CC BY
210
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕКОНСТРУКЦИИ И ВОССТАНОВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ СОБСТВЕННОСТИ НА ПРИМЕРЕ ИСТОРИЧЕСКОГО ЦЕНТРА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
Н.А. Ларина,
аспирант Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета
В статье проведен анализ состояния жилищного фонда Санкт-Петербурга на примере зданий его исторического центра. Рассмотрены юридические, технические, экономические аспекты. Определен правовой «вакуум» по объектам, не являющимися объектами капитального строительства. Даны выводы и рекомендации применительно к задачам реконструкции и восстановления исторического центра.
Ключевые слова: Санкт-Петербург, жилищный фонд, архитектурные памятники, реконструкция и восстановление, нормативное обеспечение объектов жилого фонда, определение стоимости реконструкции и капитального ремонта.
ББК У9(2)315.441.20-21я73-1
В связи с тем, что Санкт-Петербург является единственным и неповторимым городом с уникальной историей и архитектурой сохранение его исторического жилого фонда является одной из задач стратегии сохранения культурного наследия города и культуры России. Архитектурные памятники Санкт-Петербурга прославили северную столицу далеко за пределами России. За три века в Санкт-Петербурге, по проектам самых известных российских и зарубежных зодчих, было построено множество великолепных дворцов, замков и зданий различных государственных учреждений. Сегодня эти архитектурные памятники являются не только украшением города на Неве, но и представляют огромную культурно-историческую ценность. В 1990 году исторический центр Санкт-Петербурга и дворцово-парковые ансамбли пригородов включены в Список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. Поэтому город часто называют «Культурной столицей».
Сохранность исторической архитектурной среды в центре города до начала XXI века была достаточно высока. Под охраной государства в Санкт-Петербурге находится около 8 тысяч памятников архитектуры. 01 ноября 2005 года Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1681 принята Петербургская стратегия сохранения культурного наследия. Однако в 2005-2008 годах прошёл массовый снос зданий в историческом центре.
Прямую цену сохранения центра Петербурга озвучил в интервью журналистам в 2012 году председатель городского комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Игорь Голиков: более 4 трлн руб. и примерно 25 лет. По мере разработки программа сохранения и развития исторического центра быстро дорожает. Это объясняется глубиной выявляемых проблем. Состояние исторического центра Игорь Голиков назвал «не соответствующим его историко-культурному потенциалу», что в переводе на русский означает «крайне неудовлетворительное». По словам председателя комитета, в четырех центральных районах города сосредоточено 39% всех петербургских коммунальных квартир. Семьсот многоквартирных домов не имеют горячего водоснабжения. Более 60% жилищного фонда в центре физически изношено, причем степень износа превышает 30%. Низкая транспортная связанность разных районов города приводит к перегрузке центра автомобилями и «росту временных затрат на передвижение». Средняя скорость движения автотранспорта в центре Петербурга составляет менее 27 км/ч. К этому стоит добавить экологические риски — низкую степень доступности чистой питьевой воды ввиду изношенности коммуникаций, устаревшую систему канализации, отсутствие современной системы сбора и переработки отходов, включая токсичные. Как подчеркнул представитель власти, Петербург занимает 201-е место в мировом экологическом рейтинге.
Три квартала в Центральном районе Петербурга планируется сделать пилотными для запуска «Программы сохранения исторического центра». Там хотят построить дома «маневренного фонда». Во всех случаях это плотная историческая (до 1917 года) застройка с многочисленными флигелями. Идея «пилотного проекта» состоит в следующем. Сносятся несколько признанных аварийными и уже расселенных зданий, и возможно, будут снесены и несколько соседних зданий, состояние которых не лучше. На их месте построят новое жилье. Оно предназначается для двух целей: Первая и основная
— создание маневренного фонда. Туда на время смогут переехать жители домов в историческом центре, которые пойдут на реконструкцию. Вторая цель — создание городского жилья для сдачи в аренду, например, молодым специалистам, приглашенным на работу в Петербург из других регионов. Представители администрации Центрального района крайне осторожны в оценке расходов на расселение собственников жилья в трех кварталах. Речь идет о 12 домах с общим числом собственников около 300 и расходах в несколько сотен миллионов рублей. Стоимость только технического обследования состояния одного дома составляет около 0,5 млн руб. Существует и юридическая проблема. Даже если исторические здания будут признаны необратимо аварийными, то по Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 (с изм. от 16.11.2011) «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (принят ЗС СПб 24.12.2008 г.) [6] новые здания должны быть воссозданы в прежних габаритах. С учетом действующих требований к безопасности зданий (в том числе противопожарных, санитарно-гигиенических и т.д.) количество «жилых» метров будет снижено, т.к. «вписать» в существующие объемы все требования без ущерба для «жилых» метров не представляется возможным. Следовательно, стоимость 1 кв.м такого жилья будет выше, чем аналогичного в этом же районе. По состоянию на август 2012 г. по сведениям издательства «Петербургская недвижимость» стоимость 1 кв.м жилья составляет около 143 тыс. руб. и значительно не меняется с начала года. При этом стоимость 1 кв.м жилья на вторичном рынке гораздо меньше, чем на первичном.
Программа сохранения исторического центра рассчитана на 2013-2018 годы и предполагает поквартальный ремонт жилья и инфраструктуры. На последнем экономическом форуме в Санкт-Петербурге вице-губернатор оценил стоимость всей программы в 1 трлн рублей. При варианте сноса аварийных зданий с полным переселением жильцов возникают сомнения, что этой суммы хватит, с учетом того, что в эту
сумму входят и расходы и на транспортную инфраструктуру и инженерное обеспечение. По оценкам специалистов издания «Недвижимость Санкт-Петербурга» стоимость 1 м2 для инвестора будет как минимум на 20-30% выше, чем средняя стоимость аналогичных домов в центре города.
Альтернативой сносу может быть рассмотрен вариант реконструкции, капитального ремонта без вывода здания из эксплуатации. Кроме того, дополнительные метры и не только под жилье, могут быть получены при реконструкции существующих, т.е. эксплуатируемых зданий с надстройкой мансард, переоборудованием существующих чердачных помещений под жилые цели, реконструкции подвальных помещений с их перепрофилированием под торговые, офисные и иные производственные цели, что не только даст дополнительные рабочие места, но и сможет дополнительно
развить малый бизнес (кафе, салоны косметических услуг, спортивные клубы и пр.). По информации пресс-службы городской администрации, сегодня в Петербурге насчитывается 28 тыс. жилых домов, в которых имеется 26 тыс. чердаков и 1208 мансард. По оценке специалистов Комитета по градостроительству и архитектуре, только в центре Петербурга можно получить около 1 млн кв. м мансардного жилья, попутно решив проблемы ремонта зданий.
Однако на настоящий момент вся существующая нормативная база, регулирующая правовые взаимоотношения относится только к объектам капитального строительства, и не касается реконструкции существующих эксплуатируемых зданий.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ [3] «Объект капитального строительства —
Таблица 1
Существующее нормативное обеспечение по видам объектов
Виды работ Объекты
Капитального строительства Эксплуатируемые здания
1. Новое строительство 1.1. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004г. № 190-ФЗ [3] (ред. от 28.07.2012); 1.2. Технические регламенты СНиПы, ГОСТы, Постановления Правительства РФ, Госстроя РФ, Ростехрегулирования (в том числе: — Федеральный закон № 123-фЗ от от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; — Постановление Правительства РФ № 145 от 05.03.2007г. «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» [5]; — Постановление Правительства РФ № 427 от «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета»; — ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», утвержден и введен в действие Приказом Ростехрегулирования от 25 марта 2010 г. № 37-ст; — СП 13-102-2003. «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Принят Постановлением Госстроя РФ № 153 от 21.08.2003 г. Вывод: Разрешение на строительство выдает Служба государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга (СГСНиЭ СПб) 1.1.1. Отсутствует
2. Реконструкция 2.1. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004г. № 190-ФЗ [3] (ред. от 28.07.2012); 2.2. Технические регламенты [4] СниПы, ГОСТы, Постановления Правительства РФ, Госстроя РФ, Ростехрегулирования (в том числе: — Федеральный закон № 123-ФЗ от от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; — Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006г. «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»; — ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», утвержден и введен в действие Приказом Ростехрегулирования от 25 марта 2010 г. № 37-ст; Вывод: Разрешение на строительство выдает Служба государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга (СГСНиЭ СПб) 2.1.1. Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006г. «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». 2.1.2. ГОСТ Р 53778-2010. «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». «ВСН 57-88(р). Положение по техническому обследованию жилых зданий» (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 06.07.1988 № 191). Вывод: — Отсутствует в большей степени техническая нормативная база по проектированию (за исключением вопросов санитарно-эпидемиологического надзора, противопожарной безопасности, эксплуатации), большая часть распространяется только на объекты капитального строительства (Следовательно, не применимы требования Градостроительного кодекса) — Разрешение на производство работ ни СГСНиЭ СПб ни Администрация не выдает. Инвестор вынужден производить работы на свой страх и риск и регистрировать право собственности только через суд.
3. Капитальный ремонт 3.1. Гражданский и Жилищный кодексы РФ [1, 2] 3.2. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 28.07.2012) [3] 3.3. ГОСТ Р 53778-2010 «Здан ия и сооружения. П равила обследован ия и мониторинга технического состояния», утвержден и введен в действие Приказом Ростехрегулирования от 25 марта 2010 г. № 37-ст; 3.4. «ВСН 57-88(р). Положение по техническому обследованию жилых зданий» Вывод: Разрешение на капитальный ремонт Государственные органы не выдают. 3.1.1. Гражданский и Жилищный кодексы РФ [1,2] 3.1.2. Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» 3.1.3. ГОСТ Р 53778-2010. «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». 3.1.4. «ВСН 57-88(р). Положение по техническому обследованию жилых зданий» Вывод: Разрешение на капитальный ремонт Государственные органы не выдают.
Таблица 2
Варианты определения стоимости приобретения объекта при реконструкции с учетом
его возможного перепрофилирования
Вариант Преимущества Недостатки
1. Определение стоимости путем проведения маркетингового исследования по аналогичным объектам данного района Не требует большой квалификации специалиста. Минимально по времени. Может отсутствовать в свободном доступе информация по объектам аналогам или она может не отражать фактические затраты по приобретению объекта. Не учитывает перепрофилирование, имеющуюся инженерную инфраструктуру и состояние объекта.
2. Предлагаемый: Можно использовать метод Екатерины Гринцевич по определению экономического потенциала памятников архитектуры, применив его и к остальным зданиям исторического центра с учетом поправки на суммарный квалиметрический коэф-фциент конкретного объекта (т.е. с учетом экологических, социальных, инженерно-геологических и иных факторов) Дает более полное и точное представление о стоимости объекта с учетом максимальных факторов его существования и возможностей перепрофилирования. Является новым методом определения стоимости
здание, строение, сооружение, объекты, строительство которого не завершено (далее — объекты незавершенного строительства»). В тексте Градостроительного кодекса формулировка «Объекты капитального строительства» далее не употребляется, из чего можно сделать вывод, что Градостроительный кодекс устанавливает поряыок осуществления градостроительной деятельности, включая проектирование и строительство (реконструкцию), только в отношении зданий, строений, сооружений, выведенных из эксплуатации или вновь создаваемых, т.е. зданий, строений, сооружений, являющихся объектами незавершенного строительства (объектами капитального строительства).
Из материалов, изложенных в табл. 1, следует:
1. Наибольший «вакуум» образовался при проведении реконструкции и капитального ремонта в эксплуатируемых зданиях.
2. Самым сложным видом работ можно признать реконструкцию в эксплуатируемом объекте, т.к. именно в этом случае затрагиваются несущие конструкции здания. При этом ни одна из существующих государственных структур города не только не проверяет качество проектной документации по таким работам, но и не отслеживает само проведение работ инвестором.
3. Служба строительного надзора Санкт-Петербурга вправе вмешаться только по жалобам организаций и фи-
зических лиц, либо если здание относится к историческому памятнику (в этом случае инвестор обязан получить согласование КГИОП).
4. Отсутствие четкой правовой базы приводит к тому, что инвесторы в центре города, надстраивая мансарды, (поскольку это экономически выгодно), действуют не в правовом поле.
Экономическая привлекательность надстройки мансарды без расселения здания
ориентировочно может быть оценена следующими показателями:
— строительство мансардного этажа на пятиэтажном доме увеличивает общую площадь дома в среднем на 1000 м2 и экономит 0,15 га городской территории;
— экономия городских земель составляет 10 000-12 000 га, тем самым создается резерв земель для нового градостроительного использования;
— мансардный этаж, выполненный из легких конструкций, имеющих в основе каркас в виде стропильной системы, обеспечивает экономию материальных ресурсов на 1 м2 жилой площади в 2 раза по отношению к строительству зданий из железобетонных панелей и в 4 раза—по отношению к кирпичным зданиям, без учета затрат на возведение фундамента;
— устройство мансардного этажа по сравнению с обычным этажом здания позволяет снизить удельное энергопотребление за отопительный период на 20% (с учетом допол-
Таблица 3
Варианты определения стоимости реконструкции и/или капитального ремонта
в эксплуатируемых зданиях
Реконструкция
Капитальный ремонт
1. Составление проектно-сметной документации, используя базу для объектов капитального строительства (с учетом обязательных расходов на обследование конструкций). При этом при расчете сметной стоимости можно воспользоваться расчетом на основе укрупненных показателей видов работ (УРкр)
1. Составление проектно-сметной документации, используя базу для объектов капитального строительства (с учетом вероятных расходов на обследование конструкций). При этом при расчете сметной стоимости можно воспользоваться расчетом на основе укрупненных показателей видов работ (УРкр)
Примечание: Основными документами для правомерности создания сметной документации могут являться также как и при капитальном строительстве: МДС 81-35.2004г., федеральный реестр сметных нормативов, приказы Минрегиона РФ № 187 от 22.04.2011г, №275 от 06.06.2011г., № 210 от 12.05.2011г., сметно-нормативная база ГОСЭТАЛОН 2012. Однако в сметно-нормативной базе ГОСЭТАЛОН 2012 в настоящее время не разработаны укрупненные показатели определения затрат на реконструкцию отдельных элементов зданий и видов работ, а также работы по реставрации в связи с чем необходимо использовать сметно-нормативную базу ГОСЭТАЛОН.
В состав сметно-нормативной базы ГОСЭТАЛОН включены следующие разделы с укрупненными расценками: «УВр-2001 СПб» — укрупненные расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства в Санкт-Петербурге для определения стоимости строительства на прединвестиционной стадии, ранней стадии проектирования, стадиях формирования конкурсной документации и договорных цен, «УКр-2001 СПб» — укрупненные расценки на капитальный ремонт жилых зданий осуществляемых за счет бюджета Санкт-Петербурга, «УРрр-2001 СПб» — укрупненные расценки и виды работ в реставрации памятников истории и культуры Санкт-Петербурга предназначены для определения прямых затрат ремонтно-реставрационных работ на объектах культурного наследия на стадии «Обоснование инвестиций « и «Проект реставрации», Прейскурант на строительство подземных уличных и внутриквартальных инженерных сетей водопровода и канализации в Санкт-Петербурге, является основанием для инвестиционных обоснований, торгов и рабочих проектов, а также расчетов за выполненные работы между заказчиками и подрядчиками, «ТЕРмр-2001-41 СПб» — территориальные единичные расценки предназначенные для определения затрат и сметной стоимости выполнения работ по капитальному ремонту. При определении стоимости обследования следует руководствоваться Справочником базовых цен на обмерные работы и обследования зданий и сооружения, который одобрен и рекомендован письмом Госстроя РФ от 16 июня 1998г. № 9-10-17\33.
2. На основании проектной документации инвестор проводит тендер для определения стоимости выполнения ПИР строительных и иных работ с твердой ценой (с учетом обязательных расходов на обследование, геотехнический мониторинг при реконструкции и\или вероятных расходов на обследование конструкций при капитальном ремонте).
Таблица 4
Таблица суммарных квалиметрических коэффициентов для определения стоимости реконструируемого объекта без вывода его из эыксплуатации
Вид объекта Показатели Квалиметрический суммарный коэффициент ^ учетом необходимости инженерно-геологических изысканий, проведения обследования, проведения мониторинга за состоянием здания во время производства строительных работ, требуемой полноты проектных работ, экологической и социальной составляющей)
Необходимость проведения и нженерно-геологических изысканий и обследования конструкций здания Необходимость проведения мониторинга за состоянием объекта во время производства строительных работ (геотехнический мониторинг) Полнота разработки проектной до-кумен-тации Эко- логи- ческая состав- ляющая Соци- альная состав- ляющая
Жилое здание 1 1 1 0,5 0,5 4,0 (к=40%)
Нежилое здание:
Офисное 1 1 0,7 0,3 0,5 3,5 (к=35%)
Торговое 1 1 1 1 1 5,0 (к=50%)
Промышленное 1 1 1 1 1 5,0 (к=50%)
(малый бизнес)
Мансарда жилая 1 1 0,7 0,5 0,5 3,7 (к=37%)
Подвальные поме-
щения, под цели
Офисные 1 1 0,7 0,3 0,5 2,5 (к=25%)
Торговые 1 1 1 1 1 5,0 (к=50%)
Промышленные 1 1 1 1 1 5,0 (к=50%)
(малый бизнес)
нительного проветривания) и на 50% (без дополнительного проветривания). В сочетании с мансардными окнами повышается теплоэффективность помещений за счет увеличения теплообмена на 19%. Сокращаются потери тепла через чердак или крышу жилого дома на 7-9%;
— уменьшается себестоимость строительства на отдельном жилом доме; ориентировочная экономия затрат на строительство 1 м2 общей площади составляет 25-28% по сравнению с новым строительством 1 м2;
— снижение стоимости строительства 1 м2, связанное с комплексом зданий, составляет около 40%;
— ориентировочная сумма затрат на 1 м2 общей площади, связанная с жилым образованием города, в 1,5 раза меньше, чем при строительстве на новых территориях.
Одной из основных проблем, стоящих перед инвестором, который планирует приобрести здание для дальнейшей реконструкции и с возможностью дальнейшего перепрофилирования помимо перечисленных юридических, стоит проблема в определении ориентировочной суммы затрат. Она будет складываться из стоимости приобретаемого объекта и стоимости реконструкции.
На основании материалов таблицы 2 можно сделать вывод, что идеального варианта определения стоимости приобретения объекта при реконструкции с учетом его возможного перепрофилирования нет. Исходя из возможностей инвестора, сроков инвестирования и особенностей объекта можно выбрать тот или иной вариант. Второй вариант является более трудоемким, но дает более точную оценку.
Как видно из материалов табл.3, при определении стоимости реконструкции/капитального ремонта целесообразно использовать уже имеющуюся законодательную базу для
объектов капитального строительства, но с обязательной ее увязкой к конкретным условиям выполнения работ для конкретного эксплуатируемого объекта.
Часто инвестор не имеет возможности привлечения необходимых специалистов для разработки проектно-сметной документации на начальном этапе. В этом случае для определения ориентировочных затрат на приобретение и реконструкцию с учетом вида перепрофилирования можно использовать поправочный суммарный коэффициент к рыночной стоимости объекта или к экономическому потенциалу. Требуется учет квалиметрического коффицента, дающего количественную оценку качественных показателей объекта реконструкции.
Коэффициенты выведены эмпирическим путем с использованием материалов технической экспертизы и обследования фактического состояния объектов. Как видно из табл. 4, при определении наиболее точной стоимости реконструкции, а также капитального ремонта (если затрагиваются несущие конструкции здания) целесообразно скорректировать первоначальную стоимость работ на квалимитрический суммарный коэффициент. В денежном эквиваленте «прибавка» к стоимости фактически может достигать половины от первоначальной стоимости, но это даст возможность инвестору наиболее рационально подойти к вопросу целесообразности проведения реконструкции с финансовой точки зрения.
Предлагаемые нами варианты определения стоимости приобретения объектов при реконструкции с учетом их возможного перепрофилирования, а также варианты определения стоимости реконструкции и капитального ремонта в эксплуатируемых зданиях целесообразно использовать в процессе реализации Петербургской стратегии сохранения культурного наследия.
Литература
1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 30.12.2012).
2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012).
3. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2012).
4. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Глава 4. Обеспечение безопасности зданий и сооружений в процессе строительства, реконструкции, капитального и текущего ремонта.
5. Постановления Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».
6. Закон Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 (с изм. от 22.06.2012) «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (принят ЗС СПб 24.12.2008).
