CC BY
26Экономико-управленческие аспекты инвестиций в паркинги как решение проблем селитебных территорий северных городов России
да
о
см
I-«. О!
О Ш
т
X
3
<
т о х
X
Цыплакова Елена Германовна,
доктор технических наук, доцент, кафедра региональной экономики и управления, Ленинградский государственный университет им. А.С. Пушкина, naja458@yandex.ru
Синько Галина Иосифовна,
кандидат философских наук, доцент, кафедра региональной экономики и управления, Ленинградский государственный университет им. А.С. Пушкина, sinko70@mail.ru
Янкевич Юлия Германовна,
кандидат экономических наук, доцент, кафедра региональной экономики и управления, Ленинградский государственный университет им. А.С. Пушкина, iulia.yank@gmail.com
В данной статье рассмотрена актуальная проблема инвестирования в строительство паркингов в северных городах нашей страны. Сегодня, в условиях повышенной автомобилизации и острой нехватки парковочных мест необходимым и доходным становится такой вид инвестиций, как инвестиции в паркинги и парковки. Необходимость развития паркингов и парковок в условиях городской среды рассмотрена на примере одного из крупнейших северных городов России - г. Санкт-Петербурга. Представлены экономико-управленческие аспекты инвестиций, которые определяют их целесообразность. В статье проанализированы проблемы селитебных территорий северных городов, которые могут быть решены за счет развития парко-вочного бизнеса. Строительство паркингов позволит решить многие проблемы селитебных территорий: с одной стороны, обеспечение экологического и визуального комфорта территорий, создание комфортной среды обитания (магазинов и торговых центров, спортивных и детских площадок, скверов, центров досуга и отдыха, других объектов инфраструктуры), с другой стороны, обеспечит потребности автовладельцев в создании парковочных мест в непосредственной близости от жилья или работы, с третьей - потребности экологической безопасности, с четвертой - повысит эстетический образ городской территории, с пятой - повысит инвестиционную привлекательность парковок.
Ключевые слова: автотранспорт, селитебные территории, инвестиции, места постоянного хранения и временного размещения (парковки) автотранспорта, платная парковка, паркинг подземный и наземный.
Сегодня одной из главных проблем селитебных территорий, особенно крупных исторических городов и мегаполисов, является огромное скопление автотранспорта, загромождающее все свободные пространства - улицы, переулки, проезды, дворы, детские площадки, газоны, тротуары. Количество автомобилей все увеличивается, а свободных пространств становится все меньше. Как известно, 90% времени автомобиль стоит, а не движется, поэтому решение проблем организации парковочного пространства является очень актуальным.[1, 3-9]
Уровень автомобилизации с каждым годом все возрастает, а обеспеченность парковочными местами - снижается. В среднем, по данным «Авто-стата на 01.07.2018, обеспеченность легковыми автомобилями по России составила 297 тр.средств/1000 жителей, хотя 10 лет назад этот показатель составлял 220 тр.средств/1000 жителей. Однако, как указывает «Автостат», в 41- м субъекте РФ этот показатель выше общероссийского уровня. Так, наибольшая обеспеченность автомобилями отмечена в Приморском крае - 462 тр.средств/1000 жителей, Камчатском крае - 402 тр.средств/1000 жителей , Карелии - 357 тр.средств/1000 жителей, чуть ниже в Московской и Калужской областях - 355 тр.средств/1000 жителей. Далее, по уровню автомобилизации выделяются Псковская - 354 тр.средств/1000 жителей, Калининградская - 353 тр.средств/1000 жителей. В Москве обеспеченность автомобилями ниже, чем в прилегающей к ней области - 298 тр.средств/1000 жителей. А в Санкт-Петербурге ситуация противоположная - в городе обеспеченность автомобилями выше, 321 тр.средств/1000 жителей, чем в и Ленинградской области, 281 тр.средств/1000 жителей. Самый низкий показатель - Чукотский автономный округ -86, Чеченская республика и- 135, Тюменская область -135, Республика Ингушетия - 162, республика Дагестан - 173. Современные возможности городских инфраструктур ориентированы на уровень автомобилизации 60-120 тр.средств/1000 жителей, соответствующий показателям 80-х гг прошлого века. В связи с этим всего лишь 8-10% городских
территории резервировались для нужд транспортной инфраструктуры, что на сегодняшний день является явно недостаточным. Для сравнения: в странах, ориентировавшихся на высокий уровень автомобилизации (США - 797 тр.средств/1000 жителей, Италия - 625 тр.средств/1000 жителей, Канада 618 тр.средств/1000 жителей, Мальта - 615 тр.средств/1000 жителей, Финляндия - 604 тр.средств/1000 жителей, Германия -555 тр.средств/1000 жителей, Великобритания - 469 тр.средств/1000 жителей) эта цифра составляет 20-24%.
По данным ГИБДД, в России на начало 2018 в России было зарегистрировано 59 700 000 авто-мототранспортных средств, из них - около 43 540 000 легковых автомобилей. Российский автопарк за последние 10 лет увеличился почти в 2 раза. При этом с 2012 года число легковых автомобилей увеличилось на 15%, грузовых и автобусов -5%. Количество транспортных средств в автопарке страны в среднем каждый год увеличивается на 2 000 000 - 2 500 000 экземпляров. Из них большая часть приходится на легковые и легкие коммерческие автомобили. Только за последние три года , с 2015 по 2018 гг., в РФ было куплено более 4 622700 новых автомобилей.
По данным «Автостата», крупнейшие автопарки сосредоточены в двух российских мегаполисах
- в Москве (3,65 млн легковых автомобилей) и в Санкт-Петербурге (1,68 млн автомобилей). В числе городов с самыми большими автопарками помимо Москвы и Санкт-Петербурга оказались Екатеринбург - 450 тыс., Новосибирск - 434 тыс., Самара - 391 тыс., Казань - 368 тыс., Нижний Новгород - 354 тыс., Челябинск - 323 тыс., Омск -322 тыс., Краснодар - 321 тыс., Ростов - на Дону
- 320 тыс. и Воронеж - 319 тыс. легковых автомобилей. [3-9]
Россия - одна из самых северных стран в мире. Примерно 60% территории нашей страны относится к планетарной зоне Севера и приравненным к ней территориям. Зимний период времени года составляет 5-7 месяцев, в северных районах страны до 9 и более месяцев. Суровые климатические условия предъявляют особые требования к жизнедеятельности человека, и, конечно, отрицательно влияют на условия эксплуатации и хранения автотранспорта, что в конечном итоге, приводит к повышенным износам двигателя, агрегатов и механизмов автомобиля, перерасходу топлива и, следовательно, повышенному выбросу вредных веществ в окружающую среду, возникновению застойных зон со значительным превышением ПДК [5].
Сегодня активно обсуждается вопрос о выводе легкового транспорта из исторических и центральных районов СПб, о приоритете общественного транспорта, о недопустимости строительства паркингов в центре, чтобы не привлекать туда
личный транспорт. Однако, как показал проведенный анализ, в среднем даже по странам Европейского Союза 50% перемещений в городах совершается в легковых автомобилях, 12% пешком, 20% автобусом, трамваем, метрополитеном, 15% — на велосипедах и мопедах, 3% — городской железной дорогой. Следовательно, горожане все равно отдают приоритет легковому транспорту. Это данные достаточно «теплых», по сравнению с Россией, стран.
Учитывая российские суровые климатические условия на большей части территории страны, огромные пространства городов, нехватку единиц общественного транспорта, как правило, устаревшего и некомфортного, необходимо создать условия для благоприятного функционирования личного автотранспорта. Северные города, как правило, обладают высоким уровнем автомобилизации. Люди, живущие в них, используют личный транспорт не только из-за комфорта, но и как самый доступный и оптимальный, а порой и единственный способ передвижения в условиях низких температур и больших расстояний.
Сегодня в Санкт-Петербурге эксплуатируется около 2 млн автомобилей, в то же время, обеспеченность машино-местами для постоянного хранения продолжает сокращаться: с 60% в 1996 г. до 27% на сегодня. Число строящихся многоэтажных паркингов далеко не перекрывает прирост автомобилей. В то же время, многие паркинги в современных жилых комплексах стоят полупустыми. Отсутствие большого предложения в этом сегменте рынка недвижимости часто приводит к неоправданно высоким ценам на парковоч-ные места. Из-за высокой стоимости машино-места автовладельцы предпочитают парковать свои автомобили во дворах или на обочинах дорог, создавая дополнительную транспортную и экологическую нагрузку на селитебные территории. [1, 3-9]
Решением этой проблемы сегодня является строительство паркингов, тем более, что селитебные территории, в том числе, исторических городов, имеют для этого ресурсы. По данным КУГИ, в Санкт-Петербурге минимум 1,5 тыс. аварийных домов, пригодных под многоярусные парковки. Только в историческом центре выявлено 80 подходящих объектов. Как указано в работах [57], многоуровневые паркинги, наземные, подземные, наземно-подземные могут располагаться под жилыми и общественными зданиями, площадями или скверами, дворами-колодцами, могут быть отдельно стоящими или пристроенными, размещаться в аварийных или непригодных по условиям инсоляции и аэрации жилых зданиях, при этом занимать небольшую площадь и запар-ковать огромное количество автомобилей, «разгрузить» дворы, улицы, улучшить эстетический вид территории.
X X
о
го А с.
X
го т
о
ю 7
М О
да
о
см
I-«. О!
О Ш
т
X
3
<
т о х
X
Проведенный анализ показал, что в Санкт-Петербурге стоимость создания одного машино-места составляет порядка 700-800 тысяч. В наземном паркинге - чем выше этаж, тем стоимость машино-места дешевле. В подземном -наоборот. [3-7]
Строительство одного квадратного метра подземного паркинга обходится застройщику дороже, чем строительство квадратного метра жилой недвижимости, на этом основана их рыночная стоимость. Поэтому большинство застройщиков, особенно работающих в массовом сегменте, исходя из Правил землепользования, обеспечивают жилые комплексы машино-местами по минимуму. Эти машино-места моментально заполняются и владельцы автомобилей вынуждены для их парковки «осваивать» соседние территории. В жилых комплексах более высокого класса такие проблемы тоже есть, хотя паркинги - их неотъемлемая часть. Во многих финансово независимых семьях имеются по два, три автомобиля и более, а некоторые автовладельцы просто не желают тратиться на покупку машино-места. В результате все свободные пространства, дворы, газоны и тротуары, заставлены автомобилями.
Как показал анализ, в крупных городах число автомобилей, примерно в 2-3 раза больше, чем число парковочных мест, поэтому увеличивающийся дефицит парковок провоцирует постоянный рост цен в паркингах и гаражах. Например, на некоторых паркингах в Санкт-Петербурге цена одного машино-места уже давно превысила стоимость самого автомобиля и составляет 1- 2,5 млн. рублей за одно место в гараже многоквартирного дома. Поэтому, аренда паркинга выгоднее его покупки. [5-9]
Однако, несмотря на такие высокие цены, автовладельцы готовы платить за парковочные места своих автомобилей. Новая политика городских властей, запрещающая бесплатную парковку на улицах города, особенно в центральных и исторических районах, способствует развитию паркингов. Кроме того, постоянно ужесточаются меры по отношению к парковкам в неположенном месте, вплоть до эвакуации автомобиля на штрафную стоянку, что для деловых людей особенно болезненно, т.к. возврат автомобиля отнимает массу времени. Еще одна проблема парковки автотранспорта в мегаполисах - снос стационарных гаражей. Только в Санкт-Петербурге планировалось снести не менее 25 тысяч гаражей с целью освобождения площадей под жилищное строительство.
Как показал проведенный опрос, 95 % автовладельцев готовы поставить свои автомобили в паркинг, также 95% участников опроса считают строительство паркингов необходимым для города. Поэтому, сегодня паркинг может стать выгодным инвестиционным проектом. По данным ана-
литиков, в последние годы в Санкт-Петербурге существует постоянная тенденция к росту спроса на паркинги. Это связано, прежде всего, со стремительно увеличивающимися темпами автомобилизации страны в целом и Санкт-Петербурга в частности. В то время, как застройщики стремятся максимально уплотнить застройку домов на земельных участках, оставляя совсем немного придомовой территории для парковочного пространства автовладельцам.
Следует отметить, что федеральный закон от № 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вносит изменения в статью 130 Гражданского кодекса РФ, согласно которой машино-места (парковочные места) признаются недвижимым имуществом. Таким образом, инвестирование в парковочные места становится более привлекательным и с юридической точки зрения.
Зарубежный опыт показывает, что паркинги являются популярным объектом для инвестирования. Ежегодный объем инвестиций в пapкoвoч-ные мест в ЕС пpeвышaeт 1,5 миллиapдa eвpo, при этом oбщaя вьфуч^ oт экcплyaтaции пapкoвoк cocтaвляeт oкoлo 45 миллиapдoв eвpo. Одно машино-место в центре британской столицы сдается в среднем за 1 084 долл. в месяц. В Цюрихе аренда парковки приносит 822 долл. в месяц, в Гонконге и Токио — в среднем 745 долл., в Риме — 718 долл., в Женеве — 705 долл., в Сиднее — 695 долл. В Нью-Йорке тарифы составляют в среднем 562 долл.
Рынок парковок в России сейчас только зарождается, и для его качественного функционирования необходимо расширить потенциальное предложение. Сегодня в Санкт-Петербурге, как и в целом по стране, нет частных специализированных компанией занимающихся инвестициями в строительство, перепродажей и сдачей в аренду парковок. Поэтому потенциальные инвесторы, в отсутствие высокой конкуренции, могут стать «первооткрывателями» прибыльного бизнеса.
Как показал опрос, за временную парковку 10 % готовы заплатить менее 50 руб.за час, 35% - 50 руб.за час, 15% - 100 руб. за час, 15 % - 150 руб.за час, 5 % - 200 руб за час. Свыше 200 руб.за час никто платить не пожелал, а 20% готовы воспользоваться услугами паркинга бесплатно. За постоянное хранение своего автомобиля на территории паркинга 50% опрошенных согласны заплатить 1000 руб. в месяц, 30 % - 2000 руб.в месяц, 10 % - 3000 руб. в месяц, 10% - 4000 руб. в месяц, свыше 4000 руб. в месяц желающих платить не нашлось. Следовательно, можно рассчитывать на окупаемость паркинга в течение 1-2 лет из расчета стоимости часа в 50 рублей и суток - 200 рублей с автомобиля.
Таким образом, хранение автомобилей на территории паркинга «по карману» большинству
наших автовладельцев, а строительство самих паркингов является выгодным инвестиционным проектом.
На основе анализа интернет ресурсов можно выделить следующие преимущества инвестиций в паркинги и парковки:
1) рынок парковок мало зависит от экономического положения в стране, так как, независимо от деловой конъюнктуры, количество автомобилей ежегодно увеличивается;
2) инвестиции в парковочный бизнес являются выгодными, так как расходы на содержание паркингов минимальны. В процессе эксплуатации парковочное место не требует реставрационных и больших ремонтных работ, в отличие от жилой недвижимости. Оплата труда обслуживающего персонала паркинга невысокая, особенно если он автоматизирован;
3) приобретение парковочного места, с целью получения дохода, обходится намного дешевле, чем покупка жилой или офисной недвижимости. В среднем в Санкт-Петербурге стоимость жилой недвижимости составляет от 2,5-3 млн.руб., а парковочного места от 500-600 тыс.руб.
4) доходность от аренды жилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге в два раза ниже, чем доходность парковочных мест. Доход от аренды парковочного места составляет 8,0% - 12,0% в год от стоимости объекта. Таким образом, среднее отношение дохода от аренды к стоимости парковочных мест или доходность инвестиций в парковочные места составляет округленно 9,5% годовых при вложениях до 1 500 000 руб., что в большинстве случаев превышает доход по депозитам, при условии меньшей рискованности.
5) амортизация парковочного места при аренде минимальна, так как процесс жизнедеятельности человека в паркинге незначителен.
6) риски простоя парковочной недвижимости минимальны, так как арендаторы могут часто меняться. При смене арендатора не требуется большого времени для сбора и вывоза имущества с объекта.
Приведенные выше условия доказывают выгодность инвестирования в паркинги.
Таким образом, при условии выгодного расположения паркинга - в деловых центрах, развлекательных учреждениях, офисах, магазинах, больницах или жилых зданиях, можно рассчитывать на получение стабильного дохода при умеренных рисках.
Строительство паркингов позволит решить многие проблемы селитебных территорий: обеспечение экологического и визуального комфорта территорий, создание комфортной среды обитания (магазинов и торговых центров, спортивных и детских площадок, скверов, центров досуга и отдыха, других объектов инфраструктуры), так как парковка может объединить места для автомоби-
лей и другие полезные площади. Обустройство новых парковочных мест для владельцев автомобилей возле мест их работы и проживания поможет обеспечить экологическую безопасность, эстетическое благополучие селитебных территорий, создаст новые рабочие места.
Внедрение и использование экологически безопасных материалов, специального оборудования, перспективных технологий при строительстве, ремонте и эксплуатации паркинга позволит создать благоприятные условия для хранения автомобилей, способствующие снижению изно-сов, расхода топлива, обезвреживанию отработавших газов, снижению шумовой нагрузки и, следовательно, уменьшению негативного воздействия на окружающую среду, особенно при пуске, прогреве двигателя и выезде автомобиля с территории паркинга, режимах, способствующих повышенному выбросу вредных веществ в окружающую среду, позволит создать более благоприятные условия для работы и проживания населения прилегающих территорий.
С помощью паркинга можно решить экологические проблемы глухих дворов и дворов-колодцев, перекрыв их в зависимости от этажности зданий, на уровне 1, 2 этажа или 3 этажей, тем самым улучшить аэрацию и инсоляцию, или разместить паркинг (с интересным фасадом снаружи и системами очистки и вентиляции внутри) во внутренних зданиях дворов-колодцев, которые мало пригодны для жилья. Паркинги позволят улучшить здоровье и трудоспособность населения прилегающих территорий за счет снижения или устранения вредных воздействий автотранспорта (так как он будет максимально «убран» с территории дворов и улиц). Ответственное отношение к здоровью - это социально необходимое явление, которое необходимо поощрять и поддерживать. На выбор того или иного способа сохранения здоровья оказывают влияние факторы социального характера, такие, как включенность индивидов в коллективные действия, вовлеченность в общественно значимые процессы. [2] Поэтому инвестиции в развитие паркингов селитебных территорий северных городов России - это не только возможность получения прибыли для инвесторов, но и участие в важном социальном проекте по улучшению экологии среды обитания человека.
Литература
1. Потапов А.И., Цыплакова Е.Г.,Янкевич К.А. Основы защиты окружающей среды в мегаполисах. Учебное пособие. СПб: Изд. Политехника-принт, 2016.-560 с.
2. Синько Г.И. Здоровый образ жизни как социальное поведение индивида (к теории и практике вопроса). В сборнике: XXIII Царскосельские чтения. Материалы международной научной кон-
х х О го А С.
X
го т
о
ю 7
М О
а>
о
CN
I-«. OI
О Ш
m х
<
m о х
X
ференции. 23-24 апреля 2019г. ЛГУ им.А.С.Пушкина. 2019.
3. Цыплакова Е.Г. Снижение экологической опасности автотранспорта при безгаражном хранении в зимнее время года в зоне жилой застройки. Транспортное дело России.2013. №6.С.53-56.
4. Цыплакова Е.Г. Вопросы обеспечения эко-лого-экономической безопасности безгаражного хранения автомобилей (на примере Севера России). Вестник ЛГУ им. А.С.пушкина.2010.Т.6 №4. С25-38.
5. Цыплакова Е.Г., Цыплаков В.Г., Янкевич Ю.Г. Пути решения экологических проблем парковок автотранспорта в зоне селитебных территорий. В сборнике: Экологическое равновесие: структура географического пространства. Материалы 7 международной научно-практической конференции 11.11.2016 г..ЛГУ им. А.С. Пушки-на.2016. С.141-144.
6. Цыплакова Е.Г., Афанасьев К.С., Янкевич Ю.Г. Экономические стимулы и экологический эффект в системе региональной транспортной политики. Инновации и инвестиции: научно-аналитический журнал, 2017. №12, с. 152-156
7. Цыплакова Е.Г., Цыплаков В.Г., Янкевич Ю.Г., Пурина Н.М. Плата за парковку как экономический инструмент обеспечения экологической безопасности мегаполисов России. Экономика нового мира.2017.№4(8). С.80-88
8. Цыплакова Е.Г., Янкевич Ю.Г.,Черяпина А.В, Пурина Н.М. Парковочный бизнес как институт экологического предпринимательства. В сборнике: Проблемы и пути социально-экономического развития: город, регион, страна, мир. Сборник статей.2019.С.158-163
9. Цыплакова Е.Г., Янкевич Ю.Г.,Черяпина А.В, Пурина Н.М. Инвестиции в паркинги как инструмент решения проблемы экологизации городской территории. Инновации и инвестиции. 2018.№7.С.35-37.
Economic and management aspects of investments in Parking lots as a solution to the problems of residential areas of the Northern cities of Russia Tcyplakova E.G., Sinko G.I., Yankevich Yu.G. Leningrad State University named after A.S. Pushkin This article deals with the actual problem of investment in the construction of Parking lots in the Northern cities of our country. Today, in conditions of increased motorization and an acute shortage of Parking spaces, such type of investment as investments in Parking lots and Parking becomes necessary and profitable. The need for the development of Parking lots in an urban environment is considered on the example of one of the largest Northern cities of Russia - St. Petersburg. Submitted to the economic and managerial aspects of investment, which determine their usefulness. The article analyzes the problems of residential areas of Northern cities, which can be solved through the development of the Parking business. The construction of Parking lots will solve many problems of residential areas: on the one hand, providing environmental and visual comfort areas, creating a comfortable living environment (shops and shopping centers, sports and playgrounds, parks, leisure and recreation centers, other infrastructure), on the other hand, will provide the needs of car owners to create Parking spaces in the immediate vicinity of housing or work, the third - the needs of environmental safety, the fourth - will increase the aesthetic image of the urban area, with the fifth -will increase the investment attractiveness of Parking lots. Keywords: vehicles, residential areas, investments, permanent storage and temporary placement (Parking) of vehicles, paid Parking, underground and ground Parking.
References
1. Potapov A.I., Tsyplakova E.G., Yankevich K.A. Fundamentals of
environmental protection in megacities. Tutorial. SPb: Publ. Polytechnic-print, 2016.-560 p.
2. Sinko G.I. A healthy lifestyle as a social behavior of an individual
(to the theory and practice of the issue). In the collection: XXIII Tsarskoye Selo readings. Materials of the international scientific conference. April 23-24, 2019 Leningrad State University named after A.S. Pushkin. 2019.
3. Tsyplakova EG Reducing the environmental hazard of vehicles
during storage during wintertime in the residential area. Transport business of Russia. 2013. No. 6.P. 53-56.
4. Tsyplakova EG Issues of ensuring environmental and economic
safety of garageless car storage (on the example of the North of Russia). Bulletin of Leningrad State University named after A.S. Pushkin. 2010.V.6 No. 4. C25-38.
5. Tsyplakova EG, Tsyplakov VG, Yankevich Yu.G. Ways to solve
the environmental problems of car parking in the residential area. In the collection: Ecological balance: the structure of geographical space. Materials of the 7th international scientific and practical conference 11.11.2016 g. LGU them. A.S. Pushkin. 2016. S.141-144.
6. Tsyplakova EG, Afanasyev KS, Yankevich Yu.G. Economic incentives and environmental effects in the system of regional transport policy. Innovations and Investments: Scientific and Analytical Journal, 2017. No. 12, p. 152-156
7. Tsyplakova EG, Tsyplakov VG, Yankevich Yu.G., Purina NM
Parking fees as an economic tool for ensuring the environmental safety of megacities of Russia. Economics of the new world. 2017.№4 (8). S.80-88
8. Tsyplakova EG, Yankevich Yu.G., Cheryapina A.V., Purina N.M.
Parking business as an environmental business institution. In the collection: Problems and ways of socio-economic development: city, region, country, world. Collection of articles. 2019.S. 158-163
9. Tsyplakova EG, Yankevich Yu.G., Cheryapina A.V., Purina N.M.
Investments in parking as a tool to solve the problem of greening the urban area. Innovation and investment. 2018.No. 7.P. 35-37.
