CC BY
71
УДК 332.77
ФОРМИРОВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
НОВИКОВА Т.М.,
кандидат географических наук, доцент кафедры «Экспертизы и управления недвижимостью, горного дела», Юго-Западный государственный университет, e-mail: [email protected].
ГРАНКИН В.Ф.,
доктор экономических наук, профессор кафедры «Экспертизы и управления недвижимостью, горного дела», Юго-Западный государственный университет, е-mail: [email protected].
ВОРОНЦОВ Р.С.,
магистр, Юго-Западный государственный университет, е-mail: [email protected].
Реферат. Кадастровая оценка объектов недвижимости и ее адекватность имеют важное значение с точки зрения пополнения бюджета и правовой стабильности в существовании объекта недвижимости. Статья посвящена вопросу реалистичности кадастровой оценки объектов недвижимости 2016 года с использованием в качестве примера земельных участков г. Курска. Автором произведен структурный анализ составляющих кадастровой стоимости. Выявлено ряд проблем, которые влияют на достоверность результатов. Перечислены подходы, используемые при осуществлении государственной кадастровой оценки, в зависимости между видами разрешенного использования. На примере города Курска дана статистическая модель расчета кадастровой стоимости. Отображены основные экспертные факторы, которые использовались при расчете удельных показателей кадастровой стоимости для выделенных видов разрешенного использования. Выделены основные факторы определяющие, в конечном счете, размерность кадастровой стоимости. В статье отражен анализ детального исследования кадастровых характеристик девяти земельных участков, которые отнесены к разным видам разрешенного использования и расположенные в разных округах города Курска. Произведён структурный анализ и сравнение кадастровых характеристик земельных участков. В сравнительные критерии заложены: адрес объекта, кадастровый номер, вид разрешенного использования, результат кадастровой оценки земельного участка за 2016 г., перерасчёт кадастровой стоимости исходя из стоимости единицы площади, внешний вид земельного участка (с целью визуализация улучшений). На основании анализа множественных данных, сформированы выводы о необходимости корректировки результатов кадастровой оценки в отношении исследуемых объектов, расширении корреляционных факторов, формирующих удельные показатели кадастровой стоимости.
Ключевые слова: земельный участок, кадастровая оценка, кадастровая стоимость, вид разрешенного использования, удельный показатель кадастровой стоимости.
FORMATION OF CADASTRAL VALUE OF REAL ESTATE VALUATION IN 2016 ON THE EXAMPLE OF THE CITY OF KURSK
NOVIKOVA T.M.,
Associate Professor of the Department of Expertise and Property Management, Mining, Candidate of Geographical Sciences, South-West State University, е-mail: [email protected].
GRANKIN V.F.,
Professor of the Department of expertise and management real estate, mining, doctor of economics, South-West state University, е-mail: [email protected].
VORONTSOV R.S.,
master 1 course SWSU «Department of quality Management, Metrology and certifications» South-West state University, е-mail: [email protected].
Essay. Cadastral valuation of real estate and its adequacy is important in terms of replenishment of the budget and legal stability in the existence of the property. The article is devoted to the question of realism of cadastral valuation of real estate objects in 2016 using as an example of land teachings of the city of Kursk. The author made a structural analysis of the components of the cadastral value. A number of problems that affect the reliability of the results are revealed. The approaches used in the implementation of the state cadastral assessment, depending on the types of permitted use. Statistical model of cadastral value calculation is shown on the example of Kursk. The main expert factors which were used in calculation of specific indicators of cadastral cost for the allocated types of the permitted use are displayed. The main factors determining, in the end, the dimension of the cadastral value are highlighted. The article reflects the analysis of a detailed study of the cadastral characteristics of the land plots, which are
assigned to different types of permitted use and located in different districts of the city of Kursk. Performed a structural analysis and comparison of the cadastral characteristics of the land. The comparative criteria include: the address of the object, cadastral number, the type of permitted use, the result of cadastral valuation of land for 2016, recalculation of cadastral value based on the value of a unit of land, the appearance of the land (in order to visualize improvements). Based on the analysis of multiple data, conclusions about the need to adjust the results of cadastral valuation in respect of the objects under study, the expansion of correlation factors forming specific indicators of cadastral value.
Keywords: land plot, cadastral valuation, cadastral value, type of permitted use, specific index of cadastral value.
Введение. Государственная кадастровая оценка выполняется с периодичностью раз в четыре года в нашем регионе, на основании ФЗ №»237 «О государственной кадастровой оценке» ст11.1 [11]. Судебная практика по результатам множественных обращений собственников недвижимости показывает недостоверность кадастровых оценок последних лет.
В результате осуществления государственной программы кадастровой оценки земель оценщики сталкиваются с рядом проблем:
- недостоверность кадастровых сведений;
- неточное распределение видов разрешенного использования;
- с засекреченностью некоторой информации.
Эти факторы и возникающие в процессе работы
оценщиков неутонченные детали, формируют недостоверную кадастровую оценку недвижимости с дальнейшими неверными взаимосвязанными расчетами: налог, арендная ставка и т.д.
На основании статей 20,20,21,22 ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» результат государственной кадастровой оценки может быть оспорен в определенном законом порядке [11].
Материал и методика исследования. Расчет кадастровой стоимости осуществляется по утвержденной стандартами формуле: КС = УПКСзу х S, где S - площадь земельного участка, УПКС зу - удельный показатель кадастровой стоимости участка
В соответствии с установленными в законном порядке видами разрешенного использования, которые отражены в таблице 1 статьи в методических указаниях выделяют пять подходов к определению кадастровой стоимости:
^ Формирование статистической модели;
^ Определение кадастровой стоимости посредством их рыночной стоимости;
^ Определение кадастровой стоимости по удельным показателям других видов разрешенного использования;
^ установление величины кадастровой стоимости в размере номинала;
^ определение кадастровой стоимости на основе соотношений между видами разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей (таблица 1) [1,3,10,12].
Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенного пункта г. Курска выполнялся методом построения статистических моделей, который в теоретическом плане считается трудоемким методом, требует большие объемы статистической информации. Кадастровая оценка основывается на анализе территории населенного пункта и сбора исходных данных. Используются графические и текстовые материалы: топографический план или карта города на бумажном носителе или электронная карта, проект городской границы, генеральный план и разработки к генеральному плану города, перечень предприятий, организаций и т. п.
Построение статистической модели при кадастровой оценке выстраивается следующем образом: - выбор основных ценообразующих факторов и их группировка и ранжировка.
Выбор ценообразующих факторов выполняется двумя основными стандартными методами:
- экспертный метод заключается в выделении ценообразующих факторов земельных участков на основе экспертного мнения группы оценщиков, который носит субъективный характер.
- корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих те факторы, которые в большей степени оказывают влияние и, в конечном счете, в основном формируют стоимость земельных участков группы в целом и по отдельности [2, 4, 9].
Результаты исследования. На основании с выбранными статистическими моделями, которые контролируются обучающими и контролирующими выборками, стоимость земельных участков формируется под влиянием основных факторов:
- факторов, характеризующих принадлежность к определенной единице муниципального образования земельного участка, численность населенного пункта, расстояние до г. Курск;
- факторов, характеризующих местоположение к одному из центров тяготения города (историко-культурному, административному или общественно-деловому);
- факторов, характеризующих транспортную доступность земельного участка по отношению к основным дорогам города;
- факторов, характеризующих оснащенность инженерными системами;
- построение моделей расчета кадастровой стоимости каждой образованной группы.
Под моделью расчета подразумевается формула, отображающая связь между зависимой пере-
менной и значениями ценообразующих факторов. удельный показатель кадастровой стоимости В качестве зависимой переменной используется (далее - УПКС) земельных участков [5, 6, 9].
Таблица 1 - Методические подходы расчета кадастровой стоимости земельных участков [10]
Городские населенные ПУНКТЫ Номер ВРИ* С ельскне на селенные пункты
Построение статистических моде лей или 1 Альтернативная оценка на о снове со отношений ВРИ н ГНП
Опенка рыночной стоимости 2 Построение статистич е ских моделей
3 Альтернат явная оценка на о гноЕе со отношений ВРИ и ГНП
4
5
б
7
8
9
10
Оценка рыночной стои-лтгти 11 Оценка рыночной стонмо сти
12
Альтернативная оценка на основе минимального У31КС1 по ВРИ 9 ГНП 13 АльтернатИБная оценка на основе соотношений ВРИ и ГНП
Альтернативная оценка на основе срелнего У11КСЗ лесного фонда 14 Альтернативная оценка на о сноЕе ср еднего "УПКСЗ лесного фонда
Альтернативная оценка на основе среднего У 11 КС сельскохозяйственного назначения 15 Альтернат нвная оценка на о сноЕе ср еднего "УТЖСЗ сельскочо зяйстЕенного на знач е ния
Номинальная оценка 16 Номинальная оценка
Построение статистиче- 17 Альтернативная оценка на о сноЕе со отноше-
ских моделей ний ВРИ и ГНП
или
Оценка рыночной стои-
мости
*Расшифровка видов ВРИ
а 32 I Наименование видов разрешенного использования (ВРИ)
1 Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
2 Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
3 Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
4 Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.
5 Земельные участки, предназначенные дня размещения объектов торговли, общественного питания и бьпового обслуживания.
6 Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
7 Земельные участки, предназначенные дня размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
8 Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
9 Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и администрагавных зданий, строении, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбьпа и заготовок.
10 Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.
11 Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
12 Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте (на территории Курской области земельные участки данного ища разрешенного использования в перечне объектов оценки отсутствуют).
13 Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линии радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи: размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
14 Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
15 Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
16 Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва: земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
17 Земельные участки, предназначенные для размещения административных здании, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Основной единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого участка, является удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра. Он определяется для кадастрового квартала в зависимости от вида разрешенного использования.
На формируемую кадастровую стоимость земельных участков могут влиять разнообразные факторы. Тем не менее, практически каждый собственник или землевладелец имеет возможность оспорить результат кадастровой оценки на основании ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке статья 22 п.1. [11].
Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:
- вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
- размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу;
- фактическая площадь земельного участка.
При проведении государственной кадастровой
оценки на территории г. Курска выбор факторов стоимости производился а 2015 году субъективно, независимыми оценщиками [7, 8, 9].
Нами были выбраны девять земельных участков с разными видами разрешенного использования и видами основных характеристик, расположенными в трех административных округах города Курска (Центральном, Железнодорожном и Сеймском), обладающими соответственно разными характеристиками, с объединяющим фактором - вид разрешенного использования:
В таблице 2 приведен перечень основных це-нообразующих факторов, выбранный для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков, при проведении кадастровой оценки на территории г. Курска в 2016 году.
По заключению оценщиков 2016 года, осуществляющих кадастровую оценку Курской области - обществом с ограниченной ответственностью «АБН-Консалт» (г. Москва), выделение именно таких факторов, именно в таком сочетании, стоимости из всего перечня ценообразующих показателей является неотъемлемыми. И именно выбранные ими факторы являются определяющими при формировании цены земельных участков в ходе проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов для указанных видов разрешенного использования.
Для полной визуализации из девяти исследуемых объектов недвижимости, в нашей статье в таблице 3 в качестве примера, отражены четыре объекта недвижимости, с седьмым и девятым (согласно классификации таблица 1) видами разрешенного использования. Земельные участки имеют различные оригинальные и дополнительные кадастровые характеристики: расположены в разных частях города, имеют разные варианты улучшений территорий, что отражено в седьмом столбце таблицы 3 (что в принципе должно влиять на их стоимость), но из расчета на квадратный метр площади их кадастровая стоимость примерно одинакова. Таким образом, выясняется, что три фактора отобранные для седьмого вида разрешенного использования не в полной мере отражают стоимость объекта, и ранжируют его в общей системе кадастровой стоимости. Аналогичная ситуация складывается и с объектами отнесенными к девятому виду разращенного использования.
Данные стоимостные показатели отражают некорректный подбор факторов экспертной группой для данных видов разрешенного использования, фактического положения объектов недвижимости в пространстве города их состояния, степени улучшения и фактического использования.
Таблица 2 - Ценообразующие факторы 2016 года кадастровой оценки [9]
№ п/п Ценообразующий фактор Коэффициент корреляции,г Коэффициент значимости^
Для В РИ 7
5 Удаленность от административного центра населенного пункта -067 0,7
6 Канализация 0,5 0,52
7 Площадь 0,41 0,43
Для В РИ 9
8 Удаленность от основных магистралей города -0,14 0,14
9 Удаленность от основного железнодорожного узла 0,059 0,059
10 Вид теплоснабжения 0,16 0,16
11 Удаленность от административного центра населенного пункта -0,3 0,3
12 Площадь 0,065 0,065
Таблица 3 - Характе
ристика объектов исследования
№ объ ек-та оце нки
1
Местоположение земельного участка
Кадастровый номер земельного участка
Курская обл., г. Курск, ул. Ленина д.13 (центральный округ)
46: 29 : 102297:3
Курская обл., г. Курск, ул. Ухтомского д. 7 (железнодорожный округ)
46: 29 : 101012:102
Номер
ВРИ
*
Площадь земельного участка кв.м
2265.00
2681.00
Кадастровая стоимость
по данным оценки 2016
12643365.90
14254662.52
из расчета на кв.м.
5582,06
5316,92
Изображение объекта оценки
Курская обл., г. Курск, ул. Щепкина строение 4-б (центральный округ)
46: 29 : 102285:129
5606.00
9978792.12
1780,02
Курская обл., г. Курск, ул. Пост Кривец, д. 1в (Сеймский округ
46:29 : 101107:57
9035.00
16088714.85
1780,71
7
2
7
3
9
4
9
Выводы. Таким образом, результаты государственной кадастровой оценки 2016 года, которые отражены на публичной кадастровой карте и носят публичный характер, не всегда отражают реальное стоимостное состояние объекта. Следовательно, необходимо совершенствовать саму методологию массовой оценки, касающуюся порядка определения кадастровой стоимости земельных участков. Исследуемые земельные участки из четырех ана-
лизируемых в тексте статьей, отображенные в качестве примера для г. Курска, ввиду своих размеров и функциональных особенностей представляют собой значительный потенциал для формирования налогооблагаемой базы по земельному налогу. Поэтому обосновать их кадастровую стоимость, полагаясь на субъективный подбор факторов оценщиками, на наш взгляд по результатам оценки 2016 года не очень удачно получилось.
Список используемых источников
1. Абеляшева Т.М. Методологические подходы к изучению состояния городской среды // Проблемы регионального природопользования и методика преподавания естественных наук в средней школе: материалы IV региональной научно-практической конференции студентов. - 2003. - С. 66-68.
2. Абеляшева Т.М. Оценка состояния и мониторинг городских земель: автореф. дисс. ... на соиск. уч. степ канд. геогр. наук. В1ПУ. Воронеж, 2005. - 24 с.
3. Абеляшева Т.М. Экологические и медико-социальные проблемы города Курска // Географические идеи и концепции как инструмент познания окружающего мира: тезисы XIV молодежной Всероссийской научной конференции. - 2001. - С. 89-90.
4. Абеляшева Т.М. Антропогенная нагрузка на городскую среду и ее последствия // Наука и инновации в сельском хозяйстве: материалы Международной научно-практической конференции. - 2011. - С. 86-88.
5. Бакаева Н.В., Новикова Т.М. Кадастровая оценка земель по уровню их транспортной доступности // Биосферная совместимость: человек, регион, технологии. - 2015. - № 1 (9). - С. 72-79.
7. Новикова Т.М. Кадастровая оценка уровня развития социально-бытовой инфраструктуры города Курска // Известия Юго-Западного государственного университета. - 2015. - № 6(63). - С. 116-120.
8. Новикова Т.М., Гусейнов М.А. История формирования земельных правоотношений в России // Юридическая наука и правоприменительная практика. Состояние и тенденции развития: материалы Международной научно-практической конференции. - Уфа, 2017. - С. 45-48.
9. Отчет №0144200002416000097/1К «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Курской области».
10. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов": [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
11. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-Ф3 (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке"
12. Федеральный стандарт оценки «Определений кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4).
List of sources used
1. Abelasheva TM Methodological approaches to the study of the state of the urban environment // Problems of regional environmental management and methods of teaching natural sciences in secondary school: materials of the IV Regional Scientific and Practical Conference of Students. - 2003. - p. 66-68.
2. Abelasheva TM Assessment of the state and monitoring of urban land: author. diss. ... on the competition uch. Step Cand. geogr. sciences. VSPU. Voronezh, 2005. - 24 p.
3. Abelasheva TM Ecological and medico-social problems of the city of Kursk // Geographical ideas and concepts as a tool for learning about the surrounding world: theses of the XIV Youth All-Russian Scientific Conference. - 2001. - pp. 89-90.
4. Abelasheva TM Anthropogenic load on the urban environment and its consequences // Science and Innovations in Agriculture: Proceedings of the International Scientific and Practical Conference. - 2011. - p. 86-88.
5. Bakaeva N.V., Novikova T.M. Cadastral valuation of land on the level of their transport accessibility // Biosphere compatibility: people, region, technology. - 2015. - № 1 (9). - pp. 72-79.
7. Novikova T.M. Cadastral assessment of the level of development of social infrastructure of the city of Kursk // News of South-West State University. - 2015. - № 6 (63). - pp. 116-120.
8. Novikova TM, Huseynov M.A. The history of the formation of land relations in Russia // Legal science and law enforcement practice. State and development trends: materials of the International Scientific and Practical Conference. - Ufa, 2017. - p. 45-48.
9. Report No. 0144200002416000097 / 1К "On the determination of the cadastral value of land plots in the composition of land in settlements of the Kursk Region".
10. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation of February 15, 2007 N 39 "On Approval of Guidelines for the State Cadastral Valuation of Lands of Settlements": [Electronic resource] // SPS Consultant Plus.
11. Federal law of 03.07.2016 N 237-FZ (as amended on 07.29.2017) "On state cadastral valuation"
12. The federal standard for assessing the "Definitions of the cadastral value of real estate objects (FSO No.
4).
