CC BY
91
УДК 332.1:338.1
Зацаринина Ю.В., Блеч А.В.
Оренбургский государственный университет E-mail: zaczarinina56@mail.ru, Nastya_blech@mail.ru
ФОРМИРОВАНИЕ рынка ДОСТУПНОГО ЖИЛ ья КАК НАПРАВЛЕНИЕ
развития регионального рынка недвижимости и его роль для сбалансированного развития региона
(на примере Оренбургской области)
В статье рассмотрена проблема доступности жилья, основные региональные программы по обеспечению жильем населения Оренбургской области. Проанализированы показатели строительства жилья и рейтинг Оренбургской области среди регионов Приволжского федерального округа и Российской Федерации. Приведены данные мониторинга доступности жилья в регионах. Изложены факторы влияния исследуемой проблемы на формирование рынка жилья и обеспечение сбалансированного развития региона.
Ключевые слова: рынок недвижимости, доступность жилья, ипотечное кредитование, Оренбургская область.
На современном этапе развития региональной экономики одним из наиболее значимых направлений территориальной политики в социально-экономической области является формирование рынка доступного жилья. Острота проблемы обусловлена непрерывным ростом цен на жилье в регионах, что значительно ограничивает его доступность для населения. Актуальным на сегодняшний день является разработка и внедрение финансового механизма работы рынка недвижимости в направлении обеспечения условий для приобретения доступного жилья.
Очевидно, что развитие рынка жилья имеет важное значение для развития экономического сектора экономики региона, института привлечения инвестиций, а также обеспечения социальной стабильности в регионе.
Доступное жилье является основным индикатором уровня жизни населения региона.
Рассмотрим наиболее подробно проблему формирования рынка доступного жилья на примере Оренбургской области.
Согласно официальным данным Федеральной службы государственной статистики средняя цена 1 кв.м общей площади квартир в Оренбургской области составила в III квартале 2014 г. на первичное жилье 45 939,84 руб., на вторичное жилье 40 173,51 руб. Динамика цен на жилье по регионам Приволжского федерального округа в третьем квартале 2014 г. приведена на рисунке 1.
На сегодняшний день Правительство Оренбургской области проводит жилищную полити-
ку в русле создания условий для обеспечения, прежде всего, средне- и малообеспеченных слоев населения качественным, благоустроенным и доступным жильем, отвечающим требованиям практичности и экологичности. Решение жилищной проблемы является основным направлением Государственной программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области в 2014 - 2020 гг.».
В ходе реализации программы планируется решение следующих задач:
- повышение качества жилищного фонда;
- создание условий для массового строительства жилья эконом-класса;
- развитие института ипотечного кредитования;
- развитие финансово-кредитных институтов рынка жилья.
В настоящее время в Оренбургской области созданы все необходимые условия для реализации указанной программы. Земельные участки под жилищное строительство имеются в достаточном количестве, намечены меры по развитию стройиндустрии.
Кроме того, в Оренбургской области успешно реализуется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Целью которого, является также обеспечение доступным жильем населения путем стимулирования строительства жилья экономического класса.
Информация о ходе реализации данного проекта по состоянию на 01.11.2014 г. представлена в таблице 1.
Рисунок 1. Средняя цена 1 кв.м общей площади квартир в III квартале 2014 г., тыс. руб.
Таблица 1. Информация о ходе реализации информационного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на 01.11.2014 г.
Наименование мероприятия Количественный показатель Объем финансирования из бюджетов, млн. руб. Выполнение по физическому показателю
Федеральный Областной Местные
Стимулирование развития жилищного строительства 885 тыс. кв. м 406,8 680,3 0,00 96,4% от плана
Поддержка платежеспособного спроса на жилье, в т.ч. с помощью ипотечного жилищного кредитования 1791 семей 211, 0 950,0 0,00 82,1% от плана
Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан 183 семей 158,9 0 0 95,6% от плана
Повышение качества коммунальной инфраструктуры (капитальный ремонт жилых помещений в многоквартирных домах) 276,3 тыс. кв. м (92 домов) 83,8 137,8 152,7
На основе данных, указанных в таблице, можно сделать вывод, что областной бюджет направляет значительные объемы финансовых средств на выполнение мероприятий в области обеспечения населения доступным жильем.
Согласно последним статистическим данным коэффициент доступности жилья в Оренбургской области имеет положительную динамику. Количество семей, имеющих возможность приобрести жилье как за счет собственных, так и заемных средств, увеличилось по сравнению с плановым значением 2013 г. на 0,1% и составило 30,1%. Однако, очевидно, что для преобладающей части населения региона приобрести собственное жилье является по-прежнему недоступным.
Коэффициент доступности жилья - показатель, отражающий соотношение среднегодовых цен на жилье и среднегодовых доходов населения.
Данные мониторинга доступности жилья, коэффициенты доступности жилья по регио-
нам Приволжского федерального округа, проведенного Аналитическим агентством RWAY, отражены в таблице 2.
Исходя из данных таблицы приобретение типового жилья в Оренбургской области на первичном рынке недвижимости для населения осложнено (показатель 4,78 из возможных 5), на вторичном рынке недвижимости - недоступно (показатель 5,67, свыше возможного 5).
Анализ рынка жилья в Оренбургской области показывает, что на современном рынке существует много административных барьеров, используются устаревшие технологии, действует низкий уровень конкуренции, в а также отсутствует достаточный уровень предложения для удовлетворения текущих потребностей населения.
Ежегодное увеличение объемов ввода жилья в эксплуатацию, изменение структуры предлагаемого жилья за счет увеличения доли жилья эконом-класса, будет способствовать установке стабильного уровня цен на рынке недвижимости.
Таблица 2. Мониторинг доступности жилья по регионам Приволжского федерального округа, январь 2014 г.
Регион Доступно, кв.м (первичный рынок) Доступно, кв.м (вторичный рынок) Типовая квартира (54 кв.м) будет доступна через, лет (первичный рынок) Типовая квартира (54 кв.м) будет доступна через, лет (вторичный рынок)
Республика Башкорстостан 37,39+1,1106 32,61+1,1775 4,33-0,1353 4,97-0,1839
Республика Марий Эл 25,09+0,7529 24,35+1,0207 6,46-0,1965 6,65-0,2941
Республика Мордовия 22,08+0,7061 26,52+0,7787 7,34-0,2393 6,11-0,1834
Республика Татарстан 42,11+1,5519 37,51+1,4642 3,85-0,1443 4,32-0,1743
Удмуртская Республика 32,40+0,8492 31,90+0,9459 5,00-0,1346 5,08-0,1536
Чувашская Республика 25,97+0,9432 28,18+1,0534 6,24-0,2331 5,75-0,222
Пермский край 35,52+0,9722 35,91+1,3226 4,56-0,1292 4,51-0,1738
Кировская область 30,18+0,5259 28,00+0,546 5,37-0,093 5,79-0,1108
Нижегородская область 31,06+0,8198 26,32+0,9399 5,22-0,1371 6,15-0,233
Оренбургская область 33,87+0,9251 28,58+1,0007 4,78-0,1373 5,67-0,204
Пензенская область 31,82+0,8374 32,46+0,7069 5,09-0,1387 4,99-0,1119
Самарская область 47,60-0,0447 39,11+0,3493 3,40-0,0002 4,14-0,0395
Саратовская область 25,32+0,8769 29,53+0,8465 6,40-0,2276 5,49-0,1579
При проведении исследования применялись следующие коэффициенты:
Категория Значение коэффициента
жилье доступно (affordable) до 3 лет <3
жилье не очень доступно (moderately unaffordable) от 3 до 4 лет <4
приобретение жилья осложнено (seriously unaffordable) от 4 до 5 лет <5
Жилье существенно недоступно (severely unaffordable) более 5 лет >5
В 2013 г. Оренбургская область по темпу ввода жилья в эксплуатацию заняла 6 место из 14 субъектов Приволжского федерального округа и 30 место среди субъектов Российской Федерации.
В 2014 г. Минстроем России был запланирован рост строительства жилья по сравнению с 2013 г. на 12,7%, что составляет около 885 тыс. кв.м. За период с января по сентябрь 2014 г. в Оренбургской области построено 722,8 тыс. кв.м жилья (163% к уровню 2013 г., 82% от плана).
По состоянию на 01.09.2014 г. в 1,2 раза увеличился объем возводимых многоквартирных жилых домов.
По итогам 8 месяцев в рейтинге регионов Российской Федерации Оренбургская область занимает 5 место в Приволжском федеральном округе по абсолютному показателю объема ввода в действие жилья и 20 место в Российской Федерации, а по темпу их роста 1 место по Приволжскому федеральному округу и 11 место по Российской Федерации.
Приоритетами жилищной политики Правительства Оренбургской области являются:
1. Увеличение объемов строительства жилья эконом-класса.
2. Снижение стоимости одного квадратного метра жилья.
3. Формирование рынка доступного наемного жилья для граждан, имеющих низкий уровень дохода.
4. Поддержка категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих финансовой возможности для приобретения жилья.
5. Развитие института ипотечного кредитования.
В условиях ограниченного количества бюджетных средств основным источником средств для строительства жилья являются собственные средства граждан, а также заемные средства банков. Активизацию платеже -способного спроса населения на жилье возможно обеспечить путем создания условий для развития системы ипотечного жилищного кредитования.
Причинами, сдерживающими развитие ипотечного кредитования являются:
Таблица 3. Динамика основных показателей рынка жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации за период 2012-2014 гг.
Показатель на 01.07.2012 г. на 01.07.2013 г. на 01.07.2014 г.
Объем задолженности:
- в млн. руб.: 1 686 308,00 2 275 068,00 3 036 381,00
- в валюте (доллары США): 148 044,00 121 005,00 100 231,00
Объем просроченной задолженности:
- в млн. руб. 45 869,00 41 935,00 40 318,00
- в валюте (доллары США): 20 460,00 15 190,00 13 953,00
Средневзвешенная ставка в руб., в %
- с начала года 12,1 12,7 12,2
- с начала месяца 12,2 12,6 12,23
Средневзвешенная ставка в валюте (доллары США), в %
9,6 9,8 9,5
11,8 11,8 11,8
11,5 10,8
% годовых
Рисунок 2. Рейтинг регионов Российской Федерации с самой низкой процентной ставкой по ипотечному кредитованию за первые 5 месяцев 2014 г.
- высокая стоимость жилья;
- низкий уровень доходов населения и отсутствие у большинства граждан финансовых средств на первоначальный взнос для получения кредита;
- недостаток долгосрочных банковских ресурсов;
- ограничения возможностей по рефинансированию.
По официальным данным Центрального банка Российской Федерации объемы выдачи ипотеки населению растут. В первом полугодии 2014 г. по сравнению с аналогичным периодом
2013 г. общие объемы выдачи ипотеки выросли на 33,46%. Динамика основных показателей рынка жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации за последние три года представлена в таблице 3.
Участники рынка недвижимости объясняют повышение спроса со стороны населения на ипотеку экономической и политической нестабильностью, которая в начале года резко усилилась вследствие украинского кризиса.
Ужесточение политики Центрального банка Российской Федерации, отзыв лицензий у ряда банков, резко осложнило сложившуюся ситуацию.
В данных условиях покупка жилья, в том числе с помощью ипотеки, представляет собой надежный способ вложения финансовых средств.
Опасение повышения процентных ставок по ипотечным кредитам, послужило дополнительным стимулирующим фактором для приобретения жилья со стороны населения.
Оренбургская область не стала исключением. Согласно официальным данным Аналитического центра АИЖК за первые пять месяцев
2014 г. Оренбургская область вошла в топ-10 регионов Российской Федерации с минимальной ставкой по ипотечным кредитам. Данные рейтинга представлены на рисунке 2.
Оренбургская область входит в состав регионов Российской Федерации, реализующих
программы льготного ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты с льготной процентной ставкой 2-3% годовых предоставляются:
- молодым и многодетным семьям;
- получателям социальных выплат на улучшение жилищных условий;
- работникам бюджетных учреждений, органов государственной власти и местного самоуправления.
Банком-исполнителем данной программы определен ОИКБ «Русь».
В настоящее время Правительством Оренбургской области установлена льготная ставка по ипотечному кредиту, выдаваемому за счет средств областного бюджета, в 6% годовых. Для этих целей в 2014 г. Оренбургской ипотечной жилищной корпорации выделено 300 млн. рублей.
Таким образом, государственное управление рынком недвижимости служит одним из наиболее важных условий для эффективного функционирования экономики Российской Федерации в целом и способствует улучшению социально-экономической обстановки в регионе, что является необходимым условием его сбалансированного развития.
Развитие экономики Федерации и экономики региона находятся в прямой зависимости друг от друга. В целях преодоления исследованных выше проблем при формировании регионального рынка доступного жилья предлагаем, прежде всего, наращивать объемы возводимого и реконструируемого жилья, развивать систему эффективного ипотечного кредитования в русле обеспечения доступных условий выдачи ипотечных кредитов в зависимости от сложившейся экономической ситуации в регионе, уровня его развития, а также доходов населения. В свою очередь, увеличение объемов строительства жилья в регионе обеспечит увеличение рабочих мест и соответственно, обеспечит повышение уровня доходов работающего населения, что в конечном счет положительно отразиться на формировании рынка жилья и сбалансированном развитии региона.
10.12.2014
Список литературы:
1. Портал Правительства Оренбургской области. Приоритетные национальные проекты. Новости. [Электронный ресурс] - Режим доступа http://www.orenburg-gov.ru/magnoliaPublic/regportal/Info/Projects/priomacproecti/pasportavnacpro/directionHome2014. html.
2. Постановление Правительства Оренбургской области от 30.08.2013 г. N° 737-пп «Об утверждении государственной программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области в 2014-2020 гг.».
3. Портал исследований Аналитического центра по ипотечному кредитованию «Русипотека» [Электронный ресурс] - Режим доступа http://rusipoteka.ru/lenta/partners/rusipoteka_ipotechnyj_rynok.
4. Портал Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс] - Режим доступа http://www.gks.ru.
5. Портал Центрального банка Российской Федерации. Статистика. [Электронный ресурс] - Режим доступа http://www.cbr.ru.
6. Буреш О.В., Сафонов Н.С. Мониторинг как инструмент совершенствования конкурентной среды на рынке жилищно-коммунальных услуг - Вестник ОГУ, 2008 г.
7. Буреш О.В., Прядкина Н.Н. Теоретические аспекты управления экономикой региона - Вестник ОГУ, 2011 г.
Сведения об авторах:
Зацаринина Юлия Валерьевна, аспирант Оренбургского государственного университета ,
е-mail: zaczarinina56@mail.ru
Блеч Анастасия Валерьевна, аспирант Оренбургского государственного университета,
е-mail: Nastya_blech@mail.ru.
460018, г. Оренбург, пр-т Победы, 13
