CC BY
75
ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛОЙ СФЕРЕ
Елена Тенгизовна Хугашвили
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант кафедры ЭиМ, специалист по УМР отдела по договорному сопровождению платных образовательных услуг, тел. 8-923-150-1165, lenysaa@rambler.ru
В статье рассматриваются вопросы управления жилой недвижимостью. Выделены группы муниципального жилищного фонда. Также сформулированы стратегии управления недвижимостью в жилой сфере, что позволяет обеспечить более качественные жилищные условия.
Ключевые слова: жилая недвижимость, управление жилой недвижимостью, стратегия управления.
DEVELOPMENT OF RESIDENTIAL PROPERTY MANAGEMENT STRATEGY
Elena T. Khugashvili
A post-graduate student, department of economics and management, specialist in educational-and-methodical work, department of contractual support of paid educational services, Siberian, State Academy of Geodesy, 8 Plakhotnogo st., 630108 Novosibirsk, phone: 8-923-150-1165, lenysaa@rambler.ru
The problems of residential real estate management are considered. The groups of the municipal housing resources are presented. The strategies for residential property management aimed at living conditions improvement are considered.
Key words: residential property, residential property management, management strategy.
Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы [1].
Управление недвижимостью в жилищной сфере осуществляется в целях получения социального и коммерческого эффекта от обеспечения жителей муниципального образования жилыми помещениями, сохранения и восстановления жилищного фонда, снижения издержек на его содержание.
Объектом управления является жилищный фонд: жилые дома и жилые помещения (часть дома, квартира, комната), предназначенные и пригодные для проживания, благоустроенные применительно к условиям муниципального образования, отвечающие санитарным, техническим нормам и требованиям.
Специфика жилья как объекта управления практически исключает правомочия по владению и пользованию жилищным фондом из круга прав муниципального образования как собственника, так как владение и пользование жилыми помещениями осуществляется отдельными физическими и юридическими лицами на договорной основе. В зависимости от целевого назначения муниципальный жилищный фонд подразделяется на четыре группы:
1. Социальный жилищный фонд — совокупность всех жилых домов, жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма;
2. Индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых гражданами-собственниками для личного проживания, проживания членов их семей или иных лиц;
3. Коммерческий жилищный фонд — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых для извлечения дохода и с этой целью передаваемых во владение и (или) пользование на основании срочного возмездного договора коммерческого найма или аренды;
4. Специализированный жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан для постоянного или временного проживания: общежития, дома-интернаты, находящиеся в ведении органов народного образования и социальной защиты, дома маневренного жилищного фонда, которые используются в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий (до получения нового жилья, на время ремонта или реконструкции ранее занимаемого жилого помещения).
Законодательство ставит достаточно жесткие рамки по целевому использованию жилых помещений, запрещая размещение в них промышленного производства и коммерческих организаций. Исключение составляют помещения, используемые для ведения индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан.
В организации управления недвижимостью в жилищной сфере можно выделить два направления — социальное и коммерческое, которые, как правило, реализуются разными структурными подразделениями местной администрации. В самостоятельный блок выделены вопросы социального использования жилья: обеспечение жилищных прав граждан в целом,
обеспечение жильем по договорам социального найма, учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, выполнение жилищных программ, предоставление жилищных субсидий, организация переселения из ветхого жилищного фонда, подлежащего сносу, реконструкции или капитальному ремонту, и т.д. Путем коммерческого использования муниципального жилищного фонда происходит перенесение на пользователя части бремени собственника по содержанию имущества. Это предполагает передачу жилья (в основном новостроек) по договорам коммерческого найма, аренды с выкупом, купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа, а также создание «доходных» домов [2].
Жилая недвижимость вовлечена в единый системный процесс производства, распределения, обмена и потребления, протекающий в постоянном повторении и возобновлении, то есть - в процесс воспроизводства городской среды. Для решения важнейших задач жилищной политики крупного города требуется оптимальное сочетание объемов простого и расширенного воспроизводства жилой недвижимости в целях обеспечения её соответствия потребностям и экономическим возможностям городского сообщества.
В основе концептуального подхода к управлению жилой недвижимостью города, на наш взгляд, должны лежать две основные идеи: во-первых, единство функционирования и развития жилой недвижимости, во-вторых, стратегический подход к управлению жилой недвижимостью.
Функционирование и развитие жилой недвижимости крупного города можно сформировать в следующие относительно самостоятельные направления.
1. Осуществление качественной эксплуатации и содержания имеющейся жилой недвижимости при надлежащем обеспечении жилищно-коммунальными услугами и постоянном их улучшении, увеличение на этой основе продолжительности жизненного цикла имеющейся жилой недвижимости города с обеспечением ее соответствия современным стандартам проживания.
2. Увеличение объемов жилищного фонда через новое строительство и реновацию, повышение доступности жилья для населения.
3. Регулирование строительства и размещения жилых домов на территории города, обеспечение согласования разнонаправленных интересов при принятии и реализации решений о пространственно-территориальном развитии города, формировании его архитектурно-планировочного облика.
Стратегический подход к управлению жилой недвижимостью крупного города должен охватывать все этапы ее воспроизводственного цикла. При этом стратегия развития жилой недвижимости должна быть направлена как на приращение, так и на повышение качества уже существующего жилищного фонда.
С одной стороны, жилая недвижимость города - физически уже существующий объект управления, представляющий собой сложнейший по своему составу, качеству, формам собственности комплекс жилых строений, имеющихся в городе. С другой - это жизнеобеспечивающий объект управления, физическая и количественная составляющие которого в любом крупном городе России еще не удовлетворяет потребности его населения, а потому непременно требует стратегических решений по его приращению.
При формировании стратегии управления жилой недвижимостью необходимо учитывать еще один очень важный аспект - её роль и место в комплексном развитии территории города. В условиях крупного города это свойство обретает особую важность в силу его масштабности, высокой степени взаимозависимости и взаимообусловленности с другими объектами городской инфраструктуры, ограниченности территории города, роли жилой
недвижимости в формировании архитектурной выразительности города, его пространственного облика и функционально-планировочной организации.
В целом с учетом взаимосвязи условий и факторов развития жилой недвижимости крупного города формирование стратегии управления ею можно представить в виде алгоритма, в основе которого лежит идея сбалансированного формирования, эксплуатации и приращения жилой недвижимости города.
Как следует из алгоритма, стратегия управления жилой недвижимостью предусматривает достижение главной цели - обеспечения качественных жилищных условий - путем реализации комплекса мер по трем приоритетным стратегическим направлениям: приращение жилой недвижимости; организация ее эксплуатации; рациональное использование как важнейшего элемента градоформирования [3].
БИБЛИОГРАФИЧЕКИЙ СПИСОК
1. Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства российской федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» (с изменениями от 29 декабря 2004 г.) // КОНСУЛЬТАНТ ПЛЮС.
2. http://ecouniver.com/1732-upravlenie-nedvizhimostyu-v-zhilishhnoj-sfere.html
3. ИНЖЭКОН. Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет [Электронный ресурс] - Электрон. дан. - СПб., 2003-2012. - Режим доступа: http://www.engec.ru/
© Е.Т. Хугашвили, 2012
