CC BY
32
УДК 332.834
ФАКТОРИ I ПАРАМЕТРЫ 1НВЕСТИЦ1ЙН01 ПРИВАБЛИВОСТ1 OE'eKTIB ЖИТЛОВОГО БУД1ВНИЦТВА
У CTarri розглянуто фактори й параметры швестицшно! привабливосп об'екпв житлового буд1вництва, виконано 1хню класифшацш за характером впливу.
Ключовi слова: об'ект житлового буд1вництва, швестицшна привабливють, класифшащя
В статье рассмотрены факторы и параметры инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства, выполнена их классификация по характеру воздействия.
Ключевые слова: объект жилищного строительства, инвестиционная привлекательность, классификация
In the article the factors and parameters of the investment attractiveness of housing projects are considered, their classification according to the nature of influence is completed.
Keywords: housing project, investment attractiveness, classification
А. А. ПОКОТ1ЛОВ (Д11Т)
Актуальшсть проблеми
Розвиток житлово! сфери визначае наявшсть об'ективно! потреби населения в полшшенш житлових умов. В Укра!ш житлова проблема е одше! ¿з самих актуальних в силу дефщиту жи-тла, доступного за цшою. Р1вень, динамша й коливання платоспроможного попиту серед населения на житло залежить вщ ступеня, а та-кож стабшьносн доход1в конкретних спожива-ч1в, цши на бущвельну продукщю й вщ стану економши кра!ни в цшому.
Цшова пол1тика на ринку нерухомосн юто-тна й для швестор1в, I для потенцшних спожи-вач1в. Цша на жит внзначаеться безл1ччю фа-ктор1в: параметрами планування, мюцем роз-ташування в мюн (райош), наявшстю шфра-структури й т.д. Таким чином, цшу на об'екти житлового буд1вництва житла визначають два фундаментальних фактори, що д1ють на ринку: попит з боку платоспроможних покупщв; об-межешсть пропозицп. Свою чергу щ фактори формують стушнь швестицшно! привабливосп об'екпв житлового бущвництва.
Анал1з останшх наукових дослщжень 1 публикацш
Оцшки ефективносп швестицш I оцшки ш-вестицшно! привабливосп житлового буд1вни-цтва розглядаються закордонними й в1тчизня-ними вченими в межах дослщження проблематики:
- анал1зу I оцшки ефективносп швестицш: Беренсом В., Б1рманом Г., Бланком I. А., Божановою В. Ю. та ¿и. [4 - 7];
- анал1зу I оцшки швестицшно! привабливосп житлового буд1вництва: Грибов-ським С. В., Ордуеем Н., Фрщманом Д., Зюма-
лшою А. Р., Назаренко А., Третьяковим А. Г. та ¿и. [9 - 13].
Однак, бшьш детально! проробщ вимагае питания визначення фактор1в I параметр1в впливу на швестицшну привабливють об'екпв житлового бущвництва, що й обумовило актуа-льшсть дано! роботи.
Мета роботи - визначити фактори I пара-метри швестицшно! привабливосп об'екпв житлового бущвництва та виконати !х класиф1-кащю за характером впливу.
Виклад основного матер1алу дослщження
1нвестицшна д1яльшсть у житловому буд1в-ницта визначаеться факторами, яю на не! впливають. Ц1 фактори, визначають штенсив-шсть 1 ефектившсть швестицшних процещв, знаходиться в сфер1 уваги мюцево!, регюналь-но! й державно! влади. Сукупшсть цих фактор1в визначае швестицшну привабливють конкретно! кра!ни, репону, мюта, галуз1, пщприемства й ш
1нвестицшна привабливють е комплексною характеристикою, що може застосовуватися до р1зних об'екпв: вщ конкретного швестицшного проекту (пщприемства, фшансового шструмен-та, до галузевого комплексу або територп). Цей параметр вщображае факт вщповщносп даного швестицшного об'екта конкретним цщям пев-ного швестора.
Коли мова йде про швестицшну привабливють сфери житлового бущвництва, законодав-ч1 й виконавч1 органи влади, впливаючи на !! параметри, забезпечують стшкий приплив вну-тршшх 1 шоземних швестицш у !! сферу через удосконалення законодавчо! бази, формування й реал1защю активно! швестицшно! полпики, зниження швестицшних ризиюв [1, 2].
© Покотшов А. А., 2011
В Закош Украши «Про швестицшиу д1яль-шсть» поняття швестицш визначене як сукуп-шсть вс1х вцщв грошових, майнових 1 штелек-туальних цшностей, вкладених у реал1защю р1зних програм 1 проектов виробничо!, комер-цшно1, сощально!, культурно! або яко!-небудь шшо1 сфери з метою одержання прибутку (доходу) або одержання сощально-економ1чного ефекту [1].
1ивестицп в об'екти житлового буд1вни-цтва - це вкладення кашталу в оргашзащю б1з-несу в житловш сферь Мета цього - одержання сощальио-екоиом1чиого ефекту швестором та спожнвачам: прибутку й забезпечення стандар-тннх умов проживания громадян.
На передшвестицшиому еташ реатзацп бу-д1вельного швестицшиого проекту швестицп в житлову сферу - це авансовая! вкладення кат-талу для придбання земл1, що служить просто-ровою базою розмщеиия об'ектов житлового, сощально-культурного й побутового призна-чення, яю формують кшцеву вартость готово! бущвельио! продукцп.
3 одного боку, швестицп в об'екти житлового бущвництва збшьшують !хию вартость. 3 ш-шого боку - вони забезпечують иеобхщиий р1-вень комфортиосто цих об'ектов.
Таким чином, кр1м економ1чно! прибутково-сто, швестицшш вкладення в житлову сферу дають ще позитивиий сощальиий ефект, який проявляеться у вигляд1 полшшеиия умов життя й побуту населения, збшьшеиия кшькосто влас-ииюв, стабшзацп р1вня життя в сусшльсга й ¿и.
1нвестицп в житло також розглядаються як швестицп в реальш активи, це: освоения земе-льних дшяиок, бущвництво безпосередньо бу-дииюв, проведения ремонтно-реконструкти-вних заход1в, техшчне житлового-комуиальие обслуговування житлового будиику.
Форма здшснення швестицш бувае в двох проявах:
- прям1 швестицп: вкладення кашталу безпосередньо в спорудження, в будинки, що ре-коиструюються та ремонтуються;
- портфельш швестицп: придбання акцш та облпацш, часток, па!в шдприемств у шших
- безл1ч джерел фшаисуваиия;
- иадшшсть 1 ефектившсть вкладеиь;
- зиачш витрати для професшиого управ-лшия 1 житлово-комунального обслуговування житла.
Але, головною особливютю швестуваиия в будь-яку галузь економши вважаеться форму-ваиия сприятливого швестицшиого кл1мату краши, що, насамперед, залежить вщ екоиом1ч-иих 1 полтоичиих фактор1в усередиш само! краши.
В дисертацшиш робото д.е.и., професора Аиша В. I. поняття «швестицшний кл1мат» ви-зиачеио наступиим чином. 1ивестицшиий кл1-мат - це комплекс полтоичиих, сощальио-еко-иом1чиих оргашзацшио-правових, соцюкульту-риих, фшаисових 1 географ1чних фактор1в, на шдстав1 яких шоземний шдприемець оцшюе стушиь ризику свое! д1яльиосто, визиачае при-пустимий р1вень прибутковосто вщ кашталовк-ладеиь 1 в результат! приймае ршеиия про здш-сиеиия швестицш [3].
1ивестицшиий ктмат може бути оцшеие як сприятливий, так 1 не сприятливий. Сприятли-вий швестицшний ктмат - це ктмат, що спри-яе активно! д1яльиосто швестор1в, що стимулюе приплив кашталу. Несприятливий швестицш-ний ктмат - це ктмат, що шдвищуе ризик для швестор1в, що веде до вщтоку кашталу й зага-саиию швестицшио! д1яльиосто.
На швестицшний ктмат впливають дв1 групп фактор1в:
- об'ективш (до них вщносять: природио-ктматичш умови, осиащешсть сировиииими та еиергетичиими ресурсами, географ1чне мюце-зиаходжеиия, демограф1чна ситуащя й ¿и.);
- суб'ективш (до яких вщносять фактори, що пов'язаш з управлшиям д1яльшстю людей).
1нвестицшна привабливють мае наступи! р1-вш: державний, регюиальиий, галузевий, шд-приемства, проектиий, окремих ф1иаисових ¿и-струменпв.
У Великому екоиом1чиому словар1 за редак-ц1ею Азрил1яиа А. Н. наведено наступие визиа-чеиия: «швестицшна приваблив1сть - це система заход1в, що стимулюе ¿нвестиц11 (податков1 п1льги, прям1 дотац1! та ¿и.) спрямована на встановлення структури й масштаб1в ¿ивести-ц1й, иапрямк1в 1хнього використаиия 1 джерел одержання в сферах 1 галузях економ1ки» [8].
В стагп Назаренко А. наведено наступие поняття: «швестицшна привабливють - це вщ-носне поняття, що вщображае думку певио! групи ¿нвестор1в в1дносно сп1вв1диошеиия р1в-ня ризику, р1вия прибутковост1 й вартосп ф1-
учасиик1в ¿нвестиц1йиого процесу.
Вщом1 наступи! особливост1 ¿ивестиц1й в житло:
- довгостроковють вкладень;
- тривалють пер1оду обертаиия ¿ивестоваио-го кашталу;
- иеобх1диий великий розм1р стартового кашталу для входження в галузь;
нансових ресурс1в у тт або шшш кра!-ш/регюш/галуз1, а також сшввщношення р1вня ризику/прибутковосп/вартост1 ресурс1в у р1з-них кра!нах/регюнах/галузях».
Поняття «швестицшна привабливють» складаеться з двох взаемодоповнюючих скла-дових: «швестицшний потенщал» та «швестицшний ризик».
Пщ ризиком розумдать ймов1рнють того, що отриманий надат дохщ та шш1 вигоди вщ реал1зацп проекту будуть вщр1знятися вщ прогнозованих (за Фрщманом Дж. I Ордуе-ем Н.) [13].
Пщ термшом «швестицшний ризик» маеть-ся на уваз1 платна вщшкодовна готовнють шве-стора вкладати свш каштал у конкретний проект при усвщомленш ¿мов1рност1 виникнення збитюв або недоодержання доход1в у пор1внян-ш ¿з прогнозним вар1аитом [13].
Таким чином, ризик - це ¿мов1ршсна катего-р1ею, що вишряеться як ¿мов1ршсть певного р1вня втрат. Якщо ймов1рнють мала, то швестор може здшснювати швестицшш вкладення. У противному випадку швестор може не зважи-тися на таю дп. Р1вень швестицшного ризику вщображае ймов1рнють втрати швестицп та дохщ вщ них [13].
В табл. 1 наведено фактори I параметри ш-вестицшно! привабливосп об'екпв житлового бущвництва.
Але бшьш поглиблений анатз показуе, що юнують фактори, яю вливають позитивно та негативно на швестицшну привабливють об'екпв житлового бущвництва.
Перша група - фактори, що шдвищують ш-вестицшну привабливють об'екпв житлового бущвництва. До них вщносять:
1. Тривалють перюду експлуатацп готово! продукцп об'екпв житлового бущвництва.
2. Об'екти житлового бущвництва - це спос1б збереження кашталу, який можна за-страхувати (кр1м таких випадюв, як стихшш лиха, землетруси та ш).
3. Рют чисельносп й потреб населения в полшшенш житлових умов впливае на рют по-питу на об'екти житлового бущвництва.
4. Попит на об'екти житлового бущвництва не шдданий великим коливанням, тобто при стабшьнш економщ1 вш мае найчастше тенде-нщю до росту (за винятком кризових ситуацш на ринку).
5. У випадку обмеженосп доступно! за щ-ною пропозицп на ринку, вартють об'екпв житлового бущвництва зростае, що шдвищуе !хню швестицшну привабливють для суб'екпв рин-
ку, д1яльнють яких ор1ентована на збереження й збшьшення кашталу.
Таблиця 1
Фактори I параметри швестицшноТ привабливосп об'екпв житлового буд!вництва
№ з/п Фактори Параметри
1 Географ1чне положения Випдне
2 Забезпечешсть природными ресурсами та !х доступшсть Р1вень забезпеченосп природними ресурсами високий 1 ресурси доступш
3 Стан оточуючого середовища Еколопчна обстановка нормальна
4 Структурна розматсть економши Структура економ1ки адекватна вимогам ринку
5 Стан 1 розвиток шфраструктури ринку Системи шфраструк-тури працюють швид-ко 1 надшно
6 Розвиток культури й освгги населения Р1вень освгги 1 кваль фшацп населения високий. 1снують мож-ливосп для навчання необхвдним профес1ям
7 Сощально- полггична стабшьшсть Сощально-полпичний ктмат безпечний
8 Економ1чна стабшьшсть Р1вень виробничих витрат, яш контро-люються владою, ни-зький; юнуе доступ до швестицшного каш-талу 1 кредитних ре-сурав; виявляеться сприяння зовшшньо-економ1чно! д1яльнос-п з боку адмшстрацп
9 Взаемод1я оргашв управлшня з тд-приемствами Взаемод1я адмшютра-ци мюта 1 п1дприемств м1ста взаемовипдна 1 прозора
10 1нформацшне ! комушкацшне поле Р1вень оснащеност1 передовими техноло-г1ями високий
11 Нормативно-правове поле Стан господарського законодавства 1 регу-лювання не обмежу-ють розвиток вироб-ництва
12 Система пшьг швесторам Податкова система прийнятна 1 стабшьна
6. Об'екти житлового бущвництва можуть виступати як джерело додаткового доходу для власника (в якосп оренда).
7. У випадку одержання кредиту об'екти житлового бущвництва найкращ1 як застава для кредитор1в.
8. Об'екти житлового бущвництва менше шддаш зиошуванию (ф1зичному або моральному) пор1вняно з шшими сионукуваними об'ек-тами швестування, у зв'язку ¿з чим немае необ-хщносп у регулярному техшчному обслугову-ванш й ремонт!.
9. Об'екти житлового бущвництва прив'яза-ш до одше! земельно! дшянки, тому його варпсть зростае одночасно з1 збшьшенням вартос-п земл1 або полшшенням швестицшного кт-мату.
Друга група - фактори, що знижують швес-тицшну привабливють об'екпв житлового бу-д1вництва. До них вщносять:
1. Тривалють перюду окупносп швестицш (потр1бне вщволшання кошпв на досить трива-лий час в об'екти житлового бущвництва).
2. Необхщшсть вкладати велику суму кошпв у зведення або придбання об'екпв житлового бущвництва.
3. Варпсть об'екпв житлового бущвництва може знизитися у випадку зниження попиту на них.
4. Наявшсть на швестицшному ринку шших бшьш иривабливих об'екпв для швестування, шж об'екти житлового бущвництва (предмета мистецтва, антиквар1ат, прибутковий б1знес, цшш папери й ш.).
5. Бшьш низька лшвщнють, шж в шших об'екпв швестування на ринку (автомобш, цшш папери).
6. Складнють 1 ризиковашсть процес1в ре-естрацп й перереестрацп прав власносн на об'екти житлового бущвництва при здшсненш яких-небудь угод з ними.
7. Висою витрати, пов'язаш з оновленням або каштальним ремонтом об'екпв житлового бущвництва.
8. Варпсть об'екпв житлового бущвництва може знизитися у випадку зниження рейтинпв фактор1в мюця розташування (попршення еко-лопчно! ситуацп, змши в пршу сторону транс-портно! розв'язки, попршення рельефу мюце-восп й ш.).
9. Варпсть об'екпв житлового бущвництва може знизитися у випадку попршення швестицшного ктмату (пол1тична ситуащя в краш, економ1чш й сощальш умови й т.д.).
3 метою шдвищення ефективносп викорис-тання швестицш ними необхщно управляти, а саме: управляти вс1ма аспектами швестицшно! д1яльносп.
Сьогодш в Украш одна з першочергових задач - ефективне управлшня швестищями. В умовах переходу до ринку юнуе багато р1з-номаштних оргашзацшно-правових форм шд-приемств буд1вельно! галуз1, у яких виникають проблеми розробки шновацшних метод1в управлшня швестищями. Останш, з одного боку, погоджують штереси вс1х учасниюв ш-вестицшно-бущвельного процесу, а з шшого боку - досить легко прив'язуються до специф1-ки д1яльносп кожно1 окремо! оргашзацп, що розглядаеться.
Пщвищення швестицшно! привабливосп можна досягти через проведения заход1в, дш та пол1тик на р1вш краши або репону, що зазна-чеш в Закош Украши про стимулювання розви-тку репошв [2].
На практищ доведено, що високих позитив-них результапв можна домогтися при розробщ мехашзм1в державного регулювання розвитку сум1жних галузей, також мехашзм1в стимулювання залучення швестицш у галуз1/кра!ну /репон, але при цьому необхщно врахувати ш-тереси вс1х !хшх учасниюв, удосконалити систему страхування швестицшних ризиюв, шд-вищити державш гарант!! та ш.
Висновки 1 перспективи подальших наукових дослщжень
В статп розглянуто теоретичш основи фор-мування поняття швестицшно! привабливосп. Встановлено, що це поняття використовуеться по вщношенню до р1вня кра!н, регюшв, галузей, шдприемств, об'екпв швестування, фшан-сових швестицшних шструменпв та ш.
Визначено фактори та параметри швести-ц1йно! привабливосп об'екпв житлового бущвництва, виконано 1х класиф1кац1ю за характером позитивного та негативного впливу на об'екти житлового бущвництва.
В подальших наукових розробках плануеть-ся розробити економ1ко-математичну модель оц1нки 1х впливу на швестицшну приваблив1сть об'ект1в житлового бущвництва.
Б1БЛ10ГРАФ1ЧНИЙ СПИСОК
1. Закон Укра!ни про 1нвестиц1йну д1яльн1сть [Текст] : Вад 18 вересня 1991 р., № 1560-Х11 / Укра!на. Закон // В1домост1 Верховно! Ради. -1991. - № 47. - С. 1351-1359.
2. Закон Укра1ни про стимулювання розвитку ре-гюшв [Текст] : Ввд 20 грудня 2005 р., № 3235-IV / Украша. Закон // Вщомосп Верховно! Ради. - 2005. - № 51. - С. 2662, ст. 548.
3. Анш, В. I. Теоретико-методолопчш основи фу-нкцюнування буд1вельних оргашзацш в конкурентному середовищ1 [Текст] : дне. ... докт. екон. наук / В. I. Анш. - К., 2004. - 399 с.
4. Беренс, В. Руководство по оценке эффективности инвестиций [Текст] / В. Беренс, П. Хавра-нек. - М.: ИНФРА-М, 1995. - 528 с.
5. Бирман, Г. Экономический анализ инвестиционных проектов [Текст] / Г. Бирман, С. Шмидт. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. - 631 с.
6. Бланк, И. А. Инвестиционный менеджмент [Текст] / И. А. Бланк. - К.: ИТЕМ ЛТД, 1995. -304 с.
7. Божанова, В. Ю. Определение привлекательной зоны для инвестирования в строительство жилья [Текст] / В. Ю. Божанова // Комунальне господарство мют: Наук.-техн. зб. - Вип. 92. -X., 2010. - С. 79-89.
8. Большой экономический словарь [Текст] / под ред. А. Н. Азрилияна. - 7-е изд., доп. - М.: Ин-т новой экономики, 2008. - 1472 с.
9. Грибовский, С. В. Оценка доходной недвижимости [Текст] / С. В. Грибовский. - СПб.: Питер, 2001. - 336 с.
10. Зюмалина, А. Р. Инвестиционная привлекательность города: понятие, определения, способы оценки [Текст] / А. Р. Зюмалина // Молодой ученый. - № 8. - Т. 1. - М., 2011. - С. 133-137.
11. Назаренко, А. Инвестиционная привлекательность и стоимость недвижимости [Электрон. ресурс] / А. Назаренко // Commercial Real Estate. - 2006. - № 4 (сентябрь). - Режим доступа: http://www.kanzas.ua/go/ru/article--ResourceID--25463--category--estimation--page.html
12. Третьяков, А. Г. Управление инвестиционной активностью в регионе [Текст] : автореф. дис. ... канд. экон. наук // А. Г. Третьяков. - М.: ГАГС, 2006. - С. 18.
13. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости [Текст] / Д. Фридман, Н. Ордуэй. - М.: Дело Атд, 1995. - 480 с.
Надшшла до редколегп 18.01.2011.
Прийнята до друку 27.01.2011.
