CC BY
21
УДК 332.87
К.Ю. Прокофьев
ЭВОЛЮЦИЯ РЫНКА УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
Управление жилищным фондом - стратегически важная сфера жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), обеспечивающего население жизненно важными услугами, создающего условия безопасного и комфортного проживания, оказывающего определенное влияние на социальную стабильность.
Создание эффективной системы управления многоквартирными домами (МКД) в соответствии с требованиями рыночных отношений на уровне муниципального образования является одной из наиболее приоритетных задач реформирования ЖКК в России [4], и официальным началом здесь стало принятие Указа Президента РФ № 425 от 28.04.1997 г. «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации».
Далее мы рассмотрим основные этапы формирования конкуренции на рынке услуг по управлению МКД, объем жилищных услуг на котором за 2009 г. достиг уровня 249 685 млн р. [6], превысив тем самым объемы платных медицинских услуг, услуг гостиниц и пр., а также оценим состояние конкурентной среды на современном рынке.
Итак, начало первого этапа мы связываем с одобрением «Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» Указом Президента РФ № 425, реализация которой должна была проходить в три этапа с 1997 по 2003 г. Однако темп реформирования, заданный в Концепции, на практике оказался довольно-таки низким, и запланированные результаты достигнуты не были. В частности, планировалось, что будет сформирован конкурентный рынок услуг по управлению МКД, на котором преобладающей формой управления станут товарищества собственников жилья (ТСЖ) [2]. В результате оказалось, что даже к концу 2009 г. доля МКД с такой формой
управления, как ТСЖ, составила всего 16 % от общего количества МКД [7].
Также, с нашей точки зрения, к основным причинам, сдерживающим развитие конкурентных отношений на изучаемом рынке в соответствующем периоде, можно отнести: большую долю ветхого и аварийного жилищного фонда, который составлял порядка 3,1 % от общего за исследуемый период, так как данные дома не являются привлекательными для целей управления со стороны управляющих компаний из-за высоких эксплуатационных затрат [6]; нежелание собственников самостоятельно нести расходы на проведение капитального ремонта дома; отсутствие вплоть до настоящего времени принятых федеральных стандартов качества предоставляемых жилищных услуг и др.
С другой стороны, в том числе в данный период, было положено начало разгосударствлению эксплуатационных организаций, а также окончательному разграничению функций собственника - домовладельца и управляющей организации, что законодательно закреплено во вступившем в силу с 1 марта 2005 г. (в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») новом Жилищном кодексе Российской Федерации, с чем мы и связываем начало второго этапа.
Новый ЖК РФ ввел в практику ряд нововведений, в частности произошло завершение разделения функций управления жилищным фондом и его обслуживания. Как следствие, это привело к развитию конкуренции в сфере обслуживания жилья, в частности МКД, по двум основным направлениям:
- среди организаций, предоставляющих услуги по управлению МКД, за получение заказа от собственника на управление жилищного фонда;
^ЖаучнО-Технические^ведомости^СПбГПуб'^20
- среди подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании.
Остановимся более подробно на рассмотрении первого направления. Свобода выбора способа управления жилищным фондом, предоставленная ЖК РФ, привела к появлению в Российской Федерации новых форм управления МКД, а именно: через привлечение на договорной основе профессиональной управляющей организации, через создание и управление такими некоммерческими организациями, как ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом и через непосредственное управление собственниками помещений.
Здесь стоит отметить, что с 1 января 2007 г. выбор одного из установленных в ЖК РФ способов управления стал обязательным для всех собственников жилья, что означает окончательный перевод услуг по управлению МКД на рыночную основу.
На данном этапе, с нашей точки зрения, возникло несколько новых проблем, к числу которых отнесем следующие:
- принятие нового ЖК РФ вызвало необходимость как активного информирования населения о появившихся новых способах управления, так и предоставления информационно-образовательных услуг в области эффективного управления МКД для всех желающих собственников помещений. Осуществлением данных мероприятий, с нашей точки зрения, целесообразно заниматься органам местного самоуправления, так как именно они несут непосредственную ответственность за планирование, развитие и обеспечение деятельности муниципального ЖКК;
- в результате реформирования отрасли, в частности принятия нового ЖК РФ, был создан новый рыночный сегмент работ и услуг в сфере управления и обслуживания жилищного фонда, обладающий высокой социальной значимостью и затрагивающий интересы всех собственников жилья. В связи с этим возникла необходимость выделения из органов исполнительной власти, отвечающих за организацию содержания муниципального жилищного фонда, структуры, непосредственно отвечающей за
разработку и установление стандартов содержания и обслуживания МКД, разработку нормативно-правовых актов, а в целом - за формирование благоприятных условий для развития конкурентной среды на рынке услуг по управлению МКД и пр.
Начало третьего этапа мы связываем с созданием на федеральном уровне 21 июля 2007 г. Государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд) (предположительно, окончание его деятельности намечено на 1 января 2013 г.). Фонд призван решить проблему аварийного и ветхого жилищного фонда, не привлекательного в силу высоких эксплуатационных затрат, путем направления выделяемых средств на условиях софинансиро-вания на расселение жителей аварийных МКД, а также на капитальный ремонт ветхого жилищного фонда [1].
В ходе проведенного нами анализа выяснилось, что в настоящее время основными субъектами конкурентной среды в сфере предоставления услуг по управлению МКД в большинстве своем являются управляющие организации, которые уже занимались этим видом деятельности до начала реформирования, во время которого сменили организационно-правовую форму. Поэтому далее проанализируем состояние конкурентной среды в сфере управления МКД в городских населенных пунктах, где, на наш взгляд, управление МКД является потенциально конкурентной сферой деятельности за счет эффекта масштаба, так как в них по состоянию на 01.01.2010 г. осуществлялось управление 1 341 134 МКД с общим объемом жилищного фонда 3 030 360 380 м2 [7].
Городские населенные пункты согласно Градостроительному Кодексу РФ, в свою очередь, различаются по численности населения. По оценкам специалистов Фонда «Институт экономики города» конкуренция в сфере управления жилищным фондом экономически оправдана, если в муниципальном образовании находится более 35 тыс. квартир. Как правило, это происходит в городах с населением более 120 тыс. человек [5]. Поэтому целесообразно сделать вывод о том, что наибольшим потенциалом для развития конкурентных отношений
в сфере оказания услуг по управлению МКД обладают сверхкрупные города (2), крупнейшие (9), крупные (63), а также большие (92) [6].
Анализ проведем в больших, крупных и крупнейших городах, основываясь на значениях коэффициента концентрации (СЛз), который используется федеральной антимонопольной службой для анализа товарных рынков [3]. Сверхкрупные города, а именно Москва и Санкт-Петербург, обладают особым статусом, являясь городами федерального значения, поэтому мы не использовали их для целей анализа.
Итак, проанализируем состояние конкурентной среды в совокупности исследуемых трех групп городов (крупнейших, крупных и больших) посредством проведения типического отбора 50 % от их общего количества, пропорционально их численности в генеральной совокупности, равной 164. Внутригрупповой отбор будем осуществлять собственно случайным бесповторным способом. Тем самым мы добьемся репрезентативности выборки. Результаты анализа показали, что исследуемый рынок развит и умеренно развит почти в 60 % городов, в то время как в 40,74 % городов рынок услуг по управлению МКД - высококонцентрированный, т. е. конкурентная среда на данных рынках не развита.
Далее, с целью выявления категории городов, в которой рыночная среда наименее развита, мы провели сравнительный анализ состояния конкурентной среды на изучаемом рынке между группами городов. Результаты анализа показали, что наибольший удельный вес городов с низко концентрированным рынком (80 %) принадлежит группе крупнейших. Это означает, что в 80 % крупнейших городов, отобранных для
анализа, конкурентная среда определяется как развитая. С другой стороны, в 50 % больших городов, отобранных для анализа, конкурентная среда определяется как неразвитая, к тому же в относительном значении по этому показателю данная группа находится на первом месте, в то время как в остальных группах значения данного показателя меньше практически в 2 раза.
Здесь отметим, что средняя ошибка общей выборки по доле городов с неразвитой рыночной конкуренцией в исследуемой совокупности составляет 3,73 %. Также с вероятностью 0,95 мы можем утверждать, что в генеральной совокупности предельная ошибка выборки для доли городов с высококонцентрированным рынком не превысит 7,3 %. Все это определяет достаточно высокую точность полученных результатов.
Итак, сегодня в большей части городов (свыше 60 %), наиболее привлекательных для развития рынка услуг по управлению МКД, данный рынок является неразвитым либо недостаточно развитым. В то же время одна из проблем, связанная с ветхим и аварийным жилищным фондом, начала решаться за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, что, на наш взгляд, обусловливает возможность появления на рынке новых, современных управляющих структур. Следовательно, сегодня возникла необходимость в том числе и в создании благоприятных условий для формирования и развития новых управляющих структур, которые обладали бы достаточным профессионализмом для предоставления высококачественных управленческих услуг и смогли бы составить конкуренцию организациям, уже действующим на рынке.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства [Текст] : Федер. закон № 185-ФЗ от 21.07.2007 г.
2. О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации [Текст] : Указ Президента РФ № 425 от 28.04.1997 г.
3. Об утверждении порядка проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке [Текст] : Приказ ФАС № 108 от 25.04.2006 г.
4. Грабовый, П.Г. Основы организации и управления жилищно-коммунальным комплексом [Текст] :
учебно-практическое пособие / П.Г. Грабовый. - М.: Изд-во «ABC», 2004. - 528 с.
5. Сиваев, С.Б. Как эффективно управлять жилищным фондом: теория и практика [Текст] / С.Б. Сиваев. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2002. - 142 с.
6. Российский статический ежегодник. 2010 [Текст]. - М.: Росстат, 2010. - 813 с.
7. ФАС России: для 98,5 % многоквартирных домов в России уже выбран способ управления [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www. fas. gov. ru
