CC BY
17
m
полнительного документа при обращении взыскания на имущество должника-организации») не соответствует не только предлагаемой нами конструкции ст.60 Закона, но даже и нынешней редакции этой статьи. Никаких «мер по обеспечению исполнения исполнительного документа» эта статья не содержит, если уж быть откровенным, то она, напротив, при своем при применении способна вызвать лишь дополнительные проблемы для кредитора—взыскателя. Истинная цель этой статьи — обеспечение законных интересов иных кредиторов (в том числе бюджета и государственных внебюджетных фондов) должника-организации. Поэтому полагаем, что и назвать ст.60 Закона следует: «Меры по обеспечению законных интересов иных кредиторов при обращении взыскания на имущество должника-организации». Тогда название статьи соответствовало бы ее содержанию.
Кроме того, очевидна актуальность распространения специальных норм Закона об обращении взыскания на имущество организаций на обращение взыскания на используемое в предпринимательской деятельности имущество индивидуальных предпринимателей. В литературе неоднократно обращалось на это внимание (см., например: [2, с. 161 (автор комментария к ст.57 — Новоселова Л.А.)]), но «воз и ныне там». Полагаем, что предлагаемые нами новеллы также в полной мере следовало бы распространить на обращение взыскания на используемое в предпринимательской деятельности имущество индиви-дуальных предпринимателей. Для достижения этих целей достаточно было бы добавить в Главу 5 Закона новую статью 63 прим.1 примерно следующего содержания: «Положения статей 57-63 настоящего Федерального закона приме-няются также при обращении взыскания на имущество должника — индивидуального предпринимателя, используемое им при
осуществлении предпринимательской деятельности, при аресте и реализации такого имущества». .0
щ ЛИТЕРАТУРА.
J 1. Зинченко С.А., Гончаров А.И. Предупреждение банкротства коммерческой организации. Методология и правовые механизмы. М., 2006. ^ 2. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об исполнительном производстве» ^ / Под ред. М.К. Юкова, В.М. Шерстюка. М., 2001.
□ 3. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 23 января 2006 г. № 6 // Рос-^ сийская газета. 2006. 2 марта.
4. Российская газета. 2000. 16 февраля. ö 5. Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ф 6. Собрание законодательства РФ. 2002. № 43.
о 7. Собрание законодательства РФ. 2004. № 27.
d
>■ -
0 ЛЫКОВА O.A.
1 ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ МИНИМИЗАЦИИ ТРАНСАКЦИОННЫХ ИЗДЕРЖЕК
R НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
о
< _
>■ -
2 Для того чтобы перейти к определению степени влияния факторов на величину трансакцион-о ных издержек, необходимо рассмотреть сначала механизм возникновения в обществе различных
институтов. В рыночной экономике институт возникает в том случае, когда рыночное решение либо недостижимо, либо неэффективно. Случаи такого рода известны в экономической теории как «провалы рынка». Таким образом, институты как бы заполняют ниши свободные от рыночного обмена. Но собственно «провалы рынка» в более широком смысле могут трактоваться как издержки эксплуатации экономической системы или трансакционные издержки. Таким образом, трансакционные издержки выражают ту цену, которую платит любая экономическая система за несовершенство своих рынков. Например, отсутствие института, регулирующего коммерческий кредит, выражается трансак-ционными издержками в форме неплатежей, отсутствие института арбитража ведет к издержкам неисполнения контрактов и т.д.
Именно таким образом трансакционные издержки формируют общественный спрос на инсти-
о о
Q-
О
туты. Чем выше трансакционные издержки, тем выше спрос на институциональное регулирование и наоборот. Т.е. использование трансакционных издержек позволяет выразить через них функцию спроса на институты при анализе институционального равновесия и институциональной динамики. В качестве предложения институтов «на институциональном рынке» выступают издержки коллективного действия, т.е. издержки по созданию и функционированию институтов. Наиболее ярким примером снижения трансакционных издержек посредством роста издержек коллективного действия, было создание торговых союзов эпохи раннего капитализма, когда купцы, стремясь к минимизации издержек рисковых торговых операций с колониями, объединялись в компании. В наше время также имеются подобные примеры (ассоциация риэлтеров, ассоциация профессиональных участников фондового рынка и т.д.).
Спрос хозяйствующих субъектов на институты в нашей стране удовлетворяет управленческий аппарат. Но ведь институты могут создаваться и «снизу», то есть самими хозяйствующими субъектами. И, как правило, последний механизм наиболее эффективен, т.к. рациональные субъекты будут создавать институты совместными усилиями до тех пор, пока цена этих усилий будет меньше тех трансакционных издержек, которые они устраняют. В случае создания институтов «сверху» их количество может превысить реально необходимое. Например, сегодня в Российской Федерации управленческий аппарат намного превышает реально необходимый и характеризуется очень низкой эффективностью управления. Все это приводит к росту совокупных трансакционных издержек. Как известно, в экономическом анализе для определения эффективности функционирования рынка применяются два показателя: совокупные и средние трансакционные издержки. Совокупные издер- ^ жки трансакций могут расти без ущерба для эффективности за счет увеличения количества сде- ¡5 лок. Наоборот, величина средних трансакционных издержек находится с эффективностью обмена [д на рынке в обратной зависимости. Введение того или института считается также эффективным, если 7 увеличение трансакционных издержек будет перекрыто ростом прибыли или снижением совокуп- 1 ных трансакционных издержек. Ведь в противном случае вообще нет никакого смысла создавать но- ^ вые институты, т.к. с точки зрения институциональной теории социально-экономическая система д эффективна в том случае, если она обеспечивает сокращение совокупных трансакционных издер- □ жек. ^
К сожалению, на сегодняшний день как в нашей стране в целом, так и в отдельных регионах наблюдается резкий скачок в росте трансакционных издержек. Исследование, проведенное груп- р пой экспертов под руководством В.Л. Тамбовцева, позволило определить экономические потери об- ® щества от существования административных барьеров ведения хозяйственной деятельности, т.е. ко- о личественно оценить трансакционные издержки. Эти потери складываются из двух составных час- ® тей [2]: 1
1. Прямых потерь населения от роста розничных цен, связанных с необходимостью несения 0 хозяйствующими субъектами непроизводительных издержек, нацеленных на преодоление ад- ° министративных барьеров и отвлекаемых, тем самым, из процессов создания стоимости. ®
СО
2. Косвенных потерь, связанных с недопроизводством стоимости (и валового внутреннего про- о дукта) из-за неэффективного использования ресурсов, вызванного несовершенством струк- а туры рынков и слабостью стимулов к развитию производства, обусловленной низким уров- ^ нем конкуренции; снижение объемов производства, т.е. объемов предложения на рынке, также 2 проявляется в росте уровня цен, который был бы ниже, если бы предложение оказалось от- 2 носительно более высоким. о
со
По своей экономической природе эти потери складываются из двух компонентов: во-первых, о непроизводительных трансакционных издержек, а во-вторых, снижения эффективности использо- о вания имеющихся ресурсов. В величине прямых потерь населения от роста розничных цен (тип 1) ~ скрываются как трансакционная составляющая (на покупателя перекладываются дополнительные ^ издержки производителей и торговцев), так и «эффективностная», вызванная низким уровнем пред- ф ложения.
Косвенные потери общества (тип 2) лишь частично сказываются на благосостоянии населения, ^ выражаясь в сокращении налогов, а также в сокращении заработной платы работников, занятых в ® недостаточно эффективно работающих организациях. 2
Возникновение прямых потерь для населения от роста розничных цен основывается на офи- ^ циальных и теневых выплатах, которые вынуждены осуществлять хозяйствующие субъекты для о
формального выполнения правил, устанавливающих административные барьеры хозяйствования. Эти выплаты по своей экономической природе представляют разновидность трансакционных издержек.
Трансакционные издержки, как известно, представляют собой затраты ресурсов на фиксацию, изменение и защиту прав собственности на различные факторы (ресурсы) экономической деятельности. Это не плата за сами ресурсы, а плата за право пользования ими. Тем самым, различные помехи и барьеры на пути получения прав пользования и порождают трансакционные издержки.
Поскольку наилучшие стимулы к эффективному использованию ресурсов создаются в условиях четко определенных и надежно защищенных прав собственности, те затраты ресурсов общества, которые осуществляются для спецификации и защиты подобных прав, представляют собой необходимую часть общих трансакционных издержек; очевидно, они имеют производительный, общественно полезный характер. Те же трансакционные издержки, которые приходится нести экономическим агентам для обеспечения соответствия своей деятельности вводимым государством правилам, которые не способствуют росту общественного богатства, являются непроизводительными, приводящими к упомянутым выше потерям в благосостоянии общества. Непроизводительные трансакционные издержки разделяют на следующие группы [1, с.16]:
1. Получение доступа к ресурсам и правам собственности на них (регистрация предприятия, регистрация изменений в статусе предприятия, его уставных документах, получение права на аренду помещения, доступ к кредитам, лизингу оборудования и т.п. ).
2. Получение права на осуществление хозяйственной деятельности (лицензирование деятельности, рабочих мест, сертификация производимой и ввозимой из-за рубежа продукции).
3. Поддержание деловых отношений и применение санкций (согласование принимаемых решений с контролирующими организациями, получение различных льгот).
Таким образом, рассмотрев подходы к измерению трансакционных издержек и их структурные составляющие, необходимо определить ряд факторов, влияющих на величину трансакционных издержек.
К основополагающим факторам, определяющих величину трансакционных издержек именно на жилую недвижимость можно отнести наличие соответствующей отлаженной законодательной базы. Для операций с недвижимостью определение прав собственности и ее форм имеет решающее значение. В настоящее время, когда основные документы, регламентирующие развитие рынка жилья, уже приняты, на первый план выходят две главные проблемы: противоречивость законодательства и отсутствие подзаконных актов, создающих механизм реализации законов. Обе они в значительной мере ведут к тому, что целый ряд операций с недвижимостью осуществить невозможно или они приобретают полукриминальный характер. Следствием чего является увеличение совокупных трансакционных издержек.
Кроме того, существуют и другие проблемы, которые не являются чисто законодательными, но могут быть отнесены к указанному блоку, так как их решение зависит от принятия необходимых правительственных документов. Первой из них является проблема регистрации объектов недвижимости и перехода прав собственности на них. Адекватная система регистрации прав собственности уменьшает риски и издержки по заключению сделок, стимулирует активность рынка. Вторая проблема связана с развитием института оценки рыночной стоимости недвижимости. Поскольку сейчас при оформлении имущественных прав и операций с недвижимостью в документах фигурирует оценка объектов по остаточной стоимости, подлинные цены сделок остаются неизвестными, что во многих случаях приводит к возникновению криминогенных ситуаций. В отличие от стран с развитыми системами регистрации права на недвижимость и отлаженными процедурами перехода прав на недвижимость для российского рынка жилья характерны более высокие трансакционные издержки, в первую очередь, из-за несовершенства законодательной базы. Однако если система регистрации все же сформирована и процедура передачи прав четко определена, проведение любой сделки с недвижимостью требует значительно больших затрат времени и средств на предварительное изучение объекта, на проведение процедур, связанных с передачей прав на жилье, чем при сделках с другими товарами.
Другим видом факторов, определяющим величину трансакционных издержек на жилую недвижимость, является структура организаций. В России с 01.02.1998г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусматривающая существенные изменения сложившейся практики учета недвижимости (МПТИ, Роскомзем и др.) и создание максималь-
но независимой системы регистрирующих учреждений Министерства Юстиции РФ — Единого Государственного реестра, который был завершен к 2000г. Приведение в действие новой системы регистрации прав на недвижимое имущество повлекло за собой увеличение совокупных трансак-ционных издержек за счет роста удельных. Так, для совершения купли-продажи квартиры, необходимо собрать следующие документы:
- технический паспорт на квартиру (из МУПТИ и ОН — годен 3 месяца);
- справку на продажу и об отсутствии ареста (из МУПТИ и ОН — срок ее действия 10 календарных дней, выдается только при наличии технического паспорта);
- выписку из Единого Государственного реестра прав (из Учреждения Юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним- срок действия выписки 5 календарных дней),
- справку с места жительства (выдается только в случае отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг).
Кроме того, необходимо отметить, что нужные справки имеют как минимум две, а то и три подписи. Следовательно, на их изготовление уходит в самом лучшем случае от 3-5 дней (при оплате по срочному тарифу — в двойном или тройном размере) до 15-30 дней (при оплате по обычному тарифу). Если выбрать оплату по обычному тарифу, за это время может закончиться срок действия предыдущей справки. Затем в ИМНС оплачивается 0,1% от инвентаризационной стоимости квартиры (имеется в виду остаточная, а не рыночная стоимость объекта недвижимости). После чего можно пойти двумя путями — оформить сделку сразу в Учреждении Юстиции, и отдать документы на государственную регистрацию, либо оформить сделку у нотариуса, а затем зарегистрировать право собственности на квартиру в Учреждении Юстиции. Причем при оформлении сделки оплачивается пошлина в размере 1,5% от заявленной стоимости квартиры. Таким образом, для заключения одной сделки на рынке недвижимости необходимо пройти от 6 до 14 инстанций. Структура организаций в Г нашей стране является едва ли не самым значимым фактором, влияющим на величину трансакци-онных издержек.
Доступность информации о состоянии рынка недвижимости и различных услугах и операциях □ на нём тоже можно выделить в качестве фактора, определяющего величину трансакционных издер- ^ жек. В настоящее время информационное обслуживание в сфере недвижимости быстро совершен- -Ф-ствуется, привлекая на рынок все большее число юридических и физических лиц. Этому содейству ет создание профессиональных объединений риэлтеров, издание специализированной печатной и электронной продукции, телевизионные передачи. Появились фирмы, занимающиеся информационным облуживанием и подготовкой информационных продуктов в сфере недвижимости. Все вы- ® шеперечисленные аспекты позволяют экономическому агенту снизить издержки поиска информа ции. Однако имеются и негативные тенденции, увеличивающие трансакционные издержки. В част ности, информация, которой располагают государственные органы, остается недоступной для широ кого круга потребителей. Остается неразрешимой и проблема качества информации в сфере недви
о
жимости. о
Кредитно-фискальные факторы оказывают существенное влияние на величину трансакцион- о ных издержек. Система налогообложения воздействует на формы сделок и предложение услуг в сфере операций с недвижимостью. Пошлина на совершение сделок с недвижимостью довольно высока — 1,5% от суммы, указанной в договоре. Есть еще и подоходный налог с сумм, полученных от продажи недвижимости, тогда как в большинстве стран доходы от продажи недвижимости выведены из-под налогообложения. Все это приводит к сокрытию истинных цен сделок и созданию криминогенных о ситуаций, и как следствие, рост удельных трансакционных издержек. о
Развитая финансовая инфраструктура рынка жилья может выступать фактором снижения ~ трансакционных издержек. В настоящее время в России появилось достаточно много новых схем и ^ механизмов финансирования жилищного строительства и кредитования покупки жилья. Резкое со- ф
< >
о о
о о о
кращение государственных капиталовложений в жилищное строительство и кризис в сфере ведомственного строительства жилья привели к тому, что муниципальные власти, а затем и предприятия ^ начали привлекать частных инвесторов для участия в строительстве жилых домов и их реконструк- ® ции. Помимо схем долевого участия, для финансирования строительства начали привлекаться сред- ^ ства и будущих покупателей. Перечисленные моменты ведут к сокращению удельных трансакци- ^ онных издержек. О
