CC BY
185
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО
Абдурахманова М.М., ассистент кафедры ГПД ФГБОУВПО «Московский государственный открытый университет имени В.С. Черномырдина» в г. Махачкале
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 года ст. 131 и принятым в соответствии с ним Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)1. Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, -требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность); в силу пункта 3 статьи 433 договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.2
Применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений Кодекса о государственной регистрации сделок и договоров: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» п. 1 ст. 164; положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации согласно п. 3 ст. 433. Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. Именно с момента заключения договора до государственной регистрации покупатель вправе требовать от продавца его
1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 7 апреля 2010 г) \\Собрание законодательства Российской Федерации. 28.07.1997. №30. Ст.3594.
2 Алешин В.В. «Комментарий к ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) \ - М.: «Деловой двор». 2010. С.184.
исполнения, то есть передачи ему проданного объекта недвижимости.1 Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом.
В практике судов округа возник вопрос, связанный с тем, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В некоторых случаях стороны в споре и суды округа требование о государственной регистрации относили ко всем без исключения сделкам с недвижимостью и, мы полагаем, что отсутствие регистрации влечет недействительность сделки в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ. В отношении договоров купли-продажи нежилых помещений, зданий, сооружений указанная позиция Федеральным арбитражным судом Северокавказского округа, а также судебной практикой Высшего Арбитражного Суда РФ признавалась неправильной.
По делу № 962/98 окружной суд указал, что по смыслу пункта 1 статьи 165 ГК РФ, установленные в ней правила относятся к сделкам, требование о государственной регистрации которых предусмотрено законом. Поскольку законом для оспариваемой сделки договора купли - продажи сооружений государственная регистрация не предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора. Закон устанавливает требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, необходимость осуществления регистрации договора связана не с соблюдением формы сделки в договоре купли-продажи недвижимости, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю согласно, ст. 131 и 223 ГК РФ.
Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.97 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи
1Киндеева Е. А. Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. - 4-е изд., доп. и перераб. - М.: Юрайт-Издат. 2008. С.42.
2 Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.1999 № 4749/98 «Дело по иску предпринимателя о регистрации договора купли-продажи имущества направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием судом обстоятельств дела» (с изм. от 10.12.2007). //Вестник ВАС. 1999. №5 С. 43.
недвижимости»1 п. 3, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В соответствии со статьей 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Однако ни в статье 131 ГК РФ, ни в Законе о регистрации в соответствии со ст. 4 не названы виды сделок, подлежащих государственной регистрации. Между тем в юридической литературе высказываются мнения, что в силу ст. 131 государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость2, а «исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК и могут быть предусмотрены специальным законом»3.
Так, например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение было отменено по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи. Поскольку права собственности на
1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Российская газета. № 109. 21.05.2010. С. 81 - 90.
2 Гражданское право.: в 3 т. Т. 2 \ Е. Н. Абрамова, Н. Н. Аверченко, К. М. Арсланов; под ред. А. П. Сергеева. -М.: РГ-Пресс. 2009. С.110.
3 Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т 2 - 6-е изд., перераб. и доп. \ Е. Ю. Валявина, И. В. Елисеев отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - М.: ТК Велби. изд-во Проспект. 2009. С.105.
строение у индивидуального предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью (ООО), покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данные о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества.
Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего обязательство перед покупателем по передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи недвижимости). Получается, что в подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.
Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей отражение в Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Согласно пункту 14 данного «Постановления при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость», арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора, об отчуждении ранее
переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.1
Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения такого имущества покупателем или продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, недействительна, как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.
Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не служит основанием для изменения отношений с третьими лицами в соответствии с п. 2 ст. 551, свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И, напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.
Однако наложение ареста на имущество продавца является и нарушением прав покупателя. На этот счет имеется решение суда Северокавказского округа. По делу № 2884/99 за истцом признано право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли - продажи у ответчика, при отсутствии
1 Постановление ФАС Поволжского округа от 18.11.2009 по делу № А57-1178/2009 В соответствии с пунктом 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.1998 № 10-П «отказ части домовладельцев от вступления в члены ТСЖ не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиума в целях его содержания и эксплуатации. Невыставление платежных требований на оплату расходов не освобождает от обязательств по оплате, а лишь может повлиять на предъявление санкций за несвоевременную оплату» (документ опубликован не был). //Правовая система «Консультант плюс»
регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (истцу). Неосуществление регистрации было обосновано тем, что после исполнения сделки - оплаты и передачи имущества - на него наложен арест в порядке исполнительного производства, возбужденного в отношении продавца. Удовлетворяя исковые требования, суд указал, что наложением ареста нарушаются законные права и интересы истца как покупателя имущества. В решении содержится ссылка на то, что оно является основанием для регистрации права собственности в бюро технической инвентаризации.
В рамках рассмотрения проблемы соотношения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и обязательств сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости, необходимо подчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения.
На данное обстоятельство обращено внимание в Постановлении № 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г., согласно которому при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам следует учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по статье 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора, с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не препятствует расторжению договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств согласно п. 15.
Так, например, комментируя ГК О.М. Козырь отмечает, что: «Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона
подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий.
Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» в соответствии с п. 3 ст. 165». 1
Представляется, однако, что в данном случае мы имеем дело с неточным доктринальным толкованием положений статьи 165 ГК РФ, и прежде всего, пункта 1, согласно которому «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна». Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки, что влечет ее безусловную ничтожность неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения (недвижимость) не влечет его недействительности; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ.
Именно то обстоятельство, что по общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью отражен в Постановлении
1 Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т 2 - 6-е изд., перераб. и доп. // Е. Ю. Валявина, И. В. Елисеев отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - М.: ТК Велби. изд-во Проспект. 2009. С.107.
№ 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г., которое содержит следующее разъяснение: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости» согласно п. 14.
Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Необходимо заметить, что отсутствие нотариального удостоверения договора, если таковое предусмотрено в нем, тоже не является основанием для признания сделки недействительной, если исполнены все обязательства по оплате имущества и его передаче.
Таким образом, с несоблюдением нотариальной формы установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. Законом для оспариваемой сделки договора купли-продажи сооружений государственная регистрация не предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора. Так в соответствии со ст. 131 Гражданского Кодекса РФ государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость.
