CC BY
79
ГРАЖДАНСКОЕ И СЕМЕЙНОЕ ПРАВО
В.А. Белов*
Государственные интересы, вытекающие из договора аренды
Аннотация. Настоящая статья рассматривает вопросы, затрагивающие государственные интересы, вытекающие из арендных правоотношений, в частности, проводится исторический экскурс в суть проблематики, а также выявляются спорные и неурегулированные правом вопросы в обозначенной сфере. Ключевые слова: договор аренды, государственные интересы.
Как правило, именно публичное право служит интересам государства и обеспечивает государственные интересы1. Между тем гражданское право, в частности договорное право, обслуживающее частных лиц, может оказывать прямое или косвенное влияние на государственные интересы. В частности, такая ситуация может возникать, когда субъектом договорных отношений является публичная организация (корпорация), а в тех случаях когда данный субъект отсутствует, публично-правовой признак может проявляться в том, что одним из заинтересованных лиц, контролирующих процесс реализации возникшего правоотношения, является уполномоченный орган (например, антимонопольная служба, Росфинмониторинг и т.д.). Так, в некоторых зарубежных правопорядках существуют примечательные определения публичных корпораций, например, в Великобритании институт, выполняющий функции экономического и социального характера от имени государства, но в качестве независимого субъекта права, называют публичной корпорацией. В свою очередь, публичная корпорация ответственна за свою деятельность перед государством в лице правительства, но в то же время она наделена своим собственным имуществом и обладает некоторыми правовыми признаками коммерческого предприятия. В Германии и во Франции аналогичный институт именуется публичным учреждением2.
Таким образом, можно сделать вывод, что под государственным интересом стоит понимать про-
цесс удовлетворения потребностей, обеспечивающий общий, совокупный (публичный) интерес населения государства, при этом в качестве характерной особенности данных правоотношений является прямое или косвенное участие в них публичных организаций (корпораций). Следовательно, под государственным интересом, вытекающим из договора аренды, следует понимать процесс удовлетворения потребностей, обеспечивающий общий, совокупный (публичный) интерес заинтересованных лиц, в том числе публичных организаций (корпораций), относительно установления прав и обязанностей по вопросу временной передачи прав на имущество с целью пользования.
Правовое регулирование арендных отношений для обеспечения публично-правовых интересов долгое время носило дискуссионный характер на территории РФ, в связи с чем российские теоретики и практики были вынуждены обращаться к иностранному праву для правопреемства знаний и опыта в данной сфере.
К примеру, в Италии такие отношения регулировались нормами о публичных контрактах. В свою очередь, под публичными контрактами понимаются сделки, заключаемые государством или муниципалитетами (как правило, именуемыми в Италии органами публичной администрации)3. В Италии контракты на аренду движимого и недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд могут заключаться публичной администрацией, при этом данные организации могут быть как арендода-
1 См.: Барихин А.Б. Большая юридическая энциклопедия. М.: Кн. мир, 2010. С. 700.
2 См.: Сухарев А.Я. Большая юридический словарь. 3-е изд.,
доп. и пераб. М.: Инфра-М. 2009. С. 620.
3 См.: Сергачева О.А. Аренда имущества для обеспечения государственных и муниципальных нужд в свете законодательства Италии и России // Юрист. 2013. № 14. С. 27-32.
© Белов В.А., 2015
* Белов Валерий Александрович — юрист АНО «Юридический научно-исследовательский центр», преподаватель Московского финансово-юридического университета (МФЮА). [[email protected]]
117534, Россия, г. Москва, ул. Академика Янгеля, д. 14. DOI: 10.17803/1994-1471.2015.58.9.096-102
телями (locator), так и арендаторами (locatario). Возможность заключения публичными организациями Италии договоров на аренду недвижимости оценивается соответствующими территориальными подразделениями Агентства по управлению государственным имуществом на основании соответствующих потребностей публичной организации4. При этом публичные контракты на аренду имущества, заключаемые такими публично-правовыми организациями, реализуются на основании типовых контрактов, разработанных Агентством по управлению государственным имуществом. Тем самым осуществляется жесткий правовой контроль над соблюдением интересов общества и государства.
Между тем до недавнего времени на территории РФ вопрос об аренде имущества для государственных и муниципальных нужд не находил однозначного правового регулятора, так как Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — ФЗ № 94-ФЗ)5 не содержал каких-либо положений относительного данного вопроса. Данные правоотношения находили двойственную динамику в сфере правового регулирования, характерными являются тексты, содержащиеся в письмах Минэкономразвития от 21.07.20056 и 01.08.20117.
Первое из писем указывало, что государственные и муниципальные организации при заключении договоров аренды для государственных и муниципальных нужд не обязаны применять предусмотренные ФЗ № 94-ФЗ положения о конкурсном порядке заключения таких договоров, в связи с чем создавалось широкое поле для нарушения законодательства о защите конкуренции. Между тем второе из указанных писем содержало положение о возможности размещения заказов «на оказание услуг по аренде недвижимого имущества», в соответствии с процедурами, установленными ФЗ № 94-ФЗ. Однако высказанная позиция Минэкономразвития относительно того, что аренда отождествляется с понятием услуги, противоречит сложившей доктринальной позиции в системе российского права, а также самому понятию услуги.
4 См.: Circolare di Ministero dell'Economia e delle Finanze «Disciplina sul c.d. "Conduttore unico"» introdotta dall'aricilo 2, comma 222, quarto period, della legge 23 dicembre 2009, № 191 // Chiarimenti. 2011. 5 agosto. № 24. P. 3.
5 Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 30 (ч. 1). Ст. 3105. (утратил силу).
6 Письмо Минэкономразвития РФ от 02.10.2007 № 14902-АП/Д04 «О разъяснении норм Федерального закона от 21.07.2005 г. № 94-ФЗ применительно к отношениям, связанным с арендой имущества» // СПС «Консультант Плюс».
7 Письмо Министерства экономического развития РФ
от 01.08.2011 № Д28-186 «О разъяснении положений Феде-
рального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ» // СПС «Кон-
сультант Плюс».
Между тем правоприменительная практика, несмотря на двойственное толкование уполномоченными государственными органами отношений по вопросу публичной аренды имущества, исходила из обязательной процедуры соблюдения порядка размещения заказов для заключения договора аренды для государственных и муниципальных нужд, руководствуясь положениями ФЗ № 94-ФЗ. Данный вывод следует из позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, которую он изложил в одном из своих дел, указав следующее: «Договор по предоставлению в аренду движимого имущества государственным (муниципальным) заказчикам будет являться предметом регулирования Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" при наличии следующих условий: если он заключается в интересах РФ, соответствующего субъекта РФ, либо соответствующего муниципального образования; целью его заключения выступает удовлетворение государственных (муниципальных) нужд; финансирование указанных потребностей осуществляется за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов РФ и внебюджетных источников финансирования. Следовательно, в таких случаях при заключении договора должны соблюдаться правила, предусмотренные Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"»8.
Однако у некоторых судов существует и противоположенная позиция, так, в одном из дел суд отказал в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды транспортных средств с экипажем и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав, что названный договор не может быть отнесен к договору возмездного оказания услуг, следовательно, на него не распространяются положения № 94-ФЗ, на которые ссылался истец в обоснование иска9.
Таким образом, резюмируя, можно прийти к выводу, что на протяжении действия ФЗ № 94-ФЗ отсутствовал единый подход к правовому регулированию отношений, вытекающих из договора аренды, носящих государственный интерес. Однако вся вышеизложенная правовая неопределенность пришла к своему логическому завершению в связи с вступлением в силу Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»10, в кото-
8 Постановление ВАС РФ от 25.04.2011 № ВАС-2237/11 // СПС «Консультант Плюс».
9 Постановление ФАС Поволжского округа от 17.02.2011 по делу № А49-4780/2010 // СПС «Консультант Плюс».
10 Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и
ром содержится положение, что одной из сфер применения вышеуказанного закона является заключение гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества) от имени РФ, субъекта РФ или муниципального образования, а также бюджетным учреждением либо иным юридическим лицом. Таким образом, сфера отношений, вытекающих из договора аренды, носящих государственный интерес, нашла свое отражение в актах законодательного органа лишь в 2014 г. Впредь порядок заключения договора аренды!, охватывающий государственные интересы, где одной из сторон является государственная или муниципальная организация, должен заключаться на основании торгов под страхом его недействительности, как сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Далее рассмотрим публичные отношения, вытекающие из договора аренды, где субъекты публичных органов и организаций оказывают опосредованное влияние на арендные отношения.
В данном контексте необходимо провести дифференциацию договоров аренды с опосредованным влиянием публичных органов на потребительские и коммерческие.
В настоящее время потребительская аренда обычно ассоциируется с нормами о договоре проката. Однако по договору проката закреплена возможность передачи исключительно движимых вещей для целей пользования, в связи с чем при буквальном толковании норм, закрепленных в ГК РФ, можно сделать вывод, что аренда недвижимости, вне зависимости от субъектного состава, не подпадает под правовое регулирование Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»11. Учитывая, что в настоящее время к недвижимому имуществу относятся транспортные средства, следуя логике законодателя, аренда физическим лицом такого имущества у предпринимателя, занимающегося на постоянной основе сдачей в аренду транспортных средств, не является, по смыслу ст. 626 ГК РФ, договором проката. Однако данная логика не является безупречной, так как противоречит самой теории потребительской аренды. В связи с чем предлагается включить в текст ГК РФ следующее положение: «Под договором потребительской аренды понимается соглашение, по которому арендодатель — участник предпринимательской деятельности передает за плату имущество арендатору-потребителю для целей
пользования. Правовой статус арендатора-потребителя определяется в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей"». Актуальность введения такого рода норм подчеркивается распространенным мнением, что отдельные арендные отношения подпадают под регулирование указанного закона12. Кроме того, европейское частное право выделяет такое понятие, как договор потребительской аренды, в отдельную статью13. Правовая применимость данных норм обусловлена судебной практикой, так, в одном из дел суд указал следующее: «Суд нижестоящей инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что типовая форма договора аренды индивидуальной сейфовой ячейки физическим лицом, утвержденная приказом банка, не предполагает внесения изменений и содержит заранее определенные условия, что лишает потребителя возможности как стороны в договоре влиять на его содержание. При таких обстоятельствах положение договора аренды индивидуальной сейфовой ячейки физическим лицом, которым предусмотрено право банка взимать дополнительную плату за допуск к ячейке одновременно с клиентом или его представителем дополнительно еще одного лица, ущемляет права потребителей и является недействительным в силу статьи 16 Закона РФ "О защите прав потребителей". Таким образом, суд отказал в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене предписания об устранении нарушений Закона РФ "О защите прав потребителей"»14.
Что касается области коммерческой деятельности, характерная особенность опосредованного влияния публичных органов и организаций на арендные отношения проявляется в договорах, заключенных в отношении торговых объектов. Спецификой выделения данных правоотношений обосновывается тем, что в настоящее время установлено ограничение по аренде торговых площадей на территории субъекта РФ, города федерального значения, муниципального района. А именно: ст. 14 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-Ф3 «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ» (далее — Закон о торговле)15 предусматривает
муниципальных нужд» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 14. Ст. 1652.
11 Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 05.05.2014) «О защите прав потребителей» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2014) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. Ст. 140.
12 См.: Костенников М.В., Лобанов С.А. Административ-но-юрисдикционная защита прав потребителей // Административное и муниципальное право. 2012. № 5. С. 28-33.
13 См.: IVB.-1:102 Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law. Draft Common Frame of reference (DCFR). FUll Edition. Prepared by the Study Group on a European Civil Code and the Research Group on EC Private Law (Acquis Group) / Ed. by C. von Bar and E. Clive. Vol. I. VI. Munich, 2009. См. также: Модельные правила европейского частного права / пер. с англ.; науч. ред. Н.Ю. Рассказова. М.: Статут, 2013.
14 Постановление ФАС Центрального округа от 02.12.2013 по делу № А23-5833/2012 // СПС «Консультант Плюс». См. также: Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2013 по делу № 11-10622/13 // СПС «Консультант Плюс.»
15 Федеральный закон от 28.12.2009 № 381-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 2.
следующее: хозяйствующий субъект, осуществляющий розничную торговлю продовольственными товарами, и доля которого превышает 25 % объема всех реализационных товаров в денежном выражении за предыдущий финансовый год в границах субъекта РФ, муниципального района, городского округа, не вправе арендовать дополнительную площадь торговых объектов для осуществления торговой деятельности под страхом признания такой сделки недействительной (ч. 2 ст. 14 Закона о торговле) и привлечения к административной ответственности в случаях, предусмотренных законодательством. При этом субъектом, выполняющим публичные функции, которые связаны с опосредованным влиянием на вышеуказанные правоотношения, является антимонопольный орган, именно он наделен правом по привлечению субъектов гражданского оборота к административной ответственности за несоблюдение правил, установленных Законом о торговле, а также Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»16.
Данные положения в первую очередь направлены на защиту конкуренции, а также на предупреждение и пресечение монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции. Кроме того, они косвенно защищают интересы потребителей, то есть публичные интересы, так как монополистическая деятельность того или иного субъекта общественных отношений может неблагоприятно сказаться на росте цен на товары и услуги.
О деятельности антимонопольной службы по контролированию сделок, связанных с арендой торговых объектов, свидетельствуют: отчетные документы Федеральной Антимонопольной Службы РФ17, по данным которых антимонопольная служба осуществляет не только рассмотрение проектов договоров аренды особо крупных торговых площадей, но и выявляет нарушения незаконного вступления в такие договорные отношения субъектами коммерческой деятельности; о чем свидетельствуют судебная практика по делам о привлечении к административной ответственности лиц, нарушающих положения ст. 14 Закона о торговли о превышении объема арендуемых площадей на территории того или иного субъекта РФ или муниципального образования. Так, коллегия судей кассационной инстанции арбитражного суда рассматривала следующее дело: Общество обратилось с заявлением о признании незаконным и отмене решения Московского областного УФАС России от 26.12.2012 по делу № 09-22/3-12 в части признания Общества нарушившим ч. 1 ст. 14 Закона о торговли в части аренды хозяйствующим субъ-
ектом дополнительных площадей торговых объектов для осуществления торговой деятельности по любым основаниям на территории Серпуховского муниципального района Московской области, доля которого превышает 25 % объема всех реализованных продовольственных товаров в денежном выражении за предшествующий финансовый год в границах соответствующего административно-территориального образования. Как было установлено судом в ходе рассмотрения дела по существу, Общество нарушило требования ст. 14 Закона о торговли и заключило договоры аренды, где выступало арендатором. Таким образом, суд вынес постановление об отказе в удовлетворении требования, поскольку Общество было не вправе арендовать дополнительную площадь торговых объектов для осуществления торговой деятельности по любым основаниям на территории муниципального района, так как доля оборота продовольственными товарами в общем обороте розничной торговли продовольственными товарами в границах муниципального района составила более 25 %18.
Однако влияние отдельных нормативно-правовых актов на арендные отношения путем «обрушения» сделок (признания их недействительными) может негативно сказываться на предпринимательской деятельности, в том числе в связи с отсутствием детального правового регулирования отношений, вытекающих из договора аренды торгового объекта. Представляется обоснованным выдвинуть предложение по разработке правовых норм, регулирующих договор аренды торгового объекта, в рамках Закона о торговле. Некоторым может показаться предложенное выделение недостаточно обоснованным и искусственным, так как стороны, в силу действия свободы договора, вправе включать в содержание договора аренды все необходимые условия. Однако если следовать такой логике, то, в силу свободы договора, достаточно закрепления в ГК РФ только общей части, посвященной аренде. В то же время законодатель пошел по иному пути.
Актуальность разработки такого рода вопроса заключается в том, что в настоящее время остается частично неурегулированным вопрос дальнейшей судьбы договоров аренды торговых объектов, заключенных до вступления в силу Закона о торговле, в результате которых хозяйствующий субъект, занимающий площади для совершения торговых операций, превышает нормативный объем (25 %) по реализации товара от общего товарооборота в соответствующих территориальных границах. В настоящее время, в соответствии с ч. 3 ст. 22 Закона о торговле, положения о недействительности договоров арен-
16 Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-Ф3 (ред. от
28.12.2013) «О защите конкуренции» (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.01.2014) // Собрание законодательства РФ. 2006. № 31 (1 ч.). Ст. 3434.
17 См.: Доклад о состоянии конкуренции в Российской Федерации за 2013 год. URL: http://www.fas.gov.ru/about/ list-of-reports/list-of-reports_30077.html/ (дата посещения:
10.11.2014)
18 Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2013 по делу № А40-13592/13-94-134 // СПС «Консультант Плюс». Также см.: Постановление ФАС Московского округа от 16.09.2013 по делу № А40-13577/13-149-131; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 № 09АП-7567/2014 по делу № А40-129640/2013 // СПС «Консультант Плюс».
ды (ч. 2 ст. 14 Закона о торговле), заключенных с пороком, предусмотренным ч. 1 ст. 14 Закона о торговле, не распространяются на сделки, связанные с арендой торговых объектов, до дня вступления в силу данного закона, то есть до 01.02.2010. В связи с чем может возникнуть правовая неопределенность в отношении таких договоров, в частности, при реализации права арендатора на преимущественное заключение договора аренды такого имущества на новый срок, а также на право возобновления такого договора на неопределенный срок. Предполагается, что возобновление такого типа договора на неопределенный срок не должно ограничиваться ст. 14 Закона о торговле, в противном случае усматривается нарушение свободы договора и других основных принципов законодательства, в том числе невмешательства государства в деятельность субъектов гражданских правоотношений.
Кроме того, в рамках ст. 14 Закона о торговле не установлено каких-либо ограничений по приобретению дополнительных торговых объектов теми хозяйствующими субъектами, доля которых на момент аренды торгового объекта не превышает 25 % объема всех реализованных товаров. При таких обстоятельствах данные участники гражданских правоотношений вправе после приобретения по договору аренды дополнительных площадей увеличить свою долю на рынке вплоть до 100 %, что может повлиять на политику ценообразования товаров на потребительском рынке, а именно: установление монополии в границах соответствующего административно-территориального образования. Предполагается, что данную норму необходимо скорректировать путем установления верхнего предела, который не может быть превышен хозяйствующим субъектом, при заключении договора аренды, направленного на приобретение дополнительного торгового объекта. В противном случае наблюдается потенциальная возможность монополизации рынка в отдельно взятом административно-территориальном образовании.
При выявленных обстоятельствах выделение в рамках специального законодательства отдельных норм, регулирующих права и обязанности субъектов договора аренды торговых объектов, сыграет положительную динамику как на рынке недвижимости в целом, так и на рынке аренды торговых объектов, в частности во взаимоотношениях между такими субъектами и государством, то есть в сфере публично-правового регулирования.
Также государственный интерес затрагивают арендные отношения с правом выкупа арендованного имущества, где выкупная стоимость имущества составляет более 3 млн руб., либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 млн руб., или превышает ее. О данном обстоятельстве свидетельствует п. 5, 6 информационного письма Росфинмониторинга от 02.08.2013 № 30 «О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений о сделках с недвижимым имуществом,
подлежащих обязательному контролю, субъектами Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", не являющимися кредитными организациями»19, где указано, что в случае если условиями договора предусмотрен выкуп арендуемого недвижимого имущества и сумма сделки равна или превышает установленное пороговое значение, данная сделка подлежит обязательному финансовому контролю.
В случае несоблюдения указанного требования о своевременном направлении уведомления в Федеральную службу по финансовому мониторингу о совершившейся сделке, лицо, нарушившее предписание закона об обязательном уведомлении, подлежит административной ответственности, в соответствии со ст. 15.27 КоАП РФ20. (Неисполнение требований законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма.)
Необходимо обратить внимание, что в настоящее время законодательная власть стремиться идти по пути снижения административных барьеров, так как некоторое время назад указанное положение об обязательном уведомлении уполномоченных органов распространялось на все договоры аренды, где размер арендной платы превышал содержащийся в законе пороговый размер21. При этом ранее в законе даже не отражалось, за какой период времени размер арендной платы должен был превышать пороговое значение. О легитимном привлечении к административной ответственности лиц, не исполнявших указанной обязанности, свидетельствует соответствующая судебная практика: «суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды нежилого помещения от 01.12.2008 № 4 является сделкой с недвижимым имуществом, заключенной на сумму свыше 3 млн руб. При этом суды обоснованно исходили из того, что в данном случае суммой сделки является размер арендной платы за весь период действия договора аренды, которую Общество имело возможность определить на дату заключения договора, исходя из его усло-
19 Информационное письмо Росфинмониторинга от 02.08.2013 № 30 «О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, субъектами Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", не являющимися кредитными организациями» // Экономика и жизнь. (Бухгалтерское приложение). 2013. № 34.
20 Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2014) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
21 Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ (ред. от
27.06.2011) «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» // Собрание законодательства РФ. 2001. № 33 (ч. I). Ст. 3418. (недействующая ред.).
вий (11 месяцев х 405 397 руб. = 4 459 367 руб.). В соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 7 Закона № 115-ФЗ, организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, обязаны документально фиксировать и представлять в уполномоченный орган не позднее рабочего дня, следующего за днем совершения операции, сведения по подлежащим обязательному контролю операциям с денежными средствами или иным имуществом. Общество не исполнило данную обязанность в установленный законом срок, в связи с чем суды сделали правомерный вывод о наличии в его действиях состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 15.27 КоАП РФ22».
Еще одним интересным примером опосредованного влияния публичных органов и организаций на арендные отношения, являются случаи привлечения арендодателей торговых объектов к административной ответственности за несоблюдение арендаторами миграционного законодательства и порядка привлечения к труду иностранных работников.
Так, в соответствии с ч. 2 ст. 18.16 КоАП РФ, образуют состав административного правонарушения случаи предоставления лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, юридическим лицом, его филиалом или представительством, управляющими торговым объектом (в том числе торговым комплексом), либо должностным лицом указанных юридического лица, филиала или представительства торгового места на территории торгового объекта (в том числе торгового комплекса), производственного, складского, торгового, служебного, подсобного или иного помещения другому юридическому лицу или другому лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, которые не имеют разрешения на привлечение и использование иностранных работников, но фактически используют труд иностранных работников, либо которые привлекают к трудовой деятельности иностранных граждан или лиц без гражданства, не имеющих разрешения на работу, если такое разрешение требуется в соответствии с Федеральным законом.
Несмотря на то, что в законе указано, что субъектом данного противоправного деяния должно быть лицо, управляющее торговым объектом, то есть арендатор, фактически использующий труд нелегальных работников, на практике случается и
22 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2010 по делу № А56-25641/2009. Определением ВАС РФ от 04.08.2010 № ВАС-10045/10 отказано в передаче дела № А56-25641/2009 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления. См. также: Постановление ФАС Московского округа от 10.08.2006, 17.08.2006 № КА-А40/7316-06 по делу № А40-7105/06-106-72. Определением ВАС РФ от 12.02.2007 № 15068/07 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления // СПС «Консультант Плюс».
привлечение к административной ответственности самих арендодателей. Как указывается О. Шибаева: «На практике ФМС зачастую не разбирается в понятиях "собственники" "управление"»23. О данном обстоятельстве свидетельствует и судебная практика: «Из материалов дела об административном правонарушении усматривается, что в ходе выездной внеплановой проверки, проведенной сотрудниками отдела иммиграционного УФМС России по Астраханской области 24 февраля 2011 г. в торговом объекте — павильоне, расположенном в торговом центре "Московский", и последующей документарной проверки было установлено, что индивидуальный предприниматель Абинаев К.З. в соответствии с договором субаренды от 1 октября 2010 г. № 5, заключенным на срок с 1 октября 2010 г. по 30 сентября 2011 г., предоставил индивидуальному предпринимателю Волковой Ф.Т., не имеющей разрешения на привлечение и использование иностранных работников, в субаренду торговую площадь в указанном торговом центре, которой он пользовался в соответствии с договором аренды от 1 октября 2010 г. № 1, заключенным с ООО "Юг-Сервис". Волкова Ф.Т. предоставила торговое место на полученной в субаренду торговой площади гражданину Демократической Республики Вьетнам Нгуен Ван Тханг и дала ему разрешение на осуществление трудовой деятельности в качестве продавца одежды, в то время как данный иностранный гражданин не имел разрешения на осуществление этого вида трудовой деятельности в РФ. 15 апреля 2011 г. судья Кировского районного суда г. Астрахани, рассмотрев данное дело, признал Абинаева К.З. виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 18.16 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Фактические обстоятельства дела подтверждаются совокупностью собранных по делу об административном правонарушении доказательств, которым была дана оценка на предмет допустимости, достоверности, достаточности в соответствии с требованиями ст. 26.11 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Таким образом, действия Абинаева К.З. правильно квалифицированы судьей районного суда по ч. 2 ст. 18.16 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Доводы надзорной жалобы опровергаются установленными в ходе производства по делу об административном правонарушении обстоятельствами, в связи с чем не ставят под сомнение законность и обоснованность состоявшихся по делу судебных постановлений»24.
Представляется, что довод, изложенный в тексте приведенного судебного акта, имеет в корне невер-
23 Шибаева О. Ответственность арендодателя, управляющего помещением за иностранных работников арендатора на объектах торговли // Административное право. 2014. № 2. С. 13-15.
24 Постановление Верховного Суда РФ от 27.08.2012
№ 25-АД12-3 // СПС «Консультант Плюс».
ный подход к разрешению данного вопроса и противоречит фактически складывающимся отношениям, кроме того, можно сделать вывод, что лицо25, из пользования, а следовательно, владения которого выбыло имущество, должно отвечать за действия фактического его обладателя. Представляется, данный вывод не является верным и противоречит фактически складывающимся правоотношениям.
Вышеприведенный анализ арендных отношений наглядно демонстрирует государственный интерес надлежащего правового регулирования арендных отношений в отдельных ее областях. При таких обстоятельствах представляется необходимым выделить следующие положения:
Отношения, вытекающие из договора аренды, могут затрагивать государственный интерес посредством непосредственного и опосредованного участия в них государственных/муниципальных органов и организаций.
Под непосредственным участием государственных/муниципальных органов и организаций следует понимать такие правоотношения, в которых указанные субъекты выступают в каче-
Библиография:
стве стороны договора. В то время как под опосредованным участием — участие публичных органов и организаций осуществляется косвенно, путем надзора за исполнением публичных обязанностей субъектами договора аренды.
Была выявлена необходимость правового регулирования договора потребительской аренды и договора аренды торгового объекта, в том числе на уровне специального законодательства, как важных элементов жизнедеятельности участников гражданского оборота. Кроме того, были указаны пробелы в законодательном регулировании обозначенных вопросов.
Таким образом, выявленные положения указывают на проблемные участки в государственной сфере арендных отношений, а следовательно, подлежат корректировке с учетом мнений экспертных организаций и практиков, в том числе Российского союза промышленником и пред-принимателей26. Представляется, что заинтересованность в надлежащем регулировании и исполнении такого рода обязательств проявляется не только среди субъектов договорных отношений, но и у других участников гражданского оборота.
1. Костенников М.В., Лобанов С.А. Административно-юрисдикционная защита прав потребителей // Административное и муниципальное право. 2012. № 5. С. 28—33.
2. Сергачева О.А. Аренда имущества для обеспечения государственных и муниципальных нужд в свете законодательства Италии и России // Юрист. 2013. № 14. С. 27—32.
3. Шибаева О. Ответственность арендодателя, управляющего помещением за иностранных работников арендатора на объектах торговли // Административное право. 2014. № 2. С. 13—15.
References (transliteration):
1. Kostennikov M.V., Lobanov S.A. Administrativno-jurisdikcionnaja zashhita prav potrebitelej // Administrativnoe i municipal'noe pravo. 2012. № 5. S. 28—33.
2. Sergacheva O.A. Arenda imushhestva dlja obespechenija gosudarstvennyh i municipal'nyh nuzhd v svete zakonodatel'stva Italii i Rossii // Jurist. 2013. № 14. S. 27-32.
3. Shibaeva O. Otvetstvennost' arendodatelja, upravljajushhego pomeshheniem za inostrannyh rabotnikov arendatora na obektah torgovli // Administrativnoe pravo. 2014. № 2. S. 13-15.
Материал поступил в редакцию 31 января 2015 г.
The public interest arising from the lease contract
BELOV, Valery Alexsandrovich — lawyer of the «Legal Scientific Research Center», lecturer of the Moscow
University of Finance and Law MFUA.
117534, Russia, Moscow Academika Yangelya St. 14-2-221.
Review. This article focuses on issues affecting on public interest arising from lease relations, in particular carried out a historical excursion into the essence of the problems, and identifies the controversial and unresolved legal matters in the designated area. Keywords: lease contract, public interest.
25 В данном случае под таким лицо необходимо понимать арендодателя, заключившего договор аренды торгового объекта. Данное положение применяется по аналогии к арендодателям, предоставляющим торговые места на рынках. См.: Пункт 7. ст. 3 Федерального закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ» // Собрание законодательства РФ. 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 34.
26 См.: Официальны сайт Российского союза промышленником и предпринимателей. URL: Ьйр://рспп.рф/сс/ news/8 (дата посещения: 10.01.2015).
