CC BY
36
УДК 330.332
ИДЕНТИФИКАЦИЯ ПОНЯТИЯ КАПИТАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА
л _ о
М.П.Бовсуновская1, Н.Ю.Яськова2
Московский государственный строительный университет, 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, 26.
Рассмотрены общеэкономические аспекты процесса капитализации, определено содержание и выделены основные признаки, характеризующие это понятие. Сформулирован понятийный аппарат, структура, показатели, возможности применения понятия капитализация в инвестиционно-строительной сфере. Ил. 1. Табл. 1. Библиогр. 5 назв.
Ключевые слова: инвестиционно-строительная сфера; капитализация; строительство.
IDENTIFICATION OF THE CONCEPT OF CAPITALIZATION OF CONSTRUCTION OBJECTS M.P. Bovsunovskaya, N.Yu. Yaskova
Moscow State University of Civil Engineering, 26 Yaroslavskoe Shosse, Moscow, 129337.
The article examines general economic aspects of the capitalization process, determines the content, and identifies main features that characterize this concept. It formulates a conceptual framework, structure, indicators, possibilities to apply the concept of capitalization in the investment and construction sphere. 1 figures. 1 tables. 5 sources.
Key words: investment and construction sector; capitalization; construction.
В условиях мирового финансового кризиса особого внимания заслуживают вопросы, граничащие с такими фундаментальными экономическими понятиями, как стоимость, прибыль и капитал. Особое звучание приобретает и связанное с ними понятие «капитализация».
Одной из причин интереса к капитализации в период кризиса со стороны предпринимателей является желание стать более привлекательным в глазах возможного партнера или инвестора. Измеренная и объявленная капитализация дает основания полагать, что компания прозрачна для государства и рынка, что существенно снижает риски, тем более в период нестабильности мировой экономики.
В существующей научной литературе были рассмотрены общеэкономические аспекты процесса капитализации, но вместе с тем на сегодняшний день не сформулирован понятийный аппарат, признаки, структура, показатели, возможности применения понятия «капитализация» к отраслям производства, а именно к строительству.
Так, по мнению авторов [1], капитализация представляет собой:
1. Реинвестирование получаемых доходов. Примерами капитализации могут служить вложения средств, получаемых в качестве доходов по ценным бумагам, в те же ценные бумаги или средств, полученных при погашении долговых ценных бумаг, в ценные бумаги последующих серий или другие виды ценных бумаг. В самом общем смысле капитализация означает инвестирование доходов, то есть направление доходов на приращение капитала.
2. Зачисление прибыли, а также резервных и спе-
циальных фондов предприятия в уставный капитал. В этом случае капитализация означает приращение уставного капитала предприятия за счет доходов, получаемых предприятием в процессе его деятельности. На практике наиболее распространена капитализация прибыли. В большинстве экономически развитых стран система налогообложения стимулирует капитализацию прибыли. Обычно капитализируемая часть прибыли выводится (полностью или частично) из налогообложения. Таким образом, государство стремится увеличить часть прибыли, используемой на накопление, а следовательно, потенциально на развитие, и сократить часть прибыли, используемой на потребление.
3. Суммарная рыночная стоимость акций, обращающихся на определенной фондовой бирже либо на открытом рынке отдельной страны. Так, под капитализацией биржи понимается сумма всех акций, выпущенных в обращение корпорациями, ценные бумаги которых допущены к торговле на данной фондовой бирже. Показатель капитализации биржи не совпадает с показателем объема торговли и не зависит от него.
Соответственно под капитализацией какой-либо страны понимается суммарная рыночная стоимость корпораций, выпустивших акции в свободное обращение на территории данной страны. Показатель капитализации в этом случае служит оценкой национального богатства страны, емкости корпоративного сектора экономики.
4. Пересчет всех акций компании в условный капитал путем умножения количества акций на их рыночную цену или оценка стоимости активов компании на основе приносимого дохода. Иными словами, в
1Бовсуновская Мария Петровна, аспирант, ассистент кафедры экономики и управления в строительстве. Bovsunovskaya Maria, Postgraduate, Assistant Professor of the Department of Economics and Management in Construction.
2Яськова Наталья Юрьевна, доктор экономических наук, профессор. Yaskova Natalya, Doctor of Economics, Professor.
этом определении капитализация подразумевает цену, которую рынок готов заплатить за бизнес/компанию. Капиталоемкость компаний определяется двумя основными факторами: дивидендами, выплачиваемыми в пользу акционеров, и увеличением стоимости самой компании в течение определенного периода времени. При этом существует три практически используемых способа капитализации компании: увеличение доходов, снижение расходов и уменьшение рисков.
5. Процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта, позволяющий определить стоимость последнего [2]. Такой подход к капитализации характерен для теории оценки, используется в рамках доходного подхода к оценке бизнеса (предприятия). Одним из методов такого подхода является метод капитализации доходов (прибыли). Метод основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Метод капитализации дохода в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины дохода.
Таким образом, теоретический анализ литературных источников, посвященных капитализации, и показателей, лежащих в ее основе, свидетельствует о том, что общим связующим звеном определений как применительно к капитализации компании, так и применительно к капитализации биржи, ценных бумаг, прибыли, доходу является объективный экономический интерес собственников увеличить ту стоимость, что находится в их распоряжении.
Обобщая вышеизложенное, разумно предположить, что капитализации присущи следующие признаки.
• капитализация - отражение результативности инвестиционно-строительной деятельности субъектов экономических отношений;
• капитализация связана с получением максимального дохода и извлечением максимальной выгоды от использования стоимости компании, бизнеса, ценных бумаг;
• капитализация непосредственно связана с рыночным механизмом и во многом является продуктом его оценки.
Исходя из этого, целесообразно выдвинуть гипотезу о том, что капитализация в широком смысле представляет собой придание ликвидной рыночной формы стоимости объекта, бизнеса, территории, нематериального актива и др.
В строительстве, на наш взгляд, термин капитализация может быть применим к инвестиционно-строительным компаниям, поскольку для субъектов строительства в лице заказчиков и инвесторов важна оценка их деятельности. Деятельность строительной компании можно оценить, проследив динамику прироста темпов капитализации компании. Вследствие того, что строительство является отраслью материального производства, в основе процессов капитализации в
строительстве следует искать вещественный характер. Существует некая материальная форма-измеритель, которая, в сущности, и предопределяет «поведение» процессов капитализации на более высоком уровне, скажем, компании или отрасли в целом.
В условиях инвестиционно-строительной деятельности, характеризующейся сравнительно высокими (в соотношении с другими сферами) спросом и предложением, быстро развивающимися технологиями, многообразием типов и форм возводимых зданий, универсальным измерителем строительной продукции является квадратный метр строящейся площади, в то время как измерителем процесса капитализации является стоимость квадратного метра строящейся площади.
Количество и стоимость возводимых квадратных метров, несомненно, являются существенными показателями при возведении строительных объектов. И если первый показатель практически неизменен с момента разработки проекта строительства, то второй претерпевает колоссальные изменения на протяжении всех этапов строительства объекта. Поняв механизмы формирования, определяемые совокупностью факторов, динамику изменения стоимости квадратного метра, можно с определенной долей достоверности проследить процесс капитализации в инвестиционно-строительной сфере (рисунок).
В основе формирования стоимости квадратного метра и тенденций процессов капитализации в строительстве лежат уже отмеченные ранее особенности строительной отрасли. В целом, величина стоимости квадратного метра подчиняется общепризнанным экономическим законам спроса и предложения. В строительстве динамику предложения определяет компания заказчика или инвестора, спрос на строительную продукцию формируется под воздействием предпочтений и возможностей конечного потребителя. Ценовой коридор, ограниченный, с одной стороны, компаниями-производителями строительной продукции, с другой - реальными и потенциальными ее потребителями, является базой для рассмотрения, анализа и выявления закономерностей процесса капитализации объектов строительства.
Рассмотрим, чем определяется стоимость квадратного метра с точки зрения компании заказчика или инвестора. Основой ценовой политики являются реальные затраты, понесенные компанией в процессе строительства, которые нужно компенсировать. Это себестоимость строительства объекта, представляющая собой затраты строительного предприятия на производство строительных работ и сдачу объекта.
Структура затрат в строительстве крайне сложна, что вызвано технологическими особенностями отрасли. В целом, наблюдается огромный разрыв между себестоимостью так называемой «коробки» и себестоимостью с учетом всех затрат.
Можно с уверенностью утверждать, что себестоимость продаваемой площади складывается не только из затрат на так называемую «коробку», но и ряд крайне важных составляющих. При этом разница не
Идентификация понятия капитализации объектов строительства
I
Капитализация объекта строительства
Капитализация как придание ликвидной _рыночной формы_
Основные факторы, влияющие на стоимость квадратного метра
Стоимость квадратного метра Производителя (Заказчика/Инвестора)
Внутренние факторы:
- Себестоимость (величина затрат на производство работ в установленные договорами сроки на строительство при наиболее рациональном и эффективном использовании материалов, рабочей силы, строительных машин и механизмов и других производственных ресурсов, соблюдении правил технической эксплуатации основных фондов и обеспечения безопасных условий труда).
- Качество производимой продукции, ее конкурентоспособность.
- Внутренние резервы компании-производителя.
Внешние факторы:
- Конъюнктура строительного рынка (выявление максимально допустимой на рынке цены предложения).
- Состояние экономической системы в целом.
- Государственная политика по реализации объектов строительства.
Стоимость квадратного метра Потребителя (Покупателя)
Экономические факторы:
- Способность потребителя к спросу.
- Общеэкономическая ситуация на рынке.
Социологические факторы:
- качество объекта;
- адрес объекта (объект может состоять из одного или нескольких домов, корпусов);
- название населенного пункта;
- участники инвестиционно-строительного процесса: застройщик, подрядчик, продавец;
- географическое положение объекта (сектор по сторонам света, наименование ближайшей автомагистрали);
- категория дома, строительная серия;
- количество этажей и подъездов в доме;
- число квартир в доме;
- количество продающихся квартир и др.
Стадии строительства, обуславливающие стоимость квадратного метра
Проработка и утверждение исходно-разрешительной и проектной документации по строительству. Подготовка строительной площадки к началу строительства, ограходение территории.
Котлован,работы нулевого цикла, фундаментные работы,прокладка коммуникаций. Строительство надземной части (выше 2 этажа). Осуществление внутренних и отделочных работ. Сдача объекта Государственной Комиссии.
Идентификация понятия капитализации объектов строительства
является чистым доходом строительных компаний; она распределяется между проектно-архитектурными мастерскими, подрядными организациями, инвесторами, падает на строительство инженерной инфраструктуры и покупку земли. Разрыв распределяется между различными участниками инвестиционно-строительного процесса. Многочисленные согласования, оплата надзорным службам - все это влияет в конечном итоге на себестоимость квадратного метра.
Также существенным «вкладом» в себестоимость квадратного метра являются затраты на подключение строящегося объекта к коммуникациям, а в случае малоэтажного строительства, зачастую, не только подключения, но и строительства всего комплекса инженерных сетей и сооружений. При осуществлении малоэтажного строительства необходимо учитывать и затраты на покупку земли, оформление и при необходимости перевод земель из категории в категорию.
Итак, если разница между себестоимостью «коробки» и себестоимостью в целом очевидна, то разница между себестоимостью объекта в целом и продажной ценой на него требует более детального исследования. В отношении назначения той или иной цены квадратного метра строящейся площади строительные компании имеют различные подходы. Но в основном, это максимизация возможной прибыли с учетом возможностей потенциальных потребителей. Иными словами, наценка на величину стоимости
квадратного метра будет максимальной, если этому будут способствовать возможности и предпочтения потребителя.
На предпочтения потребителя могут повлиять следующие факторы, характеризующие строящийся объект (на примере объекта жилищного назначения):
• адрес объекта (объект может состоять из одного или нескольких домов, корпусов);
• название населенного пункта;
• участники инвестиционно-строительного процесса: застройщик, подрядчик, продавец;
• географическое положение объекта (сектор по сторонам света, наименование ближайшей автомагистрали);
• категория дома, строительная серия;
• количество этажей и подъездов в доме;
• число квартир в доме;
• количество продающихся квартир и др.
Один из наиболее значимых параметров - качество жилья. Здесь жесткой классификации не существует: все зависит от типа здания, качества материалов наружных стен, перекрытий и отделки, технического обеспечения и оснащения здания. Например, кирпич дороже монолита, а монолит - панели.
Ранее рассматривалась стоимость квадратного метра на этапе полной готовности объекта строительства. Как показывает практика, стоимость квадратного метра является динамическим параметром строяще-
гося объекта и формируется компаниями-инвесторами/застройщиками зачастую под воздействием спроса на строительную продукцию. Важно отметить, что вследствие особенности строительства - длительного производственного цикла - стоимость квадратного метра на различных этапах строительного процесса существенно различается. Иными словами, в зависимости от состояния строительной готовности, а также сложившихся эмпирически рыночных приоритетов весь период строительства условно может быть разбит на 5 знаковых стадий, как правило, определяющих уровень цен (таблица).
Классификация строящихся объектов по состоянию строительной готовности
Стадия Состояние строительства
0 Проработка и утверждение исходно-разрешительной и проектной документации по строительству
1 Подготовка строительной площадки к началу строительства, ограждение территории
2 Котлован, работы нулевого цикла, фундаментные работы, прокладка коммуникаций
3 Строительство надземной части (выше 2 этажа)
4 Осуществление внутренних и отделочных работ
5 Сдача объекта Государственной Комиссии
На каждой последующей стадии строительства стоимость квадратного метра возрастает, что обусловлено уменьшением вероятности наступления риска так называемых «долгостроя» и «недостроя». Естественно, потенциальный покупатель доли строящегося объекта, минимизируя собственные затраты и покупая площади на ранних сроках строительства, рискует столкнуться с ситуацией срыва сроков ввода здания в эксплуатацию (относительно первоначально заявленного).
Спрос на практически готовую продукцию более активен, что не может не повлиять на предложение: компании-продавцы по мере минимизации риска «недостроя» увеличивают стоимость квадратных метров. Рыночная цена становится существенно выше.
Можно предположить, что инвесторы крайне заинтересованы в реализации долей строящегося объекта именно на завершающей стадии строительства, так
как прибыль от их продажи будет максимальной. Однако на практике зачастую инвестору необходимо высвобождать средства от частичной реализации строящегося объекта на всех стадиях строительства с тем, чтобы с полученных средств инвестировать выполнение строительно-монтажных работ.
Необходимость оценки стоимости квадратного метра строящейся площади (иными словами, капитализацию) на разных этапах строительства возникает не только у потенциальных покупателей строящихся объектов, но и у компаний-застройщиков. Для субъектов инвестиционно-строительной сферы важно отслеживать стоимость квадратного метра строящейся площади на разных этапах реализации инвестиционно-строительных проектов и проводить сравнение между реальной ценой строящегося здания и среднерыночной. Такое сравнение для компании становится основой формирования эффективной сбытовой политики, а также должно учитываться в управлении затратами организации.
Таким образом, рассматривая понятие капитализация, можно определить содержание и выделить основные признаки, характеризующие это понятие.
В узком смысле данное понятие можно рассмотреть в инвестиционно-строительной сфере на уровне как самих строительных компаний, так и объектов строительства (инвестиционных проектов). При этом материальной формой-измерителем процессов капитализации в строительстве является цена квадратного метра строительства. На уровень цены, динамику ее изменения влияет ряд факторов, в числе которых: непосредственно себестоимость объектов строительства, ожидания компаний-застройщиков, олицетворяющих предложение на рынке, и возможности и предпочтения потребителей в виде так называемых «социологических» факторов (месторасположение, инфраструктура, качество жилья и т.д.), а также стадия готовности строительного объекта. Реально оценивая все эти показатели, а также покупательский спрос, можно с определенной долей уверенности спрогнозировать рыночную цену квадратного метра, динамику ее изменения, а значит, и оценить процесс капитализации в инвестиционно-строительной сфере. Такая оценка будет крайне актуальной и востребованной, особенно в период мирового кризиса, когда инвестору, вкладывающему свои ресурсы, необходимо знать, насколько капитализируемы его квадратные метры.
Библиографический список
1. Стрельцов А. Финансы - капитализация - выгодное вло- 27.09.2007. жение денег. // Балтийский статус. №5(7). 2006.
2. Оценка бизнеса. Изд. 2-е, перераб. и доп. / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2008.
3. Откуда берется цена квадратного метра? //Метринфо.
4. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М.: Экономика, 2004.
5. Калмыков М., http://www.kalmikov.ru
