CC BY
32
ВОДОСНАБЖЕНИЕ, КАНАЛИЗАЦИЯ, СТРОИТЕЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ ОХРАНЫ ВОДНЫХ РЕСУРСОВ
УДК 6.28.112.2(571.1)+556.11.003
ПОПОВ ВИКТОР КОНСТАНТИНОВИЧ, докт. геол.-мин. наук, профессор, [email protected]
СЕРЯКОВ СЕРГЕЙ ВЛАДИМИРОВИЧ, канд. геол.-мин. наук, доцент,
ХАФИЗОВА РОЗАЛИЯЭРИМОВНА, аспирант,
Национальный исследовательский Томский политехнический университет, 634050, г. Томск, пр. Ленина, 30
ЭКОЛОГИЗАЦИЯ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА УРБАНИЗИРОВАННЫХ ТЕРРИТОРИЙ В ГОРОДЕ ТОМСКЕ: СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ
В статье приведен анализ состояния и обозначены проблемы экологизации землеустройства урбанизированных территорий на примере г. Томска. Предложены концептуальные методы решения проблем становления института экологизированного землеустройства эколого-экономическими методами. Представлена степень эксплуатации и увеличения бесконтрольной вовлеченности земель в имущественные отношения. Дан критический анализ ведения земельно-оценочных работ территории г. Томска. Выполнено индикативное планирование урбанизированных территорий. Выявлены природнотехногенные условия и особенности состояния территории г. Томска, в частности, процессы подтопления территорий Томска, гравитационные процессы на склонах, обусловленные деятельностью подземных вод. Рассмотрено значение компонентов депонирующих сред переносом элементов посредством их взаимодействия. Практическая значимость работы состоит в определении и установлении оптимальной степени дифференцированной платы за эксплуатируемые земельные участки.
Ключевые слова: экологизация; землеустройство; редевелопмент; земельнооценочные работы; оползневые процессы.
VIKTOR K. POPOV, Dr. Tech. Sc., Prof., [email protected]
SERGEY V. SERYAKOV, Ph.D., Assoc. Prof., [email protected] ROZALIYA E. KHAFIZOVA, P.G., [email protected]
© В.К. Попов, С.В. Серяков, Р.Э. Хафизова, 2013
National research Tomsk polytechnic university,
30 Lenina av., Tomsk, 634050, Russia
LAND USE PLANNING ECOLOGIZATION OF URBANIZED AREAS IN TOMSK: STATUS AND PROBLEMS
The analysis of the status and problems of land -use-planning ecologization of urbanized areas on the example of Tomsk is given in the article. The conceptual problem-solving techniques of formation of institute of land use planning ecologization by ecological and economic methods are suggested. The degree of exploitation and increasing of uncontrolled involvement of land in property relation is presented. The critical analysis of land assessment work on Tomsk territory is presented. The indicative planning of urban areas is carried out. The natural and technological conditions and features of Tomsk territory state, in particular the process of flooding of Tomsk territory; gravitational processes on the slopes, induced by groundwater are identified. The importance of components of depositing environments that transfer elements by means of their interaction is examined. The practical significance of the work is to define and establish the optimum degree of differential fees for the exploited land.
Key words: ecologization; land use planning; redevelopment; land assessment work; landslide processes.
Проблема недостаточного учета экологической составляющей в земельных отношениях в Томской области и в России в целом в последнее десятилетие становится очевидной. Данный факт оставляет отпечаток практически во всех сферах жизни человека и общества в целом. Современная деятельность органов власти в области земельной политики обусловлена доминированием цели получения быстрого и высокого дохода над сохранением или восстановлением экологической ситуации. С развитием и укоренением института государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) земли воспринимаются только в свете внесенных характеристик, а те качества, которые не входят в состав сведений ГКН, упускаются из внимания. Следует отметить, что характеристики, отражающие экологическое состояние земельного участка, не входят в состав сведений ГКН.
При постоянно нарастающих объемах эксплуатации земельных ресурсов, увеличении степени бесконтрольной вовлеченности их в рыночный оборот количество существующих надзорных органов в экологической сфере сокращается. По результатам аудита эффективности охраны окружающей среды, проведенного счетной палатой в 2009 г., более 60 млн россиян проживают на территориях, где экологическая ситуация является неблагополучной.
Необходимость рационального использования земельных ресурсов обусловлена несколькими общепринятыми факторами:
1) земля имеет неограниченный срок эксплуатации (при соблюдении экологических норм);
2) земельные ресурсы являются невоспроизводимыми (нерукотворны, при восстановлении уже никогда не будут иметь естественный, природный вид);
3) земли могут использоваться как средство производства и как территориально-пространственный базис для размещения объектов;
4) земельные ресурсы имеют фиксированное местоположение (являются недвижимым имуществом).
Малая степень учета экологической составляющей приводит к неэффективной земельной политике во всех её проявлениях.
Во-первых, возникает градостроительная проблема определения и обоснования наиболее эффективного вида разрешенного использования земельного участка без знания его реальной экологической ценности. Этот факт делает проблематичной процедуру разработки правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) на долговременную перспективу, оставляя им роль инструмента решения текущих проблем. В рамках этого аспекта необходимо также отметить проблему правоприменительного характера. Приоритет сохранения окружающей среды отмечен практически во всех нормативно-правовых актах, в соответствии с которыми утверждаются ПЗЗ, но на практике соблюдение этого требования сложно контролируемо ввиду отсутствия индикаторов экологичности принятых решений.
Во-вторых, необходимо отметить проблему ценообразования на рынке недвижимости. В настоящее время можно наблюдать отсутствие градиента цен на 1 м2 жилой площади в экологически безопасных и не безопасных районах одного города (при условии однотипности жилья). Ценообразующими, в основном, являются рыночные показатели, такие как отдаленность от центра, развитость инфраструктуры и т. п.
В-третьих, существует проблема потерь значительных финансовых средств на исправление ошибок прежних лет, обустройство ранее неблагоприятных территорий. Ощутимые убытки несут правообладатели объектов недвижимого имущества, входящих в состав вышеуказанных территорий.
Цель данной работы: рассмотреть проблемы становления института экологизированного землеустройства урбанизированных территорий в г. Томске, предложить пути их решения эколого-экономическими методами.
В современной градостроительной практике России укоренилось такое понятие, как реконструкция, которое отражает в основном перестройку зданий и сооружений для улучшения их функционирования, но не учитывает функциональное значение, состояние используемых земель, особенно в условиях увеличения объемов строительства, распространения нерациональных моделей развития урбанизированных территорий, а также приватизации большого числа производств. Неоднократное подтверждение наблюдалось на протяжении последних 20-25 лет. Следовательно, можно отметить, что само понятие реконструкции морально устарело.
Мировое сообщество активнее использует понятие «редевелопмент урбанизированных территорий», т. к. в корне слова содержится «развитие» (development), а «реконструкция» предполагает «изменение конструкций». Редевелопмент - система мероприятий, направленных на изменение функционального назначения земельно-имущественного комплекса с целью его эффективного использования.
Редевелопмент впервые был применен в Соединенных Штатах Америки. Именно там большие компании стали скупать более мелкие и убыточные, физически и морально устаревшие и на их месте возводить экономически
и экологически более привлекательные объекты. Наибольший интерес к редевелопменту территорий в крупнейших городах Европы проявился в 1985-1990 гг., когда началась массовая застройка бывших промышленных территорий.
В Томске редевелопмент территории нашел своё применение в создании новой территориальной зоны «Промышленные парки» в районе Северной и Южной площадок особой экономической зоны. Но есть и примеры необдуманного вывода производства за пределы городской территории.
Томский инструментальный завод полностью переехал на новую площадку в пос. Лоскутово. Переезд был начат ещё в 2008 г. Сейчас у завода производственных площадей в 4 раза меньше, чем было изначально. На переезд было потрачено более 180 млн руб., из них бюджетных средств только 0,5 млн. Две заводские структуры находятся в стадии банкротства. В итоге была освоена новая площадка, а старые корпуса ТИЗа остаются пустующими. Таким образом, производственная структура данного предприятия была вынесена за черту города, но использование земельного участка осталось нерациональным. Кроме того, на территории г. Томска преобладают южные ветра, поэтому целесообразно размещать промышленные предприятия в северной части города либо в этом направлении за городом.
Согласно приложению к Постановлению администрации г. Томска от 30.08.2012 № 1009 «Городская долгосрочная целевая программа "Развитие промышленных и логистических парков в городе Томске на 2013-2015 годы"», в Томске сложилась неэффективная система использования территории, связанная:
а) с нерациональным размещением промышленных объектов и производств;
б) требованиями по установлению санитарно-защитных зон вокруг объектов и производств.
Промышленная застройка в Томске разрозненна и часто находится в непосредственном соседстве с жилой (рисунок).
Пример соседства производственной и общественно-жилой зон:
П-3 - зона производственно-коммунальных объектов III класса вредности; ОЖ -зона общественно-жилого назначения [2]
В соответствии с Генеральным планом и правилами землепользования и застройки, приоритетом градостроительной политики г. Томска является интенсивное развитие, ориентированное на качественное улучшение состояния городской среды. Реализация данного приоритета осуществляется, в частности, через реконструкцию и эффективное использование существующих городских территорий [1].
В качестве одного из элементов формирования архитектурнопространственной среды Томска в Генеральном плане установлена реорганизация производственных территорий с целью снижения негативного экологического воздействия на жилые районы и более эффективного использования существующих территорий и фондов.
Города всего мира в последние 20 лет претерпели изменения. В XXI в. наиболее актуальной становится тенденция создания на территориях существующих мегаполисов «городов для людей», «экополисов». Раньше все пустующие пространства прежде всего выделялись для автотранспорта, практически создавались «города для машин». В современном понимании экологичный город - это город с высоким качеством среды обитания, плотностью застройки, экологичными зданиями и инженерными сооружениями, красивой архитектурно-ландшафтной средой и экологически эффективной индустрией, с решенными проблемами энергетики и транспорта, находящийся в гармонии с природой [4]. Воплощение этой идеи в России, и, в частности, в Томской области, невозможно без комплекса мероприятий, направленных на экологизацию землеустройства урбанизированных территорий, преимущественно на основе земельно-оценочных работ.
В мире уже накоплен значительный опыт эффективного управления земельными ресурсами. Современная практика ведения земельно-оценочных работ находится в весьма активной стадии становления, хотя и имеет длительную историю. Особую значимость во все времена за исключением конца 90-х гг. ХХ в., имела система экологизированного землепользования. Сохранение экологического потенциала земель достигалось посредством социальной, экономической политики и экологизированной доктрины, в основу которой был положен долгосрочный социальный и экономический эффект от упорядоченного землепользования.
Земельно-оценочные работы в современной практике России и зарубежных стран сложились не одинаково, но все же имеют большое значение в жизни каждого человека. Их значимость заключается в установлении аргументированного налога на объекты недвижимого имущества. Ведение земельно-оценочных кадастровых работ носит многоцелевой характер, в России их возникновение произошло сравнительно недавно. Находясь на стадии становления, институт оценки земель постепенно вовлекает земельные участки в рыночный оборот (имущественные отношения). В подобных условиях реальная оценка стоимости земельных участков становится базой для эффективного экологизированного землепользования.
Главная особенность экологизированного землепользования состоит в обеспечении непрерывной оценки и планирования, которые охватывают все стадии «жизненного цикла» создаваемой материальной структуры, что позво-
лит создать начальные условия для последующего формирования комфортной и экологизированной среды обитания.
Устойчивый рост благосостояния муниципального образования посредством земельных ресурсов возможен только при использовании таких методов регулирования, при которых увеличение размера получаемых материальных выгод неразрывно связано с сохранением экологического потенциала земель. Но на данном этапе земельной реформы имеют место предложения, направленные на игнорирование экологической составляющей земельных отношений, такие как внесенный на рассмотрение в Государственную думу законопроект об отмене категорий земель, упразднение института государственной и общественной экологической экспертизы. Эти меры в основном направлены на снижение затрат инвесторов, но противоречат принципам экологизированного землепользования. Доля земельных платежей в федеральный бюджет очень невелика. Таким образом, согласованность, соединение приоритета сохранения экологического состояния земель и получения прибыли от их реализации остается краеугольным вопросом современного землеустройства.
В Томске, как и во многих других городах России, до сих пор продолжается практика уплотненной застройки. Подобная ситуация нарушает нормы не только плотности населения, но и требуемой социальной инфраструктуры. В Томске пока ещё не сложилась такая ситуация, когда нет возможности решить грядущие проблемы в социальной, экологической, экономической ситуации в пределах урбанизированных территорий. Например, в настоящее время развивается и застраивается мкр. Радужный. Проектом планировки предусмотрены придомовые парковки, детские площадки, озеленение, но не запланированы объекты социальной инфраструктуры: детский сад, школа, размещение остановочных пунктов, что, безусловно, не отвечает требованиям современного города. На наш взгляд, внимание должно быть сосредоточено на экологизированных императивах землепользования на урбанизированных территориях. Для этого, прежде всего, необходимо понять, какие критерии экологизированного землепользования первостепенны. А именно: комфортность, безопасность, экологичность проживания по оптимальным обоснованным базовым налоговым ставкам. К сожалению, подобные критерии нигде и никем явно не прописаны. Воплощение этой идеи невозможно без комплекса мероприятий, направленных на экологизацию землеустройства урбанизированных территорий, преимущественно на основе земельно-оценочных работ. В современных земельно-оценочных работах доминирующим остается получение быстрого и высокого дохода над социальной и экологической составляющей.
В нашей работе мы рассмотрели состояние и проблемы экологизации землеустройства урбанизированных территорий в Томске на примере редевелопмента урбанизированных территорий. Однако дать однозначную оценку исследуемым территориям весьма проблематично не только из-за большого количества параметров, слагающих основу административно-территориального образования, но и из-за значительного антропогенного влияния комплекса объектов инженерной инфраструктуры на окружающую природную среду.
Их воздействие в значительной степени ощущается как на землях города, так и за его пределами.
Подобные обстоятельства обусловлены значительным переносом элементов посредством взаимодействия депонирующих компонентов среды. Их детальное исследование (картографирование) позволяет получить максимально дифференцированную, мозаичную картину распределения загрязнений не только от комплекса объектов инженерной инфраструктуры. Своевременный их учет и регистрация позволит дать комплексную геоэкологическую оценку исследуемой территории [6].
На территории Томска к неблагоприятным относятся процессы подтопления городских территорий естественного и техногенного характера, значение каждого из них неравноценно. Суммарное их воздействие ведет к развитию дополнительного инфильтрационного питания, создает условия для формирования техногенных вод в первоначально сухих породах, вызывает повышение уровня грунтовых вод [5].
Опасными явлениями природного характера являются гравитационные процессы на склонах, проявляющиеся в виде оползневых явлений, и процессы, обусловленные деятельностью подземных вод [3]. В настоящее время идёт широкое освоение территорий, подверженных таким опасным процессам. На таких землях были построены микрорайоны Солнечный, Овражный, Радужный, Зелёные горки, имеются отдельные здания, строительство которых в указанных зонах породило большой общественный резонанс, например строительство здания МЧС по адресу пр. Мира, 26, планируемое возведение храма на Каштачной горе, а также дом на ул. Заливной, 19. Эти ситуации разбираются и комментируются учеными, общественными деятелями, представителями власти. Часто их точки зрения оказываются полярными.
В Томской области действует закон от 18.08.2003 № 98-ОЗ «Об оползневых зонах, расположенных в границах территорий муниципальных образований Томской области», согласно которому перед освоением таких территорий нужно провести комплекс мероприятий по снижению геологического риска. Но не всегда данное требование выполняется. Об этом говорил и В. А. Льготин, генеральный директор ОАО «Томскгеомониторинг», в одном из опубликованных интервью по поводу сложившейся ситуации вокруг дома на ул. Заливной, 19. В таких местах также нужно минимизировать нагрузку на геологическую среду, например, при помощи рекреационных зон.
Все вышеперечисленные положения должны быть учтены в первую очередь при проектировании новых объектов строительства, ещё на стадии выбора земельного участка. Потенциальные и существующие собственники объектов недвижимости на таких территориях должны быть уведомлены о мероприятиях, проведенных в целях недопущения негативных последствий активизации опасных процессов. Затраты на строительство при выполнении всех норм, требуемых законами, непременно увеличатся, что при нынешнем положении дел скажется на стоимости объектов недвижимого имущества. Но территории, подверженные таким негативным процессам, не должны оцениваться по общей методике, а стоимость 1 м2 площадей, находящихся на подобных территориях, должна быть меньше, чем в благоприятных районах.
Инвесторы, вкладывающие средства в обустройство территорий, подверженных неблагоприятным воздействиям природного характера, должны приобретать земли по сниженной цене, но обеспечивать выполнение требований существующего законодательства.
Проблемы планирования использования земель в г. Томске достаточно часто возникают по причинам их уникальных территориальных особенностей. Например, в настоящее время активно ведутся дискуссии о застройке левого берега р. Томи. Значимость этой местности предопределена наличием системы водозаборных скважин (палеогенового водоносного комплекса), слагающих основу питьевого водоснабжения практически полумиллионного города. Но в планах застройки территории водозабор не отображен, не указано местоположение его депрессионных воронок, зон санитарной охраны, областей питания в условиях планирования и размещения объектов недвижимого имущества. Таким образом, возникает вопрос о безопасности утверждения проекта в таком виде и соответствии его принципам экологизированного землеустройства.
Решение вышеуказанных проблем становления экологизированного землеустройства в г. Томске возможно с помощью комплекса земельнооценочных работ:
1) разработка методики оценки земель урбанизированных территорий с учетом экологического фактора с сопутствующей оценкой убытков от потери экологического потенциала земельного участка;
2) разработка методики оценки земель урбанизированных территорий с сопутствующей оценкой убытков от потери исторической и эстетической значимости объектов, расположенных на их территории;
3) разработка системы экономических взысканий, основанных на установлении земельных платежей, соразмерных земельной ренте, плате за загрязнение, и возмещении причиненного экологического ущерба;
4) разработка системы дифференцированного налогообложения за использование земельных участков в зависимости от их экологических характеристик.
Эти мероприятия позволят создать условия для рационального использования земель урбанизированных территорий, устойчивого развития экономики в целом.
Библиографический список
1. Постановление администрации города Томска от 30.08.2012 N 1009 «Городская долгосрочная целевая программа «Развитие промышленных и логистических парков в городе Томске на 2013 - 2015 годы». - Условия доступа : http://www.consultant.ru/
2. Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск». -Условия доступа : http://www.admin.tomsk.ru
3. Ольховатенко, В.Е. Опасные природные и техноприродные процессы на территории г. Томска и их влияние на устойчивость природно-технических систем / В.Е. Ольховатенко, М.Г. Рутман, В.М. Лазарев. - Томск : Печатная мануфактура, 2005. - 151 с.
4. Тетиор, А. XXI век - век создания экологичной среды обитания / А. Тетиор. Строительная газета. - № 20 (9823) от 20 мая 2005 г. - С. 1-5.
5. Серяков, С.В. Природно-техногенные условия экологизации урбанизированных территорий на примере города Томска : автореф. ... канд. геол.-мин. наук : 25.00.36. - Томск, 2007. - 21 с.
6. Попов, В.К. Природно-техногенные условия экологизации землепользования урбанизированных территорий / В.К. Попов, С.В. Серяков // Вестник науки Сибири. - 2012. -№ 1(2). - С. 10-16.
References
1. Postanovlenie administratsii Goroda Tomska ot 30.08.2012 N 1009 «Gorodskaya dol-gosrochnaya tselevaya programma «Razvitie promyshlennykh i logisticheskikh parkov v go-rode Tomske na 2013 - 2015 gody» [The city long-term special-purpose programme «Development of industrial and logistical parks in Tomsk for 2013 - 2015]. - Available at : http://www.consultant.ru/ (rus)
2. Pravila zemlepol'zovaniya i zastroyki munitsipal'nogo obrazovaniya «Gorod Tomsk» [Land use and development rules of intracity municipality “Tomsk”]. - Available at : http://www.admin.tomsk.ru (rus)
3. Ol'khovatenko, V.E., Rutman, M.G., Lazarev, V.M. Opasnye prirodnye i tekhnoprirodnye protsessy na territorii g. Tomska i ikh vliyanie na ustoychivost' prirodno-tekhnicheskikh sistem [Hazardous natural and techno-natural processes on Tomsk territories and their influence on stability of nature-technical systems]. - Tomsk, Pechatnaya manufaktura Publ., 2005. - 151 p. (rus)
4. Tetior, A. XXI vek - vek sozdaniya ekologichnoy sredy obitaniya [XXI century - the century of creating the ecological life environment]. Stroitel'naya gazeta Publ. - No. 20 (9823) (dated 20.05.2005). - P. 1-5. (rus)
5. Seryakov, S.V. Prirodno-tekhnogennye usloviya ekologizatsii urbanizirovannykh territoriy na primere goroda Tomska [Natural-technogenic conditions of urbanized territories ecologization as exemplified by city Tomsk]. - Tomsk, 2007. - 21 p. (rus)
6. Popov, V.K., Seryakov, S.V. Prirodno-tekhnogennye usloviya ekologizatsii zemlepol'zovaniya urbanizirovannykh territoriy [Natural-technogenic conditions of urbanized territories ecologization] // Vestnik nauki Sibiri [Bulletin of Science in Siberia]. - 2012. - No. 1 (2). - P. 10-16. (rus)
