CC BY
103
Имеретинская низменность вчера, сегодня, завтра
В.П.Коротаев
Для широкой публики история сочинской Олимпиады началась в 2007 году, когда на сессии Международного олимпийского комитета (МОК) хозяином Игр был выбран именно российский город. Но проект стартовал намного раньше: еще в 2005 году главе холдинга «Интеррос» Владимиру Потанину удалось увлечь необычной идеей «Зимняя Олимпиада в субтропиках» первых лиц государства. В 2006 году в МОК передали заявочную книгу города — кандидата на проведение XXII Олимпийских зимних игр. Для этой заявочной книги американское архитектурное бюро НОК Sport подготовило эскиз генерального плана Олимпийского парка. Бюро, имевшее большой опыт олимпийских строек и прекрасно ориентировавшееся в многочисленных требованиях МОК, не стало придумывать для Сочи велосипед. Американцы предложили довольно незамысловатую планировочную идею: все стадионы разместили по кругу - так, чтобы в центре образовалась большая площадь.
Имеретинская долина. Проект планировки. Корректировка. ЦНИИП градостроительства. 2009
После того как решение о проведении Олимпиады было принято и радость по этому поводу несколько утихла, градостроительный проект НОК Sport начали изучать более внимательно. И обнаружился ряд неприятных моментов.
Во-первых, американский проект полностью игнорировал море, которое плещется буквально в двух шагах от территории, предусмотренной под Олимпийский парк. Размещение стадионов по кругу выглядело в данном случае абсолютно случайным, индифферентным к окружающей среде и сложившейся градостроительной ситуации.
Во-вторых, не учитывались рельеф участка и сейсмика района.
В-третьих, упускались из виду особо охраняемая природная территория на участке и существующие исторические поселения.
В-четвертых, американцы проигнорировали сложнейшую гидрогеологию района. Имеретинская низменность — подтопляемая, крайне сложная для строительства территория. Даже в предолимпийский период, когда еще не было никакой застройки, здесь насосной станцией убирались излишки воды из обводненного галечника. Почему американцы в своем проекте не использовали море и реальные особенности территории? Возможно, потому, что в 2005-2006 годах первая зимняя Олимпиада в субтропиках воспринималась как нечто нереальное. Ходили слухи, что идею олимпийской заявки для Сочи и сам слоган «Олимпиада = горы + море» придумали хитроумные пиарщики миллиардера Владимира Потанина для раскрутки строящегося в Красной Поляне горнолыжного курорта. Но идея начала жить своей жизнью, захватила умы первых лиц государства, и неожиданным образом Олимпиада действительно пришла в Сочи. Если так, то понятно, почему американский проект делался без исследований и экспертиз.
Имеретинская долина. Схема подготовки территории. Подсыпка грунта. 2009
Имеретинская долина. Экологический каркас. 2009
Чтобы найти новые решения для олимпийского кластера в Имеретинке, 22-24 июня 2007 года по решению Архитектурного совета при Координационном совете по реализации Федеральной целевой программы «Развитие города Сочи как горноклиматического курорта (2006-2014 годы)» был организован специальный семинар в усадьбе Суханово. Его организацией занимался Союз архитекторов России. В числе приглашенных были известные в России архитекторы: Александр Асадов, Андрей Боков, Юрий Гнедовский, Юрий Григорян, Олег Козинский, Михаил Хазанов и др. Почти тридцать архитекторов и градостроителей были разбиты на пять команд, каждая из которых за несколько дней подготовила свой вариант концепции развития олимпийского кластера в Имеретинской низменности. Множество идей, сгенерированных участниками конкурса, позволяют выделить несколько общих принципов. Это отказ от кругового расположения спортивных арен в пользу их линейного размещения вдоль моря. Это выделение главного стадиона и наградной зоны как объектов, требующих особого акцентирования в Олимпийском парке. Это сохранение особо охраняемой природной территории и развитие на ее базе мощной парковой зоны. Наконец, это внимательное отношение к главным планировочным осям Олимпийского парка, идущим от основных входов к спортивным аренам и морю. В целом семинар в Суханове показал, что концепция компании НОК Sport требует радикального пересмотра, при этом был выработан довольно-таки внушительный корпус идей, который мог бы стать прекрасной основой для будущего проектирования олимпийской территории.
Сочинская Олимпиада — это уникальный мегапроект, реализованный в кратчайшие сроки на чрезвычайно сложном участке. Чтобы изучить его эволюцию, мы попытались восстановить историю проектирования прибрежного кластера в Имеретинской низменности, где разместились Олимпийский парк, Олимпийская деревня и другие олимпийские объекты.
Реализация мегапроекта в столь сжатые сроки предполагает неизбежные корректировки. В случае Сочи изменений градостроительной документации в процессе стройки было слишком много.
Постоянно добавлялись новые крупные объекты. Каждый дополнительный объект нарушал общую градостроительную композицию. В 2011 году было принято решение о прокладке прямо через территорию Олимпийского парка трассы «Формулы-1». Другой новый объект — тематический парк для семейного отдыха — должен был стать своего рода магнитом постолимпийской Имеретинки, притягивающим туристов и жителей Сочи.
К Олимпиаде парк построить не успели, но успели внести дисбаланс, как бы перерубив одну из главных автодорог Олимпийского парка, — теперь она заканчивается тупиком. В перспективе это создаст значительные транспортные проблемы.
Были и обратные ситуации. Например, с территории Имеретинской низменности в какой-то момент убрали Олимпийский университет. В итоге он был построен на улице Орджоникидзе в Центральном районе Сочи.
Сильно разрослась коммерческая часть проекта. Первоначально планировалось, что будет построен 1 млн. кв. м коммерческих площадей. Сейчас речь идет уже о 3 млн. кв. м. Это фактически город на 70 тыс. человек. Естественно, такое распухание застройки не могло не возыметь негативных последствий.
С определенного момента госкорпорация «Олимпстрой» перешла в режим жесткой экономии. Из-за этого не было построено несколько запланированных объектов. Например, вместо современной набережной мы имеем некую зону, непонятно кем сделанную чуть ли не хозспособом.
Не была проведена важнейшая проектная работа по постолимпийскому использованию объектов прибрежного кластера. Упрощение сказалось и на качестве архитектуры отдельных объектов, в результате теперь некоторые архитекторы предпочитают скрывать свое авторство. От упрощения пострадали и частные проекты. Например, Олимпийская деревня долгое время рассматривалась как своего рода архитектурный аттрактор, где здания будут строиться по проектам лучших российских зодчих. Архитектурного события не вышло: этот проект также был кардинально упрощен. Часть проблем связана со строительством в ускоренном темпе.
Имеретинская долина. Проект планировки. ЦНИИП градостроительства. 2008
Имеретинская долина. Проект планировки. ЦНИИП градостроительства. 2009
Значительная часть территории прибрежного кластера была занята временными объектами: складами, городками рабочих и т.д. К Олимпиаде не успели произвести демонтаж и создать на их месте планируемую инфраструктуру. Один из входов в Олимпийский парк так и не был открыт, бульвары не были доделаны. В Олимпийском парке возникли объекты с разной архитектурой. Если бы они стояли среди зелени, то ситуация бы смягчалась. А здесь после добавления трассы «Формулы-1» между ними образовалась гигантская заасфальтированная площадь. В центре Олимпийского парка в какой-то момент возник тематический парк, который отменил часть главной автомобильной трассы. Все олимпийские объекты были построены в срок, однако в целом проект прибрежного кластера был реализован не более чем на 70%. Что же необходимо сделать, чтобы его завершить?
Первое: разработать программу постолимпийской жизни всего прибрежного кластера. Одна из главных проблем любого олимпийского города — так называемые белые слоны, то есть дорогостоящие объекты, которые после Игр мало используются, но требуют огромных затрат на эксплуатацию. Самым печальным примером такого рода являются Афины: из 24 спортивных арен снесен или не используется 21 объект. Не обошлось без «белых слонов» и в Сочи. На ранней стадии проектирования руководство страны убедили, что построенные стадионы можно будет демонтировать и перевезти в другие города. Осуществить это оказалось невозможно. Все спортивные арены останутся в Имеретинской низменности, только пара из них будет использоваться в коммерческих целях - за дорогую эксплуатацию остальных будет платить государство.
Серьезная проблема связана с Олимпийской деревней. По настоянию консультантов девелоперы вместо гостиниц построили там жилые комплексы. Схема предусматривала рост прибыльности проекта: продажа жилья обычно выгоднее гостиниц, которые окупаются в течение длительного времени. Однако с оценкой спроса на сочинскую недвижимость ошиблись: ажиотажного спроса на квартиры не возникло. Этим летом квартиры в Олимпийской деревне начали сдавать по весьма низким расценкам — 28 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру прямо у моря. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ предложило передать часть олимпийских квартир очередникам и
обманутым дольщикам. Так или иначе, судьба этих квартир, как и будущее всей Олимпийской деревни, под вопросом.
Второе: завершить благоустройство территории. К Олимпиаде это также не успели. Сегодня высокое качество благоустройства является одним из важнейших условий успеха проекта в целом. Если оно не будет завершено, в Имеретинке не станут покупать квартиры, туда не поедут отдыхающие. Первоочередной задачей является создание высококлассной набережной.
Третье: определиться с тем, кто будет управлять всей этой громадной территорией, поскольку госкорпорация «Олимп-строй» уже ликвидирована. После того как это произойдет, прибрежный кластер станет конгломератом разрозненных объектов, которые перейдут в распоряжение построивших их инвесторов. Можно предположить, что качество среды при этом резко упадет.
Таким образом, архитектурного единства Олимпийского парка не получилось. Сейчас инвесторы основных спортивных объектов предлагают обстроить их коммерческой инфраструктурой: гостиницами, ресторанами и т.д. Есть риск, что через какое-то время мы получим Шанхай из разрозненных, никак не связанных между собой построек. В 2012 году я в связи с этим предложил, как мне казалось, интересную идею: создать зеленые платформы-пандусы, объединяющие объекты Олимпийского парка и входы в него. Внутри этой структуры могли бы разместиться многофункциональные коммерческие объекты. Кроме того, платформы составили бы единую пешеходную зону, в частности и над трассой «Формулы-1». Она была бы освещенной и зеленой (есть растения со стелющейся корневой системой, которые не требуют трехметрового слоя земли). Пандусы не обязательно делать капитальными, они могут собираться из легких конструкций. Высотность структуры могла бы составить 2-5 этажей. Такая прогулочная эспланада с прекрасными морскими видами могла бы стать превосходным аттрактором, внести упорядоченность в новую застройку и обеспечить единый стиль оформления постолимпийской Имеретинки.
Эволюция проекта планировки (2008-2012)
2008 год. Еще есть центральный бульвар, выходящий прямо к морю. В 2009 году он пропадет из проекта. Вместо него
Имеретинская долина. Олимпийская деревня. Эскизный проект. 2009
Имеретинская долина. Гостиницы Краснодарского края. Эскизный проект. 2009
появится Олимпийский университет. Остается одна марина из двух. Формируется центр города, где размещаются разнообразные городские службы.
2010 год. Пытаемся сохранить и центр города, и плавный проход от главного ж/д вокзала к стадионам. Но уже появились проработки по тематическому парку в центральной части кластера. Этот парк перекрыл главную автодорогу Имеретинской низменности. Был, конечно, вариант пустить эту дорогу через тоннель, но по экономическим причинам решили просто отменить главную дорогу Имеретинки. Попытка сохранить систему озеленения, к сожалению, не увенчалась успехом.
2011 год. Появилась трасса «Формулы-1». Исчезли архитектурные акценты вдоль центральной дороги. Центр города полностью прекратил свое существование — теперь на его месте просто пустая территория для прохода к стадионам. Возможно, этот пустырь и будет застроен, но, скорее всего, это произойдет стихийно. Можно заметить, что с каждым годом количество зелени в проекте уменьшается, а застройка, напротив, увеличивается в размерах.
2012 год. В схеме генерального плана прибрежного кластера в постолимпийский период представлено вполне рациональное (возможно, даже слишком рациональное) решение проблемы постолимпийского использования территории Имеретинки: Олимпийская площадь перекрывается сложной системой озелененных пандусов, под которыми размещаются коммерческие площади.
Трансформация первоначальной концепции на примере предложенных к рассмотрению материалов уже сейчас позволяет увидеть, прежде всего профессионалам, что вмешательство внешних сил, даже облеченных властью и имеющих право принимать решения, приводит к результатам, которые мы имеем на территории Имеретинской низменности. К сожалению, многие изменения в первоначальном проектном решении скажутся значительно позже.
Мероприятия, которые необходимо выполнить, чтобы сделать комфортной для пешехода хотя бы центральную часть Олимпийского парка, потребуют волевого решения, значительных усилий, времени и, прежде всего, значительных средств.
Литература
Проект Россия / Project Russia. № 72. Приложение от 30.06.2014.
Imereti Lowlands Yesterday, Today, Tomorrow.
By V.P.Korotayev
This article reveals a part of the history of development and implementation of the largest megaproject of recent years and, above all, its town planning part in the territory of more than 1,100 hectares of Imereti lowlands during the period from 2008 to 2012.
We have been engaged in one of the few attempts to take the long view of evolution of the primary town planning concept of Imereti lowlands with due to the location of objects of the 2014 winter Olympics.
Revelation of the history of development and implementation of the largest architectural project of recent years allows considering and comparing the development process and implementation outcomes of construction of different Olympic facilities and infrastructure with the volume of more than 3 million square meters within 4 years.
Completion of the coastal cluster formation in the territory of Imereti lowlands requires more detailed consideration of the post-Olympic use of the Olympic construction of the facilities that are iconic and significant for this area and form a unique look of Imereti territory. These facilities are the embankment and parklands.
Ключевые слова: Сочи, 0лимпиада-2014, эволюция проекта планировки, Имеретинская низменность.
Key words: Sochi, 2014 Olympics, evolution of the planning design, Imereti lowlands.
Имеретинская долина. Постолимпийское устройство. 2014-2025
