CC BY
6Корпоративное право; конкурентное право; энергетическое право
DOI 10.47643/1815-1329_2022_8_109
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ АСПЕКТ STATE ASSESSMENT OF AGRICULTURAL LANDS: REGULATORY ASPECT
ВОЛКОВСКАЯ Людмила Николаевна,
старший преподаватель кафедры предпринимательского и энергетического права Санкт-Петербургского государственного экономического университета (СПбГЭУ). 191023, Россия, г. Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, 30-32. E-mail: volkovskay@mail.ru;
Volkovskaya Lyudmila Nikolaevna,
Senior Lecturer of the Department of Business and Energy Law St. Petersburg State University of Economics (SPbGEU). 191023, Russia, St. Petersburg, nab. Griboyedov Canal, 30-32. E-mail: volkovskay@mail.ru
Краткая аннотация: автор уточняет сущность государственной оценки земель сельскохозяйственного назначения. Уточнены особенности процедуры учета земельных ресурсов в государственном кадастре. Систематизированы правовые особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Abstract: the author clarifies the essence of the state assessment of agricultural land. The specifics of the procedure for accounting for land resources in the state cadastre have been clarified. The legal features of agricultural land plots are systematized.
Ключевые слова: земля, земельные отношения, кадастр, регулирование.
Keywords: land, land relations, cadastre, regulation.
Для цитирования: Волковская Л.Н. Государственная оценка земель сельскохозяйственного назначения: нормативно-правовой аспект // Аграрное и земельное право. 2022. № 8(212). С. 109-111. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2022_8_109.
For citation: Volkovskaya L.N. State assessment of agricultural lands: regulatory aspect // Agrarian and Land Law. 2022. No. 8(212). pp. 109111. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2022_8_109.
Статья поступила в редакцию: 23.08.2022
Актуальность. Из всего многообразия фактических и возможных ресурсов, формирующих национальное богатство, именно земельные ресурсы занимают главенствующие позиции. Фонд земельных ресурсов являет определенную стоимость и важность для общества, поскольку именно земельная площадь представляет материальную основу для формирования и развития любой деятельности, те самым опосредованно либо непосредственно вовлекаясь в производственные процессы. В условиях развития рыночной системы земельные ресурсы отличаются многофункциональностью и комплексностью использования. Земельная площадь выступает как основа рождения человеческой цивилизации, на заре развития земля выступает как средство безопасности, тем самым исполняя экологическую функцию. В то же время земля предоставляет следующие преимущества обществу: плодородный слой для получения урожая сельскохозяйственной продукции, земельная площадь определяется также, как поверхность планеты, материальную основу для последующего развития финансово - экономических отношений.
Социально-экономическое значение земельных ресурсов определяется тем, что площадь применяется для нормальной жизнедеятельности людей. Помимо этого, различные земельные территории исполняют также и политическую функцию, поскольку именно на определенной земельной площади размещено самостоятельное государство либо некий субъект Федерации. По мере развития в нынешней России принципов демократии и рыночного механизма земельный ресурс приобретает форму специального объекта делового обращения, по данной причине вопрос определения адекватной стоимости земельных наделов весьма актуален.
Вступив в эпоху рыночных преобразований и создавая демократическое общество, в отечественном деловом обиходе появились следующие определения: стоимостная оценка, лицо, осуществляющее оценку земельных ресурсов, текущая (рыночная) стоимость земельного участка.
Поскольку особенности отечественной экономики отличаются аграрной направленностью, то вопрос развития сферы частной собственности, внедрение механизма адекватной оценки земельных ресурсов можно назвать весьма актуальными и злободневными в современном обществе. Система определения стоимостной оценки земельных ресурсов в отечественной практике отличается продолжительной и насыщенной историей. Выполнение и последующее совершенствование процедур, связанных с оценкой земельных ресурсов, напрямую зависит от качества работ, направленных на формирование земельного кадастра, а также на разработку некоторого уровня типичных, усредненных показателей, с учетом которых могут определяться отклонения качественного состояния земельных участков.
Целью статьи является анализ нормативно-правовых аспектов государственной оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Новизна результатов исследования. Анализ специфики нормативно-правового регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения находится в фокусе внимания исследователей проблем функционирования различных отраслей права, в числе которых А.С. Бедняков, О.М. Козырь, В.Н. Капицкий, В.Н. Семочкин, С.Н. Волков, О.В. Шахина, Е.А. Марьина и др.
Установлено, что основным недостатком использования земельных ресурсов является неработающее законодательство [1 ; 2; 4; 5], которое не разграничивает права собственности на землю со стороны государства, регионов и муниципалитетов. В частности, по словам экспертов, земли сельскохозяйственного назначения не разграничены в стране на 90%. Большинство участков описаны схематически и без координат, что усложняет земельный оборот и влечет правовые риски. Не утверждены в большинстве случаев генеральные планы регионов и муниципальных образований, для которых надлежащий учет земельных участков влечет сокращения доли трансфертов из вышестоящих бюджетов, то есть мо-
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2022. № 8(212)
тивирует. Отдельную группу проблем составляет перевод земель из одной категории в другую, например, в сельскохозяйственную, что влечет значительные траты финансов, времени и зависанию инвестиционных проектов [3]. При таком отношении к земельному фонду государства земельный ресурс не будет полноценным экономическим активом.
Отдельное внимание посвящено анализу мнений экспертов, излагающих основные проблемы регулирования института землепользования.
Область применения. В качестве федерального кадастра земельных ресурсов понимается особый регламентированный перечень данных, представленных в документальной форме, сформированных в результате проведения кадастрового учета наделов. При осуществлении подобных процедур учета всякий участок приобретает определенные параметры, дающие возможность его отделить от многообразия прочих участков и выполнить полноценную оценку.
Процедура учета земельных наделов всегда завершается кодификацией каждого земельного участка определенным номером - шифром. Процедура учета выполняется в отношении земельных наделов, находящихся в границах Федерации, при этом не учитываются такие параметры как пребывание в собственности, функциональное использование, наличие различных сдерживающих факторов и обременений.
Процедуры, связанные с функционированием централизованного учета земельных ресурсов, согласно правовым нормам Федерального закона «О земельном кадастре», обязательны и обладают реальной юридической силой.
Официально каждый земельный участок начинает свое существование непосредственно после процедуры внесения его в систему учета, то есть он становится объектом учета в специфическом Едином федеральном реестре земельных ресурсов. Федеральный (централизованный) реестр считается базовым документом, разработанным в системе земельного кадастра.
Пройдя процедуру учета, данные о конкретном земельном участке обретают следующий вид: специальный шифр (код); юридический адрес конкретного земельного участка; общая площадь земельного участка; тип земельного участка с точки зрения функционального назначения, наличие необходимой разрешительной документации; подробная характеристика границ (меж) земельных наделов, при наличии - их компонентов; наличие фактических ограничений, обременений, касающихся конкретного земельного участка; финансово-экономические показатели, описывающие уровень эффективности использования участка (например, динамика арендной платы); динамика отдельных качественных параметров, характеризующих конкретный земельный участок, например, уровень урожайности; фактическое расположение в границах земельного участка конкретных объектов недвижимости, имеющих прочную связь с наделами.
Кроме отмеченного выше официального реестра, в набор документов можно также включить дело по отдельному земельному участку, а также кадастровый план.
Дело кадастрового учета характеризуется как некий набор стандартных документальных форм, указывающих на появление либо завершение официального существования земельного участка в качестве объекта особого учета государственного кадастра. Информация, изложенная в данных документах, выступает в качестве законного обоснования для размещения полученных данных в централизованном Государственном (Едином) реестре земельных ресурсов. В то же время разработанный кадастровый план в обобщенном виде выглядит как схема, включающей в себя графическую и текстовую информацию, изложенную в государственном (официальном) земельном кадастре. Информация, размещенная в Федеральном централизованном реестре, не удаляется, она здесь хранится все время, при этом пакет стандартных (базовых) документов страхуется в обязательном порядке.
Длинная очередь значений, изложенных в системе кадастрового учета, включает в себя существенную череду цифр, точек. Административное разбиение земельных ресурсов, расположенных в границах Федерации, сопровождается выдачей уникальных кодов, шифров. В результате подобного межевания используются следующие условные единицы, используемые в кадастровом учете: округа, районы, кварталы.
Практически любой полученный в результате учетной процедуры код включает в себя данные, касающиеся номера округа, района, квартала, размещения данного участка в этом квартале, по данной причине фрагменты информации отделяются точками, в качестве примера можно привести выражение 50:22:03:001.
Особое внимание занимают особенности осуществления учетных процедур в государственном кадастре. Как известно, все процедуры осуществляются в рамках фактического пребывания конкретного земельного надела. С целью полного соответствия данному требованию собственники (владельцы) по каждому участнику предоставляют полный пакет документов, удостоверяющих право на земельный надел, а также подтверждающих допуск к осуществлению учетных процедур.
В общих чертах в качестве межевания понимается совокупность процедур, выполняемых особыми уполномоченными сотрудниками по определению границ наделов с подтверждением данных границ соответствующими межевыми ориентирами (знаками), а также по выделению их географических точек (координат). Процедуры по разграничению весьма сложны, по данной причине такие работы и процедуры осуществляются исключительно узконаправленными специалистами, обладающими специальной квалификацией, а также будучи в компетенции соответствующих учреждений межевания.
В соответствии с договором, заключенным для осуществления межевых работ, опираясь при этом на фактические нормативно - правовые акты, каждая специально уполномоченная межевая организация должна:
- реализовать процедуры, связанные с выделением меж каждого земельного участка в границах конкретного района, при этом оформляется письменный акт;
- необходимо утвердить в рамках конкретного района межи (границы) земельного надела, закрепив на ключевых ориентирах
Корпоративное право; конкурентное право; энергетическое право
граничные знаки, проводятся специальные геодезические расчеты по точному выделению географических координат;
- по завершению оформляется соответствующее дело, производится выписка, затем она направляется в палату кадастрового учета.
Действующим законодательством точно установлено, что все предоставляемые в кадастровую палату документы, должны соответствовать предъявляемым к их оформлению правилам. Запрещено прилагать к делу документы, содержащие различные приписки, подтирки, с наличием зачеркнутых фраз либо отдельных слов, равно как и те фрагменты документов, которые можно расценить двузначно.
Поступившие в кадастровую палату документы в обязательном порядке проходят регистрационную процедуру: они получают соответствующую запись с внесением данных регистрации, а также указанием официальной даты принятия документов.
Наиболее распространенной проблемой, свойственной сфере кадастровой оценки земельных ресурсов, можно назвать потребность в улучшении качества жизни населения, при этом одним из показателей считается совокупность социально-бытовых условий проживания.
Реализация данной задачи проявляется в существенном улучшении качественных и количественных аспектов управления и учета земельных участков, их обустройства, а также уровня сервиса его содержания. Потребность в собственных земельных наделах включен а в состав первичных нужд и запросов отдельной личности и индивида, базовая, ключевая функция состоит в формировании благоприятной обстановки для проживания и жизнедеятельности человека. Постепенно с ускорением научно-технического прогресса значительно расширился и спектр функций и задач, реализуемых при наличии собственной земли. В наши дни собственное жилье играет роль материальной основы для выполнения функций по домохозяйству, реализации коммуникативной, рекреационной, воспитательной функций, также жилье служит местом для обеспечения безопасности каждого индивида, потребления различных материальных и нематериальных благ. Основными критериями оценки качества социально-бытовых условий проживания, а также уровня его сервиса, можно назвать следующие: площадь земельного участка, уровень его качества, а также структура и коэффициент использования площади; уровень качества обслуживания земельных участков; формирование схемы финансового обеспечения приобретения и обустройства земельных участков; совершенствование комплекса социальных услуг и механизма их предоставления в отношении земельных участков; улучшение системы критериальной оценки населением качества предоставляемых земельных участков; развитие рынка земли. Следовательно, уровень качества обслуживания и состояние системы кадастрового учета считается основным критерием, определяющим уровень качества населения, играющую важную роль в условиях многочисленных реформ в обществе.
Итак, действующая система земельного законодательства включает в категорию земель сельскохозяйственного назначения те участки, приоритетная задача которых сводится к их применению в качестве фермерских хозяйств, для нужд растениеводства и животноводства. С учетом правовых норм и положений, изложенных в статье 57 действующего Земельного Кодекса, к таковым земельным участкам следует отнести те площади, которые фактически уже используются, а также выделенные под будущие сельскохозяйственные работы.
Все земельные участки, включаемые в категорию сельскохозяйственных угодий, можно сгруппировать в две крупнейших группы: большая часть представлена угодьями, иначе говоря, земельные участки применяются в качестве средства производственной деятельности; второй, менее значимой группой земельных участков, можно назвать те наделы, которые могут быть задействованы для формирования инфраструктуры сельского производства. Земельные участки, используемые для выполнения сельскохозяйственных работ, а также с учетом их при-родно-ресурсных способностей, финансово-экономического эффекта, можно классифицировать таким образом: земли, отведенные под пашни; земли, используемые в качестве сенокосов; земли, функциональное назначение которых выступать в качестве пастбищ; земельные участки, отведенные под многолетние насаждения; отдельные территории, относящиеся к категории залежей.
Выводы. В качестве федерального кадастра земельных ресурсов понимается особый регламентированный перечень данных, представленных в документальной форме, сформированных в результате проведения кадастрового учета наделов. При осуществлении подобных процедур учета всякий участок приобретает определенные параметры, дающие возможность его отделить от многообразия прочих участков и выполнить полноценную оценку. Процедура учета земельных наделов всегда завершается кодификацией каждого земельного участка определенным номером -шифром. Процедура учета выполняется в отношении земельных наделов, находящихся в границах Федерации, при этом не учитываются такие параметры как пребывание в собственности, функциональное использование, наличие различных сдерживающих факторов и обременений. Процедуры, связанные с функционированием централизованного учета земельных ресурсов, обязательны и обладают реальной юридической силой.
Библиогра фия:
1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 14.07.2022) // СПС Консультант. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 22.08.2022).
2. Землепользование: законодательные изменения 2020 года / Zakon.ru. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://zakon.ru/blog/2020/09/16/zemlepolzovanie_zakonodatelnye_izmeneniya_2020_goda (дата обращения: 22.08.2022).
3. На Дальнем Востоке земля до сих пор не стала источником дохода / Русское общество оценщиков. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://sroroo.ru/roffices/news/348/2486743/ дата обращения: 22.08.2022).
4. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "О государственной регистрации недвижимости" // СПС Консультант. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 22.08.2022).
5. Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 14.03.2022 N 58 -ФЗ // СПС Консультант. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 22.08.2022).
References:
1. "Land Code of the Russian Federation" dated 25.10.2001 No. 136-FZ (ed. dated 14.07.2022) // SPS Consultant. - [Electronic resource]. - Access mode: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773 / (accessed: 08/22/2022).
2. Land use: legislative changes in 2020 / Zakon.ru . - [Electronic resource]. - Access mode: https://zakon.ru/blog/2020/09/16/zemlepolzovanie_zakonodatelnye_izmeneniya_2020_goda (accessed: 08/22/2022).
3. In the Far East, land has not yet become a source of income / Russian Society of Appraisers. - [Electronic resource]. - Access mode: http://sroroo.ru/roffices/news/348/2486743 / date of application: 22.08.2022).
4. Federal Law No. 218-FZ of 13.07.2015 (ed. of 14.07.2022) "On state registration of real estate" // SPS Consultant. - [Electronic resource]. - Access mode: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773 / (accessed: 08/22/2022).
5. Federal Law "On Amendments to certain legislative Acts of the Russian Federation" dated 14.03.2022 N 58-FZ // SPS Consultant. - [Electronic resource]. - Access mode: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773 / (accessed: 08/22/2022).
