CC BY
116
ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
И СПЕЦИФИКА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА СТРОИТЕЛЬНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
© Внукова Е.М.*
Государственный университет - учебно--научно--производственный комплекс,
г. Орел
В статье раскрываются особенности рынка недвижимости как системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Приведена характеристика современного состояния рынка недвижимости, и регионального в том числе. А также рассматриваются факторы, определяющие цены строительных участков в городах, среди которых важнейшее значение имеют фактор местоположения земельного участка по отношению к центрам, транспортным магистралям, инженерным коммуникациям и.т.д., а также факторы спроса и предложения.
Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы» [2, с. 38].
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с экономическими циклами. Спад на рынке недвижимости предшествует спа-
* Доцент кафедры «Строительство автомобильных дорог», кандидат экономических наук.
ду экономики в целом, а подъем наступает раньше, чем в экономике. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденциях в экономике, ибо, если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации в национальной экономике, и наоборот - за подъемом рынка недвижимости последует подъем в национальной экономике [1, с. 86].
Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, призванной обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости.
В условиях современной экономики рынок недвижимости можно охарактеризовать с трех позиций:
1. Как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, ипотеки, сдачи объектов в аренду и т.д.;
2. Как сферу, где объекты недвижимости выступают в качестве товаров особого рода;
3. Как рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.
Однако рынок недвижимости по сравнению, например, с рынком земли, имеет и свои специфические особенности, представленные в табл. 1.
Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, и как самостоятельный актив, инвестиции в недвижимость позволяют снизить общий риск.
Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.
В настоящее время на рынке недвижимости города Орла сложилась следующая ситуация: предложение (в первую очередь это касается первичного рынка жилья) значительно превышает платежеспособный спрос населения, но цены при этом не снижаются, как это должно произойти согласно закону спроса, а растут. Вместе с тем приобретение жилья было и остается серьезной проблемой для большинства горожан.
По информации Госкомстата, в среднем по стране цены на квартиры поднялись на 26 %. По данным ЗАО «Орловская недвижимость» в Орловской области за последние полгода недвижимость выросла в цене сразу на
40 %. Как отмечают в орловских агентствах, рыночные цены на квартиры втрое превышают стоимость строительства. Но и по этим ценам свободной жилплощади практически нет.
Таблица 1
Отличительные особенности рынка недвижимости (жилья)
и рынка городских земельных участков
Отличительные особенности Рынок недвижимости (жилья) Рынок земли
1. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций Высокий «пороговый» уровень инвестиций объясняется тем, что объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. То же
2. Неоднородность недвижимости Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа даже в пределах одной местности. То же
3. Потребность в управлении Государственное и муниципальное управление Государственное и муниципальное управление
4. Защищенность доходов от инфляции Защищенность доходов от инфляции - недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией. То же
5. Высокие транс-акционные издержки Трансакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1 % от цены объекта, для жилой - могут достигать 10 % от цены. То же
6. Особенности ценообразования Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками сделки, в то время как цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Плата за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, устанавливается по результатам торгов
7. Сохранность инвестируемых средств Сохранность инвестируемых средств обусловлена тем, что земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения -долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования). То же
Чтобы перевести высокий потенциальный спрос в секторе жилья в реальный и каким-то образом оживить рынок, «продавцы» недвижимости в настоящее время прибегают к следующим мерам: орловские застройщики предлагают населению различные методы стимулирования спроса: рассрочка платежа, скидки при оплате единовременно и в полном объеме и т.д.; агентства недвижимости пытаются найти выход путем участия в ипотечных программах кредитных учреждений.
Когда речь идет о рынке недвижимости, в том числе и земельном, необходимо определиться с видом стоимости. В настоящее время существуют несколько видов стоимости, которые тем или иным образом влияют на рынок земли - кадастровая, нормативная и рыночная.
Кадастровая стоимость является на сегодняшний день основным показателем ценности земельного участка. Это стоимость, полученная в результате проведения государственной кадастровой оценки земли для целей налогообложения и иных государственных целей, установленных законодательством.
Нормативная стоимость земли используется в настоящее время для покупки и выкупа земельных участков, в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
В частности, в Орле цена земли определена в размере одиннадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Таким образом, в основе нормативной цены земли лежит ставка земельного налога, которая тем выше, чем выше кадастровая стоимость земли.
Рыночная стоимость земли - это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости характеризует определение - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Стоимость права аренды земельного участка по определению относится к рыночной стоимости, т.к. она определяется на основании рыночных арендных ставок.
Рыночная арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, для целей продажи на торгах, устанавливается по результатам торгов по продаже права аренды этого земельного участка.
При анализе цен на земельные участки, находящиеся в частной собственности и фигурирующие на рынке, необходимо иметь ввиду, что цена предложения не является окончательной. Цены строительных участков в городах определяются многими факторами, среди которых важнейшее значение местоположение земельного участка под строительство по отношению к центрам, транспортным магистралям, инженерным коммуникациям и.т.д., а также теми видами землепользования, которые преобладают в регионе и признаются наиболее эффективными видами использования земельных участков, приносящими наибольшие доходы.
Список литературы:
1. Бочко В.С., Букин В.П., Колясников В.А., Фалалеева В.Ф. Регулирование земельных отношений крупного города. - Екатеринбург, 1998. - 48 с.
2. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - С. 33.
3. Прорвич В.А. Основы экономической деятельности городских земель. Серия «оценочная деятельность»: учеб. пособие. - М., 1998. - 336 с.
ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ НАЛОГОВОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ ПРОЦЕССА МОДЕРНИЗАЦИИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ В ЭКОНОМИКЕ РОССИИ
© Волкова Е.Г.*
Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации,
г. Москва
В статье проанализированы некоторые налоговые льготы, направленные на обновление основных производственных фондов, и даны предложения по их оптимизации для усиления воздействия на процесс модернизации российской экономики.
Одним из наиболее актуальных вопросов современного этапа развития экономики России является модернизация производства, от которой зависит конкурентоспособность производимой продукции.
К концу 2010 года износ основных фондов предприятий в целом по экономике составил 47,1 %. Данная цифра не отражает моральный износ основных фондов. Проблемы морального и физического износа оборудования и иных основных средств, стимулирования обновления основных фондов хозяйствующими субъектами активно обсуждаются как государством, так и научным сообществом.
Одним из средств ускорения процесса модернизации российской экономики является государственная поддержка производственного сектора экономики методами налогового стимулирования.
В Российской Федерации за последние годы были проведены существенные корректировки налогового законодательства, направленные на снижение налоговой нагрузки на предприятия. В первую очередь, следует выделить снижение ставки по налогу на прибыль организаций с 24 % до 20 %, а также введение и последующее увеличение размера амортизационной премии с 10 % до 30 % для большей части амортизационных групп объектов основных средств. Таким образом, можно говорить, что Российская Федерация проводит мероприятия, нацеленные на привлечение инвесторов и увеличение объема инвестиций. Следует отметить увеличение абсолютных значений финансовых вложений и инвестиций в основные средства, включая и иностранные инвестиции, в последние годы, за исключением показателей 2009 года, на которых существенно отразился финансовый кризис 2008 года.
* Аспирант кафедры Налогов и налогообложения.
