CC BY
79
Позницкая Е.Л.
Правовые последствия государственной регистрации договора
купли-продажи жилья
Созданная в России Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1] система регистрации установила требование обязательной государственной регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним (причем не всех, а прямо указанных в законе). Рассматривая отраженную в Законе позицию законодателя о государственной регистрации сделок с недвижимостью, можно отметить некоторую неопределенность в данном вопросе. Так, в наименованиях статей Закона, регулирующих порядок проведения государственной регистрации (ст. 13-14, 16-21), а также в их содержании нет упоминания о сделках и их отдельной регистрации, несмотря на то, что ГК РФ включает ряд норм, предусматривающих государственную регистрацию некоторых сделок с недвижимостью и придающих такой регистрации самостоятельное значение. В действующем гражданском законодательстве не содержится законодательного определения государственной регистрации сделки.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилых объектов недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. В противном случае такой договор считается незаключенным и правовых последствий для покупателя и продавца не наступает. При наличии факта регистрации договор вступает в силу с момента ее осуществления в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ. Регистрации подлежит и переход права собственности на соответствующую недвижимость к покупателю (п. 2 ст. 223 ГК).
Фактически действующее законодательство, регулирующее куплю-продажу жилых объектов недвижимости, устанавливает правило «двойной регистрации» - регистрации подлежит и сделка, и переход права. Порядок проведения государственной регистрации состоит в следующем: согласно п. 1 ст. 14 Закона о регистрации регистрация возникновения и перехода права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации, а проведенная государственная регистрация договоров удостоверяется посредством совершения специальных регистрационных надписей на договоре. Правовые последствия этих двух регистрационных действий различны. В первом случае возникает право, а во втором - обязанности сторон. Регистрация самого договора в данной ситуации имеет правовое значение для возникновения обязательств сторон - продавца и покупателя (ст. 454 ГК РФ). Соответствующие права и обязанности участников сделки возникают не после непосредственного подписания договора, а после его государственной регистрации. Учитывая, что Законом о регистрации предусмотрен месячный срок проведения регистрации (ст. 13 Закона о регистрации), такие права и обязанности возникают спустя месяц после того, как стороны достигли соглашения в требуемой законом форме по всем существенным условиям договора. Продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество, а покупатель обязан принять и оплатить такое имущество после заключения договора купли-продажи. На практике передача имущества, а также оплата его покупателем осуществляется до подписания сторонами договора купли-продажи, что отражается в содержании этого договора. В данном случае возникает неоднозначная ситуация, когда недвижимое имущество фактически находится во владении покупателя, исполнившего, в свою очередь, встречную обязанность по оплате. На этот счет законом установлено правило: исполнение договора продажи недвижимости сторонами до
государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). То есть покупатель, даже получив объект во владение, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами, но и продавец теряет такое право, будучи фактическим собственником данного имущества. Недвижимое имущество в таком случае служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи. По общему правилу, установленному ст. 211 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено договором. Итак, продавец, исполнивший свою обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю, оставляет за собой негативные последствия ее возможной утраты (случайной гибели или случайного повреждения), оставаясь в силу закона собственником этого имущества еще в течение месяца (государственной регистрации) и находится в менее выгодном положении нежели покупатель (фактически пользующийся недвижимым имуществом), который в случае утраты недвижимого имущества по причинам, независящим от воли сторон, имеет возможность взыскать с продавца уплаченную денежную сумму. Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в правоприменительной деятельности.
Основным правовым последствием государственной регистрации договора купли-продажи жилых объектов недвижимости является определение момента его заключения. Ввиду того, что полное исполнение договора купли-продажи жилых объектов недвижимости наступает не с момента передачи вещи и ее полной оплаты, а с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности, исполнение договора купли-продажи растянуто во времени. На практике органы государственной регистрации одновременно регистрируют и договор, и переход права собственности. Но одновременная регистрация может иметь место лишь в том случае, если в тексте договора указано, что стороны выполнили свои обязанности до заключения договора купли-продажи. В случае, если покупатель не произвел оплаты имущества и в договоре предусмотрено, что оплата будет произведена после его заключения (государственной регистрации), то момент регистрации сделки не будет совпадать с моментом регистрации перехода права, поскольку стороны обязаны предоставить в органы государственной регистрации документы, подтверждающие факт расчета. Аналогичным образом построен процесс регистрации, когда недвижимое имущество передается после заключения договора. Такое положение вряд ли устраивает участников сделки, поскольку еще больше удлиняет процедуру оформления документов. В случае исполнения сторонами договора купли-продажи жилья своих обязательств до заключения сделки, они обращаются в органы регистрации один раз и подают заявления о регистрации сделки и регистрации перехода права. Если же исполнение обязанностей по договору зависит от его заключения, то стороны вначале заявляют о регистрации сделки, затем (после передачи имущества и произведения расчета) подают заявления о регистрации перехода права. При этом каждое регистрационное действие подлежит отдельной оплате. Считаем, что процесс государственной регистрации и сделки и перехода права по договору купли-продажи жилых объектов недвижимости чрезмерно усложнен, необоснованно затянут во времени и требует от сторон сделки дополнительных материальных затрат.
Следует отметить, что обязательственные права в отличие от вещных, имеют различные характеристики. Сам факт заключения договора купли-продажи недвижимости не означает, что все обязательственные права по этой сделке возникли, поскольку стороны вправе установить более поздний срок их возникновения, в том числе, связав с определенными событиями, либо под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ). Следовательно, государственная регистрация сделки не может выполнять роль единственного доказательства возникновения, изменения или прекращения обязательственных прав, так как содержание этих прав регистрации не подвергается, потому что условия возникновения этих прав определяются сторонами непосредственно в договоре.
Рассматривая указанную ситуацию в аспекте содержания права собственности можно сделать вывод о том, что у продавца (собственника) жилого помещения из предусмотренных п. 1 ст. 209 ГК РФ правомочий (владения, пользования и распоряжения), до момента регистрации сделки и перехода права собственности на жилой объект недвижимого имущества, не остается ни одного. Покупатель же, не являясь собственником, имеет возможность владеть и пользоваться полученным по договору купли-продажи недвижимым имуществом, но распоряжаться им не вправе. В данном случае необходимо отметить разницу между невозможностью со стороны покупателя или продавца распорядиться переданным во исполнение договора купли-продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, так как имущество находится у покупателя на основании фактически исполненной сделки. Поэтому любая сделка по распоряжению недвижимым имуществом покупателем будет недействительной ввиду ее противоречия закону.
В юридической литературе распространена точка зрения, в соответствии с которой отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости влечет безусловную недействительность сделки [2, с. 352; 3, с. 18].Считаем такое толкование статьи 165 ГК РФ неточным, поскольку в п. 1 указанной статьи указано, что несоблюдение нотариальной формы сделки, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме положений, можно сделать вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (сделка полностью ничтожна), неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. В этом случае п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации. Именно то обстоятельство, что по общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе в судебном порядке добиться регистрации этой сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Так, обобщая практику разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, Арбитражный суд Российской Федерации в информационном письме от 13 ноября 1997 года № 21 указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по ату приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение, которое является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки [4, с. 81-82]. Возникает вопрос: вправе ли суд вынести решение о регистрации незаключенной (то есть не зарегистрированной) сделки.
Так, Е.А. Суханов пишет: «По смыслу п. 3 ст. 433 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но не зарегистрирована, имеет место несовершившаяся сделка. Норма п. 3 ст. 433 ГК в известной мере противоречит норме п. 1 ст. 165 ГК, согласно которой такая сделка ничтожна. Но отмеченное противоречие устраняется возможностью сторон потребовать государственной регистрации по решению суда. Если такая регистрация будет иметь место, то как ничтожная, так и несовершившаяся сделка перерастают в действительные (заключенные)» [2, с. 353].
В рамках рассмотрения данной проблемы в очередной раз возникает вполне закономерный вопрос: необходим ли факт регистрации сделки и перехода права, учитывая, что акт регистрации сделки имеет юридическое значение только для участников договора и не затрагивает третьих лиц, для которых правовое значение имеет только переход права собственности. Более того, процесс регистрации не ограничивается регистрацией сделки и для завершения процедуры оформления документов, связанных с продажей недвижимого имущества требуется еще и регистрация перехода права к покупателю. Вряд ли можно согласиться с мнением М.И. Брагинского и В.В. Витрянского о том, что государственная регистрация имеет «самостоятельное значение фиксации соответствующей сделки» [5, с. 275]. Считаем, что публичное вмешательство государства в процесс заключения договора купли-продажи жилья не является необходимым и оправданным.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод о нецелесообразности совершения двух регистрационных действий - регистрации сделки и регистрации перехода права в отношении договора купли-продажи жилых помещений. Процедура государственной регистрации прав является наиболее универсальной и всеобъемлющей в том смысле, что ее соблюдение делает излишним осуществление государственной регистрации перехода этих прав и оснований такого перехода (юридических фактов). Наличие государственной регистрации права на недвижимость означает также наличие зарегистрированного государством факта транзитивного либо конструктивного приобретения этих прав, а также зарегистрированного государством основания такого приобретения (в частности, сделки). Государственная регистрация права выполняет не только собственную, предназначенную ей законодательством роль, но и во всех случаях заменяет государственную регистрацию сделок и динамики (перехода) прав [6, с. 27].
Считаем, что исключение из действующего законодательства требования о регистрации договора купли-продажи жилых объектов недвижимости устранит имеющуюся неопределенность, отмеченную Ф.С. Хейфец о том, что сделка без государственной регистрации является недействительной, а суд, в случае уклонения одной из сторон от ее регистрации, вправе по иску другой стороны принять решение о регистрации такой сделки (о регистрации сделки, которая является недействительной, то есть санкционировать недействительную сделку) [7, с. 33]. В данном случае исковое заявление должно содержать требование о признании договора купли-продажи жилых объектов недвижимости заключенным и устранении препятствий в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. В Резолютивной части решения суда должен констатироваться прежде всего факт заключения договора, а затем и понуждение зарегистрировать переход права собственности к покупателю без участия продавца.
Литература
1. СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
2. Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Бек, 1998. Т. 1.
3. Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 1998. № 10.
4. Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 1998. № 1.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1975.
6. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью // Законодательство. 1999. №
7.
7. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М., 1999.
