CC BY
26
Литература
1. Литвинович А.В. Постагрогенная эволюция хорошо окультуренных дерново-подзолистых почв Северо-Запада Нечерноземной зоны // Агрохимия. - 2009. - №7. - С. 85-93.
2. Шишов Д.А. Эффективное управление земельными ресурсами и обеспечение продовольственной безопасности в условиях реформирования аграрной сферы экономики: Дис. докт.экон.наук - СПбГАУ, СПб., 2005. - 407с.
3. Шишов Д.А., Стрекулев Г.Б. Землеустроительные действия как основа ландшафтных систем сохранения производительного потенциала нарушенных земель. Теория и практика // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. - 2013. - № 33. -С. 199-204.
УДК 338.242.2 Канд. экон. наук Н.Б. СУХОВОЛЬСКАЯ
(СПбГАУ, soccanvet@gmail.com)
ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В УСЛОВИЯХ ТУРБУЛЕНТНОСТИ
Рынок недвижимости, жилая недвижимость, цикл развития рынка, тенденции развития, турбулентность, уровень цен
Рынок жилой недвижимости зависит от текущей ситуации в экономике страны, являясь одновременно и ее индикатором: стабилизируется ситуация, следовательно, растут доходы населения, повышается спрос на объекты недвижимости, возрастает неопределенность в других сфера народного хозяйства - активность на рынке недвижимости идет на спад. Рынок недвижимости представляет собой сложную социально-экономическую систему, зависящую не только от общего состояния экономики России, но и оказывающую на нее существенное влияние. Поэтому рассмотрение проблем, которые сейчас обозначились на рынке недвижимости, невозможно без выявления причин, сущности и влияния каждого отдельного элемента.
Рынок недвижимости в своем развитии проходит определенные этапы, представляющие собой последовательные изменения (подъемы, равновесие и падения), называющиеся циклом. Большинство российских экономистов А.Н. Асаул [1], С.Н. Максимов [2], Г.М. Стерник [3] и др. предлагают деление цикла развития рынка недвижимости на четыре составляющих: спад, поглощение (перестройка), рост (новое строительство), стабилизация (насыщение рынка). Характеризуя состояние рынка недвижимости, трудно четко назвать дату начала или конца фазы, так как краткосрочные тенденции в различных секторах рынка могут иметь разную направленность в рамках тренда. На наш взгляд, данная градация отражает в целом сущность процессов, происходящих на рынке недвижимости, и имеет под собой теоретическую базу. Для каждой из фаз цикла характерны определенные тенденции (табл. 1).
Современное состояние рынка недвижимости отражает неоднозначность происходящих в нем процессов. Успех в профессиональной деятельности специалистов, работающих на рынке недвижимости (инвесторов, риелторов, финансистов, девелоперов и др.), во многом определяется грамотным анализом функционирования его элементов. Поэтому рассмотрим текущую ситуацию в этой сфере более детально. Для исследования отобраны данные «Росстата» [4] по уровню валового внутреннего продукта РФ, инфляции, заработной платы с 2000 года до начала 2015 года, а также по объемам строительства, ценам квартир всех типов в целом по РФ, городу Санкт-Петербургу, занимающему второе месте в
стране по численности населения, уровню цен и другим показателям, входящему в топ - 5 самых «дорогих» городов России, городу Смоленску, относящемуся к «дешевым» регионам.
Таблица 1. Характеристика фаз цикла рынка недвижимости
Фаза Основные тенденции Описание
Роста (подъем) Активность на рынке нарастает, доходность увеличивается быстрыми темпами. Рост спроса на объекты недвижимости, опережающий предложение; наблюдается: - приток инвестиций; - подъем цен на объекты; - прирост и успешное функционирование инфраструктур, обслуживающих рынок (банков, агентств, юристов и др.); - приток трудовых ресурсов.
Стабильность (насыщение рынка) Темпы роста активности замедляются, но развитие продолжается по инерции, т.к. быстро изменить направление движения на рынке недвижимости в отличие, например, от финансового рынка, невозможно, темпы роста доходности быстро уменьшаются, переходя в отрицательные значения. Спрос и предложение находятся в относительном равновесии (на максимально достигнутом уровне); - снижаются объемы прироста инвестиций, но тенденция по их притоку в целом пока сохраняется положительной; - замедляются темпы увеличения цен на объекты, услуги по аренде; - практически не происходит вовлечения новых участников в рынок; - наблюдается превышение привлеченных средств над реальной стоимостью активов, образуется финансовый "пузырь".
Спад (рецессия) Активность на рынке снижается, доходность падает, «капитал» уходит. Участники выбирают выжидательную стратегию. На первых этапах предложение превышает спрос, но по мере развития кризиса снижается и то, и другое; - падение цен и спроса на объекты; - убыточность и (или) банкротство отдельных участников, уход из отрасли; - отсутствие новых проектов; - малые объемы строительства, реконструкции; - сокращение вакансий, отток рабочих, специалистов из отрасли.
Перестройка (восстановление) Рынок проходит пик кризиса и начинает стабилизироваться на минимально достигнутом уровне, подготавливаясь к этапу восстановления за счет внешних или внутренних резервов; доходность находится на низком уровне. Замедляются темпы спада, а спрос и предложение приходят в относительное равновесие; - уровень доступного инвестирования восстанавливается при низкой стоимости получения из-за происходившего ранее падения; - стабилизируются цены; - восстанавливается интерес инвесторов, появляются новые возможности финансирования; - диверсификация деятельности; - появляются новые проекты, «размораживаются» старые.
На сегодняшний день рынок жилых объектов является наиболее развитым сектором на рынке недвижимости. Рынок жилья в Российской Федерации за 25 лет прошел все
основные этапы развития. Он начал формироваться в 90-е годы в условиях сложной макроэкономической ситуации: ослабления роли государства в этой сфере, высокого уровня инфляции, сокращения объемов строительства, резкого ухудшения уровня жизни большей части населения, правового «вакуума», наличия криминальных схем сделок, значительного превышения спроса над предложением, сверхбыстрого роста инфляции и цен.
Сложный период становления постепенно сменился периодом бурного расцвета рынка жилья: развитием инфраструктуры (банковского, юридического, риэлтерского сопровождения сделок), применением прогрессивных технологий, быстрыми темпы строительства новых объектов. Моментом полноценного формирования рынка недвижимости в России принято считать 1999 - 2000 гг. Последующий этап, начиная с 2001 года, характеризовался сверхбыстрыми темпами роста цен, увеличением объемов строительства, ростом числа сделок на рынке. Данные по объемам нового строительства в целом по РФ, Санкт-Петербургу и Смоленску [4] представлены в табл. 2.
Как видно из данных табл.2, объемы нового строительства за анализируемый период постоянно возрастали, к 2008 году они увеличились практически в два раза, составив 212% к уровню 2000 года, далее же тенденция к росту сохранилась, но темпы замедлились. Причем в городе Смоленске рост объемов ввода в действие новых жилых домов соответствовал среднероссийским показателям, а в Санкт-Петербурге существенно превышал их.
В 2008 - 2009 гг. появились первые, пока еще малозначимые, признаки изменения ситуации на рынке недвижимости. Замедлился темп роста цен на жилые объекты. Например, в декабре 2008 года средние цены на квартиры в Санкт-Петербурге составили 94245 тыс.руб/кв.м, в декабре 2009 года - 73815 тыс.руб/кв.м [5].
Таблица 2. Рост внутреннего валового продукта и объемы жилищного строительства
в Российской Федерации*
Годы При- Годовая Среднемесяч- Рост Объемы нового Введено в действие общей
рост инфляция ная номиналь- строительства площади жилых домов на 1000
ВВП, % номинальная ных в РФ человек населения
% заработная доходов млн. в % к РФ в г. Санкт - г. Смо-
плата в целом населения в кв.мет 2000 целом Петер- ленск
по РФ, рублей % к предыдуще му году ров общей площади г. бург
2000 10,0 20,13 2223 147,3 30,3 102 207 229 155
2001 5,1 18,8 3240 145,7 31,7 105 217 238 168
2002 4,7 15,06 4360 134,6 33,8 112 233 260 185
2003 7,3 11,99 5499 126,1 36,4 120 252 377 249
2004 7.2 11,74 6740 122,6 41,0 135 285 435 255
2005 6,4 10,91 8555 126,9 43,6 144 304 484 262
2006 8,2 9,00 10634 124,3 50,6 167 353 502 291
2007 8,5 11,87 13593 127,8 61,2 202 429 554 296
2008 5,2 13,28 17290 127,2 64,1 212 449 672 343
2009 - 7,8 8,80 18638 107,8 59,9 198 419 541 347
2010 4,5 8,78 20952 112,4 58,4 193 409 546 352
2011 4,3 6,10 23369 111,5 62,3 206 436 549 378
2012 3,4 6,58 26629 114,3 65,3 215 459 516 267
2013 1,3 6,45 29792 111,9 69,5 229 491 509 423
2014 0,6 11,36 32495 109,5 81,0 267 573 632 464
В общем объеме сделок возросла доля покупок дешевых малогабаритных квартир, к которым традиционно относят «хрущевки» и другие старые панельные дома, сократился спрос на аренду жилых помещений. В 2008 году в Санкт-Петербурге было зарегистрировано 60193 договора купли-продажи, в 2009 г. - всего 44953, что составило 75% к уровню 2008 года [5]. Снизилось число обращений граждан в агентства недвижимости (по оценкам разных агентств недвижимости, от 5 до 20%), поскольку многие, пытаясь сэкономить, стали самостоятельно заключать сделки или договариваться с агентами напрямую. Тем не менее строительство новых домов продолжалось ускоренными темпами, общая активность на рынке сохранялась.
Таким образом, при сохранении положительной динамики роста объемов жилищного строительства, числа сделок купли-продажи и ряду других показателей рынка недвижимости, начиная с 2007 года общая экономическая ситуация в стране ухудшилась, снижался прирост валового внутреннего продукта, падали темпы роста доходов населения (табл.2). Поэтому и восстановление после кризиса 2008 - 2009 гг. шло медленно и эти тенденции не были устойчивыми.
Пик цен на жилье пришелся на 2008 год, в 2009 году цены уже составляли 91% к уровню 2008 года и далее к докризисному уровню они не вернулись (табл.3). В целом по рынку недвижимости сохранялось поступательное движение вперед, но по отдельным направлениям деятельности проявилось ухудшение и «разбалансировка». Поэтому говорить о наличие полномасштабного кризиса в отрасли на этом этапе некорректно, так как есть и положительная, и отрицательная динамика по различным показателям. Данные процессы на рынке недвижимости многие специалисты стали характеризовать как турбулентность. Таким образом, можно констатировать, что в 2008 году рынок жилой недвижимости вошел в зону турбулентности, следую за общей экономической ситуацией в стране.
Таблица 3 . Средние цены на жилье в Российской Федерации*
Годы Средние Индексы цен Цены, Превыше- Средние цены на Индексы цен на
цены на на конец учитыва- ние первичном рынке, конец периода, в %
первично периода, в % ющие реальнои руб/кв.м общей к концу
м рынке, к концу инфляцию, цены над площади предыдущего
руб/кв.м предыдущего руб/кв.м инфляцио периода
общей периода общей нной, % СПб Смоленск СПб Смоленск
площади площади
2000 8678 15,3 10358 -16,2 11186 5828 17,2 1,2
2001 10567 21,8 10275 2,8 13263 5821 18,6 -0,1
2002 12939 22,4 11829 9,4 16594 6793 25,1 16,7
2003 16320 26,1 13305 22,7 22081 9994 33,1 47,1
2004 20810 27,5 14861 40,0 26997 12982 22,3 29,9
2005 25394 22,0 16535 53,6 31343 14608 16,1 12,5
2006 36221 42,6 18029 100,9 45460 21729 45,0 48,8
2007 47482 31,1 20101 136,2 80251 26859 76,5 23,6
2008 52504 10,6 22870 129,6 88729 33746 10,6 25,6
2009 47715 -9,1 24951 91,2 90162 28658 1,6 -15,1
2010 48144 0,9 26961 78,6 78243 31597 -13,2 10,3
2011 43686 -9,3 28788 51,8 78851 35690 0,8 13,0
2012 48163 10,2 30651 57,1 88238 39455 11,9 10,5
2013 50208 4,2 32638 53,8 95287 41723 8,0 5,7
2014 51714 3,0 35599 45,3 96683 41259 1,5 -1,1
2кв 52190 0,9 40329 29,4 94114 42110 -2,7 2,1
2015
Анализируя данные 2000 - 2008 гг., представленные в табл. 2 и 3, можно выделить следующие основные моменты, свидетельствующие о волатильности на рынке. Предкризисные годы отличались особо бурным ростом цен на жилье, цены на недвижимость опережали инфляцию в 2007 году на 136,2%, в 2008 году - 129,6%, так что инвестиции в недвижимость на тот момент приносили высокую доходность, несопоставимую с капитальными вложениями в промышленное производство, сельское хозяйство и другие отрасли. Пик цен был достигнут в 2008 году. Спаду на рынке недвижимости предшествовало начавшееся уже в 2007 году снижение реальных доходов населения, а с 2008 года и падение темпов роста ВВП страны. Снижение цен в кризисный период 2008 -2009 гг. составило в целом по РФ (-9%,), в Смоленске (-15%), а в Санкт-Петербурге отмечался небольшой рост 1,6%. Резкое падение цен в 2009 году сменилось тенденцией к их росту на 1 - 10%, но темпы роста уже были незначительны и цены в дальнейшем не достигли предкризисного уровня 20 - 40% годовых. Сократился разрыв цен на жилье с платежными возможностями населения. Ситуация на рынке жилья в различных регионах страны отличалась и размахом ценовых колебаний, и объемами строительных работ, но тренд движения рынка в целом совпадал.
С конца 2012 начала 2013 года ситуация на рынке недвижимости начала ухудшаться уже существенно. Цены на объекты продолжали расти, но число сделок снижалось, возросла разница в ценах предложения и продажи до 4 - 5%, в начале 2015 года скидка составила уже до 10 - 15% от цены предложения. По данным портала «Бюллетень недвижимости», «еженедельный объем предложений в листингах СПб увеличился с 18000 (в январе 2013) до 22000 объектов (в июле). А число обращений в базу данных портала, наоборот, сократилось за первое полугодие 2013 на треть — с 3 млн до 2,3 млн» [6]. Появились первые прогнозы о «затишье» на рынке недвижимости, о начале «застоя» в этом секторе экономики, об общем спаде в экономическом развитии страны с неблагоприятным прогнозом. В середине 2013 года министр экономического развития Алексей Улюкаев заявил, что «в первом полугодии ВВП страны увеличился всего на 1,7%, а рост промышленного производства был нулевым» [6].
Следует отметить, что цены на жилье и доходы населения взаимозависимы. Так, в Санкт-Петербурге в 2012 году доходы населения составляли - 24325 руб., что в 2,5 раз больше, чем в городе Смоленске (9730 руб.), и средние цены на первичном рынке также были в 2,2 раза выше. При этом цены в мегаполисе превышали и среднероссийские цены в 1,8 раз, а в Смоленске были ниже их в 1,2 раза.
Среди основных экономических факторов, определяющих текущее состояние рынка недвижимости, можно выделить следующие:
- снижение ВВП (табл.2, ст.2), индекс физического объема во 2-ом кв 2015г. в процентах ко 2-му кварталу 2014 г. составил 95,4%;
- снижение доходов населения, среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников в целом по экономике РФ за август 2015 г. (по оценке) составила 31 870 рублей против 32495 рублей в 2014 г. [7];
- девальвация рубля практически в два раза привела к росту цен в строительстве и смежных с ним отраслях, к снижению покупательной способности населения;
- ускорение инфляции, которая по предварительным данным составит за 2015 года 12 -14%;
- быстрый рост цен на товары первой необходимости, что способствует отложенному спросу на другие покупки: квартиры, машины, отдых и т.п.
- ужесточение условий кредитования как физических лиц (покупателей), так и застройщиков, повышение стоимости банковских кредитов, ипотечных ставок, увеличение числа отказав в выдаче ипотеки.
Как уже отмечалось, начиная с 2013 года на рынке недвижимости отмечается повышенная волатильность, характеризующаяся разной степенью вовлечения в этот процесс
элементов рынка. Происходит сокращение объемов строительства, закрытие новых инвестиционных проектов, банкротство строительных предприятий; увеличивается срок экспозиции объектов. Однако существенного снижения цен на жилую недвижимость не наблюдается, есть даже небольшой рост в рублевом выражении, хотя разрыв между ценой предложения и продажи увеличивается. Спрос на объекты сокращается, но не равномерно, в отдельных секторах отмечаются обратные тенденции, в последнее время существенно возрастает интерес к земельным участкам для ИЖС в регионах.
Таким образом, функционирование рынка недвижимости зависит от целого ряда явлений, происходящих на макроэкономическом, институциональном, отраслевом уровнях. На сегодняшний день на фоне ухудшения общеэкономической ситуации можно отметить, что рынок жилья, хотя и претерпевает определенные трудности, находится пока в зоне повышенной турбулентности, которая в случае сохранения негативных тенденций в экономики страны в целом может перерастать в рецессию. Выход из нее - сложная социально-экономическая задача, требующая разработки грамотных управленческих решений.
Литература
1. Асаул А. Н., Шкрабак В.С., Шкрабак В.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. СПбГАУ. - СПб., 2003. - С.40 - 42.
2. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. — СПб.: СПбГАУ, 1999. — С.26 - 27.
3. Стерник Г.М. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости. URL: http://kupimdom.ru/modules/Articles.
4. Федеральная служба государственной статистики. URL: http://www.gks.ru/dbscripts/cbsdi.
5. Информационно-аналитический портал о рынке недвижимости и строительства Санкт-Петербурга. URL: http://www.nsp.ru/files/table.
6. Касимов Х., Синочкин Д. Стабильность, похожая на стагнацию. // Недвижимость и строительство Петербурга. - 2013. - № 33(770). - С.14. URL: http://www.nsp.ru/nums/24497.html.
7. Официальная статистика / Рынок труда, занятость и заработная плата. URL: http://www.gks.ru.
