CC BY
58
Имущественные вычеты: практика их применения (история ошибок и заблуждений)
И.Г. Федулова
ведущий аудитор фирмы «АЖУР-аудит»
Сегодня вопросы налогообложения доходов физических лиц становятся все более актуальными. Особенный интерес возникает у налогоплательщиков к такой категории налогообложения, как налоговые вычеты, в частности имущественные вычеты. За пять лет действия главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) сложилась интересная практика.
В качестве исходного тезиса обратимся к налоговому законодательству, при этом выделим два принципиальных положения.
Первое - в 2001 году произошло изменение используемых в налоговом законодательстве категорий и порядка применения льгот. Так, вместо категории «налоговые льготы» (они были отменены) было введено новое понятие - «налоговые вычеты». Хотя, по существу, эти две нормы одинаковые, они отличаются механизмом применения.
Старое законодательство (Закон Российской Федерации от 7 декабря 1991 года № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц») позволяло применить льготы по месту работы. Ответственность за правильность применения льгот возлагалась на работодателя. Новое законодательство (глава 23 НК РФ) позволяет применить вычеты только посредством обращения в налоговые органы. Иными словами, физическое лицо становится инициатором и одновременно ответственным лицом в отношении заявленных вычетов. Это означает кардинальное изменение положения налогоплательщика: он вынужден вступать в прямые отношения с налоговыми органами, что в современных условиях представляет значительную сложность.
Перечисленные, на первый взгляд несущественные, изменения в законодательстве привели к тому, что в последующие го-
ды «налоговые вычеты» оказалось, с одной стороны, непонятыми налогоплательщиком, а с другой - недооцененными юридическими лицами для собственного развития бизнеса (например программы лояльности, или БТЬ-акции). Как свидетельствует практика работы специалистов фирмы « Ажур-аудит», такая ситуация привела к формированию целого ряда устойчивых заблуждений и откровенным нарушениям законодательства со стороны налоговых органов.
Второе - Налоговый кодекс Российской Федерации выделяет два вида имущественных вычетов и дает описание порядка их применения:
1) для случаев продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе и иного имущества (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ);
2) для случаев приобретения (строительства) квартир, жилых домов или доли (долей) в них (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ посвящен имущественному вычету при продаже имущества. Применение его в том или ином размере возможно в зависимости от соблюдения градации по видам имущества.
Выделены два вида имущества:
1) жилые дома, квартиры, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки и доли в указанном имуществе;
2) иное имущество.
Определены два срока нахождения в собственности продаваемого имущества и, соответственно, две суммы вычетов в налоговом периоде:
1) при сроке нахождения в собственности до 3-х лет - для жилых домов, квартир,
включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков установлен вычет в 1 миллион рублей; для иного имущества - 125 тысяч рублей;
2) при сроке нахождении в собственности более 3-х лет - сумма вычета равна сумме дохода.
Независимо от вида имущества налогоплательщику дается право вместо перечисленных имущественных вычетов уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ посвящен имущественному вычету при приобретении жилого имущества.
Определены следующие условия применения этого вычета:
• вычет установлен без учета затрат на погашение кредита в размере 1 миллиона рублей;
• повторное применение вычета не допускается;
• для подтверждения права на применение вычета необходимо представить установленный набор документов;
• если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования;
• определен перечень затрат, включаемых в фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей).
Практика взаимодействия специалистов фирмы «Ажур-аудит» с налоговыми органами свидетельствует о том, что каждое из перечисленных положений трактовалось в искаженном виде.
Во-первых, характеристики вычета, если речь идет о приобретении жилья, применяются к вычету, касающемуся продажи имущества. Так, однократное применение имущественного вычета при покупке распрост-
раняется на сделки по продаже имущества, хотя такого ограничения нет.
Пример. Квартира была продана в 2004 году, к доходу был применен имущественный вычет. В следующем, 2005, году была продана вторая квартира, и в этом случае инспекция отказала налогоплательщику в получении вычета, опираясь на ошибочное представление об однократном его применении.
Сумма вычета при продаже применяется к доходу, полученному от продажи каждого отдельного объекта, в то время как эта величина устанавливается на весь налоговый период и применяется ко всему полученному доходу за год.
Во-вторых, в практике работы налоговых инспекций допускаются факты подмены понятий. Для пояснения вернемся к содержанию подпункта 1 пункта 1 статьи 220: «налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе».
Выделим терминологическую часть указанной статьи.
а) приватизированные жилые помещения;
б) доли в указанном имуществе (квартире, приватизированном жилом помещении).
В ситуациях, когда физическое лицо получает доход от продажи приватизированной комнаты, налоговая инспекция занимает следующую позицию:
1) приватизированное жилое помещение не тождественно комнате, так как в НК РФ комнаты не поименованы1;
2) определение доли привязывается к «указанному имуществу», что означает долевое распределение помещений общего пользования (кухня, коридор и т. п.). В случае если продажа комнаты оформлена без прямых указаний на эти обстоятельства, то получение имущественного вычета значительно усложняется.
1 См. письмо департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 19 января 2005 года № 03-05-01-05/7.
Решения налоговых органов в аналогичных случаях бывают следующими:
• отказ в применении налогового вычета вообще;
• применение вычета в сумме, установленной для иного имущества (125 тысяч рублей).
Рассмотрим характерные ошибки, возникающие при применении статьи 220 НК РФ в части, касающейся имущественного вычета при приобретении жилья.
1. В рекламах некоторых агентств недвижимости часто можно прочитать: «получите 1 миллион рублей» при покупке квартиры. Кстати, в нашу фирму неоднократно обращались клиенты с вопросом: «Где и как получить миллион?». Каково же разочарование граждан, когда вместо обещанного миллиона им разрешают получить только 130 тысяч рублей.
Налогоплательщика вводит в заблуждение следующее положение статьи 220 НК РФ: «налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов». Далее указывается размер вычета, и в сознании фиксируется факт возможности получения миллиона.
Вместе с тем налоговый вычет - это сумма, позволяющая уменьшить налогооблагаемую базу. Один миллион рублей - это всего лишь элемент формулы расчета налога на доходы по ставке 13 процентов. Иными словами, получить деньги за счет применения вычета можно в сумме 130 тысяч рублей, то есть 13 процентов от суммы установленного лимита.
2. Превращение миллиона в 130 тысяч рублей иногда отбивает у налогоплательщика охоту востребовать с государства свой имущественный вычет. В этой ситуации для клиента становится откровением, когда на консультации ему поясняют, что существует законная возможность увеличить сумму возврата налога за счет декларирования затрат на обслуживание целевых кредитов. Такое право представлено подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ: «Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на
погашение процентов по целевым займам (кредитам)».
Это положение означает, что все средства, направленные на выплату процентов дополнительно к миллиону рублям, будут использованы в целях применения вычетов. Сумма таких затрат не ограничена законом. Срок представления этих затрат также не ограничен законом. Следовательно, возможно увеличение суммы возврата из бюджета от 130 000 рублей до 1 миллиона и более.
3. Утверждение «только один раз в жизни можно получить имущественный вычет» базируется на положении подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ: «Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается». Налогоплательщики распространяют это положение на всю свою жизнь. На самом деле указанное ограничение действует начиная с 2001 года, поэтому применение льготы в связи с приобретением жилья до 2001 года (то есть в рамках закона о подоходном налоге) не ограничивает налогоплательщика в получении вычета после 2001 года.
Следует также иметь в виду, что однократность вычета применима к одной сделке купли-продажи, а не к сумме установленного лимита. Это означает, что в случае изменения лимита (до 2003 года - 600 тысяч рублей) налогоплательщик имеет право заявить
о получении имущественного налогового вычета на сумму увеличения лимита. Иными словами, в законе заложена возможность периодического обращения к государственной казне за дополнительными средствами. Тем не менее право на такое обращение должно быть обеспечено договором купли-продажи. Так, сумма сделки по приобретению дома, квартиры, равная 1 миллиону рублей, ограничивает в перспективе (в случае очередного увеличения нормы вычета) возможности физического лица в получении имущественного вычета в полном объеме.
Заблуждение об однократности применения вычета влечет за собой и неправильное понимание применения вычета во времени. Однократность почему-то принимается за единовременность. Принято считать, что если за один налоговый период (год) не по-
лучена вся сумма вычета, то остаток «сгорает».
4. Очередное заблуждение связано с понятием «маленькая, или серая, заработная плата», что якобы не позволяет получить имущественный вычет в полном объеме.
Действительно, величина заработка в качестве налогооблагаемой базы участвует в расчете суммы возврата налога на доходы. Однако она формирует только сумму возврата за один год. На это прямо указывает НК РФ: «Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования» (последний абз. подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
5. Ожидание регистрации права собственности в ряде случаев задерживает получение имущественного вычета на год. Налоговая инспекция при рассмотрении заявлений о применении вычетов во всех случаях требует предъявления документов, подтверждающих право собственности на жилье. Вместе с тем такие действия оправданы только при строительстве или приобретении жилого дома или долей в нем. При приобретении же квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме достаточно предъявить акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
6. «Жилая недвижимость продана - право на вычет пропало». С такой позицией неоднократно сталкиваются клиенты нашей фирмы в налоговых инспекциях. Инспекторы отказываются принимать заявления о применении имущественного вычета после продажи квартир, домов. Отказы ничем не обоснованы. Министерство финансов Российской Федерации (Минфин России) опровергло такую практику2, но инспекторы продолжают отказываться принимать заявления.
В своем письме Минфин России разъясняет, что предоставление имущественного налогового вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. До-
кументами, подтверждающими право собственности на приобретенный жилой дом или квартиру, являются расписки от физических лиц и приходные ордера от юридических лиц, а также договор купли-продажи или инвестиционный договор. Для подтверждения факта понесенных затрат на строительство дома необходимо представить документы, подтверждающие эти затраты. На основании этих документов устанавливается право получения налогового имущественного вычета на тот или иной вид собственности.
Если в последующем жилой дом либо квартира были проданы налогоплательщиком, то такая продажа не изменяет факта осуществления расходов на их строительство или приобретение. При этом НК РФ не устанавливается право налогоплательщика на получение остатка имущественного налогового вычета в последующих налоговых периодах до полного его использования в зависимости от наличия этого имущества в собственности налогоплательщика в каждом налоговом периоде, за который предоставляется имущественный налоговый вычет.
Исходя из изложенного, следует, что если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, то оставшаяся часть имущественного налогового вычета может быть предоставлена налогоплательщику в последующие налоговые периоды независимо от того, что в эти периоды жилой дом или квартира могут уже не находиться в собственности налогоплательщика.
7. «Операции купли-продажи комнаты не дают право на применение имущественного вычета». Такая позиция сформирована письмом департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 19 января 2005 года № 03-05-01-05/7. В ответе на вопрос о возможности применения вычета при продаже комнаты в квартире коммунального заселения указано, что в числе объектов недвижимости, на которые распространяется имущественный налоговый вычет в размере 1 миллиона руб-
2 Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 3 июля 2006 года № 03-05-01-07/33.
лей, комнаты не поименованы. На основании этого имущественный вычет не предоставляется налогоплательщику. Следует обратить внимание на содержание подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ: «1. При определении размера налоговой базы в соответствии с настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом
1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей».
Действительно, в представленном тексте отсутствует слово «комната», однако такое понятие, как «жилые помещения», раскрыто в Жилищном кодексе Российской Федерации. В соответствии со статьей 16 НК РФ к жилым помещениям относится и комната. Статьей 11 части первой НК РФ предусмотрено, что понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в этом кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное кодексом не предусмотрено. Таким образом, вывод
Минфина России о невозможности предоставления вычета при продаже комнаты неправомерен.
Помимо имущественного налогового вычета, Налоговым кодексом Российской Федерации предусмотрен ряд других привилегий:
• социальные вычеты (ст. 219) в связи с оплатой обучения собственного и детей, лечения собственного и членов своей семьи, благотворительностью;
• профессиональные вычеты (ст. 221) в связи с получением доходов по договорам гражданско-правового характера, авторских вознаграждений и т. п.;
• стандартные налоговые вычеты (ст. 218).
Обобщением результатов почти пятилетней работы фирмы «Ажур-аудит» в рамках программы «Персональный аудит» по предоставлению физическим лицам услуги в части применения налоговых вычетов позволило выявить пробелы в существующем законодательстве и выработать эффективные варианты решения проблем в области налогообложения физических лиц.
В ходе реализации программы мы накопили практический опыт в работе с государственными органами, который приобрел форму единственного в своем роде готового товарного продукта в сфере финансовых услуг для физических лиц. Этим продуктом являются контракты «Мой дом» и «Консультант», позволяющие решить вопросы налогообложения продавца и покупателя недвижимого имущества.
Незнание закона не освобождает Вас от получения 130 000 рублей...
Купили квартиру или воспользовались ипотекой? Контракты «Персональный Аудит» обеспечат Вам получение имущественного вычета!
Москва, Пестовский п-к, 12, стр. 1, оф. 13 Тел.: 915-7087,915-2377,915-7127
www.ajuraudit.ru
Й®
Персональный аудит
