CC BY
106
УДК 336.71.477
Artemkina E. V STATE SUPPORT FOR HOUSING MORTGAGE LENDING IN THE CONTEXT OF THE SOLUTION OF SOCIO-ECONOMIC PROBLEMS OF THE RUSSIAN SOCIETY. Analyzed the problems and the factors influencing the development of mortgage lending in Russia, the model of mortgage relations, presented the mechanism of state support for housing mortgage lending, recommendations on development of mortgage housing crediting in Russia in modern conditions.
Key words: housing mortgage lending, mortgage market, mortgage, the mechanism of state support for housing mortgage lending, support of the state.
Е.В. Артемкина, аспирант Гос. университета управления, управляющий Раменское ДО КБ «Альта-Банк»
(ЗАО), г. Москва, E-mail: [email protected]
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КОНТЕКСТЕ РЕШЕНИЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПРОБЛЕМ РОССИЙСКОГО ОБЩЕСТВА
Проанализированы проблемы и факторы, влияющие на развитие ипотечного жилищного кредитования в России, рассмотрены модели ипотечных отношений, представлен механизм государственного обеспечения ипотечного жилищного кредитования, сформулированы рекомендации относительно развития ипотечного жилищного кредитования в России в современных условиях.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, ипотечный рынок, ипотека, механизм государственного обеспечения ипотечного жилищного кредитования, государственная поддержка.
Общепризнанным в современном научном мире является тот факт, что в современных условиях развитие ипотечного жилищного кредитования положительно отражается на развитии реального сектора экономики и общества в целом [1]. В процессе вложения государственным или частным сектором средств в жилищное строительство финансируется реальный сектор экономики, что обуславливает рост производства во многих отраслях промышленности. Ипотечный кредит способствует реализации жилья, обеспечивает непрерывность производства в строительстве, а это, в свою очередь, способствует оживлению производства строительных материалов, конструкций, развитию строительного машиностроения, деревообрабатывающей отрасли и т.п. [2].
Учитывая вышеизложенное, возникает необходимость формирования научных подходов относительно использования системы ипотечного жилищного кредитования как важного стимула стабилизации и роста современной экономики и как инструмента преодоления социальной нестабильности, с одной стороны -путем решения проблем занятости, с другой - путем удовлетворения потребностей населения в жилье, что обуславливает актуальность темы данной статьи.
Целью данной статьи является исследование возможностей решения социально-экономических проблем российского общества посредством использования механизма государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования.
Основной вклад в исследование проблем ипотечного жилищного кредитования оказали ученые и специалисты развитых стран мира, в частности М. Левин, Д. Джонсон, Дж. Шерман, Дж. Фридман, Н. Ордуей и др. Существенный интерес к данной проблематике проявляется и отечественными учеными: Н. Зеленковой, Г. Цилиной, А. Ужеговым, В. Кудрявцевой, О. Кудрявцевой, М. Логиновой и др. Указанные авторы освещают отдельные теоретические и практические аспекты фор-
Модели ипоте1
мирования и развития ипотечного жилищного кредитования, однако вопросы анализа проблем ипотечного жилищного кредитования и определения направлений его развития еще требует существенного развития.
Механизм государственного обеспечения ипотечного жилищного кредитования. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство и приобретение жилья можно разделить на кредиты, которые предоставляются непосредственно владельцу будущего жилья, и кредиты, которые предоставляются строительным организациям [3]. В первом случае, когда ипотечный кредит предоставляется непосредственно будущим владельцам жилья, возникают двусторонние отношения ипотеки между будущим владельцем и банком. Во втором случае возникают трехсторонние отношения ипотеки между банковским учреждением, подрядчиком и будущим владельцем жилья. Трехсторонние отношения ипотеки могут быть построены на основе следующих моделей (таблица1) [4; 5; 6].
Эффективное функционирование ипотечного рынка невозможно без деятельности инфраструктурных участников: органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, учреждений нотариальных и юридических услуг, страховых компаний, компаний по оценке недвижимости, судебных органов, финансовых институтов, которые осуществляют посреднические операции на вторичном рынке залоговых инструментов [6]. Деятельность этих субъектов ипотечного рынка заключается в повышении эффективности и оперативности работы основных субъектов ипотечного рынка путем осуществления организационного оформления отношений ипотечного кредитования; предоставления маркетинговых услуг и информационного обеспечения деятельности основных субъектов; обслуживания движения ипотечного капитала; содействия снижению рисков ипотечного кредитования и т.п.
Таблица 1
ых отношений
№ Модель Особенности модели
1 Кредитор предоставляет ипотечный кредит подрядчику, погашение которого осуществляют будущие владельцы, для этого заключаются дополнительные соглашения между будущими владельцами и банком В данном случае часть средств, которые поступают от будущих владельцев, аккумулируются на отдельном расчетном счете подрядчика и формируют его прибыль
2 Кредитор предоставляет ипотечный кредит подрядчику, а подрядчик самостоятельно устанавливает ипотечные отношения с будущими владельцами. При этом владелец осуществляет выплаты по кредиту подрядчику, а подрядчик осуществляет погашение ипотечного кредита из полученной суммы за вычетом своей нормы прибыли Этот способ более выгоден подрядчику, поскольку он вправе сокращать сроки предоставления кредитов владельцам, что дает возможность подрядчику формировать свободные денежные средства и использовать их в своей деятельности
Рис. 1. Механизм государственного обеспечения ипотечного жилищного кредитования
Для развития ипотечного рынка необходимо эффективное функционирование рынка недвижимого имущества, кредитного и фондового рынка, рынков страхования (страхование предмета ипотеки является обязательным) и рынков сопутствующих услуг (в сегменте услуг по оценке имущества). Последним достаточно часто не уделяется надлежащее внимание, хотя правильная оценка предмета ипотеки имеет весомое влияние на эффективность функционирования ипотечного рынка, ведь спецификой данного кредита является то, что его сумма определяется в виде части стоимости залога.
Характеристика современного состояния российского рынка ипотечного жилищного кредитования. Современная модель российского рынка ипотечного жилищного кредитования характеризуется такими факторами, как [7]:
- преимущественно депозитная модель финансирования;
- доминирование универсальных банков;
- отсутствие специализированных институтов ипотечного рынка и специализированных регуляторов, гарантийных фондов ипотечного страхования рыночного финансирования, инфраструктуры (например, кредитное бюро).
Рынок ипотечного кредитования России структурирован таким образом: концентрация всех операций происходит в больших банках, которые контролируют свыше 2/3 рынка, имеют разветвленную филиальную сеть и крепкие корпоративные связи со строительными организациями.
Рост ипотечного рынка сдерживается следующими факторами [7]:
- неспособностью банков использовать международные схемы реинвестирования в рамках существующего законодательства;
- неспособностью многих банков одалживать средства на международных рынк ах капитала через их неполное соответствие требованиям международного законодательства;
- наличием других, более прибыльных направлений деятельности;
- общим недоверием населения к российским банкам и опасением относительно потери своего жилья в случае банкротства банка-кредитора;
- отсутствием понимания населением процессов ипотечного финансирования.
Острейшая проблема - практическое отсутствие в России долгосрочного кредитования населения банками, что стало особенно выраженным под влиянием мирового экономического кризиса. Мешает наличие большого количества рисков для кредиторов, которые будут работать по программе ипотечного кредитования на вторичном рынке недвижимости. Банки стремятся без риска использовать краткосрочные ресурсы, в основном финансируя операции ипотечного кредитования за счет депозитов физических лиц. Кроме того, конкуренция побуждает увеличивать депозитные процентные ставки. Все это увеличивает процентные риски и уменьшает ликвидность банков.
Завышение стоимости ипотечных кредитов, которые предоставляются банками, в значительной степени, предопределяется:
Развитие ипотечного кредитования
1
1
1
Развитие Решение вопроса Содействие
долгосрочного кредитных ресурсов осуществлению
жилищного для предприятий качественных сдвигов в
ипотечного экономике государства
в целом
кредитования
Рис. 2. Влияние развития ипотечного кредитование на решение социально-экономических проблем общества
- высокой ценой привлеченных ресурсов;
- ростом инфляции и снижением рыночной стоимости залога;
- несвоевременным выполнением кредитных обязательств;
- рисками, связанными с правовыми и судебными тяжбами при отчуждении жилья-предмета залога, а также с проблематичным выселением должника и продажей на торгах предмета залога.
Развитие ипотечного кредитование и решение социально-экономических проблем российского общества. Для современной экономики критерием эффективности функционирования является удовлетворение неотложных общественных потребностей, в частности потребностей в жилье. Обеспечение населения комфортным и качественным жильем должно стать важным критерием уровня жизни и российского общества в том числе.
Развитие ипотечного жилищного кредитования в России является важным и необходимым, в отечественных условиях проблема обеспечения жильем имеет два аспекта: обеспечение в достаточных объемах финансирования жилищного строительства и обеспечения платежеспособного спроса на жилье.
Мировая практика сформировала эффективные пути решения обоих аспектов данной проблемы: ипотечное жилищное кредитование как один из наиболее надежных способов привлечения частных инвестиций за счет капитализации жилищной недвижимости с помощью государства позволяет наиболее выгодно сочетать интересы строительных компаний, финансово-кредитных учреждений, граждан и государства в процессе решения жилищной проблемы. В связи с этим на сегодня в России необходимо создание гарантийного фонда для ипотечных кредитов на уровне государственного ипотечного учреждения; установление определенной взаимосвязи между ожидаемым уровнем доходов, оплатой труда работника и стоимостью жилья.
Процесс ипотечного кредитования позволит решить ряд достаточно актуальных социально-экономических проблем общества (рис. 2).
Системный подход в решении жилищного вопроса на государственном уровне, основой которого в условиях России должен стать эффективный механизм государственной поддержки жилищного ипотечного кредитования, зависит от жесткого контроля над строительством и доступности долгосрочных финансовых ресурсов для населения страны, нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Следовательно, исходя из анализа существующих проблем, которые требуют немедленного решения, можно сформулировать некоторые предложения относительно совершенствования работы ипотечного рынка:
Библиографический список
- создание надлежащей законодательной базы.
- определение механизма рефинансирования ипотечных кредитов на основе изучения модели развития ипотечного рынка в стране;
- создание внутрибанковской и межбанковской кредитной истории заемщиков.
- создание централизованной системы регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
- возвращение доверия к банковской системе в целом.
Учитывая изложенное, можно сделать вывод, что в настоящее время для развития ипотечного рынка все еще актуально создание надлежащей законодательной базы, которая бы отвечала современным международным стандартам и учитывала позитивный опыт ввода соответствующего законодательства в других странах. Это даст возможность создать надлежащий институциональный базис как для развития ипотечного кредитования вообще, так и в отрасли жилищного строительства. Банковская помощь предприятиям, предпринимателям, гражданам станет ощутимой при условии надежных гарантий своевременного возвращения банковских ссуд. Именно такие гарантии дает ипотека.
Таким образом, проблема формирования эффективного рынка ипотечного жилищного кредитования в России приобретает значительную актуальность в связи с тем, что ипотечный рынок, благодаря своей способности стимулировать инвестиции, выступает в качестве мощного катализатора экономического роста, что позволяет характеризовать его как одну из весомых составляющих экономического развития. Ипотека дает возможность мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов в инвестиции во все отрасли экономики, которые связаны с жилищным строительством, то есть обеспечивает устремление денежных ресурсов в реальный сектор экономики.
На сегодня существует ряд проблем, которые требуют немедленного разрешения, что в свою очередь приведет к расширению ипотечного рынка и полноценному его функционированию.
Для успешного развития ипотечного рынка, в первую очередь, практическую значимость будет иметь определение принципов, которые должны быть положены в основу регулирования ипотеки. Кроме законодательной базы, которая регулирует вопрос ипотеки, еще более детального регулирования в российских условиях требует вопрос воплощения системы ипотечного жилищного кредитования. В статье сформулирован перечень основных направлений совершенствования работы ипотечного рынка с целью обеспечения условий для развития ипотечного жилищного кредитования в России.
1. Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005-2011) - М., 2011.
2. Гурвич, В. У ипотеки есть шанс II Российская Бизнес-газета. - 2009. - №701 (17).
3. Иванов, В.В. Ипотечное кредитование. - М., 2001.
4. Сокол, Л.В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования II Адвокат. - 2007. - № 3.
5. Ипотека: Вопросы правового регулирования. - М., 2005.
6. Основы ипотечного кредитования I науч. ред. Н.Б. Косарева. - М., 2007.
7. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование. - СПб., 2009.
Bibliography
1. Rihnok ipotechnogo kreditovaniya i socialjno-ehkonomicheskie pokazateli v Rossii (2005-2011) - M., 2011.
2. Gurvich, V. U ipoteki estj shans II Rossiyjskaya Biznes-gazeta. - 2009. - №701 (17).
3. Ivanov, V.V. Ipotechnoe kreditovanie. - M., 2001.
4. Sokol, L.V. Ipotechnoe zhilithnoe kreditovanie: nekotorihe problemih pravovogo regulirovaniya II Advokat. - 2007. - № 3.
5. Ipoteka: Voprosih pravovogo regulirovaniya. - M., 2005.
6. Osnovih ipotechnogo kreditovaniya I nauch. red. N.B. Kosareva. - M., 2007.
7. Razumova, I.A. Ipotechnoe kreditovanie. - SPb., 2009.
Статья поступила в редакцию 12.07.12
УДК 330.322
Bondarenko E.N. TO A QUESTION OF MANAGEMENT OF COMPETITIVENESS OF THE REGION. The conceptual analysis of management process is presented by competitiveness of the region. The contents, the purposes and stages of management of competitiveness of the region are allocated.
Key words: competitiveness, the region, management, algorithm of management of competitiveness.
Е.Н. Бондаренко, ассистент каф. «Менеджмент» ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказский гуманитарнотехнический институт», г. Ставрополь, E-mail: [email protected]
