ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ И СОВРЕМЕННЫЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ - ВЗАИМОСВЯЗЬ, ТЕНДЕНЦИИ, ПРОБЛЕМЫ Текст научной статьи по специальности «Право»

 DOI: 10.24411/2072-4098-2020-10402 Экономическая оценка земель населенных пунктов и современные градостроительные нормы - взаимосвязь, тенденции, проблемы

В.М. Круглякова профессор кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью ФГБОУ ВО «Воронежский государственный технический университет», вице-президент Российского общества оценщиков, доктор экономических наук (г. Воронеж, г. Москва) А.В. Батова старший преподаватель кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью ФГБОУ ВО «Воронежский государственный технический университет» (г. Воронеж)

Виктория Марковна Круглякова, vinikat@mail.ru

Теория оценки недвижимости, подтверждаемая практическим опытом, гласит, что местоположение является основным ценоо-бразующим фактором при оценке объекта. Однако понятие «местоположение» далеко не всегда воспринимается однозначно, так как может быть описано как совокупность некоторых качественных и количественных характеристик, в различной степени влияющих на стоимость объекта. В свою очередь, состав и структура этих характеристик не являются универсальными - их состав определяется типом оцениваемого объекта и его индивидуальными особенностями [1-3].

При анализе недвижимого имущества, расположенного в границах населенного пункта, расположение объекта в определенном месте может быть описано количественно (в виде конкретных численных значений - плотность застройки, расстояние до объектов окружающей застройки, глубина уровня грунтовых вод, показатели экологических загрязнений, расстояние до транспортных магистралей и иных инфраструктурных объектов с учетом их ценности для оцениваемой недвижимости), так и качественно (наличие или отсутствие, тип и состояние подъездных путей, состав и ха-

рактеристики инженерных коммуникаций, особенности рельефа и формы участка, расположение относительно красной линии, уровень интенсивности движения автотранспорта и его направление и т. д.) [4].

Условно все эти количественные и качественные характеристики можно отнести к «прямым характеристикам» недвижимости, которые могут быть определены в результате анализа технической документации, осмотра объекта и анализа района его расположения. При этом не менее важная роль отводится «косвенным характеристикам», которые могут быть выявлены исключительно в результате изучения правоустанавливающей и кадастровой документации на объект, а также работы с нормативными правовыми актами, регулирующими, а зачастую ограничивающими возможности использования и развития объекта недвижимости. Речь идет не только о виде прав на объект недвижимости и регистрируемых ограничениях в его использовании (обременение прав в виде сервитутов, ипотеки, долгосрочной аренды и т. д.). Имеются в виду особенности градостроительного регулирования застройки и развития территорий населенных пунктов, его влияние на потенциал использования каждого конкрет-

ного земельного участка, а следовательно, на уровень ценности участка, стоимостной эквивалент которой определяется в процессе проведения оценки.

В связи с этим возникают вопросы корректности исследования, проводимого в процессе определения стоимости земельных участков, а именно:

1) насколько точно можно идентифицировать объект оценки с учетом существующих возможностей и ограничений?

2) возможно ли учесть в полной мере все ценообразующие параметры объекта оценки и объектов-аналогов в процессе оценки?

3) как правильно провести анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, если оценивается земельный участок как незастроенный или условно свободный?

4) насколько корректно проводится анализ рынка и подбираются объекты-аналоги?

5) каковы реальные причины больших интервалов стоимости в первичных выборках «сопоставимых объектов»?

Для правильного ответа на эти вопросы необходимо учитывать особенности градостроительного регулирования, которому, на взгляд авторов, не всегда уделяется должное внимание при определении стоимости недвижимости. Это упущение зачастую приводит к существенному искажению расчетной величины стоимости земельного участка и, как следствие, дает повод для критики заключения об оценке в целом.

Повышение качества исследований по определению стоимости земельных участков в границах населенных пунктов прежде всего связано с правильным использованием современной нормативной правовой базы градостроительного регулирования, направленной на создание, управление, эксплуатацию недвижимости и ее преобразование. К основным документам можно отнести:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее также -ГрК РФ);

• Жилищный кодекс Российской Федерации;

• федеральные законы об объектах культурного наследия, охране окружающей среды, о недрах, об автомобильных дорогах и дорожной деятельности, о газоснабжении, об основах туристской деятельности и другие;

• строительные нормы и правила, а также иные регламенты и рекомендации, регулирующие специальные вопросы строительства и эксплуатации объектов различного назначения.

Учитывая системное массовое утверждение документов территориального планирования, характерное для большинства населенных пунктов на территории Российской Федерации, учет отдельных положений этих документов при проведении оценки земельных участков населенных пунктов становится возможным и целесообразным при оценке не только земельных участков, но и единых объектов недвижимости.

В связи с этим оценщику необходимо владеть следующими знаниями и навыками:

• применять понятия (термины), используемые в градостроительном регулировании;

• уметь анализировать и интерпретировать документы территориального планирования;

• выявлять ограничения в застройке и использовании объектов недвижимости с учетом особых режимов землепользования;

• знать состав территориальных зон, а также возможности и процедуры изменения разрешенного использования объекта;

• представлять себе организационные этапы проведения реконструкции и других преобразований зданий и сооружений, в том числе их сноса.

В части базы понятийного аппарата и специальной терминологии необходимо выделить следующие определения, пред-

усмотренные статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации:

1) «Градостроительное зонирование -зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов»;

2) «Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты»;

3) «Функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение»;

4) «Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений»;

5) «Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитар-но-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации»;

6) «Градостроительный регламент -устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участ-

ков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения»;

7) «Территории общего пользования -территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары)».

С учетом содержания и области применения представленных понятий на всех этапах исследования рынка недвижимости и определения стоимости земельных участков анализ соответствующих документов территориального планирования оказывается важной составляющей общего процесса оценки. При этом в составе основных документов территориального планирования прежде всего следует выделить:

• схемы территориального планирования муниципальных районов;

• генеральный план населенного пункта;

• правила землепользования и застройки территорий в границах исследуемого населенного пункта;

• градостроительные регламенты;

• градостроительный план земельного участка;

• положения специальных строительных правил и руководств.

При определении стоимости земельного участка самым доступным и информативным базовым документом для конкретного населенного пункта являются Правила землепользования и застройки (далее - ПЗЗ). С одной стороны, этот документ устанавливает конкретные виды и границы различных территориальных зон в пределах населенного пункта и содержит карту градостроительного зонирования, с другой - именно этот документ включает градостроительные регламенты, содержащие информацию об особых условиях использования территории в границах различных территориальных зон. К сожалению, современные источники информации о предложениях к продаже земельных участков крайне редко содержат информацию о территориальной зоне, в которой расположены объекты (подробнее см. [6]). Поэтому при анализе рынка и формировании первичной выборки объектов, а также при определении состава объектов-аналогов расположение участка в той или иной территориальной зоне должно рассматриваться как важный ценообразу-ющий параметр, характеризующий местоположение соответствующего земельного участка.

Следует помнить, что при проведении исследования стоимости земельного участка на конкретную дату необходимо использовать редакцию ПЗЗ, актуальную на дату исследования (дату оценки).

Развитие территорий населенных пунктов, охватываемых новой застройкой ранее свободных земельных участков, приводит к выходу на рынок недвижимости участков, имеющих ограничения, связанные с особыми условиями использования территории и иными обременениями (наличие водоохранных зон, прокладка в границах участка магистральных трубопроводных и кабельных сетей, наличие санитарно-защитных зон, приаэродромных территорий и т. д.). При этом реализация планов по точечной застройке участков в исторических райо-

нах населенных пунктов также часто связана с жесткими ограничениями вплоть до практически полного запрета капитального строительства в зонах охраны объектов культурного наследия. Очевидно, что такие ограничения, предусмотренные градостроительными регламентами, оказывают существенное влияние на стоимость земельного участка, так как проекты застройки таких участков или технико-экономические обоснования застройки, разработанные без учета этих ограничений, являются лишь «фантазией на тему».

Итак, первичным этапом анализа земельного участка в контексте градостроительных норм является определение на основе ПЗЗ населенного пункта территориальной зоны, в которой расположен оцениваемый участок. Статьей 35 ГрК РФ предусмотрено определение следующих территориальных зон:

• жилые зоны;

• общественно-деловые зоны;

• производственные зоны;

• зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;

• зоны сельскохозяйственного использования;

• зоны рекреационного назначения;

• зоны особо охраняемых территорий;

• зоны специального назначения;

• зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Пример структуры территориальных зон для трех городских округов (Воронежа, Краснодара и Казани) представлен в таблице. Соответствующий графический картографический материал также публикуется на соответствующих официальных информационных ресурсах.

Из данных таблицы видно, что состав, структура, наименование и условные обозначения территориальных зон существенно различаются, поэтому при работе с земельным участком, расположенным в границах конкретного населенного пункта, необходимо использовать ПЗЗ именно этого населенного пункта.

Состав и структура территориальных зон на примере отдельных городских округов

Воронеж*

Краснодар *

Казань'

№ № Ы

№ О № О

J=

CD I

CD +

-vi

CD

CD 00

-vi -vi

ЖИЛЫЕ ЗОНЫ

Ж1 - зона малоэтажной индивидуальной застройки

Ж2 - зона малоэтажной смешанной застройки

ЖЗ - зона индивидуальной застройки под развитие многоэтажного строительства Ж4 - зона развития малоэтажной застройки Ж5 - зона среднеэтажной застройки Ж6 - зона коллективных садов Ж7 - многоэтажная застройка Ж8 - зона малоэтажной многоквартирной застройки, подлежащей сносу (под развитие многоэтажной застройки) Ж9 - зона среднеэтажной застройки, подлежащей реконструкции и модернизации Ж10 - зона развития многоэтажной жилой застройки

Ж11 - застройка, подлежащая трансформации

01 - многофункциональный общегородской центр

02 - зона обслуживания местного значения

03 - зона обслуживания общегородского значения

04 - зона специализированного обслуживания

Ж.1.1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Ж.1.2 - зона застройки индивидуальными жилыми домами за границей города

Ж.2 - зона застройки многоэтажными жилыми домами

Ж.З - зона застройки среднеэтажными жилыми домами

Ж.4 - зона застройки малоэтажными жилыми домами

Ж1 - зона индивидуальной жилой застройки Ж1И - зона индивидуальной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры

Ж2 - зона индивидуальной жилой застройки Ж2И - зона индивидуальной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры

ЖЗ - зона среднеэтажной смешанной жилой застройки ЖЗИ - зона среднеэтажной смешанной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры

Ж4 - зона многоэтажной жилой застройки в 3-10 этажей Ж4И - зона многоэтажной жилой застройки в 3-10 этажей на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры

Ж5 - зона многоэтажной жилой застройки в 6-20 этажей Д2 - зона обслуживания населения

Д2И - зона обслуживания населения на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры

ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВЫЕ ЗОНЫ

0Д.1 - центральная общественно-деловая зона

0Д.2 - общественно-деловые зона местного значения

ОД. К - зона общественно-делового и коммерческого назначения

ДИ - зона Государственного историко-культурного и художественного музея-заповедника «Казанский Кремль» ДА - зона делового ядра центра города ДАИ - зона делового ядра центра города на территориях действия ограничении по условиям охраны памятников истории и культуры

ДК - зона коммерческого ядра центра города

* Решение Воронежской городской думы от 25 декабря 2009 года Na 384-II «Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» (в редакции от 26 июня 2019 года), URL: http://dga.voronezh-city.ru/legal/pzz/

** Пункт 6 решения городской думы Краснодара от 30 января 2007 года Na 19 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» (в редакции от 21 ноября 2019 года). URL: https://krd.ru/podrazdeleniya/administratsii-krasnodara/departament-arkhitektury-i-gradostroitelstva/normativnye-dokumenty/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastroyki/

*** Решение Казанского Совета народных депутатов от 24 декабря 1998 года Na 9-13 «Градостроительный устав г. Казани», часть II «Правила землепользования и застройки» (в редакции решения Казанской городской Думы от 20 июня 2019 года), URL: http://docs.cntd.ru/document/428624431

ОД.М - зона многофункционального назначения

ОД.О - зона объектов образования ОД.З - зона объектов здравоохранения

П1 - зона промышленных и коммунальных предприятий

П2 - зона развития промышленных территорий

ПЗ - зона трансформации ИТ1 - городские магистрали и улицы ИТ2 - зона размещения объектов инженерной инфраструктуры ИТЗ - зона железной дороги

ДКИ - зона коммерческого ядра центра города на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры

Д1 - зона коммерческой и деловой активности Д1И - зона коммерческой и деловой активности на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗОНЫ, ЗОНЫ ИНЖЕНЕРНОМ И ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ

КС - коммунально-складская зона

КСИ - коммунально-складская зона на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры П1 - зона предприятий незначительного отрицательного воздействия на среду (V класса вредности) П1И - зона предприятий незначительного отрицательного воздействия на среду (V класса вредности) на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры

П2 - зона предприятий среднего и сильного отрицательного воздействия на среду (И-1\/ классов вредности)

ЗОНЫ РЕКРЕАЦИОННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

П - производственные зона КС - коммунально-складские зона ИТ - зона инженерной и транспортной инфраструктуры

Р1 - озелененные территории общего

пользования

Р2 - зона лесопарков

РЗ - зона особо охраняемых природных

территорий

Р4 - зона лечебно-оздоровительных учреждений

Р5 - прибрежная зона отдыха, набережная, лугопарки

Р6 - зеленые насаждения специального назначения

РО - зона зеленых насаждений общего

пользования

РП - зона парков

РС - спортивно-рекреационная зона

Р1 - территории памятников природы и ценных ландшафтов, Р2 - зона парков

Р2И - зона парков на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры РЗ - рекреационно-ландшафтная зона

РЗИ - рекреационно-ландшафтная зона на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры Р4 - зона коллективных садов

ЗОНЫ СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ЗОНЫ ВОЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

*

СП1 - зона санитарно-технических сооружений

СП2 - зона, занятая кладбищами СП 3 - зона режимных объектов ограниченного доступа

С1 - зона сельскохозяйственного использования

СН.1 - зона кладбищ

СН.2 - зона размещения отходов

В - зона военных объектов и иная зона

режимных территорий

ДЗ - зона специального назначения

ДЗИ - зона специального назначения на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры

ЗОНЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ СХ.1 - зона садоводческих товариществ

СХ.2 - зона сельскохозяйственных угодий

СХ - зона сельскохозяйственных угодий

По каждой территориальной зоне в составе ПЗЗ могут устанавливаться: основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования (допустимые в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними) (ст. 37 ГрК РФ).

Указанные виды использования в том числе могут составлять основу проведения анализа наиболее эффективного использования земельного участка по критерию законодательной разрешенности использования земельного участка как свободного (условно свободного) в тех случаях, когда методологически этот анализ должен быть проведен (см. [7]). Также отнесение оцениваемого земельного участка к определенной территориальной зоне должно быть ориентиром для выбора объектов-аналогов - если объем данных о рынке позволяет подобрать в качестве объектов-аналогов земельные участки, расположенные в аналогичной территориальной зоне со схожими условиями застройки, то будет обеспечен высокий уровень сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов. При прочих равных условиях это позволит рассчитать стоимость оцениваемого участка с высоким уровнем достоверности и обоснованности.

Следующим этапом исследования является анализ градостроительных регламентов в составе ПЗЗ, в том числе содержащих информацию о территориальных границах и ограничениях застройки зон населенного пункта с особыми условиями землепользования. Особое внимание следует обратить на то, что в составе ПЗЗ границы территориальных зон могут не совпадать с границами зон с особыми условиями использования территорий или границами территорий объектов культурного наследия. Кроме этого, градостроительные регламенты мо-

гут содержать информацию о предельных параметрах застройки земельных участков (площадь, отступы от границ участка для разрешенных вариантов застройки, этажность возводимых объектов и их общая высота, процент застройки участка от его общей площади и иные параметры) (ст. 38 ГрК РФ).

Важным документом территориального планирования является градостроительный план, содержащий более детальную и конкретную информацию о возможностях и ограничениях в застройке конкретного участка по сравнению с информацией, представленной в составе ПЗЗ. К сожалению, этот документ не является обязательным для владельца участка, поэтому, заказывая оценку стоимости участка, он далеко не всегда располагает градостроительным планом. Как правило, изготовление градостроительного плана запрашивается в органе местного самоуправления владельцем участка на этапе подготовки к реальному освоению территории в рамках разработки концепции проекта застройки участка и последующего проектирования (срок действия градостроительного плана составляет три года с даты его выдачи) (ст. 57.3 ГрК РФ). Наличие градостроительного плана при проведении оценки участка позволяет обеспечить наиболее точную идентификацию объекта оценки и конкретизировать параметры вариантов застройки участка не только для анализа его наиболее эффективного использования, но и для применения методов доходного подхода, предусматривающих составление прогноза использования земельного участка в будущем [2].

По мнению авторов, именно градостроительный план является наиболее полным источником данных об основных параметрах возможной застройки земельного участка - наряду с предельными параметрами разрешенного строительства и границами зон с особыми условиями использования территорий в плане содержатся данные о границах публичных сервитутов, расположенных в границах участка инже-

нерных сетях и существующих объектах капитального строительства, технических условиях подключения объектов капитального строительства с учетом программ комплексного развития территорий, расположении участка относительно красных линий и другие (ст. 57.3 ГрК РФ). При наличии этого документа в составе данных, переданных заказчиком оценки для определения стоимости земельного участка, игнорирование данных градостроительного плана (если это не оговорено в допущениях оценки как отдельное условие ее проведения) может привести к существенному искажению стоимости оцениваемого участка и, по сути, введению пользователей отчета об оценке в заблуждение.

Подводя итог представленного анализа и обобщения современных градостроительных норм в населенных пунктах Российской Федерации, следует выделить основные этапы процесса определения стоимости земельного участка категории «земли населенных пунктов», которые, по мнению авторов, должны базироваться на сведениях о территориальном зонировании и градостроительном регулировании в целом:

1)описание объекта оценки - точная идентификация градостроительных характеристик земельного участка, возможностей и ограничений в его развитии и застройке;

2) анализ наиболее эффективного использования - при оценке рыночной или иной стоимости «на открытом рынке» (без учета специальных требований отдельных видов потребителей оценочных услуг);

3) определение состава объектов-аналогов с учетом расположения объектов в границах сопоставимых территориальных зон и исходя из иных сравнимых ограничений;

4) учет различий между объектами-аналогами, расположенными в территориальных зонах различного типа, а также дополнительных ограничений в их застройке и использовании (дополнительные корректировки в методах сравнительного подхода);

5) применение методов доходного подхода, основывающихся на прогнозных сценариях застройки свободного оцениваемого земельного участка и выделении дохода (стоимости), приходящегося на участок (см. [8]).

По мере формирования опыта инвесторов при приобретении прав на земельные участки и их дальнейшей застройке у участников рынка земли как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей возникает осознание того, что ценность местоположения участка прежде всего зависит от градостроительных норм и ограничений и лишь во вторую очередь - от рельефа, формы участка, его транспортной доступности и иных характеристик. Учет градостроительных параметров участков в процессе определения их стоимости обеспечит высокое качество исследования как при проведении оценки в рамках профессиональной оценочной деятельности, так и при проведении экспертных исследований в судопроизводстве.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Озеров Е. С., Пупенцова С. В. Управление стоимостью и инвестиционным потенциалом недвижимости. СПб. : Издательство Политехнического университета, 2015. 601 с.

2. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. М. : ООО «ПРО-Аппрайзер» Онлайн, 2017. 472 с.

3. Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз / под общ. ред. А. Ю. Бутырина. М. : федеральное бюджетное учреждение Российской Федерации «Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, 2016. 332 с.

4. Круглякова В. М., Дорожкина Е. В. Анализ основных элементов сравнения при определении стоимости земельного участка категории населенных пунктов / Наука и образование: инновации, интеграция и

развитие : материалы IV Международной научно-практической конференции / ответственный редактор О. Б. Нигматуллин. Уфа, 2017. С. 113-117.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ : в редакции Федерального закона от 27 декабря 2019 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

6. Круглякова В. М., Литвинова Л. А., Логачева М. К. Информационное обеспечение экономической оценки недвижимости в современных условиях // Финансы, экономика, стратегия. 2019. Т. 16. № 2. С. 22-29.

7. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

8. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-Р. Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».

* * *

инкфм

КВАРТИРЫ НА ВЕРХНИХ ЭТАЖАХ НОВОСТРОЕК ПРИВЛЕКАЮТ 30% ПОКУПАТЕЛЕЙ

ИР ТТТ^ТТЖ'ИТУТОГ^ТТ-» ® Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение и спрос на столичные квартиры, расположенные на последних этажах современных ЖК. Такие лоты составляют сейчас 8% экспозиции на первичном рынке Москвы, за год их число уменьшилось на 3 п.п. И хотя в структуре спроса на эти объекты приходятся только 7% продаж, что на 2 п.п. больше, чем в 2018-м, ими интересуется почти треть клиентов. В первую очередь, это молодежь в возрасте до 35 лет, не подверженная стереотипам о «неудобствах» и «опасностях» проживания непосредственно под крышей. Разница в потенциальном и реальном спросе становится понятна, если учесть, что жилье на последнем этаже с привлекательным видом из окон может стоить на 15-30% дороже аналогичных невидовых квартир, а в случае уникальной локации - и в два раза.

В данный момент на московском рынке новостроек лоты на верхних этажах занимают 8% предложения, за год этот показатель сократился на 3 п.п. При этом если в проектах комфорт-класса жилье на последнем этаже по площадям и планировкам чаще всего ничем не отличается от квартир, расположенных ниже, то 60% ЖК бизнес-класса и 90% ЖК элитного сегмента спроектированы таким образом, что на верхних этажах там могут находиться объекты с потолками высотой до пяти метров, двухуровневое жилье, а также пентхаусы с панорамным остеклением или эксплуатируемой кровлей.

«Если говорить о достоинствах и недостатках жилья на последнем этаже, то к реальным минусам можно отнести разве что необходимость подниматься по лестнице в случае кратковременного отключения электроэнергии, - говорит заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. - Другие сложности в основном являются мифами ушедшей эпохи: это протечки крыши, слабый напор водоснабжения, шум лифтов, возможность проникновения посторонних в квартиру через крышу, риски повышенной опасности в случае пожара и т.д. Однако все это скорее актуально для старого жилищного фонда, но никак не для современных новостроек, у которых есть техэтаж, защищающий от протечек и незаконного проникновения, а система водоснабжения устроена таким образом, что вода подается сверху, одинаково для всех жильцов. К тому же, в новых ЖК предусмотрена шумоизоляция лифтового оборудования, а системы пожаротушения обустроены на всех этажах. При этом плюсы проживания на последнем этаже неизменны: это панорамный вид из окон, чистый воздух, хорошая освещенность, а также отсутствие соседей сверху, которые могут шуметь или затопить».

Окончание на с. 46