Государственное регулирование факторов ценообразования на жилищном рынке регионов Украины в контексте снижения стоимости строительства Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЕКОНОМ1КА ТА УПРАВЛ1ННЯ

УДК 332.83

ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ ЧИННИК1В Ц1НОУТВОРЕННЯ НА ЖИТЛОВОМУ РИНКУ РЕГ1ОН1В УКРА1НИ В КОНТЕКСТ1 ЗНИЖЕННЯ ВАРТОСТ1 БУД1ВНИЦТВА

Г. Л. Ступткер, к. е. н., доц.

Ключовi слова: буд1вництво, варт1сть, житловий ринок, чинники впливу, доступмсть житла

Постановка проблеми. Житлова пол^ика як складова державно! сощадьно-економiчно! полггики завжди повинна бути в цен^ уваги управлiнських кiл, оскшьки вiд правильностi обрання основних принцишв та напрямiв 11 реадiзащ! залежить не тшьки вирiшення питания забезпечення житлом, а й економiчний розвиток i соцiальна стабiльнiсть у суспшьсга.

Житло, через значну вартiсть, було i залишаеться недоступним для бшьшост категорiй населення Укра!ни. Головна причина цього полягае в тому, що процеси ринково! трансформаци випереджають науковi державно-управлiнськi розробки в житловiй сфер^ Прiоритетним напрямом у площинi щлеспрямованих дослiджень державного управлiння мае бути наукове обгрунтування iнструментiв державного впливу на критери та фактори щноутворення на житловому ринку.

Аналiз публжацш. Дослiджуючи причини кризового стану втизняно! економiки, академiк А Чухно зазначае: «Пщ впливом творення ринково! економши мимоволi утвердилася думка, що державна власшсть, державне управлiння неефективнi, що ринкова економша довела свою ефективнють i ринкове самоврядування автоматично виршуе економiчнi проблеми... Загальносвiтовi процеси недоощнки держави i перевищення ролi ринку у нас стали аксюмою» [8, с.12].

Дослiдники сучасних тенденцш розвитку житлово! сфери переконанi, що саме вщсутшсть надежного державного регулювання на ринку житла спричинила низку диспропорцш, якi унеможливлюють реадiзацiю державно! програми шдтримки населення у виршенш житлових проблем та наголошують на необхщносп розробки стратегiчних напрямiв державно-управлiнського впливу на розвиток житлово! сфери [4]. При цьому житлове господарство характеризуеться високою фондомютюстю та швестицшною привабливiстю i в щлому розглядаеться як сукупнiсть матерiальних i нематерiальних складових, що об'еднують житловий фонд та систему управлшня ним в единий неподшьний комплекс [5].

Мета статп полягае у висвггленш основних чинникiв, що впливають на щнову полiтику будiвельних органiзацiй, з точки зору державного регулювання житлового ринку в регюнах Укра!ни.

Виклад матерiалу. Статистичнi данi дозволяють установити взаемозв'язок мiж рiвнем регулювально! функцн держави та станом вирiшення житлово! проблеми у кра!ш. За наявносп потужного державного апарату з розвиненими регуляторними мехашзмами в 1987 рощ в Укра!ш введено в експлуатащю 21,3 млн м2 житла, в 1991 рощ - 14,5 млн м2. У перюд незалежностi ринок житла як складова нащонального ринку безсистемно формувався шд впливом пашвно! у свiтi неолiберадьно! та монетаристсько! парадигми, що базуеться на роздержавленш та повнiй вiдмовi вiд державного регулювання ринкових процесiв. Як наслщок, у 2001 роцi обсяги новозбудованого житла зменшилися в 3,6 раза та склали 5,9 млн. м2 [1].

Подальше щорiчне збiльшення обсяпв (на 6-9 % у докризовий перюд) i вартостi новозбудованого житла з огляду на сучасний стан втизняно! економши, обмежене бюджетне фiнансування житлових програм унеможливлюе практичне виконання конституцшно задекларованих зобов' язань держави щодо створення належних житлових умов для громадян.

Тенденцi! стрiмкого зростання вартостi житла, що спостерпалися в житловому бущвнищга в 2005 — 2008 роках, базувалися на хибних переконаннях приватних iнвесторiв щодо надiйностi iнвестицiй у придбання житла з метою збереження та примноження заощаджень. При цьому з темпами нарощення обсягiв бущвництва зростала i вартiсть житла.

У той же час, подальше значне зниження темтв будiвництва (в 2010 — 2011 рр. темпи

приросту значно уповшьнилися i склали всього 0,76 %) та вщкладена реалiзацiя житлових проектiв спричинила дефiцит новозбудованого житла, а, отже, кра!ну знову очшуе зростання цiн унаслiдок автоматичного перевищення попиту над пропозицieю.

Вищенаведене свщчить, що в Укра!ш всупереч економiчним законам зростання цiн на житлову нерухомють вiдбуваeться як у разi збiльшення обсягiв будiвництва, так i за !х падiння. Лише в ринкових економшах розвинених кра!н спрацьовуе рiвновага мiж попитом та пропозищею, оскiльки держава, нiвелюючи недолiки житлового ринку, е одним iз його найактившших учасникiв. Така модель стане дiездатною в Укра!ш за умови, що владш структури матимуть сильну полiтичну волю для вирiшення житлово! проблеми власних громадян.

Варто зазначити, що св^ова криза, яка найболючiше вплинула на вiтчизняну будiвельну галузь, спонукае державу запровадити заходи адмiнiстративно-правового та економiчного характеру щодо здешевлення складових, що формують iнвестицiйну вартiсть житлового будiвництва. Найвагомiший внесок у зменшення цих витрат належить:

• зниженню гранично! меж вiдрахувань замовникiв будiвництва на розвиток шженерно-транспортно! та сощально! iнфраструктури до 4 %;

• заборош безоплатно! передачi житлово! площi в новозбудованих будинках на баланс мюта;

• скасуванню обов'язкових вiдрахувань на розвиток пожежно! безпеки та плати за шдключення об'екта до мереж електропостачання;

• спрощенню дозвiльно! процедури пiд час проектування та введенш в експлуатацiю будiвель;

• установленню чiтко! процедури громадського обговорення розмщення об'ектiв мiстобудування, що виключить зловживання з боку стейкхолдерiв.

Для прикладу розглянемо наведену Будiвельною палатою Днiпропетровсько! областi структуру витрат тд час будiвництва об'ектiв [2]:

■ 54 % загально! вартосп витрат становлять безпосереднi витрати на виконання будiвельно-монтажних робiт;

■ 15 % витрачаеться на компенсацiю для вщселення громадян.

■ 14 % вартосп проекту вiдраховуеться на виконання техшчних умов iз приеднання об'екта до мереж енергопостачання;

■ 7 % складають вiдрахування на розвиток iнженерно-транспортно! та соцiально! iнфраструктури мюта ( або пайова участь);

■ 6 % витрачаеться на оплату обслуговування кредитних кошпв (фiнансових шституив);

■ 4 % коштуе вщведення земельно! дiлянки.

Структурування витрат дозволяе зробити висновок, що близько половини вартосп житла, або 46 %, становлять додатковi витрати та вщрахування забудовниюв, тобто чинники, що безпосередньо не входять у варнсть процесу будiвництва. Варто зазначити, що наведена структура також не мютить вагомо! складово! iнвестицiйно! вартостi проекту - неофщшш витрати та послуги посередниюв (хабарi). Рiзниця мiж ринковою вартютю та опосередкованою вартiстю будiвництва житла в репонах, яка щоквартально визначаеться Мiнрегiонбудом Укра!ни (в середньому перевищуе 100 %), переконливо пiдтверджуе наявнють корупцiйно! складово! у витратах замовниюв-забудовниюв.

Крiм того, очiкувати найближчим часом значного зниження вартосп новозбудованого житла недоцшьно, оскшьки по об'ектах, розпочатих будiвництвом, уже загалом пройденi необхвдш дозвiльнi процедури, а сплаченi платежi та хабарi вже врахованi забудовниками у власних витратах.

Очевидно, потребуе удосконалення поняття «недороге житло», яке використовуеться в контекст визначення одше! з ознак доступного житла. Варнсть його спорудження визначаеться зпдно з вимогами державних будiвельних норм. При цьому, на наш погляд, у вщповщних шдзаконних актах необхiдно чггко сформулювати, що вартiсть доступного житла не може бути вищою за показники опосередковано! вартосп спорудження житла по репонах Укра!ни. Виникнення проблеми низького забезпечення населення житлом зумовлюеться такими причинами:

• недоступшсть комерцшних житлових кредипв через !х високу варнсть для бшьшосп громадян;

• зменшення обсяпв державного фiнансування житлового будiвництва викликало

зменшення загальних обсягiв уведення житла в експлуатацiю;

• не набули достатнього розвитку мехашзми виршення житлових питань шляхом спiльно! участ громадянина та держави у фшансуванш будiвництва (придбання) житла, зокрема, надання цiльових житлових субсидiй, запровадження системи заощадження коштiв для будiвництва (придбання) житла.

Саме тому необхщно конкретизувати категоршно-понятшний апарат, в тому чи^ здiйснити класифiкацiю основних видiв житла (табл.1).

Таблиця 1

КласифЫащя основних вид1в житла за факторами впливу держави на управления

доступмстю житла

Категорiя житла Джерела фшансування Суб'екти права на житло Рiвень доходу громадян, що е тдставою для зарахування до категори тих, хто потребуе полiпшення житлових умов Форма використання житла

Соцiальне житло Кошти державного, мiсцевого бюджетiв Громадяни, якi вiдповiдно до закону потребують сощального захисту Середньомюячний дохiд менший величини опосередковано! вартосп найму житла в даному населеному пунктi та прожиткового мшмуму Надаеться в оренду

Доступне житло Кошти населення, кошти державного та/або мюцевого бюджетiв Громадяни Укра!ни, що потребують полiпшення житлових умов, або таю, що не мають або втратили право на забезпечення сощальним житлом Громадяни Укра!ни з рiвнем доходiв, якi перевищують критерi! соцiального житла але меншi показника, визначеного для комерцiйного житла Передаеться громадянам у власнiсть

Комерцiйне житло Кошти громадян Заможнi верстви населення Дохщ на одну особу (члена шм'!) перевищуе чотирикратний розмiр середньомюячно! плати в регiонi Належить громадянам

Концепщя Державно! цшьово! соцiально-економiчно! програми будiвництва (придбання) доступного житла на 2009 — 2016 роки [6] мютить положення, що доступне житло може бути побудоване чи придбане за власнi кошти громадянами за умови надання !м державно! шдтримки.

Для оцiнювання доступностi житла в Укра!ш пропонуеться використовувати «показник доступност житла» (ПДЖ), який визначаеться як вщношення вартостi умовно! квартири, що вщповщае критерiям доступного житла, до рiчного доходу домогосподарства з трьох оаб [3]. Крiм того, вважаемо, що цей показник доцiльно застосовувати з метою визначення результативност реалiзацi! житлово! полiтики Укра!ни.

Основна причина такого положення полягае у вщсутност зростання доходiв громадян та суттевому (майже на 23 %) зростанш вартостi будiвництва порiвнянно з минулорiчним перiодом.

Результати оцiнки доступностi житла в рiзних регiонах Укра!ни наведено у таблиц 2, данi яко! свiдчать про значне вiдставання рiвня житлового забезпечення населення Укра!ни вщ розвинених кра!н свiту (значення ПДЖ коливаються в межах 3 — 5 роюв) i диференцiацiю показника за регюнами кра!ни. Середньостатистичнiй укра!нськш родинi необхiдно накопичувати кошти на житло близько восьми роюв.

Таблиця 2

ПДЖ по рег1онах Украгни станом на 01.01.2013 року

Область Вартiсть 1 м2 загально! площi житла, грн Рiчний дохщ одше! особи, грн ПДЖ, роюв Ранжування за доступнютю

Вшницька 5 008 21 734,0 8,5 14

Волинська 4 984 18 806,9 9,7 21

Дшпропетровська 5 024 28 771,6 6,4 1

Донецька 5 465 29 336,6 6,8 2

Житомирська 4 506 21 288,0 7,8 7

Закарпатська 4 505 17 191,4 9,6 20

Запорiзька 5 013 27 107,6 6,8 3

1вано-Франювська 4 685 20 148,4 8,5 15

Ки!вська 5 156 26 541,7 7,1 4

Кiровоградська 4 447 20 553,7 8,0 10

Луганська 4 970 24 024,1 7,6 6

Львiвська 5 132 21 992,3 8,6 16

Микола!вська 5 018 22 878,0 8,1 12

Одеська 5 084 22 224,4 8,4 13

Полтавська 4 807 24 027,2 7,4 5

Рiвненська 5 326 19 859,8 9,9 24

Сумська 4 871 22 582,3 7,9 8

Тернопшьська 4 878 18 560,6 9,7 22

Харкiвська 5 469 24 870,0 8,1 11

Херсонська 4 709 19 939,9 8,7 18

Хмельницька 5 056 21 590,6 8,6 17

Черкаська 5 108 20 717,9 9,1 19

Чершвецька 4 813 18 107,5 9,8 23

Чернiгiвська 4 935 22 769,6 8,0 9

Укра!на 5 203 25 206,4 7,6

Висновок. Результати проведеного дослщження доводять, що найвагомшими критерiями полшшення доступностi житла е вартiсть збудованого житла та рiвень доходiв населення. Саме тому вбачаемо нагальну необхщшсть у розробцi державно-управлшського механiзму забезпечення надежного контролю за !х формуванням.

ПДЖ, що вщбивае можливiсть населення полiпшувати житловi умови, повинен стати ключовим iндикатором доступносп житла в Укра!ш. Його застосування дозволить викликати якiснi зрушення у виршенш житлово! проблеми, пiдтвердити правильшсть обрано! стратеги щодо реадiзацil житлово! полггики у державi.

Завдяки використанню органами законодавчо! та виконавчо! влади шструмеипв адмiнiстративно-правового та економiчного характеру в кра!ш необхiдно розпочати процес зниження вартосп житлового будiвництва, шдгрунтям якого повиннi стати :

■ обмеження кошторисного прибутку будiвельних оргашзацш та рентабельностi виробництва вiтчизняних будiвельних матерiадiв;

■ зниження гранично! межi вiдрахувань замовникiв будiвництва на розвиток iнженерно-транспортно! та соцiадьно! шфраструктури;

■ установлення заборони щодо безоплатно! передачi житлово! площi на баланс мюта;

■ скасування плати за тдключення об'екта до систем електропостачання та вiдрахувань на розвиток пожежно! безпеки;

■ певне спрощення дозвiльно! процедури землевiдведення, проектування та введення в експлуатащю будiвель;

■ виключення зловживань з боку стейкхолдерiв шляхом установлення чiтко! процедури громадського обговорення розмiщення об'ектiв мiстобудування.

Саме держава, з огляду на сощальний характер житлового питання, покликана забезпечити виршення вщповщних проблем соцiадьно незахищено! частини сво!х громадян та створити

сприятливi умов для пiдвищення доступностi житла для eKOHOMÍ4HO активних верств населення.

Здiйсненi розрахунки не враховують необхiднiсть виокремлення Í3 загального бюджету коштiв для забезпечення життeдiяльностi громадян, але при формуваннi мехашзму державного управлiння забезпеченням доступностi житла визначальним е встановлення пропорцшно! залежност пiдвищення доступностi житла вiд зниження його вагомо! складово! категори -вартосп.

ВИКОРИСТАНА Л1ТЕРАТУРА

1. Введення в експлуатацiю загально! площi житла та кшьюсть збудованих квартир [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2007 /ibd/vez/vez_rik06_u.html

2. За что и кому платит украинский застройщик? [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http:// biz.liga.net/news/E0912826.html

3. Киричук Ю. Показник доступносп житла як основний критерш ефективносп державно! житлово! полiтики [Текст] / Юлiя Киричук // Вюник НАДУ при Президентовi Укра!ни, 2009. - № 1. - C. 86 - 93.

4. Кошева А. М. Стратепчш напрями регулювання розвитку житлово! сфери [Електронний ресурс] / А. М. Кошева // Держ. управлшня : теорiя та практика. - 2009. -№ 2(10). - Режим доступу : http://www.academy.gov.ua/ej10/doc_pdf/Koshevas.pdf

5. Манцевич Ю. М. Удосконалення розвитку житлового господарства мют Укра!ни : автореф. дис. на здобуття наук. ступеня докт. екон. наук : спец. 08.00.05 «Розвиток продуктивних сил i репональна економша» / Ю. М. Манцевич. - К., 2009. - 37 с.

6. Про схвалення Концепци Державно! цшьово! соцiально-економiчно! програми бущвництва (придбання) доступного житла на 2009 — 2016 роки [Електронний ресурс] : Розпорядження Кабшету Мiнiстрiв Укра!ни вщ 21 жовтня 2008 р. № 1406-р. - Режим доступу : http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg =1406-2008-%F0.

7. Про запобпання впливу свiтово! фiнансово! кризи на розвиток бущвельно! галузi та житлового бущвництва [Електронний ресурс] : Закон Укра!ни вiд 25 грудня 2008 р. № 800-VI. // Офщ. веб-сайт Верховно! Ради Укра!ни. - Режим доступу : http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=800-17.

8. Чухно А. Сучасна фiнансово-економiчна криза: природа, шляхи та методи подолання [Текст] / А. Чухно // Економша Укра!ни. - 2010. - № 2. - С. 4 — 13.

SUMMARY

The theoretical and methodological bases and mechanisms of improvement of housing economy development of Ukrainian regions are analysed in the article. A housing economy is examined as an aggregate of financial and non-material constituents which unite a housing fund and control system to them in an unique indivisible complex. A housing economy is characterized high level of funds capacity and investment attractiveness.

The results of scientific investigations concerning the formation of social marketing relations in the field of housing economy, the simulation of the housing policy in the period of economy reforming are analysed.

In the article the essence and concept content «accessible habitation» and «index of accessible habitation» (IAH) from the point of view of the state -administrative mechanism formation analysis.

The essence of housing affordability index of Ukrainian regions was determined with the position of external factor influence as a criterion that defines market demand on services of building companies. Its formula taking into account main features that characterize housing was offered. On the basis of the statistic data research comparative analysis of IAH dynamics in different regions of Ukraine was made.It considers the possibility of the IAH use while determination of the public housing policies efficiency on housing of citizens of Ukraine.

As a result of research of conformities to the law of price-wave at the market of habitation directions of development of a build industry are offered as one of the most effective instruments of forming of housing fund, the system of habitation structuring is developed for planning and realization of tasks to development of housing economy of regions by legislative, organizational and financial

№ 3 6epe3eHb 2014

mechanisms.

As a result of research the ways of forming of the whole integral control system and basic directions of realization of housing economy development conception are offered, and also the principle approach to allocation of the limited resources for development of housing economy of cities is certain taking into account their features.

The notion of the housing policy has been defined and its essence, roles and objectives under the present conditions have been examined. The peculiarities of the housing recourses fund and the qualities of modern amenities in the Ukraine have been determined. The methodological backgrounds of the housing system formation in the transitional period to the developed housing market model have been elaborated.

The state must to execute the regulative functions and must to apply facilities of influence on the factors of housing affordability. From its depends the efficiency of decision of housing problem in Ukraine.

REFERENCES

1. Vvedennya v ekspluatatsiyu zahal'noyi ploshchi zhytla ta kil'kist' zbudovanykh kvartyr [Elektronnyy resurs]. - Rezhym dostupu: http://www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2007 /ibd/vez/vez_rik06_u.html

2. Za chto y komu platyt ukraynskyy zastroyshchyk? [Elektronnyy resurs]. - Rezhym dostupu: http:// biz.liga.net/news/E0912826.html

3. Kyrychuk Yu. Pokaznyk dostupnosti zhytla yak osnovnyy kryteriy efektyvnosti derzhavnoyi zhytlovoyi polityky [Tekst] / Yuliya Kyrychuk // Visnyk NADU pry Prezydentovi Ukrayiny, 2009. -№ 1. - C. 86 - 93.

4. Kosheva A. M. Stratehichni napryamy rehulyuvannya rozvytku zhytlovoyi sfery [Elektronnyy resurs] / A. M. Kosheva // Derzh. upravlinnya : teoriya ta praktyka. - 2009. - № 2(10). -Rezhym dostupu : http://www.academy.gov.ua/ej10/doc_pdf/Koshevas.pdf

5. Mantsevych Yu. M. Udoskonalennya rozvytku zhytlovoho hospodarstva mist Ukrayiny : avtoref. dys. na zdobuttya nauk. stupenya dokt. ekon. nauk : spets. 08.00.05 «Rozvytok produktyvnykh syl i rehional'na ekonomika» / Yu. M. Mantsevych. - K., 2009. - 37 s.

6. Pro skhvalennya Kontseptsiyi Derzhavnoyi tsil'ovoyi sotsial'no-ekonomichnoyi prohramy budivnytstva (prydbannya) dostupnoho zhytla na 2009 - 2016 roky [Elektronnyy resurs] : Rozporyadzhennya Kabinetu Ministriv Ukrayiny vid 21 zhovtnya 2008 r. № 1406-r. - Rezhym dostupu : http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg =1406-2008-%F0.

7. Pro zapobihannya vplyvu svitovoyi finansovoyi kryzy na rozvytok budivel'noyi haluzi ta zhytlovoho budivnytstva [Elektronnyy resurs] : Zakon Ukrayiny vid 25 hrudnya 2008 r. № 800-VI. // Ofits. veb-sayt Verkhovnoyi Rady Ukrayiny. - Rezhym dostupu : http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=800-17.

8. Chukhno A. Suchasna finansovo-ekonomichna kryza: pryroda, shlyakhy ta metody podolannya [Tekst] / A. Chukhno // Ekonomika Ukrayiny. - 2010. - № 2. - S. 4 - 13.