CC BY
326
УДК 332.2:322.6
С. А. ТИМОНИНА
Омский государственный аграрный университет им. П. А. Столыпина
ФОРМИРОВАНИЕ И ОЦЕНКА ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ
В статье рассмотрено понятие единого объекта недвижимости. Определена роль государственного кадастра недвижимости в создании реестра единых объектов недвижимости. Описана методика определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Ключевые слова: улучшенный земельный участок, земельно-имущественный комплекс, единый объект недвижимости, государственный кадастр недвижимости, кадастровая оценка.
Государственная политика Российской Федерации по управлению земельными ресурсами направлена на создание и совершенствование правовых, экономических, социальных и организационных условий для развития земельных отношений.
Осуществляется исходя из понимания о земельных участках как об особых объектах природного мира, используемых в качестве основы жизни и деятельности человека, средства производства в сельском хозяйстве и иной деятельности, и одновременно как о недвижимом имуществе с особым правовым режимом [1].
Законодательное закрепление принципиального положения Земельного кодекса РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов означает отход от традиционной советской модели технической инвентаризации зданий и сооружений без учета земли и переход к общепринятому в мире рыночному пониманию термина недвижимости, объединяющему в единое целое земельный участок и все расположенные на-нем улучшения.
Таким образом, гражданский оборот земельного участка и находящейся на нем недвижимости не может осуществляться отдельно друг от друга.
Базисом для единого объекта недвижимости служит земельный участок, поэтому, учитывая, что здания и земельные участки представляют собой целостный, неразрывно связанный земельно-имущественный комплекс, процесс формирования единого объекта недвижимости осуществляется через проведение государственного кадастрового учета.
Формирование единого объекта недвижимости предполагает включение в единый земельно-имущественный комплекс земельного участка в установленных границах и расположенных на нем зданий и сооружений с указанием границ застройки и основных характеристик зданий (этажность, материал стен, функциональное назначение) без учета характеристик внутренних помещений. Процесс формирования также заключается в привязке объектов, неразрывно связанных с землей, к государственной кадастровой системе учета земельных участков
в соответствии с установленной системой кодификации и идентификации объектов недвижимости.
Объекты недвижимости должны быть учтены и снабжены кадастровыми паспортами, а информация по объекту — соответствовать данным государственной регистрации недвижимости и прав на нее [2].
Система Государственного кадастра недвижимости предусматривает создание Реестра единых объектов недвижимости и формирование единой информационной среды обмена данными между заинтересованными организациями.
Поручением Правительства РФ от 20.05.2010 № КА-П 13-3318 предусмотрен комплекс мероприятий, направленных на создание условий введения местного налога на недвижимость в РФ.
Минфином РФ и Минэкономразвития РФ согласован План реализации мероприятий, обеспечивающих введение на территории Российской Федерации местного налога на недвижимость. В соответствии с вышеуказанным планом вся подготовительная работа для введения налога на недвижимость должна была завершиться к концу 2012 года, в том числе обеспечение проведения оценки объектов недвижимости.
В настоящее время в рамках государственного контракта от 08.11.2011 года № 155Д «Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» завершены работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков).
Заказчиком работ по массовой оценке объектов недвижимости является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Работы по вышеуказанному государственному контракту на территории Омской области выполнены Центром оценки и землеустройства по Сибирскому и Дальневосточному федеральному округу — Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ».
Объектами оценки являются объекты недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты
Таблица 1
Характеристика методов оценки по группам
№
Вид оценки
Группы объектов оценки
Моделирование
Массовая
1 группа — объекты многоквартирной жилой застройки;
2 группа — объекты индивидуальной жилой застройки;
5 группа — объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения.
Использовались методы статистического моделирования на основе сведений об объектах недвижимости, представленных на открытом рынке.
Индивидуальная
3 группа — объекты, предназначенные для хранения транспорта (затратный метод);
4 группа — объекты садового, огородного, дачного строительства (затратный метод);
6 группа — объекты, предназначенные для временного проживания (затратный метод);
7 группа — объекты офисно-делового назначения (затратный метод);
8 группа — объекты санитарно-курортного назначения (затратный метод);
9 группа — объекты производственного назначения (затратный метод);
10 группа — объекты социальной инфраструктуры (затратный метод);
11 группа — объекты портов, вокзалов, станций (затратный метод);
12 группа — объекты иного назначения (затратный метод);
13 группа — сооружения (затратный метод).
Использовались различные подходы индивидуальной оценки: на основе оценки доходности недвижимости; на основе стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости; на основе сопоставления со стоимостью аналогичных объектов недвижимости, представленных на открытом рынке.
незавершенного строительства), расположенные на территории субъекта РФ, сведения о которых содержались в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
В соответствии с п.16.ФСО № 4 на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки и кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объекты оценки сгруппированы в 13 групп (табл. 1).
Согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:
— заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
— сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора модели оценки кадастровой стоимости;
— определение ценообразующих факторов объектов оценки;
— сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
— группировка объектов оценки;
— сбор рыночной информации;
— построение модели оценки;
— анализ качества модели оценки;
— расчет кадастровой стоимости;
— составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
В результате работ, выполняемых в соответствии с вышеуказанным государственным контрактом, определяется:
— кадастровая стоимость объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке на территории субъекта РФ;
— средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории субъекта РФ в разрезе муниципальных районов и городского округа;
— минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населенных пунктов, муниципальных районов (городского округа) субъекта РФ.
Результаты работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) утверждаются постановлением правительства субъекта РФ (электронный вид).
В Омской области утверждены приказом Министерства имущественных отношений Омской области № 1-п от 21.01.2013 «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Омской области» и представлены на официальном сайте Управления Росреестра по Омской области [3].
Создание системы формирования и учета единых объектов недвижимости обусловлено необходимостью повышения эффективности использования государственной собственности, увеличения поступлений всех видов земельно-имущественных платежей, создания информационной основы одновременного оформления прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости, а также дальнейшего совершенствования процедур оформления земельно-имущественных отношений.
Библиографический список
1. Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012 — 2017 годы : Распоряжение Правительства РФ от 03.03.2012 № 297-р [Электронный ресурс]. — Режим доступа : http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_127154/ (дата обращения: 10.07.2014).
2. Тимонина, С. А. Управление земельными ресурсами и объектами недвижимости : учеб. пособие / С. А. Тимонина, В. Н. Апретов. — Омск : ОмГАУ им. П. А. Столыпина, 2013. — 64 с.
3. Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Омской области: Приказ Министерства имущественных отношений Омской области [Электронный ресурс]. — Режим доступа : http://www. to55.rosreestr.ru/blanks/documents/4135259/ (дата обращения: 10.07.2014).
ТИМОНИНА Светлана Анатольевна, кандидат экономических наук, доцент (Россия), доцент кафедры землеустройства.
Адрес для переписки: brahmadog@yandex.ru
Статья поступила в редакцию 11.07.2014 г. © С. А. Тимонина
УДК 631.674.3 : (631.432+631.416) (571.13)
И. А. ТРОЦЕНКО М. В. ТАРАСОВА
Омский государственный аграрный университет им. П. А. Столыпина
ВЛИЯНИЕ ДРЕНАЖНОЙ СИСТЕМЫ НА ВОДНО-СОЛЕВОЙ РЕЖИМ ОРОШАЕМЫХ ЗЕМЕЛЬ В УСЛОВИЯХ ОМСКОГО ПРИИРТЫШЬЯ
Применение орошения сельскохозяйственных культур на площадях, эксплуатируемых без внедрения комплексных мелиоративных мероприятий (в частности, без систем водопонижения в виде дренажа), приводит не только к снижению процента водопрочных агрегатов до критического уровня и изменению фильтрационных свойств почвы, но и к накоплению легкорастворимых солей и поглощенных оснований в поверхностных слоях. Ключевые слова: орошение, мелиоративное состояние, поглощенные основания, водно-солевой режим, засоление.
Степень и глубина качественных изменений по-чвенно-поглощающего комплекса (ППК) является основным показателем мелиоративного состояния почв. Мониторинг мелиоративного состояния позволяет оценить изменчивость водно-солевого режима, ППК, а также влияние орошения на стабилизацию системы «почва — грунтовые воды» [1].
Качественные изменения состава и количества поглощенных оснований в сторону увеличения степени засоления могут привести к значительному снижению урожайности и вызвать изменения естественных мелиоративно-гидрогеологических условий [2]. Осолонцевание пахотного и подпахотного горизонтов не происходит до накопления в них солей до 0,6 % (при хлоридном и сульфатно-хлорид-ном типе засоления). При дальнейшем увеличении засоления происходит резкое осолонцевание данных горизонтов.
Установление динамики и направленности процессов засоления и осолонцевания на различной глубине почвенной толщи (от 0 до 100 см) является необходимым условием в установлении важности влияния комплексных мелиоративных мероприятий.
Объектом исследований является опытно-произ-2 водственный участок, размещенный на орошаемых о землях с горизонтальным систематическим дрена-| жом СПК «Заря» в Омском районе Омской области. ^ В рамках полевых и лабораторных работ на вы-
бранном опытно-производственном участке были проведены исследования с отбором почвогрунта
на солесодержание. С помощью лабораторно-по-левых и лабораторных методов осуществлена обработка почвенных образцов, взятых в 15 характерных точках системы СПК «Заря». Почвенные пробы, взятые при различных условиях, способны наиболее точно охарактеризовать влияние мелиоративных мероприятий (в частности, наличие или отсутствие эксплуатации систем водопонижения в виде дренажа) на содержание солей и качественный состав ППК по почвенному профилю.
Из проведенных исследований на катионный состав практически повсеместно независимо от культуры распространен кальциево-магниевый тип засоления. По анионному составу из-за высокого содержания солей хлора и карбонат иона на исследуемой территории наблюдается содово-хлоридный тип засоления.
Проведенные исследования за составом ППК при определении общей щелочности водной вытяжки показали, что в почве после первых 10 лет работы дренажной системы отсутствие растворимых карбонатов и невысокое содержание гидрокарбонат ионов по всей метровой толще — 0,4 — 0,6 мг* экв/100 г почвы, соответственно слоям 0 — 20 и 80—100 см. Количество сульфат-иона увеличивается к слою 60—100 см и находится в пределах 0,2 — слой 0 — 20 см и 1,7 — 0,9 мг*экв/100 г почвы, соответственно 60 — 80 и 80—100 см [3].
Насыщение почвы солями С1- незначительно — 0,2 — 0,3 мг'экв/100 г почвы, увеличение к 100 см до 0,8 (рис. 1).
