CC BY
85
12.3. ИННОВАЦИОННЫЕ МЕХАНИЗМЫ ПОВЫШЕНИЯ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ ДОСТУПНЫМ И КОМФОРТНЫМ ЖИЛЬЕМ
Брагин Н. И., д.э.н., профессор,
Место работы: ФГБОУ ВПО «Московский
государственный индустриальный университет», г. Москва
apm-msiu@yandex.ru
Златин П. А., д.э.н., профессор,
Место работы: ФГБОУ ВПО «Московский
государственный индустриальный университет», г. Москва
apm-msiu@yandex.ru
Галкин Н. А., аспирант, ФГБОУ ВПО «Московский государственный индустриальный университет», г. Москва
apm-msiu@yandex.ru
Аннотация: Настоящая статья посвящена исследованию состояния обеспечения доступным и комфортным жильем и разработке предложений по совершенствованию текущей системы предоставления жилья в городе Москве. В рамках настоящего исследования проведен анализ текущей ситуации в сфере обеспечения доступным и комфортным жильем, изучен международный опыт развития данного направления, а также предложены направления совершенствования системы предоставления жилья в Московском мегаполисе. При разработке предложений выявлены возможности внедрения и практической реализации инновационной модели обеспечения доступным и комфортным жильем путем формирования и развития городского фонда арендного жилья на основе «доходных домов», в том числе за счет более интенсивного внедрения основе механизмов государственно-частного партнерства.
Ключевые слова: жилье, обеспечение, аренда, фонд, «доходные дома», обеспеченность, площадь
INNOVATIVE MECHANISMS TO INCREASE THE AVAILABILITY OF AFFORDABLE AND COMFORTABLE HOUSING
Bragin N. I., Dr. of Economics, Professor
Place of employment: Moscow State Industrial University,
Moscow
apm-msiu@yandex.ru
Zlatin P. A., Dr. of Economics, Professor
Place of employment: Moscow State Industrial University, Moscow
apm-msiu@yandex.ru
Galkin N. А., Candidate for the degree in Economics, Moscow State Industrial University, Moscow
apm-msiu@yandex.ru
Annotation: The article explores the conditions for the availability of affordable and comfortable housing and the development of proposals with regard to the improvement of the current system of housing provision in Moscow. The analysis of the current situation in the sphere of affordable and comfortable housing availability has been carried out in the framework of this research along with the study of international experience of the development of the
given trend; in addition, ways of improving the system of housing availability in Moscow have been proposed. The development of proposals has made it possible to determine the possibilities of implementation and accomplishment of an innovative model to ensure the provision of affordable and comfortable housing by way of formation and development of the municipal rental housing fund on the basis of rental housing units, and through a more intensive integration of mechanisms of state-private partnership.
Keywords: housing, provision, rent, fund, rental housing units, availability, area.
Обеспечение граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем было и остается одной из актуальных проблем, как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской Федерации. Особую остроту данная проблема получила на этапе перехода к рыночной экономике. Для решения данной проблемы требуется проработка инновационных механизмов реализации
государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», включающих, в том числе, решение проблемы соотнесения общего уровня доходов населения с возможностью инвестирования их в жилищное строительство.
Этому содействует, в частности, текущее состояние строительного комплекса России, которое следует рассматривать с учетом не преодоленных до сих пор последствий мирового финансового кризиса, Понимание ситуации, складывающейся в сфере жилищного строительства, и факторов, влияющих на строительный рынок, позволит государству своевременно принимать меры, исключающие негативные последствий при очередной неопределенной ситуации на мировых финансовых рынках.
Важность решения данной проблемы особенно актуальна в контексте современных стоящих перед государством и строительным комплексом России задачи обеспечения граждан доступным и комфортным жильем, в связи с тем, что это непосредственно затрагивает повседневную жизнь миллионов семей.
Особую значимость решение проблемы наличия доступного и комфортного жилья приобрело в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге, имеющих целый комплекс самых серьезных факторов, препятствующих строительству доступного жилья на территории этих городов. Самым сложным вопросом применительно к поиску путей решения данной проблемы в Москве и Санкт-Петербурге, безусловно, является дефицит земель, пригодных для строительства доступного и комфортного жилья, даже несмотря на присоединение к Москве новых территорий.
Обеспеченность общей площадью жилья в России в 2012 году составила 22,8 м2 на человека - на 21% больше, чем в Москве, в том числе в городской местности - 22,1 м2, на человека, или на 18% больше, чем в Москве. В 2000 г. превышение общероссийского показателя обеспеченности общей площадью жилья над соответствующим показателем в Москве составило 9,7% в целом по жилищному фонду и 8% по городскому жилищному фонду1.
1 По данным Министерства регионального развития Российской
Федерации
Таким образом, можно констатировать увеличение отставания обеспеченности общей площадью жилья в Москве относительно среднероссийских показателей, обусловленного, в первую очередь, ростом численности населения Москвы на фоне сокращения общей численности населения Российской Федерации.
Однако следует подчеркнуть, что данный вывод нуждается в уточнении в рамках дальнейших исследований как в качественном, так и в количественном аспектах.
Обеспеченность жильем в России выросла за десятилетие на 16% и составила 22,8 кв. м общей площади на каждого жителя. Однако в Москве этот показатель практически не изменился и остается одним из самых низких по стране. Стоит иметь в виду, что Москва - это самый густонаселенный город мира. Плотность населения в российской столице в полтора раза выше, чем в Гонконге или Нью-Йорке.
Особую остроту обеспечение жильем приобрело в столице. В отличие от большинства регионов
результаты Москвы в решении проблемы доступного и комфортного жилья довольно скромны. Более того, Москва занимает последнее место в стране по приросту жилой площади на душу населения. С 2001 по 2012 год этот показатель вырос с 18,3 до 18,7 кв. м. При этом, по данным Росстата, численность
постоянного населения Москвы практически не
изменилась: 10,11 млн. жителей в 2001 году и 10,56 млн. - в 2010 году. Хуже, чем в Москве, граждане обеспечены жильем только в Чечне, Туве, Ингушетии, Дагестане, Кабардино-Балкарии и Республике Алтай.
Примечательно, что для нового строительства в пределах МКАД практически нет свободных площадей. Если не брать в расчет территории Троицкого и Новомосковского административных округов, Москва является одним из наиболее густонаселенных городов мира при наименьшей плотности дорожно-уличной сети, которая в три раза меньше, чем в Лондоне, и в пять раз меньше, чем в Париже. До присоединения новых территорий на каждом квадратном километре столицы в среднем проживало более 10,6 тыс. человек, тогда как в Гонконге - менее 6,5 тыс., а в Нью-Йорке - менее 6,7 тыс. После присоединения «новых территорий» площадь Москвы увеличилась примерно в 2,5 раза и поэтому формально плотность населения в столице снизится до 4,7 тыс. человек на 1 кв. км - хотя фактически никакого расселения плотной застройки не произойдет. В краткосрочной перспективе ситуацию не улучшило и присоединение «новых территорий» в связи с необходимостью проведения ревизии имущественно-земельных отношений, проведения межевания и иных землеустроительных работ.
Еще одной проблемой жилищного хозяйства от Калининграда до Владивостока является износ жилого фонда, составляющий в среднем от 30 до 50% и выше. Большая часть жилого фонда строилась еще в советские времена, в том числе, в довоенный и послевоенный период, и требует, как минимум, капитального ремонта, реконструкции или сноса. Поэтому необходимо наращивать строительство нового современного жилья. Иначе через десять-пятнадцать лет граждане России будут обеспечены квадратными метрами, на которых фактически нельзя будет проживать. По данным статистики, доля ветхого, аварийного и старого жилья в России достигает 60%.
Эти показатели нельзя не учитывать, рассуждая о росте обеспеченности жильем.
Положение обостряется тем, что площадь ветхого и аварийного жилья продолжает увеличиваться и в период с 2000 по 2012 данный показатель с 87,9 вырос до 99,4 млн. кв. м, хотя удельный вес его не изменился и составляет сегодня около 3,1%. Однако даже то жилье, которое не относится к категории ветхого и аварийного, не отличается в стране высоким качеством. Далеко не все жилые дома в России оборудованы водопроводом, канализацией, отоплением или хотя бы душем. Тем не менее, общие показатели благоустройства жилищного фонда постепенно улучшаются. Так, доля жилья с канализацией выросла за последние 10 лет с 70 до 74%. Доля жилья, оборудованного холодным и горячим водоснабжением, увеличилась с 74% до 78 и с 61% до 65% соответственно.
По количеству метров жилой площади на человека Россия серьезно проигрывает развитым странам Европы и США, где этот показатель часто в три-четыре раза больше. При этом жилищные условия хуже не только по качеству. В России значительно меньше предложений, а, следовательно, и выбор жилья, то есть меньше предложений о продаже в расчете на одного человека. При этом по причине финансового кризиса 2008 года в нашей стране резко уменьшился объем вводимого в эксплуатацию жилья.
В рамках нацпроекта «Жилье» в 2013 году в России планируется построить порядка 60 млн. кв. м жилья. К 2015 году намечается рост объемов жилищного строительства до 80-90 млн. кв. м в год. Вместе с тем, руководство страны неоднократно заявляло о необходимости довести объемы жилищного строительства к 2015 году до 100-130 млн. кв. м в год.
При сравнении российских объемов строительства жилья с мировыми, то следует отметить, что в 2012 году в Китае было построено порядка 1,2 млрд. кв. м жилья, в США - 250 млн. кв. м.
С тем, чтобы достигнуть европейского уровня строительства, в России необходимо строить ежегодно порядка 140-150 миллионов квадратных метров жилых площадей. Показатель количества ежегодно вводимых квадратных метров жилья на человек наиболее передовых стран ЕС составляет 1 кв. метр на одного человека в год. В настоящее время в России вводится, в среднем, лишь 0,35-0,4 кв. м на одного человека, а в 2015 г при вводе 80 млн. кв. м жилья этот показатель по стране составит 0,6.
Такие темпы роста зачастую ставятся под сомнение. Но спрос огромный - это 1,6 млрд. кв. м. Две трети населения страны желают улучшить свои жилищные условия.
Многие специалисты считают, что делать ставку при строительстве нового жилья на Москву, Санкт-Петербург и другие мегаполисы - нецелесообразно и неоправданно. Инфраструктура этих городов, как транспортная, так и инженерная, серьезно перегружена, имеется значительный дефицит мощностей по электроэнергии, теплоснабжению, водоснабжению, канализованию стоков. Сегодня стоит вопрос о разгрузке крупных мегаполисов, а вскоре остро встанет проблема размещения офисных центров на окраинах и за пределами крупных городов, строительстве городов-спутников.
Соответственно логичным решением было бы развитие инфраструктуры в пригородах и на этой базе развитие быстрого, качественного и экологичного малоэтажного строительства, а также строительства доступного и комфортного жилья эконом-класса, в том числе арендного жилья и «доходных домов».
Национальная проблема доступного жилья требует новых нестандартных подходов и решений.
Основной вопрос доступности жилья - его цена, а основной путь снижения цены - это увеличение предложения на рынке жилья, так как массовый потребитель нуждается в массовом недорогом жилье.
Получается, что до 2015 года нужно не просто вдвое увеличить ввод жилья, а добиться увеличения строительства жилья в средней и низкой ценовых категориях. Но проблема в том, что такое жилье сейчас строится в критически малых объемах.
В ходе исследования международного опыта, проведенного в рамках подготовки диссертационного исследования, можно сделать вывод, что крупные города мира отличает большая доля арендного социального жилья, которая необходима для «обеспечения» горожан доступным и комфортным жильем. Соответственно, доля жилых помещений, в которых проживают собственники, остается незначительной2.
Исходя из международного опыта, следует также отметить, что силами частных инвесторов, без привлечения государства, даже частично решить проблему обеспечения доступным и комфортным жильем практически невозможно. Именно государство должно реализовывать программы строительства доступного жилья, в том числе и арендного фонда, которого в настоящее время в нашей стране де-факто нет даже в привлекательных для проживания региона.
Одним из вариантов, частично позволяющим решить проблему обеспечения доступным и комфортным жильем является механизм формирования фонда комфортабельного арендного жилья.
В апреле 2002 года было выпущено постановление Правительства Москвы «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве доходного дома». Указанным документом определено следующее: «Установить, что доходным домом при проведении эксперимента является жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма». Согласно этому документу первый доходный дом должен быть возведен по адресу Большой Николоворобинский переулок, дом 10. В итоге здание было построено в 2003 году и до сих пор, по данным экспертов, остается единственным реализованным проектом доходного дома в российской столице.
После окончания строительных работ все 47 квартир были переданы на баланс ГУП "Мосжилкомплекс", которое фактически выступило в роли управляющей компании. Изначально дом позиционировался как объект элитной недвижимости. Все квартиры предлагались в аренду с качественной отделкой, кухонными гарнитурами и бытовой техникой,
2 Social Housing in Europe, C. Whitehead, K. Scalon, published by LSE London, London School of Economics and Political Science, 2008-2013
придомовая территория круглосуточно охранялась, а жильцам дома был предоставлен набор дополнительных услуг - от химчистки до организации фуршетов. На позиционирование дома в верхнем ценовом сегменте указывает и его планировка: в здании нет однокомнатных квартир, зато есть апартаменты, состоящие из семи комнат. Поэтому неудивительно, что арендная плата составляла от $2500 до $10 000 в месяц. В первый год эксплуатации доходного дома было сдано в аренду более 90% квартир.
Несмотря на то, что доходный дом в Большом Николоворобинском переулке оказался востребован, эксперимент не получил продолжения. По мнению экспертов, управление таким объектом - слишком трудоемкий и затратный бизнес. Кроме того, государственным предприятиям приходится конкурировать с частным сектором.
Именно этими факторами объясняется то, что все попытки построить в Москве доходные дома ограничивались исключительно верхним ценовым сегментом. В результате, помимо дома в Большом Николоворобинском переулке, в Москве был запущен только один полноценный проект доходного дома. В 2008 году компания «Баркли2 завершила строительство «Баркли-Плаза» на Пречистенской набережной. Комплекс состоит из пяти корпусов высотой пять-семь этажей. По оценкам экспертов, срок окупаемости этого проекта составил бы около 10 лет. Однако, большая часть квартир и в этом жилом комплексе была продана по коммерческим ценам.
При этом, в настоящее время спрос в сегменте аренды дешевого жилья - до $1000 в месяц -наименее удовлетворен. Если в структуре спроса на долю данного сегмента приходится порядка 40%, то в структуре предложения доля таких квартир не превышает 10%. Согласно постановлению правительства Москвы от 25 декабря 2007 года № 1131-ПП, первый такой дом должен был быть построен по адресу: улица Мусы Джалиля, дом 8, корп. 2, на месте перестроенного общежития. Все квартиры в нем должны были сдаваться в аренду, причем арендаторами смогли бы стать малоимущие очередники. Если последние откажутся от выгодного предложения, то квартиры будут предоставлены другим российским гражданам, проживающим в Москве не менее 10 лет. При этом предполагается, что новый доходный дом, в отличие от проекта ДИПСа, должен работать по принципу минимальной рентабельности.
Суть метода, предлагаемого нами к разработке, заключается в следующем: на месте части сносимых домов первого периода индустриального домостроения предлагается размещать «доходные дома», находящиеся в собственности города и под управлением специально созданного ГУП или ГБУ. По расчетам, стоимость аренды квартиры в подобных домах, в зависимости от площади квартиры и количества комнат, не будет превышать 15-25 тыс. рублей в месяц. В последующем, гражданин может приобрести квартиру в собственность по стоимости ниже рыночной, с учетом скидки на сумму, выплаченную за аренду жилья.
Экономический и социальный эффект указанного проекта достигается за счет строительства на тех же земельных участках домов большей этажности (16-24) и, следовательно, большим количеством квартир для
нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан.
Указанный механизм позволит уменьшить долю нуждающихся в комфортном жилье в городе Москве, обеспечить обновление жилищного фонда и развитие инфраструктуры города.
В ходе реализации данного проекта возможна ситуация, когда часть граждан, не зарегистрированных в г. Москве, попытается принять участие в данном проекте, тем самым, де-факто, лишив реально нуждающихся жителей города Москвы возможности улучшить свои жилищные условия. Во избежание подобных прецедентов, можно применить следующие меры:
1. Включить в необходимый пакет документы, подтверждающие регистрацию и проживание в городе Москве сроком не менее 10 лет.
2. В случае служебной необходимости при предоставлении подобного жилья - включить в необходимый пакет документы с места работы, подтверждающие данную необходимость.
Немаловажную роль играет и потенциальная коррупциогенность рассматриваемого проекта.
Степень коррумпированности нынешней системы распределения жилья в городе Москве довольно высока. При этом, степень коррупциогенности предлагаемого к рассмотрению проекта ниже по следующим причинам:
1. Относительно широкая доступность для населения;
2. Более высокий уровень правовой грамотности потенциальной целевой аудитории проекта.
Подведем итоги. Реализация указанного проекта позволит:
- обеспечить частичное обновление жилого фонда города Москвы;
- частично покрыть потребность в жилье нуждающихся граждан;
- стимулировать развитие инфраструктуры: транспортной, социально-бытовой, инженерной;
- снизить степень социальной напряженности и маргинализации районов города.
Таким образом, при наличии острой проблемы обеспечения жителей города Москвы доступным и комфортным жильем, изложенный в настоящей работе механизм, по мнению авторов исследования, позволит частично решить данную проблему.
Список литературы:
1. Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
- Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 ноября 2012 г. № 2227-р.
2. Андроникова Н.Г., Баркалов С.А., Леонтьев С.В. Комплексное оценивание в задачах регионального развития. - М.: Институт проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН, 2009.
3. Бризов И. Доходные дома в Москве дохода не приносят. // Компания. - 04.03.2008.
4. Макагонов П.П. Управление развитием городских территорий. - М.: ИПК госслужбы РАГС, 2001.
5. Материалы Министерства регионального развития Российской Федерации.
6. Материалы Департамента градостроительной политики города Москвы.
7. Материалы Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
8. Седых А. Доступное жилье — международный опыт // RMNT.RU. - 01.11.2011.
9. Whitehead С., Scalon К. Social Housing in Europe. -published by LSE London, London School of Economics and Political Science, 2008-2013.
Reference list:
1. State Program of the Russian Federation for the Provision of the Citizens of the Russian Federation with Affordable and Comfortable Housing and Municipal Services. (RF Government Regulation of November 30, 2012, № 2227- p).
2. Andronikova N.G., Barkalov S.A., Leontiev S.V. Complex Evaluation in the Tasks of Regional Development. (Moscow: Trapeznikov Institute of Control Sciences, Russian Academy of Sciences, 2009).
3. Brizov I. Rental Housing Units in Moscow do not Bring Income. (Company, 04.03.2008).
4. Makagonov P.P. Management of the Urban Territories Development. (Moscow: RAGS State Service IPK, 2001).
5. Materials of the Ministry for Regional Development of the Russian Federation.
6. Materials of the Department for Urban Planning Policy of Moscow.
7. Materials of the Department for Housing of Moscow.
8. Sedykh A. Available Housing: International Experience. (RMNT.RU., 01.11.2011).
9. Whitehead С., Scalon К. Social Housing in Europe. (London: London School of Economics and Political Science, 20082013).
