CC BY
187
УДК 69.003.2 ББК У9(2)262.253.1
ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
Э.Г. Пилавова
В статье рассмотрены основные модели ипотечного жилищного кредитования. Автором анализируется роль государства в каждой из рассмотренных моделей и обосновывается необходимость государственного регулирования отношений на ипотечном рынке.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, государственное регулирование, контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного рынка, модель вторичного рынка.
На сегодняшний день в большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является основной формой решения жилищной проблемы. В мировой практике выделяют три основные модели жилищного ипотечного кредитования: контрактносберегательная модель, модель ипотечного банка и модель вторичного рынка (американская) [1, с. 60].
Контрактно-сберегательная модель подразумевает накопление средств потенциальных заемщиков на специальных целевых депозитах в течение определенного периода времени, по истечении которого банк берет на себя обязательство предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. Данная модель во многих странах явилась стартовой для развития массового рынка ипотечного кредитования в условиях отсутствия кредитных историй у заемщиков и недостатка долгосрочных ресурсов у кредитных учреждений. На современном этапе данная модель применяется в Германии, Австрии и Франции.
Модель ипотечного банка основана на выпуске ипотечных облигаций, которые имеют реальное обеспечение в виде залога недвижимости, под которую предоставлены кредиты. Доходы, получаемые банками от ипотечных кредитов, направляются на выплату процентов по облигациям, а их погашение осуществляется за счет возврата кредитов. Модель ипотечного банка широко распространена в странах континентальной Европы, особенно в Германии, Дании и Швеции. Достоинством модели является относительная простота организации, что обусловило ее привлекательность для стран с неразвитой инфраструктурой рынка ценных бумаг и финансового рынка в целом (см. таблицу).
В модели вторичного ипотечного рынка выданные банками ипотечные кредиты сразу продаются специализированной организации - SPV (Special Purpose Vehicle), которая объединяет в пулы все купленные кредиты, выпускает их в обращение на вторичный рынок ценных бумаг и предоставляет по ним гарантии. Так происходит секьюритизация активов, при котором кредитные обязательства трансформируются в форму ценных
бумаг, которые приобретаются инвесторами. Данная модель характерна для США. Использование данной модели возможно исключительно в условиях стабильной экономики, высокоразвитого фондового рынка и надежной финансовокредитной системы.
Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и заёмщикам огромную помощь в период формирования системы ипотечного жилищного кредитования. Во всех странах, где на долю ипотеки приходится не менее 5 % ВВП, государство сыграло решающую роль в ее становлении, причем на начальных этапах помощь оказывалась в первую очередь заемщикам [2, с. 15].
В большинстве стран мира государство играет в жилищном секторе экономики очень важную роль. Государство определяет концепцию развития ипотечного жилищного кредитования, формирует правовую базу для функционирования, разрабатывает механизмы социальной защиты заемщиков, активно участвует в создании необходимой для функционирования рынка инфраструктуры и непосредственно управляет им и контролирует действия участников в рамках установленных норм и принципов [2, с. 15].
В процессе эволюции института ипотеки развитых странах на сегодняшний день сложились три основные модели ипотечного кредитования: контрактно-сберегательная модель; модель ипотечного банка (европейская модель); модель вторичного ипотечного рынка (американская модель). Во всех этих ипотечных моделях государство занимает важное место. В контрактно-сберегательной модели государство активно содействует домохозяйствам путем использования начисления премий на сбережения и налоговых льгот, при этом помощь государства институциональным участникам ипотечного рынка ограничена. В Германии есть и такая льгота, как погашение части кредита за счет государства при рождении в семье заёмщика ребёнка (одновременно стимулируется повышение рождаемости). Австрия в отличие от Германии поддерживала более высокую норму сбережений за счет того, что
Пилавова Э.Г.
Государственное регулирование отношений на рынке ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт
Роль государства в моделях ипотечного жилищного кредитования
Название модели ИЖК Страна происхождения, год Особенности модели Государственное регулирование
Контрактно- сберегательная модель Первые программы возникли в Китае и Индии, родоначальница ликвидируемых обществ в Европе является Англия, 1775 г. Подразумевает накопление средств, а затем выдачу кредита на заранее согласованных условиях Меры по поддержанию и стимулированию развития строительных обществ - начисление премий на сбережения, налоговые льготы
Модель ипотечного банка Франция, 1852 г. Основана на выпуске ипотечных облигаций, имеющих реальное обеспечение в виде залога недвижимости Развитие законодательной базы для ипотечного кредитования и ее последующий контроль
Модель вторичного ипотечного рынка США, 1938 г. Особенностью является секьюритизация активов -объединение кредитов в пулы и продажа специально-созданным агентствам Регулирование первичного и вторичного рынков специализированными агентствами -увеличение периода выплат, налоговые льготы, снижение первоначального взноса
могла привлекать внешние займы. В Чехии, Венгрии и Словакии норма премии начислялась в пределах 20-40 %, проценты на сбережения и премии не облагались налогом, клиент после завершения периода накопления мог не использовать своего права на кредит. Именно мерами по поддержанию и стимулированию развития стройсберкасс объясняется успех данной модели в странах Восточной Европы [1, с. 60].
В американской модели ипотечной системы государство играет еще большую роль, которая заключается в регулировании первичного и вторичного ипотечных рынков специализированными правительственными агентствами (также увеличение периода выплат по кредитам, снижение первоначального взноса, налоговые льготы).
Для построения модели ипотечного жилищного кредитования государство использует различные методы, которые можно разделить на организационно-правовые (законодательно-норма-
тивная база и инфраструктура), административные (государство выступает в роли регулятора) и экономические (или рыночные, включающие в себя прямые и косвенные). Прямые меры от косвенных отличаются тем, что во втором случае государство в лице уполномоченных организаций взаимодействует на равных с другими участниками рынка с целью взять на себя отдельные этапы инвестиционного процесса.
Организационно-правовые меры включают выбор самой модели ипотечного кредитования. Подобный выбор базируется, прежде всего, на структурных и инфраструктурных особенностях экономики (интегрированность в мировую экономику, степень открытости национального рынка капитала, что обеспечивает приток иностранных
инвестиций в жилищную сферу путем покупки зарубежными инвесторами ипотечных ценных бумаг). Большое влияние на выбор той или иной модели оказывает степень готовности самого населения к ипотеке. Финансовая грамотность населения, его доверие стимулирует развитие именно банковской ипотеки, в то время как неготовность населения и корпоративных участников инвестиционного рынка инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги сильно ограничивает ресурсную базу ипотечного кредитования в национальном масштабе и заставляет обратить взоры на небанковскую ипотеку через систему различных строительных сберегательных обществ. Иные организационные меры связаны с формированием законодательно-нормативной базы.
Административные меры воздействия связаны с особым, «надрыночным» положением государства и применяются как на постоянной основе (лицензирование, надзор за текущей деятельностью организаций, мониторинг качества и т. д.), так и в отдельных случаях. Например, в случае финансовых затруднений участника ипотечного или строительного рынка уполномоченные государственные органы в соответствии с законодательством занимаются прямым регулированием деятельности такого участника, чтобы не допустить ухудшения ситуации.
Прямые рыночные меры связаны с перераспределительной ролью государства в экономике и оказанием прямой поддержки отдельным хозяйствующим субъектам, испытывающим такую потребность. К таким мерам относятся дотации, субсидии и налоговые льготы заемщикам, кредиторам и строительным компаниям. Эти меры государственного вмешательства нацелены на увеличение
Серия «Экономика и менеджмент», выпуск 19
47
Управление инвестициями и инновационной деятельностью
платежеспособного спроса и снижение стоимости ипотечных кредитов для конечных заемщиков. Это характерно для модели строительно-сберегательных касс.
Рыночные косвенные меры государственного регулирования заключаются в том, что государство в лице своих уполномоченных органов выступает в качестве субъекта ипотечного рынка. К подобным формам непосредственного участия государства в ипотечном кредитовании могут относиться скупка государственным ипотечным агентством ипотечных кредитов на рыночных условиях, предоставление государственных гарантий, страхование, операции с ипотечными ценными бумагами, проведение операций на рынке жилья для поддержания ликвидности. Подобные меры направлены на поддержание различных сегментов ипотечного рынка (первичного рынка ипотечных кредитов, вторичного рынка, рынка ипотечных ценных бумаг). Такой подход более характерен для ипотечной модели США, где специально созданные государственные федеральные агентства выступают в качестве самостоятельных субъектов рыночных отношений в ипотечной сфере. Указанные меры не требуют разветвленной системы взаимодействия государства с конечными заемщиками.
Государство должно уделять особое внимание формированию рынка жилья, включая использо-
вание бюджетных средств вследствие двух особенностей этого рынка. Во-первых, рынок жилья выполняет важные социальные функции, обслуживая процессы воспроизводства и территориального распределения рабочей силы. Во-вторых, масштабы его влияния на экономику весьма значительны: бум на рынке жилья создает стимулы для расширения производства во многих отраслях экономики, а его стагнация может серьезно затормозить экономический рост.
Государство занимает важное место в системе ипотечного жилищного кредитования. Для построения модели государство использует различные меры: организационно-правовые, административные и рыночные. Как показывает опыт зарубежных стран, ни одному государству не удалось построить успешно функционирующую модель ипотеки без поддержки со стороны государства.
Литература
1. Тихомирова, Е.В. Строительные сберегательные кассы на рынке ипотечного кредитования / Е.В. Тихомирова, М.В. Гуженко // Деньги и кредит. - 2009. - № 9. - С. 59-65.
2. Васьков, В. О. Роль государства в решении жилищной проблемы с помощью ипотеки: авто-реф. дис. ... канд. экон. наук / В.О. Васьков. - М., 2006. - 15 с.
Поступила в редакцию 25 января 2011 г.
Пилавова Эллада Георгиевна. Аспирант 3-го года обучения, Институт экономики УрО РАН. Область научных интересов - зарубежные модели ипотечного жилищного кредитования.
Ellada Georgievna Pilavova. A third year post-graduate student of Institute of Economics, Ural Branch of Russian Academy of Sciences. Research interests: foreign models of mortgage housing credit.
Контактный телефон: (8-912) 03-65-827. E-mail: epilavova@raiffeisen.ru
