CC BY
77
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070
система управления технологическими циклами металлургического производства // Современные проблемы науки и образования. - 2015. - № 2-2. - С. 76.
© Руйга И.Р., Ступина А.А., 2017
УДК 336
К.В. Рябченко
аспирант
Финансовый университет при Правительстве РФ г. Москва, Российская Федерация
ХАРАКТЕРИСТИКА ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. ВЛИЯНИЕ КРИЗИСА НА
ЛОКАЛЬНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация
В статье были определены основные типы недвижимости по назначению. Была дана характеристика локального рынка недвижимости и сформулировано понятие кризисного локального рынка недвижимости
Ключевые слова
Недвижимость, стоимость, муниципальное образование, земля, кризис.
Недвижимое имущество или недвижимость — это материальное благо, которое является основой благосостояния граждан, общества в целом, имеет вещный характер и служит объектом имущественных прав, экономических отношений, поэтому может рассматриваться в разных плоскостях в экономической и юридической науке. Как экономическая категория недвижимость представляет собой физический объект или совокупность объектов, которые зафиксированы в пространстве и осознаются обществом как материальное благо. Такая недвижимость удовлетворяет текущие потребности граждан, корпоративные потребности и приносит общественную пользу.
К недвижимости можно добавить такой самостоятельный объект как имущественный комплекс, который является сложным объектом недвижимости, состоящим из различного имущества, выполняющего конкретные функции. Имущественный комплекс как совокупность объектов имеет рыночную стоимость и является товаром. Имущественный комплекс как сложный объект может быть разделен на составляющие, например, здание (сооружение), землю, при этом он может быть признан делимым, если сохраняется рыночная стоимость каждого входящего в единый комплекс объекта, и каждый из них может рассматриваться как самостоятельный объект инвестирования.
Недвижимость может быть классифицирована на социальную, коммерческую и потребительскую. Социальная недвижимость служит для обеспечения жизнедеятельности территориальных и локальных общественных благ. Коммерческая недвижимость используется для обслуживания объектов предпринимательской деятельности, т.е. при эксплуатации объектов недвижимости данного типа можно осуществлять предпринимательскую деятельность, целью которой является получение прибыли. Потребительская недвижимость независимо от категории собственника служит для удовлетворения потребностей граждан: проживания, отдыха и т.д. Перечисленные классификационные признаки объектов недвижимости важны для анализа рынка недвижимости.
Рынки недвижимости по территориальному фактору подразделяются на локальный рынок, рынок города или района (муниципальный рынок), рынок страны, континентальный рынок и глобальный рынок [2, с. 22].
Одно из ключевых направлений развития экономики регионов — формирование локальных рынков, в том числе локальных рынков недвижимости. Изучение рынка недвижимости на местном уровне способствует пониманию проблемных моментов в его развитии и вариантов регулирования имущественных
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_
отношений.
К основным свойствам локального рынка недвижимости относятся физическая и экономическая ограниченность. Локальный рынок недвижимости — это рынок недвижимости, который включает в себя объекты, локализованные по уровню доступности в пределах муниципального образования (города) и соседних территорий, которые связаны с муниципальным образованием единым информационным пространством [1, с. 9]. Также локальный рынок недвижимости включает в себя отношения между потребителями и продавцами, основанные на устойчивом спросе и равновесном ценообразовании на однородное недвижимое имущество. Для локального рынка недвижимости характерна высокая степень дробления земельных участков и высокая плотность размещения объектов недвижимости. Для такого крупного муниципального образования, как город, кроме перечисленного, характерно наличие большого количества рыночной инфраструктуры и высокая плотность распределения инвесторов. Центром (ядром) локального рынка недвижимости является пространство города, включающее в себя высокую плотность объектов и участников рыночного оборота, а также высоко развитую рыночную инфраструктуру (информационную, регулирующую, обслуживающую).
Основой локального рынка недвижимости является транспортная доступность, измеряемая количеством времени, которое может быть потрачено на внутренние перемещения. Самая высокая плотность размещения объектов соответствует центрам деловой активности — в центральной части муниципального образования и в примыкающих к транспортным магистралям районах. В этих центрах наблюдается самое большое дробление земельных участков и самый высокий уровень цен на недвижимость.
Стоимость земельного участка для объектов потребительской недвижимости возрастает по мере удаленности от крупных транспортных магистралей: причиной является уменьшение уровня загрязнения окружающей среды и воздуха за счет выхлопных газов, снижение шума. Стоимость коммерческой недвижимости, наоборот, падает по мере удаления от крупных магистралей и центров притяжения людей, т.к. из-за удаления снижается прибыль, приносимая этими объектами, а также количество потребителей. Кроме того, на стоимость коммерческой недвижимости влияет интенсивность движения транспортных средств внутри магистрали, которая может быть измерена количеством полос движения.
Локальный рынок недвижимости в зависимости от назначения объектов недвижимости делится на рынок потребительской недвижимости и рынок коммерческой недвижимости, которые в свою очередь подразделяются на сферу первичного и вторичного рынка.
По сравнению с рынком коммерческой недвижимости рынок потребительской недвижимости характеризуется более устойчивым развитием: он обладает высоким потенциалом из-за низкой обеспеченности жильем населения. К особенностям данного сегмента следует отнести большое количество потенциальных инвесторов, осуществляемые инвестиции имеют невысокий уровень риска (применительно для рынков недвижимости), наличие некрупных инвестиционных объектов и большое количество инвесторов.
Среди особенностей коммерческого рынка недвижимости следует выделить высокий уровень профессионализма инвесторов, структурированность объектов по отраслям и традиционную (консервативную) структуру спроса.
Любой рынок недвижимости подвержен цикличности. За один цикл он проходит несколько фаз: рост, насыщение, рецессия, оживление. Фазы могут быть объединены в периоды, или могут быть выделены внутри фазы отдельные стадии. В результате выделяется такой тип рынка недвижимости как кризисный [3, с. 16].
Кризисный (падающий) рынок недвижимости — такой рынок недвижимости, где цены на недвижимость в среднесрочном или долгосрочном периоде падают быстрее падения доходов населения. Выход из кризисной ситуации возможен только после роста доходов населения по причине того, что падение доходов населения повышает склонность к сбережениям.
Синтез понятий локального и кризисного рынка недвижимости приводит к понятию кризисного локального рынка недвижимости: это сконцентрированный в пределах муниципального образования и связанных с ним информационным пространством близлежащих территорий рынок недвижимости, цены на объекты которого зависят от доходов платежеспособного населения и падают быстрее, чем доходы населения.
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_
В настоящее время кризис на локальных рынках недвижимости, по сравнению с кризисами 1998 и 2008 годов, связан, кроме экономической ситуации, с политическими факторами. В результате конфликта интересов России со странами Западной Европы российские банки и девелоперские компании пока не имеют возможности брать недорогие кредиты на западе. Вследствие чего строительство многих объектов недвижимости замораживается. Также рынок стали покидать иностранные инвесторы, и на рынок негативно повлиял усилившийся отток капитала.
Кризис повышает риски недополучения инвесторами планируемых доходов. Также повышаются риски инвестиций в строительство объектов недвижимости, связанные с неопределенностью будущей ситуации: как будут изменяться затраты на строительство, цены на материалы. Вкладывая свои средства в проекты с более высокими рисками, инвестор ожидает получения более высокой доходности от вложений, что выражается в ставке дисконтирования. Такая ситуация является типичной для равновесной ситуации. Но в кризис рынок выходит из равновесия. На фоне снижения доходности альтернативных объектов инвестирования доходность инвестиций в недвижимость также снижается. При этом повышаются риски вложений не только в объекты недвижимости, но и в альтернативные объекты инвестирования. В результате возникает ситуация, когда инвестор, вкладывая средства в недвижимость, соглашается на более низкую доходность с более высокими рисками, в отличие от равновесной ситуации. В кризис также имеет место снижение арендных ставок и коэффициента недозагрузки площадей, в результате снижается действительный валовой доход, при этом коммунальные платежи и затраты, связанные с эксплуатацией недвижимости, не изменяются, а, иногда, и возрастают. Все это приводит к уменьшению денежных потоков, которые будут дисконтироваться по сниженной ставке доходности.
Список использованной литературы:
1. Синицына Н.М. Локальный рынок недвижимости: тенденции формирования, функционирования и регулирования // Автореферат диссертации - Ек. - 2005.
2. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: Экономика - 2009.
3. Стерник С.Г., Стерник Г.М. Пять макроэкономических законов функционирования рынка недвижимости как неотъемлемой составляющей глобального финансового рынка в транзитивной экономике // Финансовая аналитика: проблемы и решения. - 2010. - №11.
© Рябченко К.В., 2017
УДК 332.82
А.Ф. Садыкова
магистр 2 курса
Института экономики и управления в строительстве Казанского государственного архитектурно-строительного университета
Е.С. Рахматуллина
к.э.н., доцент кафедры Экономики и предпринимательства в строительстве Казанского государственного архитектурно-строительного университета
г. Казань, Российская Федерация
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН
Аннотация
В статье проведен анализ состояния жилищного строительства в Республике Татарстан. Изложены основные проблемы жилищного строительства. Дан прогноз основных направлений развития строительства жилья на территории республики.
Ключевые слова
Жилищное строительство, динамика объема ввода жилья, целевая программа, обеспечение населения доступным жильем.
