CC BY
93
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
ПРОБЛЕМЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
1 2 3
Матвийшина Е.М. , Овчинникова М.С. , Сушнева С.О. Email: [email protected]
1Матвийшина Евгения Михайловна - кандидат экономических наук, доцент; 2Овчинникова Марина Сергеевна - кандидат экономических наук, доцент; 3Сушнева Светлана Олеговна - магистрант, кафедра прикладной экономики, Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования Южно-Уральский государственный университет (национальный исследовательский
университет), г. Челябинск
Аннотация: в настоящее время в Челябинской области активно развивается жилищное строительство. Для того чтобы увеличивать ввод квадратных метров жилья, необходимо разобраться в основных проблемах жилищного строительства, которые существуют в Челябинской области. В статье рассмотрена статистика ввода жилья в Челябинской области в последние годы, способы приобретения гражданами недвижимости, динамика этих показателей. В статье выявлены основные препятствия, возникающие на пути развития малоэтажного строительства.
Ключевые слова: объем жилищного строительства, программа доступного жилья, малоэтажное строительство.
RESIDENTIAL CONSTRUCTION PROBLEMS IN CHELYABINSK
REGION
Matviyshina E.M.1, Ovchinnikova M.S.2, Sushneva S.O.3
1Matviyshina Evgenia Mikhaylovna - PhD in Economics, Associate Professor; 2Ovchinnikova Marina Sergeyevna - PhD in Economics, Associate Professor; 3Sushneva Svetlana Olegovna - Master's Student, DEPARTMENT OF APPLIED ECONOMICS, STATE AUTONOMOUS EDUCATIONAL INSTITUTION OF HIGHER EDUCATION SOUTH URAL STATE UNIVERSITY (NATIONAL RESEARCH UNIVERSITY),
CHELYABINSK
Abstract: residential construction in Chelyabinsk region is actively progressing at present. In order to be able to further increase the commissioning of houses, it is necessary to find out and address the main residential construction problems that exist in Chelyabinsk region. The article considers the statistics of housing commissioning in the Chelyabinsk region in recent years, ways of acquiring real estate by citizens, the dynamics of these indicators. The article identifies the main obstacles to the development of low-rise construction. Keywords: housing construction, affordable housing program, low-rise construction.
УДК 338.2
Среди российских молодых семей остро стоит вопрос обеспеченности собственным жильем. В Уральском федеральном округе жилищную проблему успешнее всего решает Челябинская область.
Рассмотрим статистические данные по Челябинской области.
В 2017 году продолжалась работа по развитию жилищного строительства, разрабатывались мероприятия по доступности приобретения жилья, улучшению жилищных условий населения. В Челябинской области введено 1 404,3 тыс. кв. метров жилья, или 106,7% к уровню 2016 года [8].
Ввод в эксплуатацию жилья
2100 а 1400
я 700
о -I-1-1-1-1-1-Í-1-h о
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 е 'тыс. ев. метров -*-в% к предыдущему год}'
Рис. 1. Динамика вводимого жилья в Челябинской области за 2010 - 2017 годы
Индивидуальное жилищное строительство составило 36,9% (519 тыс. кв. метров), обеспеченность жилыми помещениями увеличилась с 25,34 кв. метра до 25,78 кв. метра. Жилье приобреталось как на собственные средства граждан, так и с привлечением заемных средств.
По состоянию на 01.12.2017г. кредитными организациями Челябинской области на приобретение и строительство жилья выдано 29234 ипотечных жилищных кредита на сумму 36,3 млрд рублей. На фоне снижения средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам (с 12% до 10,94%) при сравнении с 2016 годом отмечен рост количества выдаваемых кредитов на 22,9% и объемов кредитов на 30,9%.
Стоимость жилья изменялась с учетом инфляции, спроса на жильё и платежеспособности населения. По состоянию на 01.10.2017 года рыночная стоимость 1 кв. метра жилой недвижимости на первичном рынке составила 34524,8 рубля, что составляет 98% от стоимости такого жилья в IV квартале 2016 года (35226,8 рубля). Молодым семьям в 2017 году выдали 286 свидетельств, с помощью которых можно приобрести квартиры или осуществить строительство жилого дома, из них 282 семьи, реализовав свидетельства, приобрели жилые помещения.
Для увеличения объемов вводимых квадратных метров в 2017 году на территории Челябинской области предоставлено 1837 земельных участков для жилищного строительства общей площадью 289,3га с ориентировочным объемом ввода жилья 300,5 тыс. кв. метров. При строительстве многоквартирных домов большое внимание уделялось финансированию с использованием средств граждан по договорам долевого участия.
По состоянию на 01.01.2018 г. на территории 14 муниципальных образований 96 застройщиками ведется строительство 315 объектов с привлечением денежных средств 12746 дольщиков.
В первом полугодии 2018-го введено более 554 тысяч кв. м, в том числе свыше 300 тысяч кв. м - индивидуального. Сегодня дефицита нового жилья в регионе не наблюдается. Лидерами строительства остаются Челябинск, Миасс, Кыштым и Чебаркуль.
Увеличение объемов жилищного строительства наблюдался в четырех муниципальных округах: Златоустовский и Кыштымский городские округа, Нязепетровский и Троицкий муниципальные районы, - при этом в последних двух территориях все жилье построено населением. В Челябинске ввод жилья остался на уровне 2015 года, в 26 муниципальных образованиях - снижение показателя объемов строительства [8]. Среди причин падения указывается отсутствие участков для строительства.
В первую очередь это связано с ужесточением требования к заключенным договорам о комплексном освоении земельных участков, в которых чётко определяются обязанности органов местного самоуправления и застройщиков по осуществлению строительства объектов социальной, инженерной и дорожной инфраструктур [6]. Городские и районные власти не спешат брать на себя обязательства по строительству дорог, сетей и детских садов. Если раньше все это можно было продекларировать и отложить на какое-то время, то сейчас законодательно утверждено, что данными вопросами нужно заниматься сразу [7, с. 505].
Еще одна глобальная проблема - у застройщиков недостаток денежных средств. С одной стороны, банки не дают кредиты, считая строительство - зоной с повышенным риском не возврата займа. С другой стороны, потенциальный покупатель перестал доверять застройщикам и неохотно соглашается на долевое участие. Эксперты в сфере недвижимости утверждают, что покупать квартиры на этапе фундамента или первого этажа никто не хочет. Люди ждут, когда дом будет на высокой стадии готовности либо вообще построен, только тогда соглашаются на сделку.
В 2018 году прогнозируется уменьшение количества застройщиков и, следовательно, объемов жилищного строительства, осуществляемого с привлечением средств участников долевого строительства, - сказали в министерстве строительства [8].
Существует множество разных федеральных и региональных программ, направленных на решение проблемы обеспечения жильем. Одна из последних -«Жилье для российской семьи», которая предусматривает строительство в домах эконом-класса квартир по трем типовым планировкам — по 33, 54 и 65 кв. м соответственно. Такое жилье будет продаваться в Челябинске по фиксированной цене в 30 тыс. за «квадрат».
Возможна ли реализация программы доступного жилья в России в условиях общего экономического спада, дефицита бюджета, девальвации рубля. Оценки экспертов разнятся от оптимистичных до самых негативных. К примеру, Елена Николаева, первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, полагает, что в настоящее время на рынке проявляются две противоречащие тенденции. Во-первых, снижение спроса в силу снижения благосостояния граждан приводит с уменьшение стоимости квадратного метра жилья [4, с. 46]. Во-вторых, нестабильность экономической обстановки подталкивает многих граждан на сохранение своих накоплений путем приобретение объектов недвижимости (подобная ситуация наблюдалась в 4 квартале 2014 года) [2, с. 89].
В рамках программы «Жильё для российской семьи» предполагается строительство дешевого доступного жилья. Приобрести сегодня квартиру в России по цене в 30 тысяч рублей за квадратный метр, особенно в городах-миллионниках, практически невозможно. В том же Екатеринбурге стоимость «квадрата» составляет 60-70 тыс. рублей, в Челябинске 50-60 тыс., в Центральной России, на юге еще больше. В Москве, Петербурге стоимость жилья определяется сотнями тысяч долларов. В этих условиях молодым семьям отдельные квартиры становятся недоступными, или они вынуждены влезать в непомерные ипотечные долги, расплачиваться по которым приходится десятилетиями. Также в стране все еще много ветхого и аварийного жилья, подлежащего расселению.
Одним из более распространенных способов инвестирования в нашей стране является покупка недвижимости. Кризис в стране и мире или нет - вложения в
недвижимость - это всегда надёжно и востребовано, потому что и во «время перемен» жизнь продолжается, люди создают семьи, рожают детей, стремятся сделать свою жизнь более комфортной. При этом жилье будет, безусловно, дорожать - цены на квартиры поднимутся. Стройматериалы уже стали дороже на 30%, кроме того, высоки ставки по кредитам [3].
При этом далеко не все строительные компании смогут выдержать испытания -компания с небольшим оборотом может уйти с рынка. «На плаву» останутся крупные застройщики, так или иначе связанные с госструктурами, а также компании, имеющие гибкую и продуманную стратегию развития.
Любая предпринимательская деятельность, в частности и строительство, сопряжена с риском. Для того чтобы расширять свою деятельность строительные предприятия вынуждены менять стратегию своего развития.
Причинами этих изменений могут быть и снижения спроса на услуги, изменение предпочтений заказчиков, появлению новой моды, технологий и т.д., поэтому нужно предлагать новые услуги и, следовательно, рисковать.
В настоящее время граждане, при выборе объекта недвижимости, задаются вопросом: что приобрести? - дом или квартиру. Для многих актуальны вопросы размера коммунальных платежей, инфраструктуры, безопасности, комфорта, отдаленность от мест работы, учебы, наличие парковочных мест для автомобилей и т.д. [1, с. 386]. 2017 год в России был объявлен годом экологии, что отразилось также и на строительстве. Все большую актуальность набирает малоэтажное строительство из экологически безопасных строительных материалов. В Челябинской области активно развивается малоэтажное строительство, как в самом городе, так рядом с ним, на расстоянии в пределах 20-30 км. Застройщики стараются выбрать наиболее удобный участок под застройку с точки зрения транспортной доступности, экологической обстановки, развитости инфраструктуры и других факторов [3].
На пути развития малоэтажного строительства существует не мало преград:
1. Малоэтажное строительство с точки зрения инвесторов является низкорентабельным. Многоэтажные дома на аналогичной площади застройки обеспечат жильем большее количество людей, тем самым достигается и доступность.
2. При активном развитии мегаполисов с точки зрения законодательства города растут не вширь, а в высоту, тем самым не требуется активного развития транспортных сетей, коммуникаций. Для продвижения малоэтажного строительства требуется государственная поддержка.
3. В связи с практически полным отсутствием софинансированием строительства новых инженерных сетей, строительства социальных объектов, застройщикам выгоднее возводить многоэтажные дома. При строительстве малоэтажных домов, возведении детских садов, школ и др. объектов стоимость 1 кв. м. жилья будет, несомненно, выше, чем при многоэтажном строительстве.
4. Существующая нормативная база не совершенна. На государственном уровне необходимо улучшить систему контроля и надзора в строительстве, отражать новые технологии в строительстве своевременно.
5. Длительные сроки экспертизы проектной документации.
Кроме существующих преград в малоэтажном строительстве имеются и положительные стороны: меньшие сроки строительства, использование новых современных технологий (таких как печать домов на 3Б принтере), использование экологически чистых строительных материалов, снижение трудозатрат, отказ от использования тяжелой строительной техники.
На собрании правительства Челябинской области, С.В. Сихарулидзе обратил внимание на особую важность состояния и развития индивидуального и малоэтажного жилищного строительства для социально-экономического развития Российской Федерации в целом и Челябинской области, в частности.
Он отметил, что данное строительство рассматривается как перспективное
направление в решении задачи обеспечения жителей России жильем. Перед регионами поставлена задача значительного увеличения объемов жилищного строительства. В 2020 г. Челябинская область должна достигнуть показателя ввода жилья в соответствии с численностью населения до 3 млн. 800 тысяч квадратных метров, в значительной степени эту задачу можно решить за счет малоэтажного и индивидуального строительства [8].
Своим опытом в сфере малоэтажного и индивидуального строительства поделились представители компаний «Грин Парк», «Строительство индивидуального жилья», «Западный берег Девелопмент» и др.
Государственная поддержка молодых семей, специалистов, служащих - это хороший старт для принятия решений в пользу ипотеки, но как быть другим категориям граждан, которые не могут воспользоваться льготным ипотечным кредитованием?
Копить или строить собственное жилье с привлечением потребительского кредита?
В пользу строительства говорит тот факт, что каждый этап можно спланировать индивидуально, по мере накопления или привлечения средств.
Для того чтобы строить жилье, нужны деньги. Банки не готовы кредитовать на крупную сумму молодого специалиста, который получает 15-20 тыс. рублей. Единственный выход - строить «динамичное» жилье, то есть жилье, которое способно прирастать в процессе эксплуатации по мере роста экономического благосостояния семьи. Идея не является новой.
Малоэтажное строительство способно помочь гражданам обрести собственное доступное жилье, учитывая множество факторов, в том числе экономические и экологические, так как при использовании современных технологий в строительстве сокращается себестоимость работ, что напрямую влияет на доступность жилья.
Список литературы /References
1. Бессонов М.С. Проблемные вопросы развития малоэтажного домостроения в Российской Федерации // Молодой ученый, 2015. № 12. С. 386-388.
2. Иванов П.К. Малоэтажное строительство в России: проблемы и перспективы // Современные научные исследования и инновации, 2016. № 1-2 (45). С. 89-90.
3. Каплун Анна. Профессиональный дизайнер должен знать все о строительстве дома 30.10.2016. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.dom72.ru/articles/news_93944.html/ (дата обращения: 13.12.2018).
4. Кольцова Я.Д. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6 (46).
5. Что мешает строить одноэтажную Россию. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:www.realprice.ru (дата обращения: 10.12.2018).
6. Ракова В.А. Современные требования к жилью и новые технологии на рынке жилищного строительства // Приволжский научный вестник, 2015. № 6 -1 (46).
7. Стефанович М.Ю. Малоэтажное жилищное строительство: особенности и проблемы развития в России // Молодой ученый, 2017. № 12. С. 505-507.
8. Официальная статистика: Челябинскстат. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://chelstat.gks.ru/ (дата обращения: 25.12.2018).
