CC BY
9РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА
Ю. Л. Осипов1
ФИНАНСИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА:
ПРОБЛЕМЫ И РАЗВИТИЕ
Проблемам финансирования строительства жилья посвящено множество работ [2, 4, 5, 7, 9]. В то же время вопросы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов не менее актуальны. Средства, выделяемые из федерального бюджета жилищно-коммунальному комплексу, идут на ускорение темпов проведения капитального ремонта и решение проблем ветхого жилья. В рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» в 2008 г. было выделено свыше 6 млрд рублей. После 2010 г. подпрограмма будет продолжена в рамках программы «Жилище» на 2011-2015 гг., разрабатываемой Минрегионом России. По данным на 8 июня 2009 г.,из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилья уже выделено 109,4 млрд рублей. Эти средства позволят отремонтировать 65,9 тыс. домов, улучшив условия проживания 9 млн человек, и расселить 3,4 тыс. домов, в которых проживают 59,4 тыс. человек.
По программе переселения из аварийного жилья с учетом необходимости стимулирования рынка жилья выделено еще 30 млрд рублей. На 1 мая 2009 г. заключено 1496 государственных контрактов на общую сумму 17,9 млрд рублей на приобретение 12 496 квартир в 376 домах. Таким образом, на сегодняшний день в программах Фонда содействия реформированию ЖКХ участвуют 79 субъектов РФ. Общий объем осваиваемых финансовых средств с учетом софинансирования регионов составляет 191,2 млрд рублей (при этом 16 субъектов Федерации полностью выбрали свой лимит до 2011 г.). По оценкам Минрегиона России, участие субъектов РФ в программах Фонда увеличивает доходы региональных и местных бюджетов на 30 % [8, с. 10].
Действующие механизмы реализации положений федерального законодательства о содержании собственниками своего имущества предусматривают возможность отказа государства и органов местного самоуправления от бюджетного финансирования капитального ремонта многоквартирных домов и перехода к адресному субсидированию расходов наиболее бедных слоев населения на указанные цели.
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) предусматривает следующее:
• собственники помещений несут бремя содержания принадлежащих им помещений и общего имущества в многоквартирном доме (ст. 30 и 158);
• плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ст. 156);
• плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает плату за услуги и работы по текущему и капитальному ремонту общего имущества (ст. 154);
• принятие решения о ремонте общего имущества, реконструкции многоквартирного дома является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44);
• решение общего собрания об оплате расходов на капитальный ремонт принимается с учетом предложения управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений (ст. 158);
1 Председатель жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга. E-mail.: gk@gov.spb.ru
• обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме с момента возникновения права собственности на помещения (ст. 158).
Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищного хозяйства» определил ключевые моменты нового порядка предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт:
• принятие решения о проведении капитального ремонта общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (или общим собранием членов товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, т. е. опять-таки собственниками);
• утверждение общим собранием сметы расходов на капитальный ремонт;
• участие собственников помещений в долевом финансировании капитального ремонта (в размере не менее 5 процентов от общего объема предоставляемых бюджетных средств);
• привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту товариществами либо выбранной собственниками помещений управляющей организацией;
• перечисление бюджетных средств товариществу собственников жилья (жилищному кооперативу) или управляющей организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, закон предусматривает софинансирование (стимулирование собственников), однако не задействует механизмы привлечения кредитных ресурсов банков и дополнительной адресной помощи собственникам, имеющим низкие доходы. Федеральный фонд содействия реформированию ЖКХ ориентирован на капитальный ремонт жилого фонда и переселение граждан из аварийного жилья. Предоставление финансовой поддержки на другие цели закон о создании Фонда не предусматривает [8, с. 13].
Активная приватизация жилья не привела к возникновению новых эффективных форм управления домовладениями. Формирующиеся на базе кооперативных и вновь построенных домов ТСЖ занимают пока крайне малую долю рынка ЖС. Одним из возможных стимулов для создания объединений жильцов может быть введение механизма целевой и адресной помощи объединениям собственников (ЖСК, ТСЖ и др.) и долгосрочных арендаторов. По объектам муниципального жилищного фонда, переданного в ТСЖ, возникают разногласия в части передачи прав на владение, пользование и распоряжение встроено-пристроенными нежилыми помещениями (сдача в аренду, использование их членами ТСЖ). Не определен механизм выделения финансовой помощи ТСЖ на капитальный ремонт [3, с. 37].
Зарубежный опыт приватизации жилья, например, в странах Восточной Европы и Балтии, показал, что одновременно с передачей прав собственности на квартиру (и долю в общем имуществе в многоквартирном доме) необходимо с бывшего собственника (муниципалитета) снимать обязанность по содержанию и ремонту дома. При этом программы государственного (муниципального) содействия улучшению состояния индивидуальных и многоквартирных домов основывались на следующих положениях:
1. Использование бюджетных средств для стимулирования вложения собственниками жилья собственных и заемных средств в капитальный ремонт. Бюджетные средства предоставляются безвозмездно и безвозвратно в форме субсидии (гранта) для софинансирования расходов на капитальный ремонт или в форме компенсации определенной части фактически произведенных собственниками затрат. Предоставление субсидии (гранта) снижает расходы собственников на оплату ремонта. Отказ в субсидии из-за ограниченности бюджетных средств может привести к откладыванию ремонта до следующего срока предоставления бюджетной помощи. Преимущество компенсационного механизма состоит в том, что ремонт уже осуществлен и оплачен собственниками, а полученные бюджетные средства по решению собственников могут быть использованы для дальнейшего улучшения состояния дома или условий проживания в нем. Размер субсидии
(гранта, компенсации) зависит от бюджетных возможностей. В отдельных странах установлен предельный размер субсидии (в расчете на один квадратный метр площади жилых помещений) и ограничен перечень работ, на выполнение которых предоставляется субсидия.
2. Создание условий, обеспечивающих возможность и доступность для собственников квартир кредитов на цели капитального ремонта, поскольку у ТСЖ нет своего имущества, которое можно использовать в качестве гарантии возврата кредита, а собственники не хотят закладывать свои квартиры в обеспечение кредита товарищества или давать поручительства за других собственников помещений. Государство, чтобы снизить риски банков при кредитовании товариществ и управляющих организаций и тем самым обеспечить доступность кредитных ресурсов для капитального ремонта, может создать специальный институт, предоставляющий на платной основе гарантии при выдаче кредитов товариществам - гарантийное агентство. Основное назначение гарантийных агентств -дать возможность банкам на собственном опыте работы с товариществами убедиться, что риски таких кредитов очень низки, так как они обеспечиваются ежемесячными обязательными платежами собственников.
Чтобы удешевить для собственников жилья кредиты коммерческих банков на цели модернизации и капитального ремонта жилых домов, часто используется субсидирование процентной ставки из средств бюджетов разных уровней. Кроме этого, в отдельных странах были созданы возможности для получения собственниками жилья и их товариществами льготных кредитов или ссуд. Если собственники принимают решение о накоплении средств на капитальный ремонт, государство может принять меры по их защите.
3. Адресная помощь собственникам с низкими доходами. С нашей точки зрения, сегодня в Российской Федерации целесообразно создание региональных фондов за счет средств Фонда ЖКХ в размере дополнительных лимитов финансирования регионов, средств создаваемого в субъекте РФ регионального фонда капитального ремонта. Этот фонд будет объединять предназначенные для проведения капитального (и частично текущего) ремонта средства республиканского и местных бюджетов, собственников жилья, лизинговых компаний и кредитные средства. Создание региональных фондов потребует внесения изменений в законодательство Российской Федерации (п. 16 ст. 12 ЖК РФ гласит: «... к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся: «...» установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы»). ЖК РФ предусматривает возможность и необходимость установления в договоре управления многоквартирным домом порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества, а также порядка ее внесения (п. 3 ч. 3 ст. 162), создания товариществом собственников жилья специальных фондов (в том числе фонда капитального ремонта) за счет взносов членов ТСЖ и платежей собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ (п. 2 ч. 1 ст. 137, п. 5 ч. 2 ст. 145, ч. 3 ст. 151). Таким образом, механизм внесения средств на ремонт общего имущества в многоквартирном доме законодательно установлен (ч. 5 и 6 ст. 155, ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). При этом возможны как «накопление» необходимых средств в фонде ТСЖ, так и оплата капитального ремонта собственниками помещений в форме предоплаты (до проведения ремонта), в рассрочку (после проведения ремонта) или путем комбинации этих способов. Сегодня, несмотря на проделанную работу в рамках программы по реформированию ЖКХ, остаются проблемы в сфере капитального ремонта жилищного фонда. В частности:
• необходимо развивать систему государственного контроля за состоянием многоквартирных и жилых домов, так как региональные государственные жилищные инспекции со своими функциями справляются «избирательно»;
• патерналистская политика органов местного самоуправления и органов государственной власти ряда субъектов Российской Федерации привела к низкой культуре
несения собственниками помещений в многоквартирных домах бремени содержания общего имущества.
На всех уровнях публичной власти следует:
• оказывать финансовую поддержку собственникам помещений в многоквартирных домах и собственникам жилых домов, которые решили провести капитальный ремонт;
• содействовать самостоятельному управлению собственниками помещений своими многоквартирными домами и проведению капитального ремонта.
Список литературы
1. Генцлер, И. Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов: проблема подходов/ И. Генцлер// Имущественные отношения в РФ. - 2007. - №11.
2. Зотов, В. Б. Проблемы инвестирования строительства муниципального жилья / В. Б. Зотов // Экономическое возрождение России. - 2005. - № 1(3). - С. 17-22.
3. Круглик, С. И. Управление жилищной сферой современных городов России / С. И. Круглик // Экономическое возрождение России. - 2007. - № 2(12). - С. 33-38.
4. Лавров, С. Н. Трудности ипотечного кредитования на пути решения жилищной проблемы / С. Н. Лавров // Экономическое возрождение России. - 2005. - № 1(3). -С. 27-32.
5. Ляшенко, Н. А. Роль муниципалитета в развитии города /Н. А. Ляшенко // Экономическое возрождение России. - 2005. - № 1(3). - С. 33-36.
6. О проекте федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения финансирования капитального ремонта многоквартирных домов»: электронный ресурс. Адрес сайта в Интернете:http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder-id=80&mat-id=511&page-id=12515
7. Петров, И. С. Жилищное строительство в России - федеральный аспект / И. С. Петров // Экономическое возрождение России. - 2009. - № 4(22). - С. 60-66.
8. Толкачев, О. М. Проблемы развития жилищно-коммунального комплекса и пути их решения / О. М. Толкачев // Экономическое возрождение России. - 2009. -№ 3(21). - С. 8-14.
9. Цапу, Л. И. Методология разработки концепции управления процессом жилищного строительства в мегаполисе/ Л. И. Цапу // Экономическое возрождение России. - 2005. - № 1(3). -С. 57-63.
The list of the literature
1. Gentsler, I. Financing of apartment building overhaul: the problem approaches/ I. Gentsler.Property relations in the Russian Federation. - 2007. - №11.
2. Zotov, V. B. Problems investing social housing / V. B. Zotov //Economic revival of Russia. -2005. - № 1 (3). - Р. 17-22.
3. Kruglik, S. I. Department of Housing and scope of modern cities Russia / S. I. Kruglik //Russia's economic revival. - 2007. - № 2 (12). - P. 33-38.
4. Lavrov, S. N. Difficulties mortgage lending in the way of solving the housing problem / S. N. Lavrov // Economic revival of Russia. - 2005. - № 1 (3). - Р. 27-32.
5. Lyashenko, N. A. Role of Community in the development of the city/ N. A. Lyashenko //Economic revival of Russia. - 2005. - № 1 (3). - Р. 33-36.
6. About the Draft Federal Law "On Making Amendments and Additions to the Housing Code and Certain Legal Acts of the Russian Federation with regard of providing funding for major repairs of apartment buildings": electronic resource. Web site:http://www.urbaneconomics.ru/ texts.php?folder-id=80&mat-id=511&page-id=12515
7. Petrov, S. I. Housing in Russia - federal aspect / S. I. Petrov // Economic revival of Russia. - 2009. - № 4 (22). - Р. 60-66.
8. Tolkachev, O. M. Problem of development of a housing-and-municipal complex and a way of their decision / O. M. Tolkachev // Economic revival of Russia. - 2005. - № 3 (21). - P. 814.
9. Tsapu, L. I. Methodology for developing the concept of managing housing in the metropolis / L. I. Tsapu // Economic revival of Russia. - 2005. - № 1 (3). - P. 57-63._
Вольное экономическое общество России, Международная академия менеджмента при поддержке Комитета по образованию Государственной Думы, Федерального Собрания Российской Федерации провели конкурс «Лучшая экономическая кафедра».По итогам конкурса кафедра финансов, анализа и учета Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (заведующая кафедрой Вероника Викторовна Асаул) признана победителем конкурса в номинации «Финансы и кредит» (решение от №
55/02 от 20 мая 2010 г.)
