CC BY
14
УДК 351/354
Тюльпанов Ф.М.
ГОСУДАРСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ И ВЛИЯНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА НА РАЗВИТИЕ БИЗНЕСА В АГРОПРОМЫШЛЕННОМ КОМПЛЕКСЕ И В ПОСЕЛЕНИЯХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Аннотация. В статье затрагиваются актуальные вопросы государственного управления земельными участками и влияние земельного кадастра на развитие бизнеса в агропромышленном комплексе и в поселениях в Российской Федерации.
Ключевые слова: понятие земельного кадастра, управление земельными участками,
государственная регистрация, органы регистрации, сделки с земельными участками.
* * *
Tyul'panov F.M.
STATE LAND MANAGEMENT AND THE IMPACT OF THE LAND CADASTRE ON BUSINESS DEVELOPMENT IN THE AGRO-INDUSTRIAL COMPLEX AND SETTLEMENTS OF
THE RUSSIAN FEDERATION
Annotation.The article deals with topical issues of state land management and the impact of the land cadastre on business development in the agro-industrial complex and in settlements in the Russian Federation.
Keywords: the concept of land cadastre, land management, state registration, registration authorities, land transactions.
•к "к "k
Вопрос об управлении земельными участками представляет собой подзаконную исполнительно-распорядительную деятельность органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, направленную на обеспечение эффективного и рационального использования земель.
Понятие "кадастр" с французского слова (kadastre) означает реестр, содержание сведений об оценке и средней доходности объектов; список лиц, подлежащих обложению подушных налогом; систематизированный свод сведений о тех или иных природных объектах.
Важнейшим из них является земельный кадастр1.
Понятие реестр документ, содержащий и включающий в себя правоустанавливающие нормативы на недвижимое имущество, и книги учёта их. Иначе говоря, данные об указанных объектах земельного имущества.
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра (ЕГРП) являются дела, включающие в себя все сведения по земельным вопросам при регистрации прав на земельные участки. Таким образом, земельный кадастр представляет собой комплекс государственных мероприятий по наблюдению за принадлежностью земель конкретным субъектам, их состоянием и характером хозяйственного использования. Роль зе-
1 Большой юридический словарь / Под. ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зоркина, В.Е. Крутских. М.: ИНФРА,1998, С. 267.
мельного кадастра как инструмента государственного управления особенно возрастает в условиях проведения земельной реформы, введения платы за землю, включения земель в систему рыночного оборота. Можно также сказать, что земельный кадастр представляет собой свод систематизированных, научно-обоснованных и достоверных сведений о землях всех категорий.
История развития правовой кадастровой системы в стране начинается с 60-х годов XX столетия. Ученые-юристы изучали законодательство, регулирующее отношения землеустройства, землепользования, охрану почв, предоставление и учет земельных участков.
Основные этапы учета земельного фонда можно разделить на следующие периоды.
Первый период начинается с 60-х годов, когда решались вопросы земельных отношений на основе поземельной книги (шнуровая книга записей земельных участков) в сельской местности. Это своеобразная регистрация земельных участков в сельском хозяйстве. В городах не было конкретного закона по предоставлению и использованию земель. Этими вопросами занимались местные органы исполнительной власти. В 80-е годы ведением государственного кадастра занималась служба Госагропрома СССР совместно с проектными институтами по землеустройству.
Второй период начинается с 1992 по 2001 годы. В этот период принимается федеральный закон "О государственном земельном кадастре" № 28 (ГЗК). Именно в 2000 году вводится понятие государственного земельного кадастра (02.01.2001). В период с 2001 по 2008 годы определяются две системы учёта земельных участков: первый- государственный земельный учет по объектам капитального строительства и организации технической инвентаризации, или бюро БТИ. Вторая система сводилась к учету земельных участков, которые получили поня-
тие недвижимости (строения, объекта-зда-ний, сооружений и т.д.).
Следует отметить, что сегодня управление кадастровой системой основано на развитие электронного земельного администрирования- трехмерный кадастр.
Третий этап развития кадастровой системы начинается с 2008 года по современный период, где изменяется и дополняется старое законодательство и принимается новое. Вместе с развитием земельного законодательства появляются работы, конкретизирующие нормы кадастрового законодательства. Интенсивно этими вопросами занимается д.э.н. С.А.Липски, который изучает проблемы землепользования и землеустройства, где особое внимание уделяет охране почв в сельском хозяйстве2.
Юристы, занимаясь кодификацией земельного законодательства в 2000-е годы, подготовили проект Земельного кодекса РФ, в результате чего в 2001г. был подготовлен и принят Государственной думой РФ Земельный кодекс РФ. Затем был принят в дополнение к ЗК РФ Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г.
Что касается развития кадастровой системы и управления земельными ресурсами, то в этой связи был создан орган исполнительной власти в лице Агентства кадастра недвижимости, находящегося в ведении Минэкономразвития РФ. Затем оно было реорганизовано в Федеральную службу земельного кадастра (Росземкадастр).
После реорганизации Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. №1847 Федеральная служба земельного кадастра была переименована в Федеральную службу (Росреестр) государственной регистрации, кадастра и картографии. Указ вступил в силу 1 января 2009 г. Служба наделялась следующими полномочиями:
1) управление государственным имуществом;
2 Липски С.А. Особенности изменений отношений собственности на землю в регионах Арктической зоны Российской Федерации // Вестник Московского финансово-юридического университета МФЮА 2018. № 3. С. 20 - 33.
2) ведение кадастра объектов недвижимости;
3) государственная кадастровая оценка земель;
4) землеустройство.
В этой связи было утверждено Положение Правительства РФ от 12 июля 2008 г. № 456 о службе, которое действует с изменениями и дополнениями.
В Челябинской области было создано Управление Роснедвижимости в лице Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.
20 ноября 2009 г. по причине прекращения деятельности юридического лица путем реорганизации в форме присоединения Управления Роснедвижимости по Челябинской области окончательно получило это название. В ряде районов Челябинской области получили название в лице комитетов по земельным ресурсам и землеустройству (в Снежинске и Кусинском районах). В других районах также были образованы управления по земельным ресурсам и землеустройству.
Говоря о содержании земельного кадастра, следует определить его разделы. Их всего четыре. Первый раздел содержит данные об объектах и субъектах земельной собственности, арендаторов (аренды земли) и иных землепользователей, а также целевое назначение земельных участков и режимы их использования.
Сюда же включается регистрация (запись) этих данных, которые производятся на основании решений соответствующих органов о предоставлении земельных участков и после уточнения, удостоверяются права лица на земельный участок.
Второй раздел кадастра содержит количественные и качественные данные учета земель в соответствии с их фактическим состоянием и использованием.
В нем также указываются данные земельных площадей по субъектам Российской Федерации, населенным пунктам, районам, отдельным гражданам. Выделены земли особо охраняемых территорий, места проживания малочисленных народов, а
также нерационально используемые в связи с нарушением малоценных земель, деградировавших сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных опасными веществами.
Третий раздел содержит сведения о качественном состоянии земель. Они получаются в результате проведения земельно-кадастрового районирования, группировки и ботинировки почв, а также классификации земель на категории, классы и подклассы в зависимости от их природных свойств и признаков. Каждой выделенной группе почв, классу и подклассу земель присваивается определенный показатель (балл), показывающий их сравнительную ценность по естественным (природным) свойствам.
Четвертый раздел кадастра представлен данными оценки земель, определяющими их сравнительную ценность как средства производства их использования. Претензии оценки земель различаются в зависимости от целевого назначения земельного участка. Все кадастровые сведения о земельных участках оформляются специальной базовой (постоянной), периодически обновляемой и ежегодно составляемой документацией. По своей форме земельно-кадастровая документация может быть текстовой (цифровой) и планово-картографической с применением современных технических систем.
Вся документация утверждается Росрее-стром Минэкономразвития РФ. Ответственность за достоверность сведений и данных, помещенных в кадастровой документации, несут руководители местных органов власти по земельным ресурсам и землеустройству, на которых возлагаются сведения земельного кадастра (приказ Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 г. № 02).
Ежегодно не позднее 30 апреля Росреес-тром совместно с Минприроды России предоставляется Правительству РФ национальный доклад о состоянии и использовании земельного фонда на основе данных государственного земельного кадастра и мониторинга земель. Таким образом, к компетенции Федеральной службы по государ-
ственной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего физического, юридического лица и органов власти; проверка наличия соответствующих прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах.
Учреждение Росреестра по регистрации прав, являясь юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба РФ и именованием своего учреждения. Кроме того, Примерное положение об учреждениях по регистрации прав утверждаются Правительством РФ. Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК РФ являются следующие виды прав на недвижимость: право собственности, хозяйственного ведения оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Предметом государственной регистрации являются и сделки с землей, с другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации (ст. 4). Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения (обременения), т.е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и т.п.).
Необходимо подчеркнуть, что Законом о государственной регистрации предусмотрены две формы:
1) регистрация прав на недвижимое имущество;
2) регистрация сделок с ним.
Объектами этих прав является недвижи-
мое имущество, перечень которого более широко представлен в ст. 130 ГК РФ, чем представлен в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует отметить, что в данном законе определяются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без ущерба по назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы. Таким образом, участниками данных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются: собственники и иные лица, подлежащие государственной регистрации граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, сама Российская Федерация и ее субъекты, а также муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним - с другой. Все права и сделки с ними основываются на принципе гласности (ст. 7 Закона).
Что касается органов системы регистрации, то их в настоящее время насчитывается около 1800 филиалов и представительств учреждений по регистрации прав, 17 тысяч сотрудников, свыше 4 тысяч регистраторов (из них 70% имеют высшее юридическое образование). Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством РФ и Минэкономразвития РФ.
В этой связи Министерство юстиции Российской Федерации осуществляет следующие полномочия: координацию работ по созданию учреждений по регистрации прав; правовой контроль за деятельностью учреж-
дений юстиции по регистрации прав; разработка методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав; назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; обеспечение соблюдения Правил ведения Единственного государственного реестра прав; обучение и повышение квалификации работников в системе регистрации прав; контроль за реализацией федеральной программы Создания системы государственной регистрации прав субъектов Российской Федерации.
Размер платы (ст. 11) устанавливает Правительство РФ. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявлений и документов. Основаниями для государственной регистрации являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры или иные сделки; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные решения и др. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются планы земельных участков, участки недр или плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Более подробно процедура государственной регистрации урегулирована ст. 13-21 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В зависимости от компетенции по управлению земельным фондом органы государственного управления подразделяются на органы общей и специальной компетенции, деятельность которых охватывает все функции управления по отношению ко всем категориям земель в пределах определенных территорий. К ним относятся все органы законодательной и исполнительной власти. Характер функций управления определяется социальными, экономическими, экологическими и научно-техническими требовани-
ями, предъявляемыми к организации рационального использования и охраны земель.
К органам общей концепции относятся: Правительство РФ и правительства субъектов РФ; министерства и ведомства, осуществляющие функции регулирования и контроля в случаях, прямо предусмотренных законом. Эти функции определены в положениях о министерствах и ведомствах. К органам специальной компетенции следует отнести органы исполнительной власти, непосредственно осуществляющие управление и контроль и отвечающие за состояние окружающей среды. К таковым относятся Министерство природных ресурсов и экологии РФ, Росприроднадзор РФ (федеральная служба по надзору в сфере природопользования). Аналогичные органы исполнительной власти имеются во всех субъектах федерации. Так, в Челябинской области существует Министерство экологии Челябинской области, Министерство имущественных отношений Челябинской области, Министерство сельского хозяйства Челябинской области, Министерство промышленности, новых технологий и природных ресурсов Челябинской области. Что касается бизнеса, то следует отметить, что сегодня не так его "кошмарят" правоохранительные органы, как это было в 90-е годы XX столетия. Вопрос стоит о расширении судов присяжных заседателей, где все больше дел, связанных с бизнесом, решаются положительно. Так, Московским городским судом из 45-ти рассмотренных уголовных дел по 5-ти делам был вынесен оправдательный вердикт, включая дела предпринимателей. Это говорит об объективности и демократизации правосудия. Кроме того, еще достаточно много существует других препятствий для создания и налаживания деятельности бизнеса и его эффективной работы. В качестве примера можно привести случай с одним из начинающих бизнесменов. Предприниматель из Челябинска хотел открыть цех по производству целебного питания и поставлять его в больницу, дома малютки и детдома. Но когда узнал список
LAW
санитарных требований и прочих условий от этой идеи отказался. Для развития бизнеса на селе и в городах, на наш взгляд, следует принять ряд льготных мер по документам, представляемых в государственные органы.Кроме того, для начала развития бизнеса необходимо создать условия получения льготных кредитов и благоприятные земельные участки. Желательно выплаты кредитов отсрочить на 3-5 лет, в зависимости от деятельности предпринимателя и его финансового состояния. По данным Арбитражного суда Свердловской области, по заявлениям количество о банкротстве юридических лиц возросло на треть.
В 2019 г. о своей несостоятельности заявила 2041 компания. В то же время число граждан, пожелавших списать свои долги, увеличилось почти вдвое - с 1757 до 3473 человек. Начали распродавать имущество 2881 банкрота. И такая тенденция не только на Среднем Урале. Согласно Единому федеральному реестру сведений о банкротстве (ЕФРСБ) в 2019 г. расписались в собственной неплатежеспособности 68980 россиян, а всего с 2015-2018 гг. через эту процедуру прошли 163235 человек3. Так, в Свердловской области на каждые 100 тысяч жителей приходится 67 безнадежных должников. По Челябинской области эта цифра составляет 2065 человек. Чаще всего это арендаторы и арендодатели. Госдумой были внесены поправки, в Закон о банкротстве в первом чте-
нии, которые могут затронуть не менее 300400 тысяч заемщиков по списанию их долгов, учитывая материальную основу.
Следует отметить, что Федеральная кадастровая палата оцифровала 34 млн. кадастровых дел, или 55% от всего объема кадастровых документов, находящихся на хранении в архиве учреждения. Это необходимо сделать для того, чтобы быстрее проводить различные сделки с недвижимостью, включая земельные участки. Зачастую предприниматели из-за бюджетных долгов не могут выплачивать своим сотрудникам зарплату, перечислять налоги и развиваться и таким образом теряют экономический интерес к участию в торгах. Важное значение имеет связь бизнеса с образовательным процессом и подготовкой будущих работников по определенной специальности для бизнеса.
В этой связи представителям бизнеса должен быть такой посыл, чтобы к ним приходили готовые специалисты, необходимо само участие бизнесменов в образовательном процессе. Следует создавать условия для практических навыков студентам и тем самым вести совместную работу над будущими проектами в сфере экономике и производстве. Вместе с тем должна быть господдержка и участие всех заинтересованных лиц, которые совместно могли бы обеспечить источники фонда материальных средств на период подготовки будущих специалистов.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Большой юридический словарь / Под. ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зоркина, В.Е. Крутс-ких. М.: ИНФРА, 1998.
2. Липски С.А. Особенности изменений отношений собственности на землю в регионах Арктической зоны Российской Федерации // Вестник Московского финансово-юридического университета МФЮА. 2018. № 3. С. 20 - 33.
3. Российская газета,12 марта 2020 г. №53 (8107).
REFERENCES
1. Bol'shoj yuridicheskij slovarV Pod. red. A.YA. Suhareva, V.D. Zorkina, V.E. Krutskih. M.: INFRA, 1998.
3 Российская газета,12 марта 2020 г. №53 (8107).
2. Lipski S.A. Osobennosti izmenenij otnoshenij sobstvennosti na zemlyu v regionah Arkticheskoj zony Rossijskoj Federacii // Vestnik Moskovskogo finansovo-yuridicheskogo universiteta MFYUA. 2018. № 3. S. 20 - 33.
3. Rossijskaya gazeta,12 marta 2020 g. №53 (8107).
СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРЕ
ТЮЛЬПАНОВ Фарид Муллагалиевич, кандидат юридических наук, доцент. Балтийский институт экологии, политики и права, Челябинский филиал, г. Челябинск. E-mail: f.g.tulpanow@mail.ru
Дата поступления: 08.04.2020
