CC BY
40JEL classification: G21, N20 55 ■
J 2 I
УДК 336.732(091) -:
DOI 10.17150/2308-2488.2020.21(4).653-681 g \
8
I
Н.Ю. Ковалевская i
Байкальский государственный университет,
г. Иркутск, Российская Федерация ■
ЭВОЛЮЦИЯ ИНСТИТУТОВ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
Аннотация. В статье рассматриваются возмож- \
ности поиска таких форм жилищного финансирова- | ния, которые в наибольшей степени соответствуют
текущей общественной потребности. Анализируются i этапы эволюции двух основных систем рынка ипотечного кредитования: ссудно-сберегательного и ипотечного банка. Рассматриваются исторические аспекты
развития кредитных обществ и строительных сбере- ^
гательных касс для жилищного строительства; этапы Ц
переноса, или, как принято их называть в литературе, ^
«трансплантации» институтов из страны происхожде- |
ния в другие страны. В связи с этим в исследованиях 50
используются термины «страна-донор» и «страна-ре- g
ципиент» финансового института, принятые в науч- ^
ной литературе, и отражающие сущность процесса |
переноса (трансплантации) института. Рассматривает- s
ся схема эволюции двух основных систем ипотечных §
институтов; выявляются критерии и этапы развития |
институтов в различных странах. Определяется вли- I
яние среды на эволюцию институтов, обусловленное 3
как различными начальными условиями внедрения |
института, так и общественными и социально-эконо- ^
мическими условиями в странах, выбирающих опре- |
деленную модель ипотечного института. Оценивают- 1
ся возможность и попытки развития немецкой модели |
стройсберкасс по сравнению с классической амери- 0 канской ипотечной моделью. Анализируются возможности развития той или иной формы в современных условиях в зависимости от критериев различия фи-
нансовых институтов и условий их деятельности. £
§
© Ковалевская Н.Ю., 2020
653
GO Св
Ключевые слова. Жилищное финансирование, ипотечное кредитование, стройсберкассы, история финансовых институтов, сбережения, инвестиции.
Информация о статье. Дата поступления 23 сентября 2020 г.; дата принятия к печати 21 декабря 2020 г.; дата онлайн-размещения 30 декабря 2020 г.
; N.Yu. Kovalevskaya
a Baikal State University,
I Irkutsk, the Russian Federation
^ THE EVOLUTION OF MORTGAGE
[ LENDING INSTITUTIONS
Abstract. The present article describes opportunities for seeking the forms of housing finance, which closely conform to the current needs of the society. The author analyses evolutionary developments of the two main mortgage lending systems, provided either by savings-and-loans banks or by mortgage credit banks. Historical development § of loan associations and thrift institutions for housing con-
S struction is also in focus of the study. It explores the stages
S of transferring or, that is also called in literature, "trans-
¿5 plantation" of the institutions from the country of origin to
other countries. As a consequence of that, the modern stud-1 ies contain such terms as "donor country" and "recipient
^ country" of the financial institution, which reflect the nature
^ of the transferring (transplantation) process. The evolution
Is scheme of the two main mortgage institutions is consid-
^ ered. Criteria and stages of the institutions' development in
a different countries are identified and described in the text.
S The author also analyses the impact of environment on the
"S institutions' development, which are dependent on differ-
^ ent initial conditions of the institute implementation as well
S as on social and socio-economic conditions existing in the
^ countries, which choose a certain model of mortgage insti-
ll tutions. The author evaluates the opportunity and attempts
Л to develop the German construction thrift institution mod-
§ el in comparison to classic American mortgage model. The
§ opportunities for developing different forms of mortgage
^ lending in the modern context are under review in the arti-
cle. They will depend on criteria of difference that financial 2 j
institutions present as well on conditions of their activity. - J
Keywords. Housing finance, mortgage lending, con- 88 j
struction thrift institutions, savings institutions, history °° < of financial institutions, savings, investment.
Article info. Received September 23, 2020; accepted j
December 21, 2020; available online December 30, 2020. :
Введение
■
Проблема формирования финансовой системы, | наиболее адекватно отражающей потребности обще- ! ства, существует с момента возникновения финан- 3 совых институтов. Одной из таких актуальных во все периоды развития общества проблем является обеспечение потребности в жилищном финансировании. В настоящее время, несмотря на развитие возможностей финансирования жилищного комплекса, экономическая ситуация не позволяет обеспечить существующую ^ потребность в привлечении средств. Это подтвержда- ^ ется сравнением размеров платежеспособного спроса I населения и объемами предложения на рынке жилья и | предложением, сложившемся на рынке кредитных ре- ^ сурсов. Для значительной части населения приобретение жилья остается самой насущной необходимостью и ^ первоочередной потребностью. Все это отражается как I на развитии форм жилищного финансирования, так и 1 на поведении потребителей услуг финансового секто- | ра экономики, проявляясь в трансформации подходов | к накоплению, сбережению и инвестициям. Среди ис- 4
следователей встречается мнение, что традиционное ^
представление о равновесном тождестве инвестиций и |
сбережений с позиции макроэкономического подхода 1
может быть признано уже «несколько устаревшим» и §
при анализе состояния отдельных национальных эко- ° номик является скорее исключением, чем правилом
[1]. В итоге это влияет на формирование институцио- | нальных моделей и форм инвестирования, особенно, § если речь идет об инвестициях в реальный сектор.
GO
се
656
Трансформация форм и направлений инвестирования предполагает расширение использования залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования (например, ссуды, выдаваемые под залог недвижимости). Наряду с уже существующими системами поддержки приобретения населением жилья, в России могут быть использованы и другие возможности системы жилищного финансирования, исторически эффективно себя зарекомендовавшие в других странах. В частности, может быть интересен опыт использования успешно зарекомендовавшей себя во многих странах системы стройсберкасс, позволяющей группам населения с низким достатком участвовать в системе жилищных накоплений. Переход к системе стройсберкасс неоднократно рассматривался и применительно к российским условиям, однако по разным причинам этот процесс был заморожен или признавался в существующих условиях нецелесообразным, однако заслуживающим внимание как предварительный этап к более широкому развитию системы ипотечного кредитования.
Схема эволюции современных систем ипотечных институтов
История развития передовых рыночных систем
Ц, ипотечного кредита базируется на эволюции двух специализированных институтов рынка ипотечного
iS кредитования, составляющих не менее 80 % активных
° операций: взаимного ссудно-сберегательного банка и
| ипотечного банка. До 80-х гг. ХХ в. они доминировали
Ц на рынке ипотечных кредитов в большинстве стран. ц Институт ссудно-сберегательного банка объеди-
^ няет такие институциональные формы, как: амери-
й канская ссудно-сберегательная ассоциация (ССА),
^ английское строительное общество (СО), немецкая
! ссудно-сберегательная касса (ССК), общества вза-
g имного кредитования (ОВК). Наиболее известным
^ из них является немецкий институт стройсберкасс
2020, vol. 21, no. 4, pp. 653-681
£ TS
(Bausparkassen). В свою очередь, институт ипотечного 22«
г- ~ 3 ■
кредитования включает в себя европейские ипотеч- -: ные банки, институты вторичного рынка ипотечного 88« кредитования, наиболее распространенные в США и : других англоязычных странах. Эти различные формы | представляют собой этапы эволюции перечисленных институтов.
Критерий различия институтов между собой состоит в источнике финансирования долгосрочных кредитов. Пассивные операции института ссудно-сбе- J регательного банка заключаются в привлечении краткосрочных депозитов на рынке денег. Ипотечный банк — это институт рынка капитала. Одно из наиболее существенных различий между этими институтами заключается в распределении функций и рисков между участниками процессов кредитования, обеспечиваемых посредством этих институтов. При реализа- ^ ции свойственных институтам функций эти различия 1 проявляются следующим образом. ™
Эффективность финансового посредничества 1 этих институтов исследователи оценивают по степе- ^ ни снижения ими трансакционных издержек [2; 3]. Оценка проводилась посредством измерения разницы I между ставками по ипотечным кредитам и ставками | по государственным облигациям с сопоставимым сро- § ком погашения для ряда западноевропейских стран. В 1 результате оказалось, что в странах с развитой рыноч- § ной экономикой институт рынка капиталов (долгосрочных обязательств) более эффективен, чем инсти- § тут рынка денег (краткосрочных депозитов). |
Росту эффективности институтов способствует | увеличение их специализации и распределения ролей | и рисков, одновременно с усложнением их структуры ° по мере эволюции институтов [3]. Институт ипотечно- ^ го банка основан на большей специализации и степени 1 распределения финансовых рисков между его участ- 1 никами, чем институт ссудно-сберегательного банка,
со аб
благодаря чему институт рынка капитала способен поддерживать большие обороты на кредитном рынке. Увеличение объемов обмена позволяет обеспечивать ипотечное кредитование с меньшими трансакцион-ными издержками на единицу займа, поэтому эволюция ипотечных институтов с ростом объемов обмена заключается в постепенной замене ссудно-сберегатель-: ных банков ипотечными банками. С начала 1990-х гг. ё самой развитой системой, основанной на наиболее I эффективных институтах вторичного рынка, являлась Î американская модель ипотечного кредитования [4]. i Несмотря на эффективность ипотечных инсти-
» тутов, сформировавшихся в экономически развитых странах, не следует говорить об их идентичности, поскольку в разных странах под влиянием местной внешней среды продолжали развиваться оригинальные институты. Однако на практике выделяют лишь две группы стран, имеющих принципиальные институци-w ональные различия, при этом в рамках каждой группы J институты обладают значительным сходством [там же]. I В настоящее время среди множества националь-
J ных систем рыночных ипотечных институтов выделяют две наиболее распространенные системы: англо-а-§ мериканскую и франко-германскую. Их основные ^ отличия заключаются в доминирующем источнике .Ц финансирования кредитов и структуре форм инсти-I тутов. Данная классификация аналогична классифи-^ кации институциональной организации рынка капитала в западных экономиках [3].
0 Основу функционирования англо-американской « системы ипотечного кредитования, наиболее разви-^ той именно в США, образует развитый рынок цен-Ц ных бумаг как источник средств для предоставления ^ ипотечных кредитов. При такой организации процес-g са кредитования происходит взаимодействие первич-
1 ного и вторичного рынков ипотечного кредита, т.е. присутствуют элементы и ссудно-сберегательного,
и ипотечного банков. Наличие множества внешних * -
2 4
~ оа ■
инвесторов, вкладывающих средства в ценные бума- -; ги этих институтов, приводит к «размыванию» права 88 < собственности. Корпоративный контроль осущест- : вляется также при помощи рынка ценных бумаг: неэ- | ффективные компании подлежат поглощению более конкурентоспособными. В странах, близких к этой системе (Великобритания, Ирландия, Австралия и некоторые страны Южной Африки и Латинской Аме- | рики), институциональная организация ипотечного ! кредитования развивается по американской модели.
Основное отличие франко-германской системы от американской заключается в принципиально ином функционировании. Хотя в ее структуру также входят ссудно-сберегательные и ипотечные банки, они принадлежат более крупным универсальным банкам. Дочерние банки служат дополнительными источника- ^ ми финансирования ипотечных кредитов. Головные 1 компании ориентируются в основном на рынок «ко- ^ ротких денег» (депозитов), поэтому в условиях меж- 1 банковского долгосрочного кредитования вторичный ^ рынок ценных бумаг не играет значимой роли. Такая 5 форма институтов жилищного рынка характерна для | Германии, Франции, Австрии, Италии, скандина- | вских стран, а также Чехии, Словакии, Венгрии, Лат- § вии и Словении. 1
Таким образом, в процессе эволюции в мире про- § изошло выделение двух групп стран с близкими системами ипотечных институтов. Трансплантация § (перенос) ипотечных институтов стала доминирую- | щим процессом в их распространении, что привело | к идентичности ипотечных институтов в различных | странах, имеющих различные исходные условия. ° Подтверждается это, во-первых, созданием или вне- ^ дрением ипотечных институтов в других странах,
о
аналогичных тем, которые получили развитие в стра- 1 не происхождения. ^
со ав
Другим подтверждением переноса институциональных форм является сравнение процессов самостоятельного возникновения и трансплантации ипотечных институтов. В этом случае распространению институтов предшествует наличие таких экономических проблем в странах-реципиентах, которые в странах, I где эти институты возникли, уже решены: например, = регулирование кредитных рынков, генерация инно-= ваций, отбор наиболее эффективных форм и инстру-| ментов существования кредитных институтов. В этом ^ процессе те страны, чьи институты более эффективны, с будут лидировать по темпам экономического роста [5]. » В-третьих, можно выявить идентичность перене-
сенных и исходных институтов в стране-реципиенте и стране-доноре, которая проявляется в унитарном наборе норм и одинаковых принципах действия их экономических механизмов. Д. Норт показывает, что по мере развития общества автаркия ослабевает, и одним из результатов этого развития является копирование
к
= экономических институтов, существующих в странах | с более успешными экономиками [там же]. Следстви-| ем этого является снижение издержек передачи информации по сравнению с издержками переселения и § заимствование способов решения сходных проблем в ^ разных странах, позволяющих ускорить процессы вы-.Ц работки таких решений, что подробно рассмотрено и | доказано в исследованиях [2-4]. Актуальность этой по-^ зиции, высказанной в 2001 г. В.М. Полтеровичем, мы наблюдаем в условиях кризиса 2020 г., который эконо-1 мисты уже назвали «кризисом деглобализации»1. « Таким образом, самостоятельное развитие госу-
^ дарств ведет скорее к возникновению разнородных, или неодинаковых институтов. Идентичность инсти-
«
^ тутов является следствием их заимствования у дру-
1 Пандемия COVID-19 усиливает деглобализацию // Финам. URL: https://www.finam.ru/analysis/forecasts/pandemiya-covid-19-usilivaet-deglobalizaciyu-20200702-130013/.
гой страны. Это подтверждается существованием в 2 •
настоящее время двух систем институтов ипотечного - j
кредитования — англо-американской и франко-гер- 88' манской, отражающих две ветви самостоятельного развития институтов. Первоначальное возникновение ипотечных институтов в этих странах относится к
одинаковому периоду — концу XVIII в. j
Первое строительное общество (СО, building :
society) было основано в 1775 г. в Великобритании j
[4, с. 37]. Промышленная революция и исчезновение j сословий вызвали изменение социальной структуры общества: возник новый слой наемных работников. Его массовая потребность в городском жилье не могла, как прежде, быть удовлетворена посредством индивидуального строительства или формальных банковских институтов. Основные опасения банковских
институтов были связаны с высоким риском дефол- ^
та наемных работников. Кроме того, представители 1
нового социального слоя не имели надежных форм ™
залога, а банки не обладали достаточными принуди- 1
1
тельными санкциями. В силу этого при кредитовании ^
низкодоходных групп населения был весьма распро- 1 странен обременительный
В то же время, в экономике страны-родоначальницы |
такой формы ипотечных институтов со стороны ново- 1
го социального слоя возник массовый спрос на такую I
организацию предоставления кредита, обеспечиваю- § щую финансирование его потребности в жилье. По
мнению исследователей ипотечных институтов [2-5], 1
объединение сберегателей в группу является весьма |
эффективным. Преимущество совместного сбереже- |
ния для отдельного участника состоит в сокращении |
среднего времени его ожидания до получения жилья °
по сравнению с самостоятельным накоплением. Кро- ^
ме того, появившийся кредитный институт позволил 1
сформировать новые нормы социальных взаимосвя- 1
зей участников кредитных отношений. §
со се
Происхождение второго специализированного ипотечного института обусловлено схожими проблемами. Однако иная специфика предшествующего экономического развития привела к возникновению принципиально иного финансового института. Первый ипотечный банк (Силезский ландшафт) был соз-I дан в Пруссии в 1770 г. [4, с. 38]. Спрос на институт = отражал потребность привилегированного сословия Ё Германии в потребительском кредите. Кредитные | рейтинги землевладельцев были низки, а процентные ставки недоступны для большинства представителей с высших сословий. При этом, правительство, с одной » стороны не желало кредитовать высшее сословие за счет государственных расходов и принимать слишком высокий риск по гарантированию их обязательств, а с другой, не могло допустить их массового банкротства и перехода землевладений к низшим сословиям. Проблема низкой залоговой обеспеченности заемщиков была решена путем их объединения в общество с
к
® солидарной неограниченной ответственностью всех | входящих в него членов [там же]. Экономический | принцип действия объединения заемщиков заключался в снижении кредитного риска инвестора, ссужа-§ ющего деньги участнику группы, за счет коллектив-^ ной гарантии и диверсификации в рамках Ландшаф-.Ц та. Устойчивость нового института обеспечивалась | нормами, схожими со ссудно-сберегательным банком ^ [там же].
Таким образом, в Германии и Англии при возник-1 новении схожих экономических проблем произошел « естественный отбор двух различных первоначальных ^ форм институтов рынка ипотечного кредитования. Из этого следует, что успешное распространение и
^ развитие трансплантируемых институтов возможно
при соблюдении ряда определенных условий. Основным препятствием к этому является существенное от-£ личие страны-реципиента от страны-донора по уров-
о
ню развития среды «внедрения» института. Поэтому 22! одной из отправных точек анализа является сравнение -! начальных условий возникновения института в среде 8 < страны-донора и условий для внедрения института в среде страны-реципиента.
Англия и Германия в конце XVIII в. являлись лидерами институционального развития. Процесс внедрения финансовых инноваций и отбора эффективных институтов происходил в них независимо друг от друга. Обе страны-доноры объединяет одинаковое ! прохождение начальных стадий институционального развития при принципиальных отличиях социально-экономической, институциональной и культурной среды. В результате, зародившиеся у них правила организации рынка ипотечного кредита принципиально отличались друг от друга.
Страны-реципиенты, несмотря на то, что пропу- ^ стили предшествующий этап развития страны-до- 1 нора за счет имитации, имеют фундаментальные ^ аналогичные элементы среды, подобные донорским. 1 Близость структуры среды в момент возникновения ^ института в доноре и среды реципиента в момент 5 трансплантации подтверждает гипотезу структур- | ной аналогии развития заимствованных институтов. | В.М. Полтерович указывает на выполнение одинако- § вой роли заимствованных эффективных институтов 1 как в экономике страны-реципиента так и в экономи- § ке страны-донора: «...спонтанное развитие некото- =1
рого института в одной стране происходит по схеме, §
§
уже осуществившейся в прошлом в других странах, | можно предположить, что аналогия продолжится и в
дальнейшем» [2, с. 39]. 1
Различия предшествующих траекторий развития ° донора и реципиента иллюстрирует трансплантация
ссудно-сберегательных банков из Англии в другие 1
англоязычные страны. Создание строительного об- 1
щества явилось следствием объединения в кооперати- §
со ов
вы наемных работников и привело к возникновению таких финансовых институтов как общества взаимопомощи, потребительские кооперативы, общества взаимного страхования и др. Целью отбора появляющихся инноваций являлось финансирование жилищной потребности. ; Аналогичные процессы происходили и при пере-
= носе всех сопутствующих институтов, которые заим-= ствовались в комплексе, а иногда даже после учрежде-| ния ипотечных банков, как это произошло, например, - в России в 1861 г. при заимствовании ипотечного банка. с Несмотря на пропуск стадий формирования и
| отбора идей, для успешной адаптации заимствованных норм необходима аналогия между условиями возникновения института в стране-доноре и среде страны-реципиента. В институциональных структурах англо-американской и франко-немецкой моделей ипотечного кредитования можно выделить следую-^ щие элементы, определяющие возникновение и раз-| витие ипотечных институтов: институт права, оборот | прав на недвижимость, развитость рынка капитала и | системы денежного обращения, тип государственного
устройства и тип организации рынка капитала. § Возможность разделения вещного права на «пу-
^ чок прав» собственности (владение, пользование, рас-.Ц поряжение) обеспечивает реализацию залога. После | предоставления займа кредитор приобретает право ^ собственности на недвижимость, находящуюся в залоге. До полного погашения долга заемщик факти-
а
0 чески арендует недвижимость, реализуя лишь право « пользования.
^ В рамках франко-германской модели, где обяза-
12 тельна законодательная фиксация норм, исключительным органом отбора институциональных иннова-
^ Т-Г
¡2 ций становится государство. При этом за заемщиком
1 сохраняется право собственности на недвижимость. Поэтому развитая система ипотечных книг вместе с
земельным кадастром составляют основу для вовлече- 2! ния недвижимости в гражданский оборот в качестве -; залога. Надежная система регистрации прав на недви- 88' жимость служит альтернативой элементу разделения «пучка собственности» в англоамериканской модели. |
Развитость рынка капитала, системы денежного обращения и тип государственного устройства взаимосвязаны между собой посредством масштаба территории страны. Чем больше масштаб, тем больше | вероятность федеративного устройства государства, тем выше географическая сегментация финансового рынка. Если интеграция рынка сбережений, протекающая быстрее рынка ценных бумаг, сталкивается со значительной географической сегментацией, то возникает усиленная необходимость в институтах рынка капитала, перераспределяющих средства между регионами. Эта схема характерна для начального периода ^ формирования франко-германской системы. Напро- 1 тив, институты англоамериканской системы в течение ^ продолжительного времени (до середины XX в.) опи- 1 ралась на национальный рынок сбережений. ^
Таким образом, заимствование институтов проис- 5 ходит, если у стран-доноров и реципиентов наблюда- | ются схожие условия, определяющие развитие инсти- |
тутов по одинаковой схеме. §
§
1
Критерии и этапы развития институтов §
Развитие института заключается в поэтапном из- 1
менении определенного набора норм поведения при 5
условии сохранении экономических принципов дей- |
ствия института. При этом история трансформации |
институтов свидетельствует о синхронном развитии |
этого процесса с актуальными вызовами общества, *
реализуемыми, как отмечают исследователи, в том &
числе, и посредством «государственного принужде- |
ния» [6]. И, хотя речь идет об эволюции политиче- ^ ских институтов, можно говорить об аналогичных
со ав
процессах и для экономических, в том числе финансовых, институтов, поскольку они также представляют собой набор определенных норм поведения. Поэтому наиболее адекватное описание поведения экономических субъектов, как правило, позволяет выявить различия в функционировании общества и » экономики в целом в различные периоды времени, = чему, по мнению исследователей [7], наиболее спо-Ё собствует теория институционализма. | Зависимость между институциональными фор-
мами и объемами рынка может иметь двусторонний с характер. С ростом объемов после прохождения неко-» торого порога институциональная форма становится менее эффективной, чем прежде. Но для последующего роста сделок необходимо создание нового набора норм, способного более эффективно поддерживать больший масштаб обмена на рынке. Рост рынка заставляет агентов вкладывать ресурсы в создание более ^ эффективных институтов, которые, в свою очередь, | еще больше увеличивают рынок. Однако в разных | странах этот процесс развития происходит в течение | длительного времени [2; 4]. При этом более прогрессивные, инновационные форм институтов могут ока-§ заться неэффективными на ранних стадиях развития ^ рынка из-за недостаточного количества сделок и не-.Ц обходимости достижения определенного уровня цен. | Современный мировой опыт содержит многооб-
^ разие форм ссудно-сберегательных и ипотечных банков в сфере жилищных финансов. На первый взгляд, о эти формы настолько различаются во времени и про-« странстве, что их можно классифицировать как само-^ стоятельные институты. Однако если принять за базу для сравнения определенные этапы развития этих
^ институтов в странах-донорах, то можно проследить идентичность трансплантированных институциональных форм в разных странах, что наглядно иллю-
стрирует поэтапную трансформацию трансплантированных институтов в странах-реципиентах.
Эволюция ссудно-сберегательного института жилищных финансов включает три этапа развития: ликвидируемое общество, серийное и перманентное. Стимулом к развитию ссудно-сберегательных институтов является поведение заемщиков, выбирающих условия кредитования. К несомненным достоинствам ссудно-сберегательного банка как институциональной формы следует отнести возможность преодоления проблемы ассиметричной информации. Как отмечается в исследованиях [8], рынок капитала имеет информационную природу, эффективность его функционирования определяется тем, насколько полной информацией обладают его субъекты. Поскольку «асимметричность информации обусловлена действиями его участников» [там же], нормы ссудно-сберегательных институтов, включающие взаимосвязь и взаимозависи- 1 мость участников, позволяют обеспечить достаточную степень осведомленности для продолжения внесения платежей. В исследованиях приводятся примеры ми- ^ ровой практики уменьшения асимметрии на рынке капитала, к числу которых относят, прежде всего, дея- | тельность финансовых посредников (банков) [там же]. |
На начальном этапе развития институт ссуд- § но-сберегательного банка предполагал объединение 1 сбережений небольшого количества участников для § финансирования строительства жилья. За счет платежей участников формировался общий кредитный § фонд, который, по достижении определенной сум- | мы, распределялся между ними путем жеребьевки, а | в следующий период процесс повторялся, исключая | участие предыдущего победителя. Общество ликви- ° дировалось после однократного приобретения жилья всеми его членами. Выбирая между высокими ставка- 1 ми банковского кредита на рынке и ожиданием в об- 1 ществе, гораздо меньшим, чем при индивидуальном §
со ав
сбережении, многие предпочитали вступать в ликвидируемое (terminating) строительное общество.
В работах, изучающих общества взаимного кредитования (ОВК, ROSCA), их устойчивость объясняется не только экономическим механизмом [2-5]. Для устойчивости ОВК необходимо, чтобы участники про-¡ должали вносить платежи после выигрыша денежно: го фонда. На первый взгляд, это условие кажется про-I блематичным, если учесть, что в общество вступали i именно те, для кого был закрыт доступ на кредитный ! рынок именно в силу их несостоятельности как потенциальных заемщиков. ¡ Однако в основу института ликвидируемого ссуд-
но-сберегательного банка был заложен такой набор норм экономического и социального принуждения, который на начальных стадиях развития экономики позволяет действовать более эффективно, чем современные универсальные кредитные институты. В эти w нормы входили, например, такие, как общность при-I знаков вхождения в общество, включая профессию, | сотрудничество, этнические и территориальные I объединения, возможные издержки, возникающие, например, в результате поиска новой работы, места проживания, исключения из ОВК. Все эти меры обеспечивали внесение участниками ОВК платежей .Ц после получения финансовой поддержки из денеж-| ного фонда общества. Таким образом, ликвидируе-^ мый институт является финансовой компанией на взаимных началах (financial mutual). Участники этого
0 общества претендуют и на остаточный доход, про-« порционально размерам их вкладов. Паи участников ^ общества нельзя продать или купить посторонним И гражданам, а их изъятие членами общества ведет к ^ частичной его ликвидации. Поэтому перечисленные § выше нормы в сочетании с неограниченной солидар-
1 ной ответственностью членов общества по взаимным обязательствам и административными нормами,
4S
действующими в обществе, обеспечивают устойчи- 2 ! вость и эффективность ликвидируемого института - ! ссудно-сберегательного банка даже при отсутствии 88 < развитого рынка капитала. :
По мере роста спроса на услуги строительных обществ и развития рынка капитала возросли требования к эффективности поддержки возросших объемов обмена кредитными ресурсами. После начального снижения произошел относительный рост среднего времени ожидания кредита в строительном обществе по сравнению с общерыночным, что привело к росту трансакционных издержек и снижению количества новых участников строительных обществ. Это привело к переходу на следующий этап развития — к серийному (serial) строительному обществу, для которого было характерно фиксированное начальное количество пайщиков (вкладчиков). Теперь стал возможен перио- ^ дический выпуск новых серий паев до погашения пре- 1 дыдущей серии. Стало допустимым привлечение вкла- ^ дов от сторонних участников, которые также должны 1 были стать заемщиками в будущем. Главное отличие ^ от предыдущей формы института и преимущество 5 новой формы заключалось в том, что обмен лом между группами (сериями) вкладчиков позволила | сократить время ожидания кредита для предыдущих § серий пайщиков и ускорить изъятие паев участников, 1 не желающих брать кредит, без ликвидации общества. §
С развитием рынка капитала до стадии, когда снова происходит очередное относительное увеличение § времени ожидания кредита в серийном обществе, | институт ссудно-сберегательного банка трансформи- | руется его в перманентного (permanent) финансового 1
1—г ^
посредника. Происходит полная отмена запрета на ° привлечение паев и выдачу кредитам лицам, не являющимся участниками общества. Теперь те участ- 1 ники, которые заинтересованы только в сбережении 1 накоплений, не обязаны впоследствии брать кредит, а §
со се
заемщики, в свою очередь, не принуждаются к внесению вкладов, претендуя на предоставление кредита, что позволило максимально сократить время ожидания кредита на покупку жилья и увеличить объемы кредитования. Под влиянием эволюции рынка капитала общество взаимного кредитования преобразу-! ется в ссудно-сберегательный банк, специализирую: щийся на выдаче ипотечных кредитов. I Ипотечный банк как финансовый институт про-
; шел также три основных этапа в своем развитии, вклю-! чая объединение заемщиков, объединение кредиторов и объединение посредников (институт вторичного > рынка). Стимулом к развитию в этом случае выступают предпочтения инвесторов, выбирающих рисковые активы. Развитие ипотечного банка исторически связано с тремя странами-донорами, поскольку институциональные формы ипотечного банка последовательно появились в Германии, Франции и Америке, и позже ^ были заимствованы другими государствами. | Первоначально институт ипотечного банка, раз-
| вивавшийся в Германии и, частично, на территории | Польши (Силезия), не являлся непосредственным кредитором и эмитентом, но предоставлял коллективную гарантию по обязательству своего участника, снижая ^ этим риск инвестора. Впоследствии, на втором этапе
в
развития, получила распространение произошедшая во Франции трансформация формы взаимной компании в открытую корпорацию. При этом, введенные инновации, увеличивающие степень диверсификации риска, связаны с изменением состава участников и формой продажи долгового обязательства заемщика на рынке капитала. Во-первых, ипотечный банк й становится посредническим объединением кредито-^ ров-участников акционерного капитала. Во-вторых, | ликвидируется прямое обеспечение ценной бумаги | индивидуальным залогом. Теперь облигация — это обязательство ипотечного банка, обеспеченное все-
ми закладными заемщиков, получившими кредит в банке. Институт становится кредитором, эмитентом и гарантом облигаций. Разделение процессов привлечения кредитных ресурсов и их распределения ведет к значительному возрастанию кредитного риска и риска дефолта банка. В результате этого социальные меры борьбы с неплатежеспособностью заемщика заменяются на экономические: введение регистра обеспечения, преимущественное право инвесторов, обеспечение покрытия долга, минимальные резервы.
Возникновение института вторичного рынка в США относится к третьему этапу развития института ипотечного банка. Институт вторичного рынка, являясь открытой корпорацией, представляет собой объединение посредников. Новый институт передает функции предоставления и обслуживания займа институтам первичного рынка, сохраняя при этом остальные функции и риски, присущие институту Ц ипотечного банка [2-5]. Институт вторичного рынка покупает ипотечные кредиты у банков, привлекая средства путем выпуска особых ценных бумаг. До ^ возникновения в 1971 г. в США секьюритизации, ин- 5 ституты вторичного рынка держали приобретенные I ипотечные активы на собственном балансе. Секью- | ритизация представляет собой процесс объединения § приобретенных однотипных долговых обязательств 1 в пул и продажи долей этого пула в форме ценных § бумаг. В отсутствии прямого обязательства эмитента перед инвестором, представляющего существенное § изменение правил продажи ценной бумаги, и заклю- | чается основное отличие третьего этапа развития ин- | ститута ипотечного банка. |
Ипотечная ценная бумага (mortgage backed ° secirities) в этом случае выступает не в роли обязательства заемщика (закладной лист) и не в роли обязатель- 1 ства компании (облигация), а как обязательство пула заемщиков. Это позволяет считать институт вторично-
S»
а
со ав
го рынка объединением посредников, предлагающим инвесторам такие масштабы сделок и возможности сочетания риска и доходности, которые превосходят по аналогичным параметрам конкурирующие инструменты рынка капитала. В этом случае гарантии по ипотечным ценным бумагам предоставляет не выпу-! стивший институт, а третья сторона, например, стра-\ ховая компания, государство или банк-поручитель. I Сравнение основных этапов развития ссудно-сбе-
> регательных и ипотечных банков позволяет говорить ! об идентичности трансплантированных ипотечных
институтов и общих схемах их эволюции в ряде стран.
> Но поскольку полное совпадение институтов в различных странах невозможно, а кроме того, после заимствования происходит приспособление института к местным условиям стран-реципиентов, в результате этого процесса институциональные нормы приобретают некоторые национальные вариации и особен-
^ ности функционирования. Например, институт ссуд-| но-сберегательного банка в Великобритании более | широко использует межрегиональную филиальную | сеть перераспределения капитала, тогда как американские ссудно-сберегательные ассоциации более ак-§ тивно работают на рынке ценных бумаг, а немецкие ^ стройсберкассы для сокращения времени ожидания .Ц кредита прибегают к привлечению государственных субсидий. В то же время считается, что переход большинства европейских ипотечных банков к форме института вторичного рынка, возможно, искусственно сдерживается недостаточным объемом рынка в рамках отдельных государств [3; 4].
Поэтому исследователи предполагают [2], что пой ложительный эффект трансплантации институтов «
^ проявляется, как минимум, в следующих аспектах. § Во-первых, происходит отбор наиболее эффективных | форм институтов, способствующих экономическому росту, а во-вторых, ускорение институционального
развития приводит к экономии затрат времени, тру- 2! да и капитала на создание институтов, и сокращению -! риска потери капитала, поскольку происходит пере- 88' несение уже «испытанной» на примере других стран формы функционирования института. В то же вре- | мя отмечается [2-4], что процесс оценки темпов роста рынка или затрат труда или капитала при перенесении институтов затруднен и может быть оценен только опосредованно, по косвенным результатам их функционирования и внедрению на рынок новых финансовых инструментов. В.М. Полтерович выде- ] ляет две стратегии переноса («трансплантации») институтов из исходной страны в другие страны. Во-первых, стратегию «выращивания», предполагающую постепенное развитие института в стране-реципиенте и прохождение им тех же этапов, которые свойственны исходным условиям формирования института, ^ и, во-вторых, «шоковую» стратегию, для которой ха- 1 рактерны пропуск стадий формирования и развития 11 институтов и ускоренная адаптация института к ус- 1 ловиям страны-реципиента [2]. Однако, по мнению ^ эксперта, использование «шоковой» стратегии чаще 5 оказывается неудачным, а стратегия «выращивания» | оказывается тем успешнее, чем больше сходства в ус- | ловиях среды функционирования институтов и мень- § ше затраты на формирование и выбор других инсти- 1 туциональных форм. 1§
Влияние среды на эволюцию институтов |
Различные начальные условия в странах-донорах |
и странах-реципиентах приводили к «естественному» |
отбору появляющихся инноваций, направленных |
на жилищное финансирование. Одним из таких на- *
правлений является развитие строительных обществ, £
которое впоследствии трансформировалось по двум 1|
типам: строительно-сберегательные кооперативы |
(Bauspargenossenschaften) и строительно-сберегатель- §
2020. Т. 21, № 4. С. 653-681 6
22 св
£ TS
£
Строительное общество (СО, Baugesellschaft)
Основная цель общества - заключение контрактов на предоставление кредита для покупки жилья участникам общества. Обеспечение кредита гарантируется залогом и обязательствами заемщика и установленной суммой накопленных сбережений участника, являющихся необходимым требованием к участию в обществе.
Строительно-сберегательный кооператив (Bauspargenossenschaften)
Некоммерческая организация, основной целью которой является аккумуляция накоплений членов общества, предоставляемых им впоследствии в форме кредита для покупки жилья в строго определенной очередности. Обеспечение кредита гарантируется солидарной неограниченной ответственностью всех членов по внешним обязательствам общества. Выход участника из общества влечет за собой уплаты штрафа за изъятие своих средств.
Строительно-сберегательный касса (ССК, Bausparkassen)
Коммерческая организация, действующая в форме акционерного общества (АО, Aktiengesellschaft) или общества с ограниченной ответственностью (GmbH, Gesellschaft mit beschränkter Haftung). Выполняет не только функцию аккумуляции средств для предоставления кредитов членам общества, накопления, но и сберегательную. Допускает выход участника из общества не только с возвратом суммы вклада, но и возможностью получения определенной премии на сбережения.
' Составлено по: [2; 3; 5].
в в
£
ные кассы (Bausparkassen), отличия и характеристики которых сведены в таблицу.
Считается, что первые строительные общества появились в Англии, однако наибольшее развитие и распространение они получили в Германии и Австрии. В основу деятельности строительного общества положен принцип, предполагающий заключение договора с участником на внесение вклада, составляющего определенную долю от стоимости квартиры, которую предполагает приобрести этот участник. На недоста-
ющую долю стоимости ему предоставляется кредит из 2 общей суммы средств, накопленных всеми участника- -ми общества. Если всем обратившимся за кредитом 8 накопленных средств общества не хватает, то кредит предоставляется в порядке очередности. Приобретенная таким образом квартира является залогом возврата кредита, но не переходит в собственность заемщика до полного погашения кредита. Договором могут быть установлены различные варианты как схем накопления, так и погашения долга в зависимости от доходов участника, но преимущественно выплата кредита производится аннуитетными платежами. В договоре также должны быть предусмотрены возможные изменения доходов участника (вкладчика), а также инфляционные ожидания. Существенным условием является то, что кооператив может выдавать кредиты только за счет сумм, формирующихся за счет накопления вкладов своих членов, но не имеет права привлекать 1 для этих целей сторонние кредитные ресурсы (ссуды). 1 Пик развития ссудно-сберегательных кооперати- 1 вов, которые заложили основу для развития массовой ^ ипотеки, исследователи относят к концу XVIII — нача- 5 лу XIX в. [4; 5]. Именно этот институт дал толчок про- I цессу эволюции финансирования жилья. Строитель- | ные кооперативы разделяются на ликвидируемые, § серийные и непрерывные кооперативы [4]. Различия 1 между этими типами организаций заключаются в раз- § ных вариантах времени вступления в общество, моментами и условиями ликвидации общества, количе- § ством одномоментно вступивших членов, вариантами | обмена капиталами между участниками общества и | условиями предоставления ссуд участникам. Стройс- | беркассы (Bausparkassen) наиболее близки по всем ° перечисленным параметрам к непрерывным коопера- ^ тивам, однако, в отличие от них, стройсберкассы за- 1 ключают договоры по кредитам и депозитам под про- 1 центные ставки, величина которых как правило, ниже §
со ав
рыночных (для кооперативов действует, как правило, нулевая ставка).
Преимуществом участия в стройсберкассах является возможность получения льгот от государства, например, в виде премий на сбережения. Еще одним преимуществом стройсберкасс по сравнению с коопе-! ративами является возможность выхода из общества, ; изъяв не только свой вклад, но и причитающуюся на I этот вклад премию, а также возможность не пользо-; ваться своим правом (которое в кооперативах пере! ходит в обязанность) на получение кредита. Такой подход к функционированию стройсберкасс стиму-\ лирует долгосрочные сбережения участников общества. Кроме того, некоторые стройсберкассы могут устанавливать своим членам требуемые объемы сбережений, до достижения которого кредиты выдаются по рыночным ставкам, а также привлекать для выдачи кредитов своим членам сторонние источники кредит-^ ных ресурсов. Еще одним отличием от кооператива | является необходимость создания резервных фондов | (Mindenstenreserven) для снижения рисков, аналогич-| но банковским институтам, которая закреплена в ряде стран, например, в Австрии и Германии.
При переносе институтов следует учитывать воз-^ можность институционального конфликта при разли-.Ц чии условий в стране-доноре и стране внедрения института и попытках пропустить определенный этап в развитии института. Примером этого могут служить неудачные попытки внедрения американской формы вторичного рынка ипотечного кредита, оказавшегося невостребованным, как, например, в Финляндии (1995 г.), Польше (1993 г.), России (1996 г.) [2; 3]. Аналогичная й ситуация сложилась в России с внедрением института ^ стройсберкасс, который, несмотря на неоднократные | попытки принятия закона о стройсберкассах в несколь-| ких редакциях, так и не был принят и введен в действие, хотя эти попытки продолжались с 1996 по 2014 гг..
Проект Федерального закона2 «О строительных сберегательных кассах» был направлен на развитие системы финансирования жилья населением: частными лицами или их некоммерческими объединениями. Однако Постановлением Государственной Думы РФ от 17.10.2014 г.3 этот проект был отклонен и в дальнейшем к его исправлению и обсуждению уже не возвращались. Одним из препятствий к принятию этого проекта стало опасение ряда экспертов относительно возможности превращения стройс-беркасс в очередную финансовую пирамиду, аналогично другим организациям, предлагавшим накопительное жилищное кредитование. Поскольку в соответствии принципом деятельности стройс-беркасс и в соответствии с законопроектом, кредиты на строительство и приобретение жилья могут быть предоставлены только за счет средств вкладчиков и доходов от этих средств, Центральным Бан- ^ ком РФ как основным регулятором поддерживалась классическая американская ипотечная модель. Для банков стройсберкассы могли составить определен- ^ ную конкуренцию, оттянув на себя далеко не самую 5 платежеспособную часть потенциальных клиентов. ^ Кроме того, спорным остается вопрос о функциони- | ровании системы стройсберкасс при высоких тем- § пах инфляции, превышающих доходность вкладов 1 в стройсберкассы, и росте цен на недвижимость за § период, необходимый для накопления требуемой суммы вкладчиком4. §
2 О строительных сберегательных кассах : Проект Федер. закона от 28 февр. 2012 г. № 28346-6 // СПС «КонсультантПлюс".
3 О строительных сберегательных кассах : Паспорт Федерального закона № 28346-6 // СПС «КонсультантПлюс"; "О проекте Федерального закона № 28346-6 "О строительных сберегательных кассах" : Постановление ГД ФС РФ от 17 окт. 2014 г. № 5173-6 ГД // СПС «КонсультантПлюс".
4 Опять стройсберкассы // banki.ru. URL: https://www.banki. ru/news/bankpress/?id=3644080/.
S»
а
о £
ж
22 ов
В числе главных преимуществ стройсберкасс перед ипотекой следует указать на возможность предотвращения «ипотечного пузыря», причины которого уже в настоящее время, по мнению исследователей [9], заключаются в льготных программах жилищного строительства, снижении ставок, а главное, отсутствии обеспеченности выданных кредитов реальными акти-; вами. Эксперты, анализируя эволюцию финансовых I институтов, отмечают эффективность сберегатель-i ных касс и стройсберкасс с точки зрения динамики и ! перспектив развития общей структуры финансового рынка [10]. Выявляя причины структурных измене> ний, происходящих в банковской системе, исследователи [11] отмечают низкий уровень капитала региональных банков, что приводит к низким темпам прироста их активов. В связи с этим стройсберкассы может постигнуть та же участь, что и региональные банки, т.е. постепенный уход с региональных рынков и заме-w на их филиалами крупных банков. | Таким образом, вопрос о преимуществах той или
| иной модели развития ипотечных институтов пери-| одически возникает как в научном сообществе, так и в законодательных структурах, определяющих денежно-кредитную политику. Выбор в пользу той или ^ иной модели развития определяется, в первую оче-.Ц редь, состоянием экономики на момент принятия соответствующего решения. Однако нельзя не учитывать также историческую составляющую финансовой культуры общества, определяющую его готовность принять вводимый институт, закрепляющий соответствующую модель финансового поведения.
^ Список использованной литературы
1. Рудяков В.А. Роль сбережений при анализе адаптивной экономики / В.А. Рудяков // Институциональная трансформация экономики: российский вектор новой индустриали-§ зации : материалы 4-й Всерос. науч.-практ. конф., 21-23 окт. £ 2015. - Омск, 2015. - С. 101-107.
2. Полтерович В.М. Трансплантация экономических ин- 2 ■ ститутов / В.М. Полтерович // Экономическая наука совре- 8 ; менной России. - 2001. - № 3. - С. 24-50. 88 <
3. Старков О.Ю. Процессы трансплантации ипотечных °° I институтов: роль строительно-сберегательных касс : автореф. | дис. ... канд. экон. наук : 08.00.05 / О.Ю. Старков. — Москва, ! 2007. — 28 с. |
4. Старков О.Ю. Эволюция и трансплантация институтов | рынка ипотечного кредита / О.Ю. Старков // Экономика и ■ математические методы. — 2004. — Т. 40, № 3. — С. 33-50.
5. Лесных В.В. Системный подход к проблеме импорта ] институтов в российскую экономику / В.В. Лесных, Е.В. Попов // Вестник УГТУ-УПИ. — 2008. — № 2. — С. 4-21.
6. Анохов И.В. Влияние институтов на оживление моногородов / И. В. Анохов. — DOI 10.17150/2308-2588.2018.19(3).435-458 // Историко-экономические исследования. — 2018. — Т.19, № 3. — С. 435-458.
7. Огородникова Т.В. Методологические проблемы современной экономической науки: неоклассика и институци-онализм / Т.В. Огородникова // Известия Иркутской госу- | дарственной экономической академии. — 2007. — № 2 (52). — 1 С. 5-9.
8. Тагаров Б.Ж. Асимметрия информации на рынке капитала и ее последствия / Б.Ж. Тагаров // Известия Иркутской государственной экономической академии. — 2014. — № 1 (93). — С. 14-18.
9. Татаринова Л.В. Риски российских коммерческих
банков при ипотечном кредитовании / Л.В. Татаринова, J
s
В.А. Плотникова. - DOI 10.17150/2411-6262. 2019.10(4).15 //
Baikal Research Journal. - 2019. - Т. 10, № 4. - URL: http:// 1
brj-bguep.m/reader/article.aspx?id=23401. I
10. Тосунян Г. Эволюция банковской системы: от сберкасс J до транснациональных банков мирового уровня : интервью [c | президентом Ассоциации российских банков] / Г. Тосунян ; S беседовала М. Нестеренко // Банковское дело. — 2014. — | № 4. - С. 6-10. 1
11. Курганский С.А. Изменение институциональных ха- | рактеристик банковской системы России / С.А. Курганский, Ю.Б. Бубнова. - DOI 10.17150/2072-0904.2015.6(3).1 // Изве- 1 стия Иркутской государственной экономической академии а (Байкальский государственный университет экономики и | права). - 2015. - Т. 6, № 3. - URL: http://brj-bguep.ru/reader/ а article.aspx?id=20114. §
*
CO
œ
References
1. Rudyakov V.A. Role of Savings in Analyzing of Adaptive Efficiency. InstitutsionaVnaya transformatsiya ekonomiki: rossiiskii vektor novoi industrializatsii. Materialy 4-i Vserossiiskoi nauchno-prak-ticheskoi konferentsii. 21-23 oktyabrya 2015 [Institutional Transformation of the Economy: the Russian Vector of the New Industrialization. Materials of the 4th All-Russian Research Conference, j October 21-23, 2015]. Omsk, 2015, pp. 101-107. (In Russian). = 2. Polterovich V.M. Transplantation of Economic Institutions.
s Ekonomicheskaya nauka sovremennoi Rossii = Economic Science of Mod-= ern Russia, 2001, no. 3, pp. 24-50. (In Russian). 3 3. Starkov O.Yu. Protsessy transplantatsii ipotechnykh institutov:
» roV stroi-teVnosberegateVnykh kass. Avtoref. Kand. Diss. [Transplantation processes of mortgage lending institutions: the role of con-5 struction savings institutions]. Avtoref. Cand. Thesis]. Moscow, 2007. 28 p.
4. Starkov O.Yu. Evolution and Transplantation of Mortgage Market Insitutions. Ekonomika i matematicheskie metody = Economics and Mathematical Methods, 2004, vol. 40, no. 3, pp. 33-50. (In Russian).
5. Lesnykh V.V., Popov E.V. Systematic Approach to the Problem of Institutes Imports Into Russian Economy. Vestnik UGTU-
w UPI. Seriya. Ekonomika i upravlenie = The Bulletin of UGTU-UPI. Ser.
Economy and Management, 2008, no. 2, pp. 4-21. (In Russian). .3 6. Anokhov I. V. The Influence of Institutions in the Revival of
1 Single-Industry Towns. Istoriko-ekonomicheskie issledovaniya = Jour-^ nal of Economic History & History of Economics, 2018, vol. 19, no. 3, pp. I 435-458. DOI: 10.17150/2308-2588.2018.19(3).435-458. (In Russian). § 7. Ogorodnikova T.V. Methodological Problems of Modern
Economic Science: Neo-Classics and Institutinalism. Izvestiya Ir-kutskoi gosudarstvennoi ekonomicheskoi akademii = Izvestiya of Irkutsk ^ State Economics Academy, 2007, no. 2 (52), pp. 5-9. (In Russian). ^ 8. Tagarov B.J. Information Asymmetry in the Capital Market
§ and its Consequences. Izvestiya Irkutskoi gosudarstvennoi ekonomi-■§ cheskoi akademii = Izvestiya of Irkutsk State Economics Academy, 2014, § no. 1 (93), pp. 14-18. (In Russian).
« 9. Tatarinova L.V., Plotnikova V.A. Risks of Russian Com-
S mercial Banks in Mortgage Lending. Baikal Research Journal, 2019, ^ vol. 10, no. 4, pp. 15-15. DOI: 10.17150/2411-6262. 2019.10(4).15. ¡s^ Available at: http://brj-bguep.ru/reader/article.aspx?id=23401. (In Russian).
§ 10. Tosunyan G. Banking System Evolution: from Bank
§ Branches to Transnational Banks of the World Level. Bankovskoe delo = Banking, 2014, no. 4, pp. 6-10. (In Russian).
11. Kurgansky S.A., Bubnova Yu.B. Changing institutional 2 ■
characteristics of Russia's banking system. Izvestiya Irkutskoy go- - ;
sudarstvennoy ekonomicheskoy akademii (Baykalskiy gosudarstvennyy 88 ■
universitet ekonomiki i prava) = Izvestiya of Irkutsk State Economics x ( Academy (Baikal State University of Economics and Law), 2015, vol. 6,
no. 3. DOI: 10.17150/2072-0904.2015.6(3).1. Available at: http:// j brj-bguep.ru/reader/article.aspx?id=20114. (In Russian).
Информация об авторе
Ковалевская Наталья Юрьевна — кандидат экономических наук, доцент, кафедра инженерно-экономической J подготовки, Байкальский государственный университет, г. Иркутск, Российская Федерация. E-mail: kovalevskayanu@ bgu.ru. ORCID iD: 0000-0003-3612-8527; SPIN-код: 1916-0182; AuthorlD: 345234.
Author
Natalya Yu. Kovalevskaya — PhD in Economics, Associate Professor, Department of Engineering and Economic Training, ^ Baikal State University, Irkutsk, the Russian Federation. E-mail: ^ kovalevskayanu@bgu.ru. ORCID iD: 0000-0003-3612-8527; 1
SPIN-код: 1916-0182; AuthorID: 345234. |
§
Для цитирования s
Ковалевская Н.Ю. Эволюция институтов ипотечного э
кредитования / Н.Ю. Ковалевская. — DOI: 10.17150/2308- ^
2488.2020.21(4).653-681 // Историко-экономические иссле- J
дования. — 2020. — Т. 21, № 4. — С. 653-681. §
For Citation i
§
Kovalevskaya N.Yu. The Evolution of Mortgage Lending J Institutions. Istoriko-ekonomicheskie issledovaniya = Journal of Eco- ° nomic History & History of Economics, 2020, vol. 21, no. 4, pp. 653- « 681. DOI: 10.17150/2308-2488.2020.21(4).653-681. (In Russian). §
