CC BY
12Научная статья Original article УДК 332.33
doi: 10.55186/2413046X_2022_7_4_218 ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД КОМПЛЕКСНУЮ ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ НА ПРИМЕРЕ 13 МИКРОРАЙОНА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД НАДЫМ, ЯНАО FORMATION OF A LAND PLOT FOR INTEGRATED RESIDENTIAL BUILDING ON THE EXAMPLE OF THE 13 MICRODISTRICT OF THE MUNICIPALITY NADYM
CITY, YANAO
ь É московский ■p энононическнй
^jj журнал
Зотова Наталия Александровна, кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры кадастра недвижимости и геодезии, Башкирский государственный аграрный университет, г. Уфа, [email protected]
Zotova Natalia Alexandrovna, Candidate of Agricultural Sciences, Associate Professor of the Department of Real Estate Cadastre and Geodesy, Bashkir State Agrarian University, Ufa, [email protected]
Лукманова Альфия Данисовна, кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры землеустройства, Башкирский государственный аграрный университет, г. Уфа, [email protected]
Lukmanova Alfiya Danisovna, Candidate of Agricultural Sciences, Associate Professor of the Department of Land Management, Bashkir State Agrarian University, Ufa, [email protected] Шафеева Элина Ильгизовна, кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры кадастра недвижимости и геодезии, Башкирский государственный аграрный университет, г. Уфа, [email protected]
Shafeeva Elina Ilgizovna, Candidate of Agricultural Sciences, Associate Professor of the Department of Real Estate Cadastre and Geodesy, Bashkir State Agrarian University, Ufa, [email protected]
Кравченко Татьяна Владимировна, Заведующая лабораторией кафедры геодезии и кадастровой деятельности Института сервиса и отраслевого управления Тюменского индустриального университета (ТИУ), 625000, Россия, г. Тюмень, ул. Володарского, д. 38 [email protected]
Kravchenko Tatyana Vladimirovna, Head of the Laboratory of the Department of Geodesy and Cadastral Activities of the Institute of Service and Industry Management of the Tyumen Industrial University (TIU), 625000, Russia, Tyumen, st. Volodarsky, 38 [email protected] Аннотация. Целью исследования является выявление проблемы формирования земельного участка под комплексную жилую застройку в 13 микрорайоне города Надым. В данной работе выполнен анализ градостроительной документации муниципального образования города Надым, дана характеристика муниципального образования город Надым, с точки зрения, развития социальной инфраструктуры и социально-экономического положения. Выявлены проблемы формирования земельного участка под комплексную жилую застройку и предложены возможные пути решения. Abstract. The purpose of the study is to identify the problem of forming a land plot for complex residential development in the 13th microdistrict of the city of Nadym. In this paper, an analysis of the urban planning documentation of the municipality of the city of Nadym is carried out, a characteristic of the municipality of the city of Nadym is given, from the point of view of the development of social infrastructure and the socio-economic situation. The problems of forming a land plot for complex residential development are identified and possible solutions are proposed.
Ключевые слова: комплексная жилая застройка, комплексные кадастровые работы, кадастровый квартал, муниципальное образование
Keywords: complex residential development, complex cadastral works, cadastral quarter, municipality
Процесс формирования земельного участка, основная проблема
В условиях активной градостроительной застройки жилая среда рассматривается как интегрированная система, состав элементов которой должен обеспечить все сферы жизнедеятельности населения, они определяются совокупностью потребностей человека, как материальных, так и духовных. Объектом исследования представлено 13 микрорайон муниципального образования города Надым. Предметом выступает процесс формирования земельного участка под комплексную жилую застройку в городе Надым и его влияние на развитие муниципального образования.
Целью исследования является выявление проблемы формирования земельного участка под комплексную жилую застройку в 13 микрорайоне города Надым, с помощью проведения анализа градостроительной документации и социально-экономических показателей города.
Надымский район автономного округа наделен статусом муниципального округа с административным центром город Надым Уставом муниципального округа Надымский район.
Муниципальный округ Надымский район имеет собственную территорию, которую составляют земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения муниципального округа, а также земли рекреационного назначения.
Административным центром муниципального округа Надымский район является город Надым.
район
Рисунок 1 - Границы муниципального округа Надымский район
Рисунок 2 - Генеральный план города Надым
Участок с кадастровым номером 89:10:30101:65, находится в черте города Надым, по правой стороне от дороги — Аэропорт. Данный участок, в соответствии с генеральным планом, был предназначен для малоэтажной жилой застройки. Администрацией города Надыма предполагалось провести межевание и выделить земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, а так же для исполнения государственной программы выделению земельных участков под индивидуальное жилищное строительство многодетным семьям в соответствии со статьей 16 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» и Земельным кодексом Российской Федерации.
Рисунок 3 - Земельный участок с кадастровым номером 89:10:30101:65
Данный участок расположен на песчаном основании, образованно которое было естественным путем. Через весь участок проходит линия электропередачи. Проект межевания и проект планировки на данный участок не разработаны. Вид разрешенного использования согласно публичной кадастровой карте, установлен как для малоэтажной жилой застройки.
В соответствии с генеральным планом города Надым, была проанализирована причина высокой стоимости инженерной инфраструктуры и сделан вывод о том, что в ходе подсчётов не рассматривались альтернативные варианты подвода инженерных коммуникаций к земельному участку. В расчет брали только работающие и уже готовые принять нагрузку инженерные сети. Однако именно такой расчет послужил причиной отказа от планов по размещению там участков под индивидуальное жилищное строительство [1,2,3].
Для формирования земельного участка под комплексное освоение есть все условия, особенно после выделения земельных участков для малоэтажной жилой застройки, в том числе для многодетных семей, в районах с более развитой инженерной и транспортной инфраструктурой.
Рисунок 4 - Существующие инженерные сети
На земельном участке располагается линия электропередачи, рядом есть трансформаторные подстанции предположительно возможность подвода электричества к новому микрорайону не будет составлять больших затрат, вблизи расположен водозабор, источник питьевой и технической воды в городе Надым.
Основная проблема данного участка это высокая стоимость инженерной инфраструктуры, в частности канализационные коммуникации, которые требуют огромных вложений по простой причине удаленности от городского КОСа и техническое ограничение накладывает возможность подключения будущего микрорайона на ближайшую котельную, которая не рассчитана на предполагаемую нагрузку от новых
жилых домов. Отсутствие какой-либо инвестиционной составляющей при застройке данного участка под малоэтажную жилую застройку или индивидуальное жилищное
Предложения по решению проблемы
Для формирования земельного участка под комплексную жилую застройку необходимо убедиться насколько данный участок соответствует требованиям для комплексного освоения территории, данные требования определяют исходя из потребностей в жилье в данном регионе и площади земельного участка и его состояние [7,8,9].
В первую очередь необходимо принять решение о комплексном развитии территории, которое принимается в несколько этапов, таких как: подготовка проекта решения о комплексном развитии территории, опубликования проекта решения, проведение торгов в целях заключения договора на комплексное освоение территории, определение этапов реализации, подготовка и утверждение документации по планировке территории.
В случае с земельным участком расположенном в будущем 13 микрорайоне необходимо:
1. Подготовить документацию по планировке территории.
2. Образовать земельный участок в границах данной территории.
3. Разместить на земельном участке в границах данной территории объекты капитального, а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.
4. Отразить данную территорию в правилах землепользования и застройки в границе, в которой можно осуществлять комплексное развитие.
Рисунок 6 - Объект исследования на генеральном плане
Рядом с земельным участком с номером 89:10:30101:65 расположена территория аэропорта города Надым, поблизости от аэропорта ранее располагался рабочий поселок с количеством проживающих около 2,5 тысяч человек.
Рисунок 7 - Котельная поселка аэропорт
Для нужд поселка были построены объекты коммунальной инфраструктуры, такие как котельная и канализационно — очистное сооружение, так же на территории находится трансформаторная подстанция, позволяющая принимать высокую нагрузку на
электрические сети [10,11,12].
Стоит упомянуть, что инженерной подготовкой земельного участка под комплексное развитие территории берет на себя орган местного самоуправления, а так же разрабатывает проект планировки территории и проект межевания и утверждает эти документы.
Расстояние трубопроводов влияет напрямую на стоимость проекта, оценка расстояния от городской котельной и городского КОСа производилась при помощи инструментов публичной кадастровой карты.
Рисунок 9 - Расстояния от центрального КОС и городской котельной №2 Аналогичным способом, продемонстрированным выше, было оценено расстояние прокладки инженерных коммуникаций от объекта коммунального обслуживания бывшего посёлка. Измерение расстояние производилось в километрах и строго вдоль красных линий обозначающих границы земельных участков.
Рисунок 10 - Расстояние от КОС и котельной аэропорта
Сравнив рисунки 9 и 10 можно сделать вывод, что расстояние для подвода коммуникаций от аэропорта намного меньше расстояния, изначально взятого для расчета, что в нашем случае сильно увеличивает стоимость проекта, еще на стадии предварительных расчетов инженерной инфраструктуры жилого микрорайона.
Рисунок 11 - Зона с особыми условиями использования территории
Территория земельного участка - объекта исследования находится вне зоны с особыми условиями использования территории.
Исходя из всего вышесказанного можно сделать вывод, что формирование земельного участка под комплексную жилую застройку возможно только при решении проблемы подведения дорогой инженерной инфраструктуры. Необходимо выполнить реконструкцию котельной, расположенной в поселке, для увеличения ее мощности под нужды жителей микрорайона, реконструкции и подключению канализационно-очистного сооружения, а также органу местного самоуправления необходимо разработать проект планировки территории и проект межевания, утвердить данные проекты [13,14].
Отразить территорию в правилах землепользования и застройки в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному развитию.
Также необходимо рекомендовать органам местного самоуправления подходить более рационально к определению назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений.
Комплексная жилая застройка позволит городу сделать незастроенную территорию привлекательной с точки зрения инвестиций. Программа по переселению людей из аварийного и ветхого жилья практически выполнена с вводом в эксплуатацию новых многоквартирных жилых домов в районе «Лесной поселок» и микрорайоне «Олимпийский». Территория комплексного развития сможет предложить больше чем просто жизнь в новостройке, она может предложить новый стиль жизни.
Выводы
В результате был проведен анализ и выполнено исследование по влиянию градостроительной документации на развитие муниципального образования город Надым. Проведен анализ нормативно-правовой базы и градостроительной документации, были выявлены общие закономерности и особенности планирования, зонирования территориальных единиц. В ходе исследования, было установлено, что в муниципальном образовании город Надым состояние жилищного фонда остается удовлетворительным, продолжается выполнение государственной программы по переселению из ветхого и аварийного жилья посредством строительства нового современного комплекса, а также ряда точечных застроек, в границах города.
В ходе исследования, на основе анализа нормативно-правовой базы по вопросам отвода земельного участка под комплексную жилую застройку, изучения социально-экономического положения города Надым и его земель был сделан вывод о возможности производить комплексную жилую застройку земельного участка с кадастровым номером 89:10:30101:65 при выполнении условий: снижение стоимости сметы на подвод инженерной инфраструктуры, разработка органами местного самоуправления проекта планировки и проекта межевания территории, утвердить данные проекты. Отразить территорию в правилах землепользования или застройки в границах, в которых допускается осуществление деятельности по комплексному развитию.
Список источников
1. Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года [Электронный ресурс] http://www.minstroyrf.ru/upload/iblock/ec7/Strategiya-zhilishchnoi_-sfery.pdf
2. Поршакова А.Н., Баронин С.А. Оценка и прогнозирование экономической надежности девелопмента комплексной жилой застройки //Экономика строительства. - 2011. - № 3. — С. 27-31.
3. Поршакова А.Н., Баронин С.А. Экономическая надежность девелопмента комплексной жилой застройки // Известия высших учебных заведений. Поволжский регион. Общественные науки. - 2010. — № 4. — С. 177-183.
4. Романова А.И. Развитие рынка строительных услуг как условие инвестиционного роста региона // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. - 2013. — № 2 (24). — С. 326-331.
5. Загидуллина Г.М., Клещева О.А. Развитие инновационной инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. — 2011. — № 2 (16). — С. 71-277.
6. Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» - Текст: электронный // КонсультантПлюс: справочно-правовая система: [сайт]: - URL: http://www.consultant.ru.
7. Геопортал Тюменской области. - Текст: электронный //: [сайт]. - URL: https://gis.72to.ru (дата обращения: 20.02.2022).
8. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии -Росреестр. Публичная кадастровая карта: [сайт]. - URL: https://pkk.rosreestr.ru/#/layers/60.93406581311254,76.60898347063298/12/@bs 8etwzlx. (дата обращения: 20.02.2022). - Изображение (картографическое; неподвижное; двухмерное): электронное.
9. Кряхтунов, А.В Проблемы сохранения особо охраняемых природных территорий на примере памятника регионального значения лесопарк «Затюменский» г. Тюмени :/А.В. Кряхтунов//Международный сельскохозяйственный журнал. -2018. -№2. -С. 78-80.
10. Пелымская, О. В. Особенности оформления линейных объектов - кабельных линий электропередачи на примере города Тюмени / О. В. Пелымская, Е. Г. Кравченко, А. В. Кряхтунов // Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 4. - С. 399.
11. Bogdanova, O.V., Chernykh, E.G., Kryakhtunov, A.V.Zonas naturales especialmente protegidas como objeto de actividad inversora // Revista ESPACIOS. — 2018. — Vol. 39 (Number 16). — P. 36. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.revistaespacios.com/a 18v39n16Za18v39n16p36.pdf
12. Воронин, А. В. Алгоритм разработки стратегии развития малоэтажного жилищного строительства (на примере Тюменской области) / А. В. Воронин, Е. Г. Кравченко //
Управление экономическими системами: электронный научный журнал. - 2012. - M 3(39). - С. 9.
13. Кряхтунов, А. В. Современный анализ состояния и динамики деятельности строительных предприятий Тюменской области / А. В. Кряхтунов, О. В. Пелымская, E. Г. Кравченко // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. -2013. - M 2(50). - С. 31.
14. Кравченко, E. Г. Проблемы паковочных мест в жилых микрорайонах города Тюмени / E. Г. Кравченко, О. В. Пелымская // Актуальные проблемы строительства, экологии и энергосбережения в условиях Западной Сибири : сборник материалов международной научно-практической конференции в трех томах, Тюмень, 15 апреля 2014 года / Редакционная коллегия: М.Н Чекардовский, Л.Н. Скипин, В.В. Воронцов, А£. Сбитнев. -Тюмень: ФГБОУ ВПО «Тюменский государственный архитектурно-строительный университет», 2014. - С. 147-151.
15. Кряхтунов, А. В. Роль градостроительной и землеустроительной документации в предоставлении земельных участков для строительства / А. В. Кряхтунов, О. В. Пелымская, E. Г. Черных // Казанская наука. - 2016. - M 12. - С. 46-48.
16. Formation of a sustainable system is the basis of rational land use managements / T. V. Simakova, A. V. Simakov, E. S. Starovoitova [et al.] // Espacios. - 2019. - Vol. 40. - No 20. -P. 19.
17. Кравченко, E. Г. Документационно-информационная модель формирования стратегии развития малоэтажного жилищного строительства (на примере Тюменской области) / E. Г. Кравченко // Казанская наука. - 2012. - M 6. - С. 59-62.
References
1. Strategiya razvitiya zhilishhnoj sfery' Rossijskoj Federacii na period do 2025 goda [Rlektronny'j resurs] http://www.minstroyrf.ru/upload/iblock/ec7/Strategiya-zhilishchnoi_-sfery.pdf
2. Porshakova A.N., Baronin S.A. Ocenka i prognozirovanie ekonomicheskoj nadezhnosti developmenta kompleksnoj zhiloj zastrojki //Rkonomika stroiteFstva. - 2011. - M 3. — S. 2731.
3. Porshakova A.N., Baronin S.A. Rkonomicheskaya nadezhnost developmenta kompleksnoj zhiloj zastrojki // Izvestiya vy'sshix uchebny'x zavedenij. Povolzhskij region. Obshhestvenny'e nauki. - 2010. — M 4. — S. 177-183.
4. Romanova A.I. Razvitie ry'nka stroiteFny'x uslug kak uslovie investicionnogo rosta regiona // Izvestiya Kazanskogo gosudarstvennogo arxitekturno-stroiteFnogo universiteta. - 2013. — № 2 (24). — S. 326-331.
5. Zagidullina G.M., Kleshheva O.A. Razvitie innovacionnoj infrastruktury" investicionno-stroiteFnogo kompleksa // Izvestiya Kazanskogo gosudarstvennogo arxitekturno-stroiteFnogo universiteta. — 2011. — № 2 (16). — S. 71-277.
6. Rasporyazhenie Pravitelstva RF ot 17.11.2008 № 1662-r «O Koncepcii dolgosrochnogo socialno-ekonomicheskogo razvitiya Rossijskoj Federacii na period do 2020 goda» - Tekst: e'lektronny'j // KonsultantPlyus: spravochno-pravovaya sistema: [sajt]: - URL: http://www.consultant.ru.
7. Geoportal Tyumenskoj oblasti. - Tekst: e'lektronny'j //: [sajt]. - URL: https://gis.72to.ru (data obrashheniya: 20.02.2022).
8. FederaFnaya sluzhba gosudarstvennoj registracii, kadastra i kartografii - Rosreestr. Publichnaya kadastrovaya karta: [sajt]. - URL: https://pkk.rosreestr.ru/#/layers/60.93406581311254,76.60898347063298/12/@bs 8etwzlx. (data obrashheniya: 20.02.2022). - Izobrazhenie (kartograficheskoe; nepodvizhnoe; dvuxmernoe): elektronnoe.
9. Kryaxtunov, A.V Problemy' soxraneniya osobo oxranyaemy'x prirodny'x territorij na primere pamyatnika regionaFnogo znacheniya lesopark «Zatyumenskij» g. Tyumeni :/A.V. Kryaxtunov//Mezhdunarodny'j seFskoxozyajstvenny'j zhurnal. -2018. -№2. -S. 78-80.
10. Pely mskaya, O. V. Osobennosti oformleniya linejny'x ob«ektov - kabel ny'x linij e'lektroperedachi na primere goroda Tyumeni / O. V. Pely'mskaya, E. G. Kravchenko, A. V. Kryaxtunov // Sovremenny'e problemy' nauki i obrazovaniya. - 2014. - № 4. - S. 399.
11. Bogdanova, O.V., Chernykh, E.G., Kryakhtunov, A.V. Zonas naturales especialmente protegidas como objeto de actividad inversora // Revista ESPACIOS. — 2018. — Vol. 39 (Number 16). — P. 36. [E'lektronny'j resurs]. — Rezhim dostupa: http://www.revistaespacios.com/a18v39n16/a18v39n16p36.pdf
12. Voronin, A. V. Algoritm razrabotki strategii razvitiya maloetazhnogo zhilishhnogo stroiteFstva (na primere Tyumenskoj oblasti) / A. V. Voronin, E. G. Kravchenko // Upravlenie ekonomicheskimi sistemami: elektronny'j nauchny'j zhurnal. - 2012. - № 3(39). - S. 9.
13. Kryaxtunov, A. V. Sovremenny'j analiz sostoyaniya i dinamiki deyateFnosti stroiteFny'x predpriyatij Tyumenskoj oblasti / A. V. Kryaxtunov, O. V. Pely'mskaya, E. G. Kravchenko //
Upravlenie e'konomicheskimi sistemami: e'lektronny'j nauchny'j zhurnal. - 2013. - № 2(50). -S. 31.
14. Kravchenko, E. G. Problemy' pakovochny'x mest v zhily'x mikrorajonax goroda Tyumeni / E. G. Kravchenko, O. V. Pely'mskaya // Aktual'ny'e problemy' stroitel'stva, e'kologii i e'nergosberezheniya v usloviyax Zapadnoj Sibiri : sbornik materialov mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii v trex tomax, Tyumen', 15 aprelya 2014 goda / Redakcionnaya kollegiya: M.N Chekardovskij, L.N. Skipin, V.V. Voronczov, A.E. Sbitnev. - Tyumen': FGBOU VPO «Tyumenskij gosudarstvenny'j arxitekturno-stroitel'ny'j universitet», 2014. - S. 147-151.
15. Kryaxtunov, A. V. Rol' gradostroitel'noj i zemleustroitel'noj dokumentacii v predostavlenii zemel'ny'x uchastkov dlya stroitel'stva / A. V. Kryaxtunov, O. V. Pely'mskaya, E. G. Cherny'x // Kazanskaya nauka. - 2016. - № 12. - S. 46-48.
16. Formation of a sustainable system is the basis of rational land use managements / T. V. Simakova, A. V. Simakov, E. S. Starovoitova [et al.] // Espacios. - 2019. - Vol. 40. - No 20. -P. 19.
17. Kravchenko, E. G. Dokumentacionno-informacionnaya model' formirovaniya strategii razvitiya maloe'tazhnogo zhilishhnogo stroitel'stva (na primere Tyumenskoj oblasti) / E. G. Kravchenko // Kazanskaya nauka. - 2012. - № 6. - S. 59-62.
Для цитирования: Зотова НА., Лукманова А.Д., Шафеева Э.И, Кравченко ТВ. Формирование земельного участка под комплексную жилую застройку на примере 13 микрорайона муниципального образования город Надым, ЯНАО // Московский экономический журнал. 2022. № 4. URL: https://qje. su/nauki-o-zemle/moskovskij -ekonomicheskij-zhurnal-4-2022-20/
© Зотова Н.А., Лукманова А.Д., Шафеева Э.И., Кравченко Т.В. 2022. Московский
экономический журнал, 2022, № 4.
