CC BY
16
МЕНЕДЖМЕНТ: НАУЧНЫЙ АНАЛИЗ
В.П. Бозин, В.К. Бомбин УДК 658.8.012.12
к вопросу оценки рынка недвижимости объектов, связанных с олимпиадой
в г.сочи в 2014 г.1
В статье представлен краткий обзор рынка недвижимости объектов, связанных с олимпиадой в г.Сочи в 2014 г., и представлен анализ стоимости объектов, планируемых и уже начатых строительством. Особое внимание уделено объектам спорта, курортов, туризма и жилищного строительства.
Ключевые слова: олимпиада, рынок, недвижимость, строительство, объекты, спорт, туризм.
V.P. Bozin, V.K. Bombin
on assessment of the real estate market facilities directly related
to the Olympic games in sochi in 2014
The article provides an overview of real estate facilities related to the Olympic Games in Sochi in 2014 and presents an analysis of the cost of facilities planned and already started the construction of special attention is paid to sports facilities, resorts, tourism and housing.
Key words: competition, market, real estate, construction, facilities, sports and tourism.
1 в работе над статьей были использованы следующие электронные ресурсы: http://www.macon-reality.ru http://kdo.ru http://art.thelib.ru
П роводимые в России экономические преобразования изменили условия функционирования комплекса отраслей народного хозяйства и особенно сферы социально-культурного сервиса и туризма, частью которого являются объекты недвижимости, связанные с предстоящей олимпиадой.
Рынок курортно-туристской недвижимости - сравнительно новое для отечественных курортов понятие, да и само предложение -жилье для проведения отпусков и уикендов - для российского обывателя специфично. Между тем для Краснодарского края этот рынок обещает стать одной из значимых точек инвестиционного роста.
Статья посвящена краткому обзору рынка курортно-туристской недвижимости города сочи и экономическому анализу уже возводимых и только планируемых к строительству объектов, как связанных непосредственно с олимпиадой 2014 г., так и не связанных.
Известно, что город Сочи, славящийся субтропическим климатом, соленым морем и темными ночами, всерьез собирается принять у себя Олимпийские игры 2014 г. На подготовку к «играм богов» направлены сотни миллиардов рублей частных и государственных инвестиций. Всю спортивную инфраструктуру организаторы планируют возвести с нуля.
инициатива исходила от городской администрации Сочи, федеральное правительство ее поддержало. Теперь создан специальный заявочный комитет «Сочи-2014», которому предстоит всячески позиционировать Сочи в России и за рубежом. в течение семи лет все сочинские окрестности будут застраиваться новыми спортивными сооружениями и инженерной инфраструктурой. На это предстоит потратить немалые деньги. По данным заявочного комитета, общие затраты на реализацию предусмотренных концепцией мероприятий составят 327,2 млрд руб. (около $12 млн), из которых 199,5 млрд руб. поступят из бюджетов разных уровней, а 127,7 млрд руб. будут получены
за счет внебюджетных ассигнований. из предусмотренного Федеральной целевой программой (ФЦП) бюджета 10% пойдут на создание спортивной инфраструктуры. Часть же средств будет направлена именно на создание инфраструктуры самого города, которая кардинально не менялась с 1950-х гг. С тех пор на ее усовершенствование не поступало никаких системных инвестиций государства.
Стадионы у моря. До сих пор в сознании российских граждан Сочи ассоциировался с морским курортом, где можно спокойно послушать шум прибоя, а не гул тысяч скандирующих болельщиков, наводняющих гигантские стадионы. однако расположенный в нескольких километрах от побережья горный курорт красная Поляна всегда воспринимался именно как место для спортивного отдыха: в сезон там много любителей горного велосипеда, а зимой - горнолыжников, которые признают это место одним из самых развитых в России. Через несколько лет красная Поляна тоже преобразится, так как ей предназначено стать частью большой спортивной концепции. такая же судьба ожидает все поселки, которые расположены поблизости, - Грушевую Поляну, Эсто Садок, Розу Хутор. Они станут ареной для зимних видов спорта.
в последние годы инвесторы самого разного уровня, от маленьких местных частных компаний и среднего бизнеса до «интерроса» и «газпрома», вкладывают деньги в сочинские окрестности. Город и его округа на глазах превращаются в европейский курорт. Здесь можно найти отели, ничуть не хуже московских 5-звездочных, современные пляжи и модные, как в столице, магазины.
С начала 2000-х гг. стала особенно заметна активная позиция властей г. Сочи и краснодарского края. Местные власти как будто задались целью привлечь максимум инвестиций в развитие края. И Краснодарский регион действительно то и дело в числе первых попадает в списки экономически успешных регионов РФ. Его стенды красуются на международных выставках в Каннах. В Красно-
дарском крае несколько лет назад даже был создан Акционерный инвестиционный фонд по типу частно-государственного партнерства, как принято за рубежом. Государство обычно выступает в таких случаях в роли партнера с долей в 30%, что служит для частных инвесторов гарантией их участия в фонде. Уже тогда фонд объявлял, что намерен привлекать деньги во все перспективные проекты своего края.
Сочи превращается в жемчужину Краснодара. Минуя постепенное восхождение к вершине лидерства среди регионов, город и край решили пойти ва-банк. Тем более что программа развития Сочи до 2014 г. поддерживается федеральными властями. ведь если Сочи удастся провести Игры, то у него появятся все предпосылки, чтобы стать самым комфортным и необычным в России курортом, а также ведущей спортивной тренировочной базой. У него также будет шанс войти в историю мирового спорта. город заработает и другие специфические преимущества: сможет привлечь больше внешних, в том числе зарубежных, инвестиций, не считая тех, что уже будут направлены в развитие Сочи во время подготовки к Играм.
До 2014 г. в мире должно пройти еще несколько Игр. Например, на летние, прошедшие в 2008 г., китайское правительство потратило $37 млрд. В Пекине около $2 млрд. использовано на современное технологическое оборудование для олимпийских объектов. Примерно $3 млрд потрачено на само строительство объектов. $31 млрд ушло на совершенствование инфраструктуры Пекина, в том числе дорог.
В Лондоне в 2012 г. должны состояться летние Олимпийские игры. Этот город развивает активную пиар-кампанию: привлекает туристов, спонсоров, добровольцев, бесплатно обслуживающих Игры. На Олим-пиаду-2012 претендовали пять городов: Лондон, Мадрид, Москва, Нью-Йорк и Париж. Москва готова была на этот раз вложить $10 млрд в организацию соревнований. Но ей не улыбнулась удача. Что касается России в целом, то получается, что она принимала Игры
только однажды - в 1980 г., когда была СССР. Стать хозяйкой Игр у Британии получилось с четвертого раза. В 1992 г. заявку подавал Бирмингем, в 1996 и 2000 гг. - Манчестер.
Принимающей стране проведение олимпийских состязаний дает возможность заработать имидж. А с 1984 г. Олимпиады приносят и прибыль. Британский ввП благодаря проведению олимпиады в течение следующих 12 лет должен вырасти на $1,339 млрд (0,06%) - такие прогнозы уже делаются, например, эти цифры вывел Пол Дэйлс, автор специальных исследований по экономике олимпийских игр из британской консалтинговой компании Capital Economics. Известно, что через час после того, как МОК объявил столицу Британии хозяйкой 0лимпиады-2012, на Лондонской фондовой бирже взлетели акции многих британских компаний.
Но случались и неудачные истории. Афины в 2004 г. потратили $10 млрд, но большая часть из построенных ими к Олимпиаде спортивных объектов ныне бездействует, не принося никакого дохода. Налогоплательщики канадского Монреаля до сих пор расплачиваются с государством: потеряв на Играх 1976 г. $1,2 млрд, власти ввели среди своих граждан специальный сбор на табак.
Москва, когда готовилась год назад к званию претендента на Игры-2012, собиралась построить около 2,4 млн кв. м крытых объектов стоимостью около 43 млрд. руб. и отремонтировать существующие - за 5 млрд. руб., по данным заявочного комитета столицы. Строительство стадионов и прочих спортивных сооружений, как правило, происходит за счет средств частного бизнеса. Инженерная инфраструктура, наоборот, создается на бюджетные деньги. в частности, Четвертое транспортное кольцо тоже входило в олимпийскую программу столицы.
Проведение Олимпийских игр - это мощный экономический стимул для города-организатора и для всей страны. Игры дают возможность открыть страну для туристов и новых инвесторов, существенно поднимают имидж государства. Олимпиада, как прави-
ло, экономически выгодный проект, расходы по организации Игр покрываются доходами от продажи телевизионных и спонсорских прав, продажи билетов.
Известно, что спорт - это бизнес. Как показывает история, бизнесмены всегда принимают самое активное участие в глобальных спортивных соревнованиях. так, например, Владимир Потанин, глава группы «Интеррос», активно финансирует строительство курорта в Красной Поляне и является одним из организаторов Фонда поддержки олимпийцев России. В числе учредителей этого фонда также Александр Абрамов из «Евра-за», Владимир Лисин из НЛМК, Виктор Вексельберг из «Реновы», Петр Авен из Альфа-банка, Олег Дерипаска из «Базэла» и Роман Абрамович.
В 2005 г. российские предприниматели сделали спортсменам подарок ко Дню народного единства. Они учредили Фонд поддержки олимпийцев России, в который перечислили больше $30 млн. В создании этого благотворительного фонда поучаствовали компании «Евразхолдинг», «Сибнефть», группа «Альфа», «лукойл», «Сургутнефтегаз», ТНК-ВР, «Русский алюминий», АФК «Система», Банкирский дом «Санкт-Петербург», группа «Интеррос». Эксперты считают, что, помогая спортсменам, бизнесмены выполняют функцию государства. Так, по мнению политолога и замгендиректора Центра политических технологий Алексея Макаркина, не все виды спорта могут рассчитывать на добровольную спонсорскую поддержку. Если, например, популярнейший спорт футбол в пиар-кампании не нуждается, то пожертвовать деньги на легкую атлетику могут только ее фанаты, которых намного меньше.
В 2005 г. химический магнат, глава холдинга Fedcominvest (холдинг торгует минеральными удобрениями, имеет годовой оборот $2 млрд, его структуры владеют долями в «Динамо» и футбольном клубе «Ростов») Алексей Федорычев подписал с председателем Олимпийского комитета России леонидом Тягачевым договор, по которому в
течение 2006-2014 гг. ОКР получит крупнейшую для российских олимпийцев сумму - $110 млн.
Срок договора таков: он начал действовать после Олимпийских игр в Турине и закончится одновременно с играми 2014 г. По словам Леонида Тягачева, перед каждой Олимпиадой ОКР приходилось искать деньги на подготовку спортсменов. К зимней Олимпиаде в Турине удалось собрать свыше $10 млн. Теперь средства, полученные от холдинга Федорычева, будут распределяться между федерациями разных видов спорта. В частности, на эти деньги ОКР построит в Красной Поляне центр зимних видов спорта. В обмен на деньги спонсор получает право быть «официальным спонсором» тех или иных мероприятий во время Олимпиады.
Сочи перед стартом. Сочи вызвался стать принимающим городом для зимних Олимпийских игр уже во второй раз - впервые город подавал заявку в 1994 г., но тогда МОК выбрал норвежский Лиллехаммер. Теперь у Сочи появилась новая миссия, по масштабу не только региональная, но и государственная. От Сочи в какой-то степени зависит, станет ли Россия во второй раз за всю свою историю хозяйкой Игр.
Два фактора, которые могут помочь Сочи выиграть, - это его уникальная природа, сочетающая горный ландшафт и субтропическое побережье, и его будущие спортивные сооружения, которые специально для Игр будут построены по самым современным требованиям, говорится в программе заявочного комитета. Сейчас разрабатывается федеральная целевая программа поддержки Сочи. За Игры проголосовало 84% населения города. В результате после Олимпиады Сочи ожидает, что станет круглогодичным горно-климатическим курортом мирового уровня, увеличит поток туристов в регион до 6 млн человек в год. Российские спортсмены наконец будут обеспечены современной тренировочной базой, так как здесь появятся все условия для тренировок. В России в конце концов будет место, где можно будет проводить национальные и международные со-
ревнования по зимним видам спорта. кроме того, Сочи надеется положить начало развитию всего юга России, повысить инвестиционную привлекательность этого края. Престиж России после проведения Олимпиады, несомненно, вырастет.
После поездки в Турин на зимние Игры-2006, куда отправились за опытом организаторы сочинской Олимпиады, заявка Сочи поднялась в рейтингах некоторых международных олимпийских изданий на 2-3-е места. так, в таблице городов-претендентов в Around the Rings Сочи стоит на 3-м месте, 1-е занимает Зальцбург, 2-е - Пьенчанг, а на 4-м - Алма-Ата. В рейтинге GamesBids.com Сочи находится на 2-м месте после Зальцбурга, а далее следуют Пьенчанг и Хака.
Если быть точными, то Сочи - кандидат на проведение XXII зимних Олимпийских и XI Параолимпийских игр 2014 г. (соревнований среди спортсменов-инвалидов). как рассказал мэр г. Сочи Виктор Колодяжный, на одной из недавних пресс-конференций на тему подготовки к соревнованиям развитие Сочи как горно-климатического курорта является федеральной программой. Государственная программа стоит 320 млрд руб. В январе 2007 г. в городе проведены торги и выделены земельные участки под строительство основных объектов олимпийской инфраструктуры. В январе же завершена разработка проектной документации. На строящуюся объездную дорогу с тоннелем в 3 км выделено 16 млрд руб. трасса должна была быть завершена в 2008 г. 700 млн руб. выделено федеральным правительством для строительства дорог европейского типа. И еще 3 млрд руб. выделено на строительство и удлинение первой и второй взлетных полос сочинского аэропорта.
Известно, что г. Сочи находится на одной широте с Ниццей. Благодаря сочетанию горного ландшафта и моря создается особый микроклимат, который, в свою очередь, влияет на качество снежного покрова в горах, где и будут разворачиваться основные события Игр-2014. В заявочном комитете считают, что отклонение московской заявки на
Игры 2014 г. не нанесло репутации России какой-либо значительный урон в глазах экспертов МОК. Наоборот, вторая подряд попытка демонстрирует МОК всю серьезность желания россиян принять Игры. Кроме того, заявка Сочи, в отличие от московской, основывается на масштабной государственной инвестиционной программе.
Олимпийская концепция. Итак, заявка России базируется на федеральной целевой программе развития г. Сочи как горно-климатического курорта до 2014 г. В результате Сочи и окрестности сильно изменятся. Пока в Сочи нет ни одного олимпийского спортивного объекта. С другой стороны, все сооружения, которые появятся, будут самыми современными.
Как рассказали в заявочном комитете, основным местом событий зимних Игр в 2014 г. станет Красная Поляна и ее окрестности. После ее усовершенствования и после проведения Игр ожидается, что туристов-горнолыжников здесь станет еще больше.
По концепции спортивные сооружения для Игр и вся сопутствующая инфраструктура расположатся на большой территории: между Имеретинской долиной, г. Сочи и Красной Поляной, включая прилегающие к ней поселки. Всего к 2014 г. должно быть построено 11 спортивных объектов общей вместимостью 200 000 зрительских мест. В Имеретинской долине, недалеко от аэропорта, будут построены главный пресс-центр с телевещательным центром, а неподалеку -Олимпийская деревня, там же будет стадион для керлинга, Ледовый дворец для фигурного катания, Большая и Малая ледовые арены для хоккея с шайбой. На пути от долины к г. Сочи планируются конькобежный стадион и еще одна ледовая арена для хоккея. В г. Сочи расположится Центральный стадион на 40 000 сидячих мест ($76,1 млн). В горах, где развернутся основные спортивные действия, в районе хребта Псехако, планируется построить горнолыжный спуск, фристайл-центр ($15,2 млн) и биатлонный комплекс ($9,1 млн). Рядом с Грушевой Поляной расположится комплекс лыжных трамплинов
($40,2 млн). Между местечками Роза Хутор и Альпика Сервис будет построен ряд новых сооружений: санно-бобслейная трасса ($71 млн), два горнолыжных комплекса ($100,6 млн), сноуборд-центр ($15,2 млн) комплекс для беговых лыж ($6,1 млн). В местности, что между Альпика Сервис, Роза Хутор, Эсто Садок и Грушевой Поляной, возведут Олимпийскую деревню.
Не все объекты из входящих в концепцию будут построены обязательно. Но, например, Центральный стадион с гостиницей и медико-восстановительным центром до 2009 г. возведут независимо от того, станет ли Сочи принимать Игры. После соревнований он будет использоваться и как медико-восстановительный центр. Также почти все объекты инженерной инфраструктуры будут построены в любом случае.
Спортобъекты появятся и в других ближайших городах. В центре Адлера построят конькобежный центр на 8000 сидячих мест, в Кудепсте - малую ледовую арену для хоккея с шайбой.
Очередь на заявку. В заявочную книгу, которую организаторы Игр предъявят МОК, хотят попасть многие государственные и частные компании, владеющие теми или иными стратегическими и социально полезными объектами. Как официально сообщил совет Краснодарского края по морской деятельности, сочинский морской порт необходимо реконструировать, на что требуется 10 млрд руб. Администрация края тоже считает, что данный проект должен повысить привлекательность курортного города.
В настоящий момент мощности порта таковы, что не могут принимать одновременно более одного крупного пассажирского теплохода. Из 15 существующих причалов только три используются для приема крупных пассажирских судов. Еще семь причалов предназначены для малых пассажирских судов местного сообщения, прогулочных катеров и спортивных яхт. Существует также версия, что без модернизированного порта Сочи не может претендовать на Игры в 2014 г.
Правительство РФ и власти края пошли
еще дальше. Они собираются выставить на продажу аэропорт Сочи. Его покупка может стать очень прибыльной инвестицией. Сейчас аэропорт Сочи входит в десятку крупнейших российских аэропортов. В 2009 г. он обслужил 1,2 млн пассажиров.
Примерно за полгода, по информации, предоставленной Министерством экономического развития, предприятие будет акционировано. Аэропорт будет продан стратегическим инвесторам, торги могут пройти в конце этого - начале следующего года. Аэропорту для расширения и модернизации требуются надежные частные владельцы-инвесторы - пока даже здание терминала не достроено.
Пристанища для болельщиков. Только новых гостиниц, как сообщил мэр Сочи Колодяжный, на которые придется основной удар, когда все желающие поедут на Олимпиаду, запланировано построить в общей сложности на 29 000 номеров. Из них 5-звез-дочные отели составят 2000 номеров, 4-звез-дочные - 7000, 3-звездочные - около 20 000.
Для этого компании «Юмако» поручено разработать «Градостроительную инвестиционную концепцию размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов гостиничной инфраструктуры на территории Большого Сочи». Концепция привлечет в индустрию гостеприимства Сочи около $1 млрд. На прибрежной территории Большого Сочи, включая Красную Поляну, планируется возвести более 50 объектов.
Многие отели хотели бы принимать гостей в 2014 г. Но в заявочную книгу попадут только те, кто пройдет сертификацию, отметил Роман Накашидзе, менеджер по связям с общественностью «Юмако».
Одно из требований МОК к городу-претенденту заключается в том, что отели должны соответствовать целому ряду условий. В частности, в них должны быть приемлемые цены. Например, Лондону, которого МОК избрал городом - хозяином Олимпиады 2012 г., помогло именно то, что в нем много недорогих отелей. Доля дешевого сек-
тора составляет 13% от общего количества гостиничных номеров, по данным Британской ассоциации гостеприимства.
Расположение объектов в лучших курортных городах - Сочи, Анапе и Геленджике, высокий уровень архитектурных решений, технологий строительства и постпродажного обслуживания сделали их настоящим эксклюзивом на российском рынке недвижимости. В условиях сформировавшегося, но еще не удовлетворенного спроса это привело к формированию цены на уровне или даже выше аналогичного предложения в Москве: от 1 до 16 тысяч долларов за квадратный метр. Но, несмотря на такой уровень цен, значительно превосходящий стоимость аналогичной недвижимости на европейских средиземноморских курортах, объемы строительства подобных объектов не сокращаются, а цены на них растут темпами, как минимум в 2,5 раза превосходящими инфляцию. Это свидетельствует об одном: рынок далек от насыщения, а платежеспособный спрос растет быстрее предложения.
Высокая ценовая значимость и ориентированность проектов курортной недвижимости на премиум-сегмент изначально были определены уникальным климатом морского побережья и «горячими» деньгами владельцев преимущественно сырьевого и банковского бизнесов. С одной стороны, хороший климат и в то же время не совсем качественный сервис черноморских курортов настраивали покупателя на приобретение собственного жилья на Юге. С другой стороны, такая покупка стала рассматриваться и как хороший вариант размещения инвестиций, дающий на сегодняшний день доходность, как минимум в 2,5-3 раза превосходящую инфляцию. И, в свою очередь, все укрепляющийся российский средний класс, перешагнувший за границу среднедушевых доходов в две тысячи долларов, уже начинает присматриваться к курортной недвижимости, а банки - готовить ипотечные схемы.
Рынок новостроек на Черноморском побережье развивается очень активно, и спрос все так же превышает предложение.
Наибольший интерес для девелоперов и покупателей представляют Сочи, Геленджик, Анапа и прилегающие к ним территории. Причем, по мнению специалистов компании «МАКОН Консалтинг», инвестиционной привлекательностью на побережье отличается не только жилая, но и гостиничная и развлекательная недвижимость. Если сравнивать «горячность» спроса именно на жилую недвижимость, пока большей популярностью пользуются элитные квартиры в строящихся домах, нежели коттеджи. Речь в данном случае идет не только об организованных поселках, но и о частных предложениях. Есть спрос и на менее известные населенные пункты, но чаще всего из-за более низкой рыночной стоимости объектов.
В Сочи, Геленджике и туапсе строятся высотные дома и жилые комплексы как эконом-, так и премиум-класса. В качестве примеров элитного жилья можно назвать возводимый в Сочи комплекс «Александрийский маяк», «Нега» и «Каскад» в Геленджике. В Сочи наибольшим спросом среди жилой недвижимости пользуется бизнес- и элит-класс. Элитные новостройки - это, как правило, 4-5-этажные дома, рассчитанные на 15-20 квартир. Однако в Сочи около половины строящихся жилых домов бизнес- и элит-класса - это 14-18-этажные постройки. По данным компании «МАКОН Консалтинг», в туапсе квадратный метр в строящемся доме продается по 850-960 долларов, в Геленджике в новостройках эконом-класса - по 1 000 -2 100 долларов, в элитном секторе - 1 300-2 050 долларов. В Сочи цены еще выше и уже приближаются к уровню московских. К примеру, стоимость квартиры в «Александрийском маяке» колеблется от 2 800 до 9 000 долларов за метр. Если говорить об объектах бизнес- и элит-класса, то в этом сегменте цены варьируются от 29 000 до 290 000 рублей за квадратный метр. В среднем же цена на жилую недвижимость в Сочи составляет около 75 000 рублей за кв. м. Основные покупатели строящегося на побережье жилья - средний и верхний средний класс, преи-
мущественно это покупатели из Москвы, Санкт-Петербурга и ресурсодобывающих регионов страны.
Абсолютному большинству самих жителей курортных городов нынешние цены на недвижимость не по карману.
Учитывая тот факт, что Краснодарский край активно набирает обороты как национальный бизнес-центр, рынок недвижимости может и должен стать точкой роста, способной дать серьезный синергетический эффект для экономики региона. Причем география рынка будет включать не только го-
рода и поселки морского побережья и горных районов края, но и сам краевой центр.
И будет совершенно логично, что именно здесь круглогодично сосредоточен крупный бизнес, создана хорошая его инфраструктура, а климатические условия вполне сравнимы с таковыми на побережье. И существующий потенциал самого Краснодарского края необходимо рассматривать с точки зрения бизнес-туризма, который, как известно, считается локомотивом для поступательного развития территории.
