CC BY
48
Савченко А. А. К методологии оценки корпоративной социальной деятельности // Вестник Санкт-Петербургского университета. Серия 8. 2009. Вып. 4.
Фаткуллин Ф. Н. Проблемы теории государства и права: курс лекций. Казань, 1987.
Черкаев Д. Корпоративная социальная ответственность и этика: проблемы соотношения с российским правом. URL: www.incorpore.ru/ru/materials/our/korp/material32.html.
Чирикова А. Е., Лапина Н. Ю., Шилова Л. С., Шишкин С. В. Бизнес как субъект социальной политики: должник, благодетель, партнер? М., 2005.
Интересы бизнеса в условиях реформы гражданского законодательства о вещных правах
ЕМЕЛЬКИНА Ирина Александровна, доктор юридических наук, заведующая кафедрой гражданского права и процесса юридического факультета Национального исследовательского Мордовского государственного университета им. Н. П. Огарева
Российская Федерация, 430000, г. Саранск, ул. Полежаева, 44
Рассматриваются проблемы, с которыми сталкиваются российские предприниматели при осуществлении прав на земельный участок. Автор статьи отмечает, что в условиях перехода на новую систему ограниченных вещных прав необходимо учитывать интересы бизнеса. Особое внимание уделено анализу предлагаемых к введению в Гражданский кодекс Российской Федерации двух вещных прав на земельный участок: постоянного землевладения и застройки. Освещены перспективы развития данных прав, отмечены недостатки законопроекта об изменении Гражданского кодекса Российской Федерации, предложена правовая модель закрепления в законе указанных вещных прав.
Ключевые слова: вещное право, юридические лица, предприниматели, бизнес, постоянное землевладение, земельный участок, недвижимость.
Interests of Business in the Conditions of the Reform of Civil Legislation on Rights in Rem
I. A. Emel'kina, doctor of jurisprudence
Ogarev Mordovia State University
44, Polezhaev's st., Saransk, 430000, Russia
E-mail: [email protected]
The article discusses the problems faced by Russian entrepreneurs in the implementation of land rights. The author notes that in the transition to a new system of limited real rights must take into account the interest of business. Particular attention is paid to the analysis proposed for the introduction of the Civil Code of the Russian Federation, the two property rights to land, buildings and permanent tenure. The article highlights the prospects of these rights, noted shortcomings of the bill to amend the Civil Code of the Russian Federation, the legal model proposed legislated specified rights in rem.
Keywords: property law, legal entities, entrepreneurs, business, permanent tenure, land, real estate.
DOI: 10.12737/7248
Земля была и остается для субъ- вых средств по использованию зем-
ектов предпринимательской дея- ли. Сегодня бизнес-сообществом зе-
тельности важнейшим объектом мельный участок не воспринима-
для ведения сельскохозяйственно- ется только как объект, на котором
го и промышленного производства. ведется сельское хозяйство или до-
Современные экономические и по- быча природных ресурсов либо осу-
литические преобразования в на- ществляется строительство, он так-
шей стране закономерно создали же является еще и средством обес-
ряд факторов для изменения право- печения финансовых обязательств
(в том числе в виде ипотеки), строительных обязательств перед заказчиками и участниками долевого строительства. Поэтому в настоящее время государство должно гарантировать создание такого правового регулирования, которое позволило бы удовлетворить разнообразные интересы бизнеса, сформировать правовой механизм защиты его интересов в использовании земли от незаконной деятельности третьих лиц и, наоборот, защитить интересы третьих лиц от неправомерной деятельности предпринимателей на земельном участке. Бизнес заинтересован в гарантиях инвестиций в земельный участок.
Возможно ли удовлетворение интересов российских предпринимателей в землепользовании двумя основными правами, предлагаемыми земельным законодательством, — правом собственности и правом аренды? Очевидно, что ответ на этот вопрос не может быть однозначным. Для реализации одних целей бизнес выкупает земельные участки в собственность (как правило, при строительстве крупных имущественных комплексов, под приватизированными предприятиями, в сельском хозяйстве при приобретении долей (паев) на сельскохозяйственные земельные участки). Для осуществления других целей предприниматели, как правило, не приобретают право собственности, используют участки земли на других правах, производных от права собственности (ограниченных вещных правах или обязательственном праве аренды), например при строительстве средним и малым бизнесом торговых, офисных, производственных и других объектов.
При этом право собственности наиболее востребовано у предпринимателей, поскольку известно, что собственность больше благо, чем бремя. Однако у права собственности есть и другой аспект — для его приобретения необходимы большие финансовые затраты. Исходя из статистики, на сегодняшний день в го-
сударственной и муниципальной собственности находится 92,2% земель, в собственности граждан — 6,9%, а в собственности юридических лиц — всего 0,9%х.
Таким образом, несмотря на все преимущества права собственности на землю, оно тем не менее не получило больших масштабов при оформлении российскими предпринимателями землепользования. В свою очередь, по статистике Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, за полгода (январь— июнь) 2014 г. было зарегистрировано в целом по Российской Федерации за юридическими лицами 129 423 права собственности, постоянного бессрочного пользования — 34 773, сервитутов — 431, аренды земельного участка — 27 2732. Эти статистические данные свидетельствуют о том, что в последнее время юридическими лицами зарегистрировано прав собственности почти в три раза больше, чем прав аренды и постоянного бессрочного пользования.
Исходя из последних изменений Земельного кодекса РФ, вступающих в силу с 1 марта 2015 г., из которого исключена ст. 21 о постоянном бессрочном пользовании (с сохранением возможности приобретения данного права в определенных случаях, предусмотренных в подп. 1 п. 1 ст. 391 Кодекса), очевидна тенденция полного уничтожения прав на чужие вещи (за исключением сервитута), закрепления наряду с правом
1 Сведения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по состоянию на 1 января 2013 г. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ ib_other_lines_activity/cc_ib_condition_ earths_Russia/cc_ib_Russian_Federation.
2 Сводный отчет по Российской Федерации и в разрезе центрального аппарата и территориальных органов росреестра. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ ib_ros_reestr/cc_ib_statistical_inform/cc_ ib_analytical_statistical_information.
собственности всеобъемлющего права аренды3.
Может ли аренда стать универсальным правом, каковым сегодня она воспринимается как государством, так и субъектами бизнеса, удовлетворяющим различные интересы землепользователей, для ведения сельского хозяйства, огородничества, животноводства, добычи природных ресурсов, строительства торговых производственных, спортивных имущественных комплексов, многоквартирного строительства, легковозво-димых конструкций и многих других целей? Как уже было показано выше, существующая в российском правопорядке система правовых конструкций пользования чужим земельным участком весьма скудна. В свое время И. А. Покровский сказал, что «одним правом собственности мог бы удовлетворяться только разве самый примитивный экономический быт... Дальнейшее развитие хозяйственных условий, усиление скученности построек, возникновение потребности в кредите и т. д. еще настойчивее ставит вопрос о создании таких юридических форм, которые обеспечивали бы возможность известного прочного, т. е. не зависящего от простого личного участия согласия, участия одного лица в праве собственности другого... Этой цели и служат вещные права на чужие вещи»4.
Для отечественного земельного права, основывающегося во многом на традициях советского права, не приемлема концепция разнообразных вещных прав на землю. Система новых вещных прав, предлагаемая законопроектом об изменении Гражданского кодекса РФ5, не всегда аде-
3 Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ ст. 20 и 21 ЗК РФ о постоянном (бессрочном) пользовании и пожизненном наследуемом владении признаны утратившими силу с 1 марта 2015 г.
4 Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 207.
5 Проект федерального закона «О внесе-
нии изменений в части первую, вторую, тре-
кватно оценивается юридической об-щественностью6. Однако известно, что для более эффективного правового регулирования необходимо, чтобы разные интересы удовлетворялись различными правовыми средствами. Данная цель достигается закреплением в гражданском законодательстве различных договорных форм обязательств, которые в зависимости от интересов контрагентов приобретают ту или иную договорную конструкцию — продажа, подряд, услуги, дарение, ссуда, рента и др.
Аналогичный подход проявляется и в корпоративном праве. Законодатель не ограничился госпредприятиями и кооперативами. Способы ведения бизнеса посредством создания юридического лица исходя из интересов учредителей, их целей и задач возможны в разнообразных организационно-правовых формах (хозяйственных товариществ, хозяйственных обществ, хозяйственных парт-нерств и др.).
Представляется, что аренда не может выступать универсальным средством, удовлетворяющим разнообразные всевозрастающие в связи с финансово-экономическими изменениями в нашей стране интересы бизнеса. Во всех развитых правопоряд-ках существуют разные правовые режимы земельного участка и соответственно разные правовые средства его использования, в том числе развитая система ограниченных вещных прав7.
Невозможно одинаково использовать в рамках общей правовой кон-
тью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — проект федерального закона об изменении ГК РФ).
6 См.: Галиновская Е. А. К вопросу о вещных правах на землю // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 3. С. 68—74.
7 См.: Емелькина И. А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. 2-е изд. М., 2013. С. 106—129.
струкции права аренды земельный участок, на котором растет лес или расположен водный объект, и земельный участок, на котором выращивают пшеницу или используемый под пастбища, а также земельный участок, на котором строится 25-этажный многоквартирный дом с подземной автостоянкой, огромной обслуживающей инфраструктурой (детскими площадками, парковками, теплостанцией, скверами, подъездными путями и др.), право на который обременено 550 договорами участия в долевом строительстве.
Очевидно, что в последнем случае, в котором право пользования землей обременяется множеством прав третьих лиц и застройщик должен гарантировать их обязательства, необходимо учитывать тот факт, что земельный участок улучшен строениями и сооружениями и на них также возникают самостоятельные права. Кроме того, землепользователь, вкладывающий деньги в улучшение земельного участка (будь то строительство или сельское хозяйство), должен быть уверен в том, что его право гарантировано государством, оно перейдет к его наследникам, а при жизни землепользователя может быть обо-ротоспособным и закладываемым. Как уже отмечалось, зачастую бизнес рассматривает земельный участок еще и как объект инвестиций, т. е. в любой момент его можно будет продать, заложить, совершить иные сделки.
К сожалению, на сегодняшний день в отечественном правопорядке нет правовых инструментов (кроме права собственности), способных учесть особенности всех этих разнообразных нужд субъектов предпринимательской деятельности. Поскольку права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования не предусматривали оборот данных прав, нужды бизнеса при необходимости отчуждения участка удовлетворялись разными обходными схемами.
Однако существуют конструкции обхода данного запрета.
В связи с этим заслуживают поддержки предложения Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проекта федерального закона об изменении ГК РФ (с отдельными юри-дико-техническими доработками). Законопроект предлагает разнообразные вещные права на землю. Потенциальный землепользователь в зависимости от целей деятельности вправе будет выбрать то или иное вещное право на земельный участок (ведение сельского хозяйства — право постоянного землевладения, строительство — право застройки, проведение водопровода через соседний участок — сервитут, обеспечение банковского кредита — залог и т. д.). Безусловно, при этом необходимо руководствоваться особенностями правового режима земельного участка — разрешенным использованием и категорией земли.
Данная статья не преследует цели полной характеристики всех ограниченных вещных прав по проекту федерального закона об изменении ГК РФ. Однако два важнейших для юридических лиц вещных права требуют подробной характеристики, а именно право постоянного землевладения (ст. 299—2 997 проекта) и право застройки (ст. 300—3005 проекта).
Что касается постоянного землевладения, то это право, усовершенствованное под различные потребности рыночного оборота, предполагает унификацию известных прав пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования. На наш взгляд, особенно важно и будет востребовано у предпринимателей следующее:
1) возможность установления права постоянного землевладения как на публичные земли, так и земельные участки, находящиеся в собственности частных лиц. Думается, что это право будет востребовано в сельскохозяйственном производ-
стве, поскольку большинство сельскохозяйственных земель находится в собственности и может быть передано третьим лицам — фермерам сельскохозяйственных предприятий в постоянное землевладение;
2) целевое использование права постоянного землевладения: ведение сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организация рыболовства, рыбоводства, охоты, создание особо охраняемых территорий и геологических объектов и др. Кроме того, земельный участок, находящийся в постоянном землевладении, должен использоваться в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием;
3) оборотоспособность права постоянного землевладения: возможны отчуждение, залог, передача по наследству, отчуждение другим образом, если иное не установлено законом;
4) возможность возведения на земельном участке, предоставленном в постоянное землевладение, строений, необходимых для осуществления основной деятельности (ферм, теплиц, складских сооружений и др.), при условии предоставления лицу, имеющему права землевладения, права застройки.
Вопреки утверждениям некоторых правоведов о том, что право постоянного землевладения не закреплено в законодательстве европейских стран, следует отметить, что оно введено во Франции, Италии, канадской провинции Квебек, в новом Гражданском кодексе Нидерландов8.
Больше сложностей возникает с практической реализацией права застройки. В проекте федерального закона об изменении ГК РФ предлагается закрепить, как и во многих развитых странах, новое вещное право застройки для возведения строений и их эксплуатации. Это право спровоцировало у юриди-
8 См. Сельскохозяйственный кодекс Франции ^ 451—1 — L 451—9), ГК Италии (ст. 959), ГК Квебека (арт. 1195 и др.), ГК Нидерландов (ст. 99—100).
ческой общественности различные суждения. На научном семинаре, посвященном анализу права застрой-ки9, представитель практикующих юристов заявил относительно права застройки, что оно может стать привлекательным правовым институтом для бизнеса, и отметил следующие его достоинства по сравнению с арендой земельного участка:
1) прозрачность содержания отношений по застройке, которая достигается путем закрепления в законе императивных норм о правах и обязанностях, ответственности, плате и критериях изменения платы;
2) публичность содержания права застройки в результате регистрации условий о застройке в ЕГРП;
3) длительность сроков;
4) возможность оборота права.
Также было обозначено, что в случае закрепления в законе прозрачности и публичности права застройки для кредитных организаций вещное право застройки будет более надежным обеспечительным средством, нежели право аренды.
Сегодня налицо множество проблем, связанных с ведением строительного бизнеса на праве аренды, а также с ведением частной застройки. Они обсуждаются на самом высоком уровне. К примеру, проблемы ведения строительного бизнеса в силу обладания землей на праве аренды поднимались на германо-российском круглом столе «Право собственности, другие вещные права и современный имущественный оборот», организованном в рамках IV Петербургского Международного юридического форума10. Все это свидетельствует о важности для российского правопо-
9 См.: Научный круглый стол Юридического института «М-Логос» по теме «Право застройки по проекту ГК РФ» (9 июня 2014 г.). Доклад С. В. Алимерзоева (видеозапись). URL: http://logos_po_teme_pravo_ zastroiki_po_proektu_gk_rf_09_iunya_2014.
10 URL: http://www.spblegalforum.ru/ spilf2014/Satellite?pagename=LF%2FPage% 2FAMainPageTpl.
рядка и экономики разрешения данного вопроса.
Правоведы спорят, вводить ли новые нормы о праве застройки или сохранить право аренды под строительство, усилив ее вещную составляющую, т. е. создать своеобразное право строительной аренды. Проблематика вопросов, связанных с правом аренды для строительства, весьма широкая, но по некоторым общим критериям есть основания для их классификации на несколько категорий.
Первая группа — проблемы широкого усмотрения чиновников при оформлении права аренды под застройку. Неоднократно в среде юридической общественности отмечалась коррупциогенность права аренды земельного участка под строительство, которая вполне объяснима в нынешних условиях ее существования. Не секрет, что сложившийся правовой механизм аренды для строительства удобен для определенных кругов и дает возможность весьма широкого усмотрения для представителей государственных и муниципальных органов, имеющих полномочия в сфере оформления отношений по застройке земель.
Зачастую аренда земельного участка под строительство имеет краткосрочный характер (3—5 лет). По окончании срока действия договора аренды застройщик вынужден обратиться к государственному служащему с заявлением о продлении срока договора аренды, которое зависит от усмотрения чиновника. Кроме того, даже если объект уже построен, тем не менее необходимо перезаключать договор аренды для целей его эксплуатации.
Отношения по пользованию землей на праве аренды под построенным домом также не вполне устраивают застройщиков: возможность выкупа земельного участка, арендная плата, пролонгация договора зависят от усмотрения публичных властей.
Существует ряд проблем, связанных с недобросовестностью юриди-
ческих лиц, которые, преследуя цели ухода от ответственности, выводят активы из юридического лица путем реорганизации. Для них удобнее уступка права арены земельного участка вновь созданному юридическому лицу, нежели оформление права застройки путем регистрации в публичном реестре11.
Сказанное свидетельствует, с одной стороны, о наличии недостатков при практической реализации права аренды на земельный участок, невозможности охватить арендой разнообразные сферы деятельности на земле, присутствии многочисленных злоупотреблений и коррупции при установлении аренды, а с другой — о появлении серьезных аргументов в пользу закрепления в законе вещного права застройки и вещного права постоянного землевладения.
Но безупречна ли предлагаемая в проекте федерального закона об изменении ГК РФ правовая конструкция права застройки и права постоянного землевладения? Выскажем ряд предложений, направленных на совершенствование норм проекта о праве застройки.
Необходимо отказаться от «временной» собственности застройщика на построенные объекты на период действия права застройки12. Безусловно, это сделать непросто, поскольку российский менталитет таков, что, несмотря на отсутствие каких-либо гарантий, право собственности на строения, возведенные на чужой земле, представляется предпочтительным по сравнению с ограниченным вещным правом. Думается, что при законодательном за-
11 Об этом см. доклад А. А. Иванова на Германо-российском круглом столе «Право собственности, другие вещные права и современный имущественный оборот» в рамках Петербургского Международного форума (видеозапись). URL: http://www. spblegalforum.ru/spilf2014/Satellite?pagena me=LF%2FPage%2FAMainPageTpl.
12 См. п. 2 ст. 300 проекта федерального закона об изменении ГК РФ.
креплении права на строение, возведенное в силу права застройки, необходимо обращение к классической конструкции, согласно которой строение становится составной частью права застройки и всюду следует его судьбе. В соответствии с принципом приращения все возведенное на чужой земле поступает в собственность владельца участка. И в данной ситуации не нужно пугать застройщика тем, что возведенный объект будет принадлежать ему на праве застройки. Дело в том, что механизм права застройки таков, что права застройщика гораздо больше защищены от действий собственника земли и третьих лиц, чем при праве строительной аренды. Застройщик (суперфициар) защищен от злоупотреблений и со стороны собственника земли. Право собственности владельца земли под построенным объектом, как говорили еще римляне, будет «голым», так как он не может вмешиваться в дела застройщика. Его права заключаются в требовании внесения платы за право застройки, а также в контроле над выполнением суперфициа-ром условий права застройки (возведение строения в соответствии с договором, недопущение ухудшения участка и др.).
Представляется, что право застройки будет востребовано у среднего и малого бизнеса, поскольку оно не требует единовременных крупных затрат. Часть прибыли, приносимая путем использования земельного участка на праве застройки, будет направляться на внесение платы за застройку, которая, на наш взгляд, не должна быть выше применяемых в практике тарифов за аренду.
Требует дальнейшего осмысления вопрос введения права застройки при строительстве многоквартирных домов. За рубежом, в частности в Германии, этот опыт используется. Законом Германии от 15 марта 1951 г. (в ред. от 7 июля 2009 г.) «О праве собственности на жилое помещение и праве длительного пользова-
ния жилой площадью»13 владельцы обособленных жилых и нежилых помещений признаны участниками долевой собственности на здания (многоквартирный дом или здание, используемое для нежилых целей). Однако для участия в гражданских правоотношениях право каждого владельца помещения при помощи фикции рассматривается как «особая жилищная собственность» (Sondereigentum an einer Wohnung). Согласно § 30 данного Закона, если право наследственной застройки принадлежит нескольким лицам в качестве общего долевого права, любая из долей может быть ограничена таким образом, что каждому из совладельцев предоставляется особая собственность (Sondereigentum) на определенное жилое или нежилое помещение в здании, которое возведено или должно быть возведено на основании права наследственной застройки (право наследственной застройки жилого помещения, право наследственной застройки нежилого помещения).
Таким образом, по германскому праву предоставляется доля в праве общей собственности, которая путем фикции определяется как особая собственность. Однако германский образец права застройки многоквартирного дома не вполне приемлем в российских реалиях, поскольку в нашем праве квартиры и нежилые помещения признаны самостоятельными объектами прав. В то же время можно утверждать, что признание по российскому законодательству квартиры объектом права — не что иное, как юридическая фикция, которая прежде всего в связи отсутствием других правовых конструкций прижилась в нашей практике.
Интересно заметить, что в проекте Концепции развития гражданского законодательства РФ о вещном праве предусматривалась воз-
13 Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz).
можность принадлежности (применительно к суперфицию) в долях нескольким лицам, каждому из которых в соответствии с его долей может быть выделено во владение и пользование определенное имущество (например, жилое или нежилое помещение)14. Это положение напоминает охарактеризованную выше «особую жилищную собственность».
Однако в связи с тем, что согласно законопроекту объекты, возведенные в силу права застройки, принадлежат лицу, имеющему права застройки, законодатель был вынужден продолжить традицию установления «двух прав» (в данном случае на помещение в здании) — права собственности застройщика, на общее имущество здания — общая долевая собственность застройщика; на земельный участок — право застройки застройщика. В проекте федерального закона об изменении ГК РФ это выглядит следующим образом.
Первое: согласно п. 3 ст. 300 проекта «лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании, возведенном на праве застройки. В этом случае собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки...».
Второе: в соответствии с п. 3 ст. 3005 «переход права собственности на помещения в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного помещения. К доле в праве застройки применяются правила о доле в праве собственности на земельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании (пункт 6 статьи 2985 законопроекта)».
Таким образом, данные положения законопроекта приведут к тому, что при покупке помещения в здании покупатель приобретает право собственности на помещение и од-
14 См.: Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 155.
новременно долю в праве застройки земельного участка.
Налицо аналогия с существующей в настоящее время арендой земельного участка для строительства. В таком случае возникает еще один вопрос: для чего вводить новое вещное право, которое мало чем отличается от аренды?
Более того, застройка земельного участка на праве аренды порождает множество фикций, которые весьма опасны в практике, приводят к злоупотреблениям и не вполне гарантируют права застройщика. К примеру, разве не юридическая фикция — признание за арендатором-застройщиком права собственности на строение, земельный участок под которое предоставлен муниципалитетом в аренду на три года? Нет никаких гарантий в том, что арендодатель через три года не откажет в пролонгации договора. И что это за право собственности, действие которого зависит от срока договора аренды? Правовой режим такого строения очень схож с режимом движимой вещи, ибо в случае прекращения права аренды под таким объектом квазисобственник — арендатор земельного участка вынужден будет освободить земельный участок (разобрать строение либо его выкупит арендодатель и др.). Следовательно, у такого строения отсутствует прочная юридическая связь с земельным участком.
Кроме того, введение в конструкции права застройки двух прав — права собственности на строение (помещение в нем) и права застройки земельного участка — повлечет проблемы в практике банковского кредитования. Вряд ли выгодно будет банкам выдавать кредиты под залог права застройки при условии, когда земельный участок еще не застроен. Ведь в случае существования «двух прав» банк-кредитор будет иметь право залога лишь на право застройки земельного участка, тогда как возводимые здания (помещения в них) поступят в собственность за-
стройщика (либо другого лица). Для дополнительного обеспечения банку необходимо заключение договора о залоге будущей недвижимой вещи (будущих строений, возводимых в силу застройки). Известно, что конструкция «будущей недвижимой вещи» порождает множество незаконных махинаций в практике отечественного строительства.
В случае же введения в конструкции права застройки одного права застройщика — вещного права застройки — строения автоматически становятся составной частью права застройки. Соответственно, они по мере их создания без каких-либо дополнительных соглашений становятся составной частью права застройки, которое находится в залоге у банка.
Представляется, что последняя модель будет более востребованной в практике банковского кредитования.
В связи с этим разработчикам законопроекта полезно было бы обратиться к проекту Концепции развития гражданского законодательства РФ о вещном праве, который содержит классические подходы к вопросу регулирования права застройки, логично следует введению в оборот единого объекта недвижимости. Согласно конструкциям права застройки, существующим в западноевропейских правопорядках, возведенные строения становятся составной частью права застройки, помещения в здании признаются долей в праве застройки в виде особой жилищной собственности, которая вводится в оборот.
Думается, что если вещное право застройки будет введено в зако-
нодательство, то практика многоквартирного строительства все равно обратится к конструкции «особой жилищной собственности» владельца помещения (в виде доли в праве застройки) и такая модель получит распространение у правоприменителей.
Строительный бизнес будет заинтересован в установлении вещного права застройки, поскольку нет смысла предпринимателю приобретать земельный участок в собственность на период строительства. Право аренды не вполне устраивает банки при кредитовании, тогда как право застройки, внесенное в реестр, с четкими правами и обязанностями более устроит кредитные учреждения при залоге данного права в целях обеспечения кредита.
И последнее. Вводя новые вещные права, государство не должно ставить основной целью пополнение бюджета за счет переоформления юридическими лицами существующих прав на землю на право застройки или постоянного землевладения. Российский бизнес уже устал от бесконечных изменений земельного законодательства и соответственно содержания бюджета за счет предпринимателей. Если государство заинтересовано, чтобы новые права «заработали», необходимо выбрать путь, стимулирующий к переоформлению права (возможно, по аналогии с «дачной амнистией»), — не увеличение сборов и пошлин, а, наоборот, установление льгот и преимуществ при переходе на новую систему ограниченных вещных прав.
Библиографический список
Галиновская Е. А. К вопросу о вещных правах на землю // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 3.
Емелькина И. А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. 2-е изд. М., 2013.
Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.
