CC BY
16ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
ECONOMIC REGULATION OF INVESTMENT ACTIVITIES IN THE AGRICULTURAL REAL ESTATE ON THE EXAMPLE OF THE
TYUMEN REGION
Зотова Наталия Александровна, кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры кадастра недвижимости и геодезии, ФГБОУ ВО «Башкирский государственный аграрный университет» (450001, Приволжский федеральный округ, Республика Башкортостан, г.Уфа, ул.50-летия Октября, 34). zotova-na85@mail.ru
Черных Елена Германовна , кандидат экономических наук, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности, ФГБОУ ВО «Тюменский индустриальный университет» (625000, Уральский федеральный округ, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Володарского, 38),e-mail: chernyheg@tyuiu.ru
Zotova Natalia Aleksandrovna, Candidate of Agricultural Sciences, Associate Professor of the Department of Real Estate Cadastre and Geodesy, Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Education "Bashkir State Agrarian University" (450001, Volga Federal District, Republic of Bashkortostan, Ufa, 50-letiya Oktyabrya street, 34). zotova-na85@mail.ru
Chernykh Elena Germanovna, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of the Department of Geodesy and Cadastral Activities, FGBOU VO "Tyumen Industrial University" (625000, Ural Federal District, Tyumen Region, Tyumen, Volodarskogo St., 38), e-mail: chernyheg@tyuiu.ru
Аннотация. Статья посвящена тому, что в современных условиях особую актуальность приобретает исследование теоретических основ и разработка практических рекомендаций по совершенствованию
УДК 502.173(571.122) DOI:10.24411/2588-0209-2020-10239
экономического регулирования инвестиционной деятельности в сфере сельскохозяйственной недвижимости.
Abstract. The article is devoted to the fact that in modern conditions, the study of the theoretical foundations and the development of practical recommendations for improving the economic regulation of investment activities in the field of agricultural real estate are becoming especially relevant.
Ключевые слова: сельскохозяйственная недвижимость, экономическое регулирование, инвестиционная деятельность, градостроительная деятельность
Key words: agricultural real estate, economic regulation, investment activity, urban planning activity
Цель состоит в разработке предложений по совершенствованию экономического регулирования инвестиционной деятельности в сфере сельскохозяйственной недвижимости
Задачи исследования:
• Анализ теоретических основ экономического регулирования инвестиционной деятельности в сфере сельскохозяйственной недвижимости
• Анализ практики экономического регулирования инвестиционной деятельности в сфере сельскохозяйственного регулирования в Тюменской области
• Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта
• Подготовка выводов и предложений по теме исследования
Сельскохозяйственная недвижимость предназначена для различных отраслей
сельскохозяйственного производства. К основным видам с/х недвижимости относятся в том числе: молочные фермы, пункты первичной переработки молока, молочные, молочно-сырные и молочно-товарные заводы
амбары, здания для молодняка крупного рогатого скота, телятники, свинарники, конюшни, овчарни, сараи и т. д.;
птицефабрики-инкубаторы для искусственного разведения кур,
птичники для содержания молодняка, выращивания цыплят на мясо
ветеринария-ветеринарные диспансеры, больницы, изоляторы, помещения для обработки кожи животных; ветеринарные лаборатории; ветеринарно — санитарные объекты-санитарные скотобойни и другие здания и сооружения
силос и сенаж-траншеи и башни, используемые для приготовления и хранения кислого силоса и свежего сенажа;
Хранение-овощехранилища, зернохранилища, элеваторы, зернохранилища, склады минеральных удобрений и т. д
выраптивание-теплитты. оранжереи, оранжереи, грибы-для выращивания овощей, растений, грибов и цветов;
здания для переработки и переработки сельскохозяйственной продукции - зерносушилки, мельницы, молочные фермы, пункты первичной переработки молока, молочные, молочно-сырные и молочно-товарные заводы,
Рисунок 1. Основные виды сельскохозяйственной недвижимости
Объект исследования находится в Нижнетавдиском районе
Нижнетавдинский район граничит на севере с Тобольским районом, на юго-востоке с Тюменским районом, на востоке с Ярковским районом, на западе со Свердловской областью. А также граничит на западе - со Свердловской областью.
Мальково
Рисунок 2. Объект исследования
Инвестиции в сельское хозяйство Нижнетавдинского района - одно из ключевых направлений экономической деятельности правительства Тюменской области, благодаря которому поддерживается экономическая стабильность региона.
1400 1200
1000 800 600 400 200 0
Инвестиции в основной капитал
Темпы роста инвестиций в реальных ценах,
(О/
П-1-1-1
2016 2017 2018 2019
Рисунок 3. Динамика инвестиций в Нижнетавдинском районе в основной капитал
в 2016 - 2019 г.
Таблица 1
Инвестиции в основной капитал в Нижнетавдинском районе в основной капитал в
2016 - 2019 г.
Наименование показателя 2016г 2017г. 2018г. 2019г.
отчет отчет отчет отчет
Инвестиции в основной капитал для полного комплекса предприятий за счет всех источников финансирования, (млн. руб.) 705,1 1 039,8 1 013,6 1 188,2
Темпы роста инвестиций в реальных ценах, (%) 97,7 142,5 105,2 102
Инвестиции в основной капитал 22,91 33,81 33 38,68
В районе ведется серьезная работа по совершенствованию инвестиционной привлекательности, увеличению деловой активности:
- разработан инвестиционный паспорт района;
- ведутся реестры муниципального имущества, инвестиционных площадок и инвестиционных проектов;
На исследуемом земельный участке, находящимся в селе Н.Тавда, расположен Нижнетавдинский молочный завод по улице Первомайская, 52.
Рисунок 4. Местоположение объекта исследования (фрагмент публичной кадастровой карты)
В соответствии с картой функциональных зон, земельный участок находится в зоне производственного использования.
Рисунок 5. Местоположение объекта исследования (фрагмент генерального плана) В соответствии с картой градостроительного зонирования. объект находится в зоне сельскохозяйственного производства (СХЗ-2).
Рисунок 6. Местоположение объекта исследования (фрагмент правил землепользования и застройки На сегодняшний день компания ООО «ПК «Молоко» - это небольшая холдинговая компания, в которую входит сельхозструктура - ООО «Тавдинское земледелие».
ООО «Тавдинское земледелие» специализируется на производстве продукции растениеводства, животноводства. Есть две животноводческие фермы, специализирующиеся на производстве молока и мяса, различное оборудование, механические мастерские, склады, фактически расположенные в селе Нижняя Тавда.
Анализ эффективности использования земельной площади, находящейся в аренде,
в
ООО «Тавдинское земледелие» в 2016-2018 г. представлен на таблице 2.
Таблица 2
Эффективность использования земельной площади в ООО «Тавдинское земледелие» в 2016-2018 г.
№ п/п Показатели ООО «Тавдинское земледелие» Единицы измерения
2016 2017 2018
1 Общая земельная площадь 14488 12993 12993 Га
В том числе сельхоз. угодия 13430 11337 11337 Га
Из них пашни 11337 11337 11337 Га
Сенокосы - - 598 Га
Пастбища 2093 - Га
Сады и прочие земли - 1656 15 Га
2 Общая площадь посевов 5013 4835 4855 Га
3 Стоимость валовой продукции всего 46442 37586 37586 Тыс. руб.
В т. ч растениеводства 23793 22128 22128 Тыс. руб.
животноводства 13793 12658 12658 Тыс. руб.
4 Выручка от реализации продукции всего 36271 34633 35845 Тыс. руб.
В т. ч. растениеводства 9138 17962 22233 Тыс. руб.
животноводства 23793 10892 11147 Тыс. руб.
5 Полная себестоимость реализованной продукции всего 29182 35963 33668 Тыс. руб.
В т.ч. растениеводства 16431 16198 16267 Тыс. руб.
животноводства 10871 11636 14435 Тыс. руб.
Для определения уровня дохода, полученного в будущем, а также стоимости активов, необходимо произвести ряд расчетов. Доход от использования арендованных земель может быть получен за счет реализации прогнозируемых объемов возделываемых культур.
В соответствии с данными договоров аренды земельных участков ООО «Тавдинское земледелие», являясь арендатором, обязан уплачивать арендные платежи. Также ООО «Тавдинское земледелие» взял на себя обязательства по уплате налога на землю. Таким образом, в расходной части денежных потоков необходимо учесть расходы по уплате арендных и налоговых платежей.
Согласно данным договоров аренды ООО «Тавдинское земледелие» обязуется уплачивать арендные платежи, информация о величине которых представлена в таблице 3.
Таблица 3
Размер арендных платежей, уплачиваемых ООО «Тавдинское земледелие», согласно договорам аренды, евро
Группа участков Арендная плата по годам, евро/га/год, без учета НДС
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
1 10 12 14 16 18 20 20 - -
2 10 12 12 14 16 18 18 - -
3 10 12 12 14 16 18 20 22 22
4 10 12 12 14 16 18 20 22 22
5 10 12 14 14 16 18 20 22 22
6 10 12 12 14 14 17 20 20 22
Расчет чистого операционного дохода представлен в таблице 4
Таблица 4
Чистый операционный доход по годам, руб./год (без учета НДС)
ЧОД Значение показателя
01.04.2 01.01.2 01.01.2 01.01.2 01.01.2 01.01.2 01.01.2 01.01.2 01.01.2
014- 015- 016- 017- 018- 019- 020- 021- 022-
31.12.2 31.12.2 31.12.2 31.12.2 31.12.2 31.12.2 31.12.2 31.12.2 31.12.2
014 015 016 017 018 019 020 021 022
1 гру 4 575 4 645 4 655 4 582 4 782 4 843 5 133
ппа 459 331 523 377 010 900 266
участ
ков
2 гру 24 217 24 587 25 534 25 146 26 249 26 583 6 486
ппа 503 318 686 786 245 780 098
участ
ков
3 гру 1 807 1 244 1 441 1 914 1 297 1 496 2 126 1 342 1 583
ппа 999 625 271 527 062 917 302 480 158
участ ков
4 гру ппа 11 871 057 12 001 449 12 416 718 12 164 062 12 661 484 12 776 943 13 039 005 12 944 940 13 348 935
участ ков
5 гРУ ппа 9 712 692 9 819 369 9 758 278 9 995 239 10 402 073 10 496 881 10 712 236 10 633 989 10 964 780
участ ков
6 гру ппа 9 179 318 9 280 148 9 626 521 9 496 055 10 243 238 10 137 955 10 137 955 10 466 574 10 376 933
участ ков
Итог о 61 364 028 61 578 240 63 432 997 63 299 046 65 635 112 66 336 376 47 634 862 35 387 983 36 273 806
Таблица 5
Расчет коэффициента капитализации для земельных участков методом кумулятивного построения
Наименование показателя Значение показателя, %
Безрисковая ставка 7,04
Премия за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли 4,00
Премия за низкую ликвидность 7,04
Ставка капитализации 18,08
Таблица 6
Капитальные расходы
Показатель Единица измерения Значение показателя
Здания и сооружения тыс. руб. 4 627
Машины и оборудование тыс. руб. 0 898
Транспорт тыс. руб. 6 143
Прочее тыс. руб. 627
Капитальные расходы тыс. руб. 12 295
Таким образом, размер коэффициента капитализации составляет 18,08%.
В целях реализации инвестиционного проекта по ведению хозяйственной деятельности в области растениеводства, компании ООО «Тавдинское земледелие» необходимо понести ряд инвестиционных затрат., связанных с приобретением машин, оборудования, транспортных средств, строительством объектов недвижимости. Данные о капитальных затратах ООО «Тавдинское земледелие» представлены в таблице ниже.
Таблица 7
Показатели эффективности проекта
Показатель Единица измерения Значение
Рыночная стоимость инвестированного капитала тыс. руб. 161 507
Чистая приведенная стоимость (NPV) тыс. руб. 68 957
NPV на период прогнозирования тыс. руб. 12 868
NPV на терминальный период тыс. руб. 56 089
Период окупаемости (PBP)
Период окупаемости (PBP project) лет 4,4
Дисконтированный период окупаемости (DPBP project) лет 7,3
IRR и WACC
Внутренняя ставка доходности Проекта на период прогнозирования (IRR project) % 5,70%
WACC на период прогнозирования % 16,90%
Индекс доходности (PI)
Индекс доходности инвестиций в Проект (PI project) - 1,1
Индекс доходности инвестиций в Проект на период прогнозирования (PI project) - 1,1
Рассчитанные показатели эффективности инвестиционного проекта показывают, что инвестиционный проект является рентабельным для реализации.
Следует отметить, что с учетом специфики рассматриваемых активов рыночная стоимость прав аренды земли, инвестированного капитала и уровень доходов предприятия зависят от показателя производительности производимой продукции.
Проведем сравнительный анализ, исходя из предположения, что все показатели, кроме доходности, остаются одинаковыми. Мы рассчитаем уровень доходов, рыночную
стоимость прав аренды земли, инвестированный капитал, а также основные показатели эффективности инвестиционного проекта при условии, что урожайность возделываемых культур увеличится на 20%.
Таблица 8
Сравнительный анализ основных показателей инвестиционного проекта
Показатель Единица измерения Значение показателя
Фактическая урожайность, увеличенная на 20% Фактическая урожайность
Рыночная стоимость прав аренды на земельные участки тыс. руб. 332 000 264 000
Рыночная стоимость инвестированного капитала тыс. руб. 244 883 161 507
Чистая приведенная стоимость (NPV) тыс. руб. 152 333 68 957
NPV на период прогнозирования тыс. руб. 79 951 12 868
NPV на терминальный период тыс. руб. 72 382 56 089
Период окупаемости (PBP)
Период окупаемости (PBP project) лет 3,3 4,4
Дисконтированный период окупаемости (DPBP project) лет 4,5 7,3
Внутренняя ставка доходности Проекта на период прогнозирования (IRR project) % 14,3% 5,70%
WACC на период прогнозирования % 17,0% 16,90%
Индекс доходности (PI)
Индекс доходности инвестиций в Проект (PI project) - 1,50 1,1
Индекс доходности инвестиций в Проект на период прогнозирования (PI project) 1,40 1,1
Как видно из проведенных расчетов, в случае, если показатели урожайности были бы на 20% выше, данное привело к повышению стоимости прав аренды на 25%, инвестированного капитала - на 51%, снижению срока окупаемости на 1,1 год и увеличению КРУ на 83 млн. руб.
В заключении нами были выдвинуты следующие предложения: • Органам местного самоуправления организовать установление охранной зоны объекта пищевой промышленности, исключив возможность вредоносного воздействия смежных земельных участков
• Органам местного самоуправления разработать проект планировки, проект межевания в кварталах улиц Щорса - Новая - пер. Первомайский, что является непр еменным условием реализации генерального плана села Нижняя Тавда
• Руководству ООО «ПК «Молоко» и ООО «Тавдинское земледелие» принять во внимание предложенные расчетные показатели эффективности инвестиционного проекта, которые позволят повысить рентабельность производства и спрос на производимую продукцию
• Предусмотреть перспективы развития производства и реализацию продукции молокоперерабатывающего предприятия в договоре о сотрудничестве с северными территориями Тюменской области
Список литературы:
¡.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.)/Справочно-правовая система «Консультант плюс».
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ/Справочно-правовая система «Консультант плюс».
3.3емельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019)/Справочно-правовая система «Консультант плюс».
4. Кодекс об административных нарушениях Российской Федерации: [принят Гос. Думой 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ; в ред. от 08.05.2006] // Рос. газ. - 2001. - 31 декабря.
5. Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 года N 1103-1 ред. от 24.12.1993/Справочно-правовая система «Консультант плюс».
6.Градостроительный кодекс Российской Федерации: [принят Гос. Думой 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ]
7.Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» /Справочно-правоваясистема «Консультант плюс».
8.Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 03.08.2018 № 339-ФЗ/Справочно-правовая система«Консультант плюс».
Spisok literatury:
1.Konstitutsiya Rossiiskoi Federatsii (prinyata vsenarodnym golosovaniem 12.12.1993 g.)/Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant plyuS».
2.Grazhdanskii kodeks Rossiiskoi Federatsii (chast' pervaya) ot 30 noyabrya 1994 g. № 51-FZ/Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant plyuS».
3.Zemel'nyi kodeks Rossiiskoi Federatsii ot 25.10.2001136-FZ (red. ot 25.12.2018) (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.06.2019)/Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant plyuS».
4. Kodeks ob administrativnykh narusheniyakh Rossiiskoi Federatsii: [prinyat Gos. Dumoi 30 dekabrya 2001 goda № 195-FZ; v red. ot 08.05.2006] // Ros. gaz. - 2001. - 31 dekabrya.
5. Zemel'nyi kodeks RSFSR ot 25.04.1991 goda N 1103-1 red. ot 24.12.1993/Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant plyuS».
6.Gradostroitel'nyi kodeks Rossiiskoi Federatsii: [prinyat Gos. Dumoi 29 dekabrya 2004 goda № 190-FZ]
7.Federal'nyi zakon ot 30 iyunya 2006 g. № 93-FZ «O vnesenii izmenenii v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossiiskoi Federatsii po voprosu oformleniya v uproshchennom poryadke prav grazhdan na otdel'nye ob"ekty nedvizhimogo imushchestvA» /Spravochno-pravovayasistema «Konsul'tant plyuS».
8.Federal'nyi zakon «O vnesenii izmenenii v chast' pervuyu Grazhdanskogo kodeksa Rossiiskoi Federatsii i stat'yu 22 Federal'nogo zakona «O vvedenii v deistvie chasti pervoi Grazhdanskogo kodeksa Rossiiskoi Federatsii» ot 03.08.2018 № 339-FZ/Spravochno-pravovaya sistemA«Konsul'tant plyuS».
