CC BY
32
УДК 339.31
ИНСТРУМЕНТАРИЙ СТАБИЛИЗАЦИИ ТУРБУЛЕНТНОСТИ ЛОКАЛЬНОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА © И.В. Абакумов
Одним из важных инструментов стабилизации турбулентности локального инвестиционного рынка является секьюритизация, которая позволяет решить проблему удлинения пассивов и поставки на кредитно-денежный рынок «длинных» денег.
Ключевые слова: турбулентность; локальный инвестиционный рынок; секьюритизация.
Результатом финансового кризиса является значительное сокращение объемов всех отраслей экономики, снижение уровня доходов, уменьшение ВВП и т. д. Меры, принятые правительством, помогли остановить падение, но произошло значительное сокращение инвестиционной деятельности на локальных инвестиционных рынках [1-2].
Одновременно поднять все сектора экономики в условиях кризиса не представляется возможным. Следовательно, необходимо выделить драйвер роста. На наш взгляд ведущей отраслью, способной восстановить инвестиционный спрос и стимулировать другие отрасли, может стать строительство. Известно, что одно новое место в строительстве дает десять новых мест в смежных отраслях. Все это позволяет устранить социальную напряженность, повысить покупательную способность населения и, в конечном итоге, увеличить ВВП.
В то же время, мы сталкиваемся с низким платежеспособным спросом. Таким образом, для стимулирования строительной отрасли в условиях кризиса необходим механизм ипотечного кредитования. Однако банки сокращают свои ипотечные проекты, а также выдвигают более жесткие требования при выдаче кредитов строительным организациям, что значительно сокращает круг заемщиков. Получается ситуация, когда покупателям не на что приобретать, а продавцам - не на что строить.
Одним из важных источников рефинансирования операций на инвестиционном рынке и, в частности, на рынке ипотечного кредитования во всем мире является секьюритизация кредитов, в частности, выпуск ипотечных ценных бумаг [3-6].
Проблему удлинения пассивов и поставки на кредитно-денежный рынок «длинных»
денег можно было бы решить посредством секьюритизации банковских кредитов через механизмы фонда развития локального инвестиционного рынка (далее фонд).
Ипотека возникает при принятии в какой-либо стране пакета законов и подзаконных актов, разрешающих ту или иную форму ипотеки. Таким образом, региональной единицей ипотеки обычно является страна. Именно на уровне страны рассматриваются основные предпосылки, формы и параметры ипотеки, как то: законодательство, организационно-правовые формы, динамика развития, объем кредитования и проч. Однако если исходить из сути государства как регулирующего органа, становится понятно, что на этом уровне не пересекаются интересы основных игроков рынка ипотеки - заемщиков и оригинаторов (банков). То есть государство, принимая законодательство об ипотеке, преследует прежде всего свои интересы -ускорение социально-экономического развития страны, формирование рынка доступной недвижимости и решение жилищной проблемы. Способ, которым достигается интересующий государство результат, также отработан и достаточно хорошо известен - это государственные гарантии и инвестиционная защита: для вкладчиков в строительно-
сберегательные кассы (при одноуровневой системе ипотеки) или для покупателей ипотечных ценных бумаг (для двухуровневой системы). Необходимость получения данных гарантий экономически сильно стимулирует оригинаторов (банки) выдавать ипотечные кредиты в тех стандартах, которые установлены государством или его структурами, специально созданными для ускорения развития ипотеки (Fannie May и Freddy Mac в США, АИЖК в России). Однако данные стандартизированные кредиты могут не
удовлетворять потребности всех возможных кредиторов. Так, например, в России законодательство и стандартизация кредитов коснулись только кредитования на покупку существующего жилья, т. е. все остальные кредиты, использующие суть ипотечного кредитования, например кредитование под залог строящейся квартиры, официально в России ипотечными не являются.
В то же время на локальном уровне более низкого масштаба (например, область или муниципальное образование) пересекаются интересы как заемщиков (население страны, бизнес-структуры), бизнеса, работающего как инфраструктура ипотечного кредитования (банки, региональные операторы, инвесторы), так и регионального правительства, которому также необходимо поддерживать и всячески ускорять социальноэкономическое развитие региона. Но на локальном уровне не обязательно следовать стандартам, установленным государственным оператором рынка ипотеки (АИЖК), и поэтому существует возможность для удовлетворения потребности в кредитовании и других групп заемщиков, которые не могут взять стандартный ипотечный кредит. Такие заемщики могут быть представлены: бизнесом, покупающим недвижимость по ипотечной схеме, высокорискованными заемщика-ми-гражданами ^иЬрйше), не попадающими в стандарты АИЖК, и строительным бизнесом, кредитующимся под залог инвестиционных прав на проект. Также региональное правительство может интенсифицировать развитие ипотеки, оказывая содействие внутрирегиональной секьюритизации закладных или развивая одноуровневую систему кредитования населения как локальную альтернативу схемам АИЖК.
Для такого рода «нестандартных» заемщиков региональное правительство может развивать и поддерживать свои собственные региональные организационно-финансовые схемы ипотеки. Региональная власть, в свою очередь, заинтересована в развитии и поддержке региональных форм ипотеки, т. к. они расширяют возможности населения по приобретению жилья и возможности предпринимательства по приобретению недвижимости, возможности застройщиков по увеличению объемов строительства и возможности инвесторов по диверсификации
инструментов для инвестирования ресурсов. Все это, в конечном итоге, сказывается на активизации хозяйственной деятельности внутри региона и способствует его социально-экономическому развитию.
Рассмотрим секьюритизацию ипотечных кредитов через фонд развития локального инвестиционного рынка, а также механизм взаимодействия субъектов рефинансирования кредитования и перераспределения инвестиций в реальный сектор экономики (рис. 1).
Первичные кредиторы, в качестве которых могут выступать банки, региональные операторы АИЖК и другие выдают населению кредиты, обеспеченные залогом недвижимости (ипотека). В рамках ипотечного кредитования кредиторы выпускают закладные, неэмиссионные ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости, удостоверяющие право обладателя закладных на получение основной суммы кредита и процентов по нему, которые размещаются в специализированном депозитарии для учета и хранения.
Далее первичный инвестор (исходя из количества и стоимости паев это институциональный инвестор в лице страховых компаний, пенсионных фондов, инвестиционных компаний и т. д.). Это необходимо, чтобы фонд был сформирован (если в течение указанного времени не происходит размещение оговоренного количества паев, то фонд ликвидируется, поэтому намного ниже риск, когда первичную покупку совершает один или несколько крупных инвесторов). Далее институциональные инвесторы могут на вторичном рынке реализовывать паи путем:
- прямых продаж своим клиентам;
- продаж через финансовые рынки (после процедуры листинга на биржевых площадках).
На полученные средства фонд, в лице УК как доверительного управляющего фонда, покупает закладные у первичного кредитора.
При покупке закладных между УК и первичным кредитором (в схеме это разные юридические лица, хотя допускается предоставление сочетания двух услуг: кредитование и работа с закладными) подписывается соглашение, в котором оговаривается ряд обязательств кредитора. Из них наиболее важные:
Рис. 1. Механизм взаимодействия субъектов локального инвестиционного рынка
- первичный кредитор продолжает обслуживать закладную: получает ежемесячные платежи по кредиту и передает полученные средства в фонд, периодически проверяет сохранность залога, отслеживает страхование имущества и т. д.;
- первичный кредитор берет на себя риск дефолта по закладной. Под дефолтом здесь понимается повреждение предмета ипотеки, разовая просрочка платежа более чем на один месяц вне зависимости от причин, предъявление исков по закладной и т. д.
В случае дефолта кредитор обязуется заменить закладную, т. е. выкупить дефолтную закладную у фонда и предоставить аналогичную качественную закладную:
- в случае досрочного погашения ипотечного кредита первичный кредитор также обязан предоставить в фонд новую закладную с аналогичными параметрами;
- после окончания фонда первичный кредитор обязуется выкупить проданные им закладные обратно.
За обслуживание закладных, принятие на себя ряда обязательств и всех существенных рисков первичный кредитор (в данном случае банк), а также сервисный агент по об-
служиванию закладных получают вознаграждение в размере 2 % годовых от суммы остатка ссудной задолженности.
В процессе функционирования фонда сервисный агент по работе с закладными перечисляет в фонд все текущие платежи по закладной. Фонд аккумулирует поступающие денежные суммы. В составе аннуитетных платежей по кредитам фонд получает как проценты по кредитам, так и частичный возврат «тела» кредита. На сумму погашенных кредитов УК докупает новые закладные. «Процентная» часть платежей аккумулируется. Из нее ежемесячно компенсируются расходы, связанные с доверительным управлением фондом, в т. ч. платежи Сервисному агенту, УК, специализированному депозитарию, оценщику и аудитору. «Процентную» часть платежей, за вычетом упомянутых необходимых расходов, УК ежеквартально перечисляет пайщикам фонда пропорционально количеству паев.
Между УК и девелоперами заключается договор инвестирования, долевого участия или кредитования.
Фактические параметры фонда будут следующими. Доходность ипотечных кредитов, составляющих имущество фонда разви-
тия локального инвестиционного рынка составляет 10-11 % годовых. Срок погашения кредитов 10-15 лет. Расходы возмещаются за счет имущества фонда. Вознаграждение сервисного агентства по работе с закладными составляет 1 %, УК - 1,5 %, специализированный депозитарий, регистратор, оценщик и аудитор - 0,6 % от стоимости чистых активов фонда. Итого 3,1 % годовых.
При анализе специфических рисков фонда развития локального инвестиционного рынка следует учесть, что инвестор не несет кредитный риск управляющей компании, поскольку она не хранит и не может распоряжаться закладными иначе как в соответствии с правилами доверительного управления с прямого согласия специализированного депозитария. Инвестор не несет кредитный риск банка или другого первичного кредитора, выпустившего закладную, т. к. права требования по закладным принадлежат фонду.
Таким образом, пай фонда развития локального инвестиционного рынка сочетает в себе высокую доходность и низкие риски, сравнимые с рисками инвесторов при инвестировании в государственные бумаги.
Итак, чтобы достичь масштабного эффекта - в разы увеличить рынок жилья, надо увеличить объем строительства и параллельно отстраивать ипотечный механизм. Рыночный механизм увеличения объема строительства через снижение стоимости жилья только один - это сокращение себестоимости. Прогрессивность ипотеки заключается в том, что через механизм рефинансирования ипотечных кредитов в индустрию привлекаются относительно дешевые финансовые ресурсы, которые в конечном итоге сокращают плату за предоставление ипотечного кредита. Еще большего эффекта можно добиться, если за счет более дешевых ресурсов финансировать сам процесс проектирования и строительства.
Предлагаемая нами схема привлечения дешевых ресурсов в «девелоперский этап» основана на взаимодействии трех участников проекта.
1. Администрация региона, где предполагается осуществить строительство. Ее задача - решение социального вопроса доступности жилья, развитие городской инфраструктуры. Ответственность - выделение земли под застройку, обеспечение максимально быстро-
го согласования исходно-разрешительной документации на строительство.
2. Ипотечный банк. Его задача - расширение в регионе рынка ипотечного кредитования. Ответственность - гарантия выкупа готового жилья у застройщика. Жилье должно соответствовать заранее оговоренным параметрам, а стоимость выкупа - быть ниже рыночных цен.
3. Управляющая компания. Ее задача -
расширение рынка строительства. Ответственность - организация финансирования проекта через формирование специального фонда и размещения его паев на открытом рынке. Кроме этого - организация самого процесса: привлечение проектировщиков,
технического заказчика и подрядчика.
По нашим оценкам, в ряде регионов страны применение данной схемы взаимодействия способно вывести на рынок жилье на 10-20 % дешевле сложившихся на сегодняшний день цен. В результате ее осуществления конечные покупатели получат возможность решить свои жилищные проблемы, а инвесторы получат новый эффективный инструмент зарабатывания денег.
Сильные стороны развития ипотечных форм кредитования с применением механизмов секьюритизации, а также сопутствующие кредитования реального сектора через институт ФРЛИР - это экономическая активизация населения и бизнеса, что приводит к ускорению экономического роста в регионе (стране). Это сказывается на нескольких направлениях одновременно:
- государство за счет использования ипотечных форм может реализовывать больше социальных программ, что повышает доверие граждан к государству, создает чувство защищенности именно у тех категорий граждан, которые нуждаются в защите и опеке со стороны государства и т. д.;
- в условиях кризиса банки, ссылаясь на низкую ликвидность, неохотно кредитуют реальный сектор в виде строительных организаций. Формирование фонда развития локального инвестиционного рынка позволяет получить строительным фирмам необходимые инвестиции по нормальным условиям;
- региональные формы секьюритизации активизируют субъекты инвестиционного рынка - такие как ипотечные агентства, банки, институты рефинансирования и т. д.,
что увеличивает развитие финансовой структуры страны в целом. Даже такой небольшой шаг, как выпуск ипотечных ценных бумаг с кредитным уровнем выше странового, может в корне поменять отношение инвесторов к ИЦБ вообще и к доле таких бумаг в инвестиционных портфелях в частности, что приведет к перетоку капитала, снижению процентной ставки и убыстрению выдачи новых кредитов;
- развитие основной региональной формы ипотеки - бизнес-ипотеки, позволит резко активизировать бизнес в регионе, т. к. ему (бизнесу) больше не понадобится изымать значительные суммы основного капитала на приобретение в основные средства зданий или офисных площадей.
Слабые стороны заключаются как в необходимости внесения изменений и поправок в законодательство, так и значительном усложнении контроля за выдачей ипотечных кредитов, процессом их рефинансирования, а также секьюритизации, т. к. из-за усложнения форм и видов этого процесса теоретически возможно увеличение форм мошенничества. Однако проверить это можно будет только на практике.
Возможности, которые открываются, целесообразно рассматривать со стороны потенциальных пользователей этих возможностей. К таким можно отнести государство. граждан, бизнес, ипотечный бизнес и институциональных инвесторов.
1. Государство приобретает не только новый инструмент управления экономическим ростом региона, но и инструмент новой реализации социальных программ. Это может в целом увеличить уровень доверия граждан к государству.
2. Граждане получают возможность улучшить условия жилья еще до того, как достигли необходимого уровня кредитоспособности, в т. ч. и те, кто никогда не достигнет уровней стандартов АИЖК, но находится в группах социально защищаемых граждан, т. к. необходимую разницу могут компенсировать гарантии или выплаты регионального правительства.
3. Бизнес получает новую возможность управления финансовыми потоками, их более гибкой оптимизацией под конкретные бизнес-задачи, что расширяет возможности менеджмента.
4. Ипотечный бизнес получает более глубокое, качественное развитие, так усложнение ипотечных форм потребует как увеличение квалификации персонала, так и принесет большую прибыльность бизнесу по кредитованию, рефинансированию и инвестициям в ИЦБ.
5. Институциональные инвесторы получают возможность диверсификации своих портфелей низкорискованными вложениями, что очень актуально для таких институциональных инвесторов, как пенсионные фонды, агентства по страхованию жизни и банков, выдающих долгосрочные (более 30 лет) кредиты.
Угрозы чрезвычайно активного развития ипотечных форм кредитования наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США летом 2007 г., который привел к обратному перераспределению капиталов и выходу крупных банков и инвесткомпаний из ипотечных ценных бумаг. Данный кризис базировался всего лишь на небольшом падении рынка недвижимости (который, как известно, предыдущие несколько десятков лет демонстрировал более-менее устойчивый рост). Падение стоимости жилья всего на несколько процентных пунктов привело к тому, что для части новых заемщиков стоимость кредита стала превышать стоимость дома в обеспечение этого кредита, и поэтому им удобно было объявить себя банкротами и привести к дефолту по кредитной линии. Для другой части заемщиков, имеющих плавающую процентную ставку, падение рынка привели к уменьшению ликвидности и повышению процентных ставок межбанковского кредитования (в данном случае - LIBOR), что привело к увеличению ставок для заемщиков до неприемлемого для них уровня. Такие заемщики перестали выплачивать свои кредиты и также привели к дефолту. Суммируя полученный опыт можно констатировать, что основной слабой стороной развития региональных форм ипотечного кредитования является глобализация региона - увеличение его взаимосвязи и взаимозависимости от большого количества внешних и внутренних факторов. А соответственно, к резкому росту или кризису в регионе будет иметь отношение большее количество факторов, что усложнит управление этим регионом.
Однако не стоит забывать и о региональной особенности рынка недвижимости в Рос-
сии. При анализе средних цен на жилье как по России в целом, так и по регионам в частности по итогам 1 квартала 2009 года мы не только не наблюдаем снижение цены за 1 м2, о котором так много говорили аналитики в 2008 г., ссылаясь на финансовый кризис, но
и, наоборот, увеличение стоимости в отдельных регионах.
В США кризис разросся так быстро из-за того, что дома владельцев просроченных кредитов выставляли на продажу. Следует сказать что рынок жилья в Америке является насыщенным, а следовательно цены на жилье пошли вниз. В России это не произойдет, т. к. на сегодняшний момент предложение на порядок ниже спроса, а следовательно можно смело внедрять новые схемы рефинансирования ипотечных кредитов, а также перераспределять средства в реальный сектор экономики, например строительство.
1. Об ипотечных ценных бумагах: федеральный
закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Об инвестиционных фондах: федеральный закон от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Анисимов А.Н., Малеева А.В. Теоретические аспекты секьюритизации банковских активов // Сборник научных трудов СевКавГТУ. Серия Экономика. 2005. № 1.
4. Фасахова А. Перспективы развития законодательства о секьюритизации в России // РЦБ. 2007. № 7.
5. иКЬ: http://www.ruburo.ru
6. иКЬ: http://www.raexpert.ru
Поступила в редакцию 18.12.2QQ9 г.
Abakumov I.V. Toolkit of stabilization of turbulence of the local investment market.
One of the important tools of stabilization of turbulence of the local investment market is securitization which allows to solve a problem of lengthening of passives and delivery of the “long” money to the credit-and-monetary market.
Key words: turbulence; local investment market; securitization.
УДК 330.012.22
АКТУАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ СТАБИЛЬНОСТИ ТНК В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА ГЛОБАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ © Н.И. Кондратьев
В статье рассмотрена проблема устойчивости фирмы, особенно транснациональной, которая выступает в настоящее время как одна из актуальных проблем в свете глобализационных процессов и интеграции национальных экономик отдельных стран. Выявлены слабые и сильные черты транснациональной корпорации с точки зрения ее устойчивости в глобальной экономике.
Ключевые слова: транснациональная корпорация; глобализация; устойчивость; национальная экономика; финансовый кризис.
Проблема устойчивости фирмы, особенно транснациональной, выступает в настоящее время как одна из актуальных проблем в свете глобализационных процессов и интеграции национальных экономик отдельных стран [1-9]. Необходимо отметить, что неустойчивое функционирование крупнейших компаний может повлечь за собой негативные последствия для экономики страны их базирования в целом.
В качестве признака устойчивого функционирования компании следует выделить ее
низкую чувствительность к кризисным явлениям в экономике (отдельной страны или мировой). Неблагоприятные условия, в которых функционируют компании во время кризисов, можно использовать для дальнейшего моделирования проблем, возникающих в экономике, и отработки стратегии по стабилизации положения фирмы.
Для транснациональных корпораций кризис в экономике той или иной страны представляет довольно существенную угрозу, поскольку они могут лишиться своих до-
