CC BY
117Борисова, Н.И., Борисов, А.В., Ашнина, Ю.А. (2016). Экономические проблемы развития жилищного строительства на территории Волгоградской области. Жилищные стратегии, 3(1), 31-44. doi: 10.18334/zhs.3.1.35020
Язык публикации: русский
Russian Journal of Housing Research, 2016, Volume 3, Issue 1
Economic problems of housing construction development in the Volgograd region
Natalia Borisova1, Aleksandr Borisov1, Yulia Ashnina1
11nstitute of Architecture and Civil Engineering of Volgograd State Technical University, Russian Federation
ABSTRACT_
The article analyzes the main indicators of the dynamic development of housing construction in the Volgograd region. It identified economic concerns affecting the development of housing construction in the region. It gives possible ways of solving problems. It also provides practical tools and methods of state support of housing construction in the Volgograd region in current economic conditions.
KEYWORDS_
construction, housing, housing construction, housing program, regional economic development, developer, lending, low-rise construction, comprehensive development
CITATION_
Borisova, N.I., Borisov, A.V., Ashnina, Yu.A. (2016). Economic problems of housing construction development in the Volgograd region. Russian Journal of Housing Research, 3(1), 31-44. doi: 10.18334/zhs.3.1.35020
JEL: G21, L74, R11 Original Research Language: Russian
Received: 2 Dec 2015, Published: 30 Mar 2016
Borisov A.V. Ashnina Yu.A. / Publication: Creative Economy Publishers This work is licensed under a Creative Commons BY-NC-ND 3.0
© Borisova N.I.
H For correspondence: borisovani06@mail.ru
HIGHLIGHTS
► lack of comfortable and affordable housing makes a major social problem
► in addition to financial crisis, the main economic obstacles to the development of construction industry are: insolvency and increased mortgage rates; distrust of the shared construction; lack of government guarantees and state support; energy shortages and poorness of utilities infrastructure; lack of profitable investment projects
► one of the most promising segments of the construction market in the Volgograd region is a low-rise construction
► the state housing industry reflects the economic attractiveness of the whole Volgograd region
Жилищные стратегии, 2016, Том 3, Выпуск 1
Экономические проблемы развития жилищного строительства на территории Волгоградской области
Наталья Борисова1®, Александр Борисов1, Юлия Ашнина1
1 Институт архитектуры и строительства Волгоградского государственного технического университета, Россия
АННОТАЦИЯ_
В статье приведен анализ основных показателей динамичного развития жилищного строительства на территории Волгоградской области. Выявлены экономические проблемы, влияющие на развитие жилищного строительства на территории региона. Определены возможные направления решения возникающих проблем. Представлены практические инструменты и методики государственной поддержки развития жилищного строительства Волгоградского региона в современных экономических условиях.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА_
строительство, жилье, жилищное строительство, жилищная программа, экономическое развитие региона, застройщик, кредитование, малоэтажное строительство; комплексная застройка
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:_
Борисова, Н.И., Борисов, А.В., Ашнина, Ю.А. (2016). Экономические проблемы развития жилищного строительства на территории Волгоградской области. Жилищные стратегии, 3(1), 31-44. Со1: 10.18334^8.3.1.35020
JEL: G21, L74, R11
Язык публикации: русский
© Борисова Н.И., Борисов А.В., Ашнина Ю.А. / Публикация: Издательство «Креативная экономика»
Статья распространяется по лицензии Creative Commons BY-NC-ND 3.0
н Для связи: borisovani06@mail.ru
ТЕЗИСЫ
► дефицит комфортного и доступного жилья создает крупную социальную проблему
► основными экономическими проблемами развития строительной отрасли, помимо финансового кризиса, являются: отсутствие платежеспособности и повышенные ставки по ипотеке; недоверие к долевому строительству; отсутствие государственных гарантий и государственной поддержки; энергетический дефицит и неразвитость инженерной инфраструктуры; отсутствие выгодных инвестиционных проектов
► одним из наиболее перспективных сегментов строительного рынка Волгоградской области является малоэтажное строительство
► состояние отрасли жилищного строительства отражает состояние экономической привлекательности всего Волгоградского региона в целом
Об авторах:
Борисова Наталья Ивановна, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры управления и развития городского хозяйства и строительства, Институт архитектуры и строительства Волгоградского государственного технического университета (borisovani06@mail.ru)
Борисов Александр Владимирович, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры экономики и управления проектами в строительстве, заместитель директора Института дистанционного обучения, Институт архитектуры и строительства Волгоградского государственного технического университета
Ашнина Юлия Александровна, Институт архитектуры и строительства Волгоградского государственного технического университета; специалист 1-ой категории отдела строительных программ, Комитет строительства Волгоградской области
Введение
Одной из основных социально-экономических задач государства и общества в целом является обеспечение населения жилой недвижимостью, которая отвечает актуальным требованиям и стандартам. Самой острой и сложно решаемой проблемой на протяжении истории человечества для основной массы населения остается удовлетворение потребности в жилье. Отсутствие собственного жилья рождает в человеке чувство незащищенности. Поэтому население уделяет особое внимание в жизни вопросу приобретения собственного жилья и как следствие этого формированию личного благополучия, некого уровня социальных гарантий. В большинстве регионах России, в том числе в Волгоградской области, жилищный вопрос является важнейшей и наиболее значимой социально-экономической проблемой. В крупных городах это особенно ярко проявляется в силу высокой населенности. Жилищная проблема - это явление многоступенчатое, поэтапно развивающееся и требующее особого подхода в решении.
Сложный период 90-х годов ХХ века и череда финансовых кризисов начала века ХХ1-го внесли свои негативные отпечатки на крайне сложную проблему развития жилищного строительства, которая существует в настоящее время в каждом регионе нашей страны, в том числе и в Волгоградском. Несоответствие растущих потребностей человека в жилье требуемого качества, удовлетворение современным стандартам составляет сущность жилищной проблемы как в России в целом, так и в Волгоградском регионе в современных условиях.
Жилищное строительство и капитальный ремонт жилищного фонда являются важнейшими средствами решения жилищной проблемы населения. Однако по обеспечению населения жильем наша страна глобально уступает всем странам Европы. Проблема жилищного строительства вот уже несколько десятков лет является одной из наиболее болезненных среди главных направлений социально-экономического развития Волгоградского региона. Дефицит комфортного и доступного жилья создает крупную социальную проблему. Значительная часть населения проживает в коммунальных квартирах, общежитиях, ветхом и аварийном жилье.
Целью исследования данной статьи является изучение экономических проблем и перспектив развития жилищного строительства на территории Волгоградской области, а также рассмотрение возможных методов решения данных вопросов, в том
числе участия в решении данных проблем региональных государственных структур.
Исследование проблем и направлений их решения
Положение жилищного строительства в городе Волгограде и Волгоградской области в современных условиях, позволяет оценить низкую эффективность установившихся типов жилых зданий и приемов застройки. «Статистика свидетельствует о том, что проблемы жилищного строительства в Волгоградском регионе стоят очень остро: так 30 % жилищного фонда имеет износ от 31 до 65 %; 68 % жилищного фонда имеет износ около 30 %; 6,8 % домохозяйств не удовлетворены своими жилищными условиями; не более 70 % жилищного фонда региона обеспечены горячим водоснабжением, водоотведением» (Баулина, 2015).
Проведя анализ, мы смогли установить, что за последние годы, начиная с 2012 года, по мере улучшения финансовой ситуации в регионе, строительная индустрия Волгоградской области стала постепенно налаживаться (рисунок).
Рисунок. Показатели ввода жилья на территории Волгоградской области за период
2012-2014 гг., тыс. кв. м1
По статистическим данным показатели ввода жилья в 2013 году снизились. Причины спада показателей заключаются в финансовом кризисе. Экономический кризис - это существенный сбой равновесия в хозяйственной системе, часто сопровождающийся убытками и разрывом производственных отношений что, в итоге ведет к потере равновесия и
баланса эффективной работы всей экономической системы. Осложнение экономической обстановки в России вызвано валютным кризисом вследствие снижения цен на нефть и экономических санкций США и ЕС. Произошло значительное падение курса рубля относительно бивалютной корзины, что привело к увеличению инфляционных ожиданий, существенному ухудшению социального положения граждан, осложнениям на рынке кредитования и в сфере торговли.
Разумеется, экономический кризис задел все сферы промышленности, и строительная отрасль не стала исключением. В 2013-2014 гг. на мировых рынках отмечался серьезный спад основных индексов, банки практически прекратили выдавать кредиты строительным организациям, а те финансовые кредитные учреждения, которые инвестировали, давали под 30-50 % годовых, что делало использование таких заемных средств невозможным2.
Недостаток финансовых средств ставит многие компании на грань банкротства. Как следствие многие предприятия на территории Волгоградской области были временно закрыты, что значительно ослабило отрасль строительства, а ее динамика развития была значительно снижена. Но многим компаниям удалось преодолеть сложные условия кризиса, и на данный момент они показывают динамичное развитие и рост объемов производства.
Основными экономическими проблемами развития строительной отрасли, в том числе Волгоградского региона, помимо финансового кризиса, являются:
— отсутствие платежеспособности и повышенные ставки по ипотеке;
— недоверие к долевому строительству;
— отсутствие государственных гарантий и государственной поддержки;
— энергетический дефицит и неразвитость инженерной инфраструктуры;
— отсутствие выгодных инвестиционных проектов;
Например, недоверие к долевому строительству вызвано тем, что
есть недобросовестные застройщики, которые вовремя не сдали объекты капитального строительства. Решение данной проблемы сдвинулось с мертвой точки только с участием администрации г. Волгограда.
2 Сайт Волгоградского агентства ипотечного жилищного кредитования.
Также одной из главных проблем является энергетический дефицит и неразвитость инженерной инфраструктуры, например, ЖД «Чайка» в Дзержинском районе г. Волгограда, был сдан в эксплуатацию 5 мая 2015 года, однако в доме отсутствовали водоснабжение и водоотведение. К тому же застройщик вовремя не заключил договор на подключение отопления, ибо чтобы подключить дом к отопительной системе, необходимо было переоборудовать котельную под новые мощности. Тепло поступило в квартиры с опозданием только после модернизации котельной и заключения необходимых договоров.
Таким образом, на наш взгляд, в настоящее время основными составляющими эффективного развития строительной отрасли, в частности жилищного строительства, являются финансовая система страны и ее регионов, инфраструктура городов и государственная поддержка на федеральном и региональных уровнях.
По итогам одиннадцати месяцев 2015 года в Волгоградской области сохранялись темпы роста объемов ввода многоквартирных домов. По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области, за январь-ноябрь сдано около 285 тысяч м2 жилья, что на 22 % больше, чем за аналогичный период 2014 года3.
За весь период на территории Волгоградской области показатель «Введено в эксплуатацию» на 5 % превышает аналогичный за одиннадцать месяцев предыдущего года. В городе Волгограде в январе-ноябре 2015 введено в эксплуатацию 174 тыс. кв. метров жилья, рост в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составил 16,8 % (Беляев, Соколова, 2014).
В Волгоградской области продолжается реализация проектов комплексной застройки. В числе наиболее крупных из них выделяются:
1. жилые комплексы «Санаторный» и «Парк Европейский» в Советском районе города Волгограда;
2. жилые комплексы «Новый свет», «Родниковая долина» и «Комарово» в Советском районе города Волгограда;
3. жилой комплекс «Бейкер Стрит» в Дзержинском районе города Волгограда;
4. жилой комплекс «Радужный» в 28 микрорайоне города Волжского;
5. жилые комплексы «Букатин луг» и «Заречье» в Среднеахтубинском районе Волгоградской области и другие.
Каждый проект предусматривает не только возведение жилья, но и строительство социальной инфраструктуры: общеобразовательных учреждений, торговых, офисных и других объектов.
Также одним из показателей динамичного развития экономики в сфере строительства на территории Волгоградского региона составляет рынок строительных материалов, поскольку они неразрывно связаны. Повышение цен на строительные материалы, детали и конструкции, а также на их транспортировку делает строительство более дорогим. Это невыгодно для застройщиков, соответственно, они вынуждены снижать свои объемы и растягивать сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Следовательно, резко снижается потребность в строительных материалах и падает спрос и предложение, а ведь все завязано на них.
Кризис существенно оказал влияние на сферу строительства, но эта отрасль является одной из древнейших и востребована будет всегда. Было бы не лишним отметить, что собственный капитал строительных организаций также влияет на развитие стройиндустрии.
Появление конкуренции на рынке является рычагом движения на совершенствование и повышение эффективности в строительной индустрии, также ликвидацию нерентабельных строительных предприятий и тем самым повышение качества строительных услуг.
Кроме того, в целях стимулирования рынка жилищного строительства органами власти принимаются государственные программы. Например, с июля 2014 года на территории региона действует программа «Жилье для российской семьи» (таблица).
Цель данной программы - обеспечение граждан доступным и комфортным жильем по цене, не превышающей 35 тысяч рублей за 1 м2. Основные преимущества программы: квартира предоставляется с отделкой, общая площадь квартиры до 100 м2, возможно получение ипотечного кредита на льготных условиях с государственной поддержкой, а также предусмотрена компенсация части расходов по оплате процентов за ипотеку (при покупке жилья на этапе долевого участия в строительстве).
При этом жилье должно быть построено и введено до 1 июля 2017 года. Строительство жилья в рамках программы «Жилье для российской семьи» будет осуществляться на территории г. Волгограда и г. Волжского.
Таблица
Заявленный объем ввода жилья в рамках программы «Жилье для российской семьи»4
№ п/п Наименование проекта жилищного строительства, застройщика, площадь земельного участка Заявленный объем ввода жилья
ВСЕГО в том числе:
2015 2016 2017
г. Волгоград
1 «Западный» (ООО «Пересвет-Регион-Дон») 30 000 30 000
2 «Жилая застройка по ул. Тормосиновская» (ООО «ВПСК») 30 000 30 000
3 «Парк Европейский» (ООО «Орион») 14 027 14 027
4 Проект «Санаторный» (ООО «Стройсервис») 10 820 10 820
5 Проект «Родниковая долина» (ООО «Родниковая долина») 75 000 37 500 37 500
6 Проект «Верхнезареченский», (ООО «Пересвет-Регион-Дон») 16 399 16 399
7 Проект «Верхнезареченский», (СК «Зенит» и СМУ-15) 61 997 61 997
Итого по Волгограду 238 243 0 37 500 200 743
г. Волжский
9 «Радужный» 28 микрорайон (ЗАО «Флагман») 51 853 12 430 23 108 16 315
10 «Аквамарин» микрорайон № 32А (ООО «Среда») 40 950 21 596 19 354
Итого по Волжскому 92 803 12 430 44 704 35 669
Сегодня участниками Программы в Волгоградском регионе являются 8 компаний: ЗАО «Флагман», ООО «Пересвет-Регион-Дон», ООО «Волгоградская проектно строительная компания», ООО «Орион», ООО «Родниковая Долина», ООО «Стройсервис», ООО «Среда», простое товарищество СК «Зенит» и СМУ-155:
Суммарный объем ввода жилья в рамках Программы указанными застройщиками составит порядка 331,0 тыс. кв.м жилья, в том числе6 в 2016 году - 80,8 тысяч м2; в 2017 году - 236,4 тысяч м2.
Таким образом, данная программа значительно увеличит объемы строящегося жилья на территории Волгоградской области, что позволит
4 Сайт Комитета строительства Волгоградской области.
5 Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области.
6 Там же.
улучшить жилищные условии большинству населению нашего региона, тем самым повысив уровень жизни граждан в целом.
Еще одной из государственных программ явилась программа «Молодая семья» (2011-2015 гг.). Программа разработана для того, чтобы помочь образовавшимся семьям улучшить свои жилищные условия. Более 300 000 семей приняли участие в этой программе. Как показывает практика, эта поддержка молодым семьям оказалась нужной и эффективной. Поэтому данную программу продлили до 2020 года. Улучшение жилищных условий для большинства граждан возможно лишь при поддержке государственных органов власти как на федеральном, так и на региональном уровне.
Большинство федеральных программ развития жилищного строительства планируются и реализуются на региональном уровне по следующим основным направлениям:
—увеличение предложения на рынке доступного жилья;
— повышение ценовой доступности жилья для граждан;
—увеличение государственного субсидирования жилищных программ;
— продолжение реализации мероприятий по предоставлению материнского капитала на улучшение жилищных условий граждан;
— строительство муниципального жилья для малообеспеченных граждан на условиях социального найма;
—разработка и реализация комплекса мероприятий по пресечению монополистической деятельности в сфере жилищного строительства и производства строительных материалов;
—разработка мероприятий по вовлечению земельных участков для жилищного строительства, находящихся в федеральной собственности;
— создание условий для строительства новых предприятий и реконструкции существующих по производству основных энергосберегающих строительных материалов, изделий и конструкций с использованием энергоэффективных технологий для строительства жилья экономического класса и объектов социальной инфраструктуры;
—разработка мероприятий по обеспечению жильем молодых семей и молодых специалистов, проживающих в сельской местности;
— продолжение работы по обеспечению переселения граждан из аварийного жилья;
— стимулирование банковского сектора для развития ипотечного кредитования, а также снижение процентной ставки;
—развитие малоэтажного строительства;
—разработка антикризисных мер по сохранению и увеличению количества рабочих мест.
Из всех перечисленных направлений в Волгоградской области активно проводится работа для закрепления молодых специалистов в селе. В течение 2-х лет после окончания учебного заведения они получают доплату из средств областного бюджета. Кроме того, в Волгоградском государственном аграрном университете проводится целевой набор студентов. Постоянно проходят ярмарки вакантных рабочих мест с участием ведущих аграрных фирм региона. По статистике, в 2014 году в них приняли участие более 1000 студентов выпускных курсов. Молодых специалистов обеспечивают жильем. Меры
и 7
государственной поддержки уже приносят результаты7.
Одним из наиболее перспективных сегментов строительного рынка Волгоградской области является малоэтажное строительство. В практике малоэтажным принято считать комплекс зданий, этажность которых не превышает трех этажей. Малоэтажное строительство обладает рядом ключевых преимуществ:
— малые сроки строительства;
— низкая стоимость 1м2;
— высокое качество строительства;
— экономичность при использовании;
— создание хорошей среды для жизни;
Например, в настоящее время активно ведется строительство жилищного комплекса «Родниковая долина» в Советском районе Волгограда, жилищного комплекса «Букатин Луг» в Среднеахтубинском районе, жилищного комплекса «Пионер» в Дзержинском районе Волгограда и другие.
Также ставки по ипотеке стали более доступными. Например, Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования предлагает самые выгодные программы по ипотечному кредитованию. Их цель - предоставление кредитов жителям Волгоградской области с любым уровнем дохода. В рамках программы «Жилье для российской семьи» ипотека от 9,9 % годовых8.
7 Сайт Комитета строительства Волгоградской области.
8 Сайт Волгоградского агентства ипотечного жилищного кредитования.
Заключение
Подводя итоги можно сказать, что состояние отрасли жилищного строительства отражает состояние экономической привлекательности всего Волгоградского региона в целом. Сегодня жилищное строительство Волгоградского региона перешло в фазу подъема и оживления. Так, в настоящее время в Волгоградской области реализуется множество проектов комплексной застройки в виде малоэтажного строительства, в которых предусмотрено не только возведение жилья, но и строительство социальной инфраструктуры: общеобразовательных учреждений, торговых, офисных и других объектов. Также в целях стимулирования рынка жилищного строительства органами региональной и местной власти осуществляются государственные программы, такие как программа «Жилье для российской семьи», программа «Молодая семья», способствующие улучшению жилищных условий большинства жителей Волгоградской области.
Конечно, еще есть много проблем, каковые тормозят эффективное развитие жилищного строительства Волгоградского региона. Основной целью, на наш взгляд, является создание работающей системы по обеспечению населения Волгоградской области со среднестатистическими доходами доступным комфортным жильем. Формирование благоприятной среды для устойчивого развития и функционирования рынка жилой недвижимости - прямая обязанность региональных и местных органов власти, а также государства и Правительства РФ в целом.
Несомненно, решение проблем жилищного строительства в Волгоградском регионе требует более ответственного заинтересованного финансового подхода. Предлагаемые региональными органами власти программы государственной жилищной политики требуют, на наш взгляд, основательной доработки. Предлагаемые идеи по увеличению строительства нового жилого сектора, повышению уровня комфорта находят применение в Волгоградском регионе, но не повсеместно. Для решения проблемы жилищного строительства необходимо дальнейшее развитие данной отрасли, применение современных, актуальных технологий и инвестиций.
ИСТОЧНИКИ:
Баулина, О.А. (2015). Государственно-частное партнерство как механизм развития
жилищного строительства в регионе в условиях нестабильной экономики. В книге Инвестиции, строительство и недвижимость как материальный базис
модернизации и инновационного развития экономики (Ч. 1; С. 63-68). Томск: Томский государственный архитектурно-строительный университет.
Беляев, М.К., Соколова, С.А. (2014). Влияние реализации крупных строительных проектов на социально-экономические результаты региона. Гуманитарные научные исследования, 11, 215-221.
Борисова, Н.И., Борисов, А.В. (2014). К вопросу об энергоресурсосбережении и
энергоаудите ЖКХ регионов России в новых экономических условиях. Актуальные проблемы экономики и менеджмента, 3, 11-17.
Борисова, Н.И., Борисов, А.В. (2015). Проблемы повышения энергоэффективности
российских городов в новых инновационных экономических условиях. В книге Актуальные проблемы внедрения энергоэффективных технологий в строительство и инженерные системы городского хозяйства (С. 13-18). Кызыл: Тувинский государственный университет.
Максимчук, О.В., Попова, И.В., Ткаченко, И.В. (2012). Механизм реализации политики малоэтажного жилищного строительства в регионе. Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета, 2, 247-253.
Першина, Т.А., Мирошникова, О.И., Скобелева, И.С. (2013). Развитие строительного комплекса в Волгограде. Чемпионат мира по футболу 2018. В книге Вклад молодого специалиста в развитие строительной отрасли Волгоградской области (С. 105-109). Волгоград: Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет.
Беляев, М.К., и др. (2006). Анализ и оценка эффективности хозяйственной деятельности предприятий жилищно-коммунальной отрасли. Волгоград: Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет.
Сайт Волгоградского государственного аграрного университета.
Сайт Волгоградского агентства ипотечного жилищного кредитования.
Сайт Комитета строительства Волгоградской области.
Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области .
