Неплохим этот показатель может считаться лишь на фоне продолжающегося «вялого» кризиса. О прежних пиковых значениях пока можно только мечтать. Впрочем, и до кризиса российский рынок ипотеки развитым можно было считать с большой натяжкой. «Ипотека еще не восстановилась до докризисных показателей, хотя и демонстрирует тенденцию к росту», — отмечает гендиректор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шлёнов.
Начальник управления кредитования физических лиц банка «Глобэкс» Александр Галкин полагает, что сегодня на рынке ипотеки складывается уникальная ситуация. Во-первых, после длительной стагнации наконец-то начал проявляться отложенный спрос: покупатели, не решившиеся связывать себя долгосрочными кредитами в условиях кризисной неопределенности, нынче несколько осмелели. Во-вторых, предпринимаемые государством меры поддержки все-таки оказывают позитивное влияние — как на рынок в целом, так и на усло-
Денег все больше
Объемы выдачи ипотечных кредитов начали расти 2005 и 56 МЛРД РУБЛЕЙ
2006 264 МЛРД РУБЛЕЙ
2007 556 МЛРД РУБЛЕЙ
2008 | 650 МЛРД РУБЛЕЙ
2009 ш 137 МЛРД РУБЛЕЙ
2010 (Л)
340 МЛРД РУБЛЕЙ
Источник: АИЖК, www.rusipoteka.ru
12
%
такова, по самым оптимистическим оценкам,доля ипотеки в общем объеме сделок по купле-продаже квартир в России
вия предоставления ипотеки. Но как долго будет продолжаться подъем, прогнозировать пока не берется никто.
Дорогая моя ипотека
Сегодня банки привлекают новых заемщиков преимущественно за счет постепенной либерализации ставок и условий выдачи кредитов. Однако теперешняя стоимость ипотеки в России все равно еще слишком высока, что делает такие кредиты недоступными для большинства граждан. По различным расчетам, при нынешних ставках позволить себе получение ипотечного кредита может лишь 10-15% населения России. Остальным вход на рынок ипотеки заказан: несмотря на почти двукратное снижение ставок, такие кредиты в России в 4-5 раз дороже, чем в Европе. Так, к примеру, в Великобритании получить ипотечный кредит можно под 2% годовых, а в среднем по Европе ставки колеблются на уровне 4-6%.
По оценкам гендиректора АИЖК Александра Семеняки, в первом полугодии средневзвешенные ставки по ипотеке в России в рублях составили 13,5% годовых, что существенно ниже уровня первой половины 2009-го, когда ставки составляли 14,3%, но выше уровня
января-июня 2008-го (12,5%). «В то же время на рынке уже начали появляться ипотечные продукты, ставки по которым составляют 10-11% годовых», — говорит Семеняка.
В целом такое снижение вполне объяснимо. В разгар кризиса многие банки осознанно установили заградительные проценты по ипотеке на уровне 2025%. «На подобных условиях подписываться под кредитами могли лишь абсолютно ненормальные люди», — честно признался представитель одного из банков в беседе с «Бизнес-журналом». Ныне ставки снизились вдвое. Но и тут не обходится без «эффекта базы», только обратного свойства: чем выше точка отсчета, тем более впечатляющим выглядит падение.
Банкиры уверяют, что делают все возможное для либерализации ставок и повышения доступности ипотеки, апеллируя к данным ЦБ. Дескать, смотрите, как мы стараемся! Но если разобраться, заслуга финансово-кредитных учреждений в начавшемся на рынке кредитования подъеме минимальна. «Связывать рост темпов выдачи ипотечных кредитов с либерализацией ставок и условий кредитования я бы не стал», — подчеркивает Роман Строилов, директор
Квартир все меньше
Объемы жилищного строительства в РФ, млн кв. м
2005
2006 2007
Ввод ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ В % К ПРЕДЫДУЩЕМУ ГОДУ
31,7 104,6
43,6 50,6 61,2 64,1
106,1 116,1 121,1 10ДО
2009
2010 (первое полугодие) | Источник: Росстат
93,5 903
г
3,7%
составляет сегодня совокупный уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам в РФ. И цифра эта постоянно растет
департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. Дело в том, что сама по себе либерализация условий кредитования до нынешнего уровня не могла подтолкнуть ипотечный рынок к зафиксированному росту. Как не в состоянии были привести к такому результату и стимулирующие программы АИЖК. Скорее, «работает» острый дефицит жилья в России и желание миллионов людей улучшить свои жилищные условия любыми доступными способами. Очевидно: всплеск активности на ипотечном рынке действительно объясняется «отложенным спросом».
«Рост рынка ипотеки связан в первую очередь с тем, что потребители, пережидавшие кризис, возобновили свою активность», — убежден Андрей Степаненко. Как только экономическая ситуация отчасти стабилизировалась, многие потенциальные клиенты смогли переступить через сформированный кризисом психологический барьер и снова продемонстрировали готовность принимать на себя долгосрочные обязательства перед кредиторами.
В таких условиях возникает резонный вопрос. Какие стимулы заставят банкиров и дальше снижать ставки по кредитам, если наиболее состоятельные граждане готовы мириться с высокими ставками и кабальными условиями, а объемы предложения на рынке жилья растут столь незначительными темпами?
Тяжело в учении
Как бы то ни было, российский рынок ипотеки и его игроки в условиях кризиса сильно изменились. «Многие банки поняли, что не стоит завоевывать долю рынка любыми способами», — констатирует Алексей Шлёнов. Именно поэтому сегодня на рынке ипотеки уже невозможно обнаружить предложения с «нулевым» первоначальным взносом. Как и кредиты, для получения которых заем-
щикам не требуется подтверждать фактический уровень своих доходов. Банки теперь весьма консервативно оценивают собственные риски. Да и объем просроченной задолженности по уже выданным кредитам не располагает к широким жестам. Сегодня этот показатель в России составляет около 3,7% и, как свидетельствуют эксперты, постепенно растет. К тому же официальная статистика не вызывает большого доверия: банкам невыгодно раскрывать столь неприятные цифры.
Правда, Динара Юнусова из DeltaCredit убеждена, что эпоха борьбы за долю рынка любой ценой еще не завершена. «Те игроки, которые давно работают на ипотечном рынке, точно будут исповедовать разумный подход к выдаче займов, — говорит она. — Хотя, конечно же,
появятся «новые азартные игро-
ки», которым захочется быстро заработать». Да и, по словам Анатолия Аксакова, сегодня на рынке ипотеки существенно растет доля малых региональных банков. По его сведениям, если еще в прошлом году пять крупнейших банков контролировали 68% рынка ипотеки, то ныне совокупная доля лидеров снизилась до 58%. Зато доля банков, занимающих места с 200-го по 1 000-е, увеличилась сразу на 6%. Похоже, это и есть те самые «новые азартные игроки».
Удастся ли сторонникам рискованных стратегий получить премию за риск? Не факт. Нынешние заемщики уже не так просты и наивны, как прежде. Россияне все чаще выбирают рублевые кредиты, избегая долларовых займов. Согласно статистике ЦБ РФ, из 143 тысяч взятых кредитов на рублевые приходится 141 тысяча. Это свидетельствует о том, что заемщики стараются минимизировать валютные риски, а уровень их финансовой грамотности существенно вырос, считает Алексей Шленов. К тому же, отмечает Динара Юнусова, до
лизинг
АВТОТРАНСПОРТА, СПЕЦТЕХНИКИ, ОБОРУДОВАНИЯ
Центральный офис в Москве
+7 (495) 956-39-14 www.resoleasing.com
Москва | Волгоград | Иркутск | Краснодар | Красноярск | Липецк Набережные Челны | Нижний Новгород | Новороссийск | Новосибирск Пермь | Ростов-на-Дону | Ставрополь | Тюмень | Чебоксары | Череповец
г
кризиса заемщики запрашивали максимальную сумму кредита, исходя из своей платежеспособности. Теперь же налицо более взвешенный подход к оценке своих возможностей в долгосрочной перспективе. Иными словами, клиенты берут ровно столько, сколько надо.
В совокупности все эти факторы обнадеживают серьезных игроков рынка и позволяют им надеяться, что такой битвы за клиентов, как наблюдавшаяся в 2007-2008 годах, уже не будет. Но для самих заемщиков это не лучшая новость. Ведь в такой ситуации существенного снижения ставок и либерализации рынка ипотеки не предвидится.
Чем сердце успокоится
Кардинально изменить ситуацию на рынке ипотеки (да и всего жилищного строительства) способно только государство. Именно оно обладает ресурсами и инструментами, при правильном использовании которых развитие рынков недвижимости и ипотеки будет носить гармоничный характер и пойдет в нужном направлении. Многое зависит и от того, как власти распорядятся имеющимися возможностями. «Государство может как стимулировать развитие рынков ипотеки и жилья, так и похоронить их», — говорит собеседник «Бизнес-журнала» в одном из крупных банков. Так что же делать следует, а каких шагов лучше избежать?
Многие эксперты убеждены, что главная задача, стоящая сегодня перед ответственными за рынок жилья чиновниками и депутатами, со-
Синергия факторов
Основные драйверы роста ипотечного кредитования в первом квартале 2010 года:
> улучшение ситуации с финансированием и рефинансированием для банков;
> рост конкуренции среди банков и, как следствие, снижение требований к заемщикам (включая уменьшение процентных ставок) и повышение доступности кредитования;
У возвращение на рынок жилья отложенного спроса и изменение ценовых ожиданий в сторону повышения на фоне некоторых позитивных сигналов со стороны экономики.
Источник: АИЖК
стоит в том, чтобы не допустить перекосов и добиться сбалансированного развития всех связанных со строительством сегментов экономики. В частности,следует всеми силами не допустить возникновения дефицита жилья на фоне растущего спроса, стимулируемого в том числе и ипотекой.
— Сегодня все внимание сосредоточено на стимулировании строительства нового жилья, — подтверждает Александр Семеняка.
Отчасти баланс этих задач действительно реализуется в рамках программ АИЖК «Новостройка» и «Стимул», которые, с одной стороны, направлены на оживление ипотечного кредитования, а с другой — на увеличение объемов жилищного строительства. «Столь объемная и широкомасштабная государственная поддержка обеспечивает рынку и спрос, и предложение», — уверяет Александр Галкин из банка «ГЛОБЭКС». Правда, пока обе эти программы запущены лишь в некоторых регионах, и оценить их эффективность на рынке жилищного строительства слишком сложно.
Да и участие в стимулирующих программах девелоперов связано с рядом обременений. Так, по словам одного из региональных застройщиков, хорошо знакомого с реальными условиями программ, для девелоперов участие в них означает тотальный контроль над ценообразованием со стороны государства. «Это логично, — парирует Анатолий Аксаков. — Если государство помогает девелоперу землей, кредитами или деньгами, то оно имеет право требовать и ответных любезностей». Вот только оказывать эти самые любезности застройщики не торопятся. А рынок — топчется на месте. «Объемы строительства в России действительно должны увеличиться в разы», — признает Динара Юнусова.
Разрубить гордиев узел можно. Для этого следует «разморозить» законсервированные во время кризиса стройки и привлечь строительные компании на новые площад-
26,1 млнм2
жилья было построено в России за январь-июнь текущего года. Это на 10% меньше, чем за аналогичный период 2009-го
ки. Нужны деньги? Не только. «Одних лишь финансовых вливаний для активизации строек будет недостаточно», — предупреждает Роман Строилов из Penny Lane Realty. Прежде всего должны быть ликвидированы многочисленные заградительные барьеры, препятствующие получению необходимой для строительства разрешительной документации. Другой враг строительного бизнеса — тотальная коррупция. Неофициальные «налоги» столь высоки, что любые формы господдержки не в состоянии компенсировать их влияние на себестоимость возведения жилья. Не случайно депутат Аксаков признает: доля взяток в фактической стоимости квадратного метра может достигать 30-40%. О «доступном жилье» в таких условиях говорить бессмысленно.
Не следует ли властям бросить все силы на стимулирование спроса? Увы, такого рода действия могут привести к очередному перегреву рынка недвижимости. Стимулировать нужно только новое строительство: это поможет удержать цены на квадратные метры от резкого роста, не устает повторять Динара Юнусова.
Чиновник Министерства регионального развития заверил «Бизнес-журнал», что его ведомство совместно с АИЖК и прочими профильными департаментами делает для этого все возможное. Вот только с ипотекой, по признанию источника, «пока получается лучше, чем с новыми стройками».
Ну а наибольший вклад в рост жилищного строительства внес, без всякого сомнения, Росстат, где, помимо традиционных единиц измерения, начали использовать кубометры, указывая их в первом столбце украшающих отчеты таблиц. Так что в первом полугодии у нас в стране было построено более 100 млн кубических метров жилья. Настоящий рекорд. Что ж, среднюю высоту потолков в новостройках вычислять теперь гораздо проще. ■
