CC BY
33
система и пневматическое оборудование, оборудование систем искусственного климата и информирования пассажиров, провода, кабели и ряд других.
Другим не менее важным условием снижения себестоимости перевозки являются маркетинговые исследования, которые позволяют значительным образом существенно снижать затраты и впоследствии повышать прибыль. Нет необходимости повышать все тарифы. Нужно просто выделить наиболее привлекательные маршруты, которые пользовались бы спросом у платежеспособного населения, и предложить
пассажирам на них комфорт и сервис соответствующего уровня.
Решение вышеперечисленных задач позволит оптимизировать расходы на организацию пригородных пассажирских перевозок, повысить их качество, обеспечить большую привлекательность, тем самым повысив его конкурентоспособность, следствием чего станет повышение эффективности работы пригородного комплекса железнодорожного транспорта. А рентабельность пригородного сообщения - это путь к устойчивому освоению и развитию территории России.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИМ СПИСОК
1. Верховых Г. В. Развитие и повышение эффективности пригородных пассажирских перевозок // Железнодорожный транспорт. - 2007. - № 3. С. 15 - 19.
2. Garibotto Е. Метрополитен и пригородный транспорт // Железные дороги мира. - 2007. - № 10. - С. 23 - 27.
3. Электронный ресурс: www.omskprigorod.ru
Муховецкий Дмитрий Дмитриевич - аспирант Омского государственного университета путей сообщения
Дата поступления статьи в редакцию: 15 марта 2012 г.
© Д. Д. Муховецкий, 2012
ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛЬЕМ НА ОСНОВЕ ТОВАРИЩЕСТВ-СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
УДК 332.87
Ю. А. Фомина, Э. В. Фомин
Омский государственный университет путей сообщения
Данная статья посвящена проблеме управления жильем в городе. Автор сравнивает эффективность форм управления, описывает особенности функционирования ТСЖ, утверждает, что по мере укрепления институтов гражданского общества будет расти число жилищных кооперативов и товариществ, повышаться эффективность управления жильем.
Ключевые слова: управление многоквартирным домом, управляющая организация, товарищество собственников жилья, эффективность управления.
Сферажилищно-коммунальногохозяйства, в частности управление многоквартирными домами, остается одной из самых проблемных в российской экономике, и в частности экономике Омского региона.
В данной статье мы рассмотрим вопрос о создании системы эффективного управления жильем на примере города Омска. Разработка и реализация проекта «Система эффективного управления жильем» проводилась на средства
управляющей компанией
Рис. 1. Кибернетический характер взаимодействия управляющей компании и собственников жилья
субсидии, предоставленной администрацией города Омска, по результатам конкурса по разработке и выполнению общественно-полезных проектов на территории города Омска в 2009
- 2010 гг.
Методологический базой данного исследования стали институциональная теория и системный подход.
Разработка проекта осуществлялась на основе исследования эффективности систем управления многоквартирным домом при использовании различных способов управления. К возможным способам управления многоквартирным домом, указанным в ст. 161 Жилищного кодекса, относятся следующие: непосредственное управление собственниками помещений, управление управляющей организацией, управление товариществом собственников жилья, управление жилищным или жилищно-строительным кооперативом.
По данным администрации г. Омска в 2009 г. в г. Омске сложилась следующая ситуация по управлению многоквартирными домами. Из 14 645 многоквартирных домов выбрали:
• управление управляющей организацией
- 8811 домов, при этом в г. Омске действует 38 управляющих компаний;
• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) - 1648 домов, всего в г. Омске образовано 383 ТСЖ;
• управление жилищным или жилищностроительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом
- около 550 домов;
• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме или не выбран способ управления - около 3600 домов.
В данной статье мы рассмотрим только наиболее распространенные формы управления многоквартирными домами, а именно: управление управляющей организацией и управление товариществом собственников жилья.
Эффективность системы управления многоквартирным домом во многом зависит от ее организационно-правовой формы, так
как последняя влияет на организационную структуру управления домом, правила (институты) взаимодействия собственников квартир, возможность участия собственников в изменении правил, следовательно, на возможность адаптации к изменяющимся условиям.
Управление управляющей организацией
Рассмотрим систему взаимодействия управляющей компании и собственников помещений в многоквартирном доме, наиболее распространенную в г. Омске.
Система взаимодействия управляющей компании и собственников помещений в многоквартирном доме выстраивается по кибернетическим принципам: органом управления выступает управляющая компания, объектом управления - общее имущество многоквартирного дома (рис. 1).
Собственники помещений взаимодействуют с управляющей компанией как с управляющей организацией.
Обратная связь с жильцами организуется и осуществляется управляющей компанией, то есть обратная связь является внешней по отношению к объекту управления, такая система управления является слабо адаптивной. От управляющей компании зависит, насколько эффективна обратная связь - например, как быстро обрабатываются заявления жильцов.
За управление жильцы платят и получают от управляющей компании соответствующие договору услуги.
Хотя порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств указывается в договоре управления, фактически этот контроль осуществить очень сложно. По определению в кибернетической системе объект не может контролировать свой орган управления. Построение отношений по кибернетической схеме приводит на практике к отсутствию должного контроля над управляющей компанией со стороны собственников жилья.
Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на
основании решения общего собрания собственников помещений (ст. 161 Жилищного кодекса), поэтому если собственников не устраивает качество услуг, то они могут сменить управляющую компанию на другую управляющую организацию или сменить способ управления многоквартирным домом.
И хотя конкуренция между управляющими компаниями и наличие альтернатив (например, ТСЖ) должны бы стимулировать управляющие компании к повышению качества услуг, но на практике этого не происходит.
Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)
С позиций системного подхода ТСЖ представляет собой самоорганизующуюся систему, так как собственники жилья (элементы системы) включены в обратную связь (участвуют в работе правления, общего собрания), то есть непосредственно участвуют в адаптации системы, в изменении ее правил (рис. 2). Самоорганизующаяся система является высоко адаптивной.
Оперативная обратная связь осуществляется правлением; стратегическая обратная связь - общим собранием членов товарищества, ревизионной комиссией.
Оперативная обратная связь, функция которой состоит в контроле выполнения текущих правил и обеспечении стабильности системы, осуществляется правлением, а правление формируется из членов товарищества (из собственников жилья). Правление осуществляет контроль деятельности ТСЖ.
Собственники жилья (элементы системы) включены также и в стратегическую обратную связь, функция которой состоит в адаптации системы к изменяющимся условиям. Стра-
тегическая обратная связь осуществляется общим собранием членов товарищества. То есть собственники жилья могут участвовать в изменении внутренних правил ТСЖ.
В ходе выполнения проекта была также рассчитана эффективность товарищества собственников жилья по сравнению с управляющими компаниями. Расчеты показали, что создание ТСЖ выгодно при площади дома свыше 4 тыс. кв. метров, то есть плата за содержание и ремонт жилого помещения не превышает рекомендованного городом тарифа и тарифов управляющих организаций. При этом все расчеты (тарифов, расходов) велись исходя из того, что дополнительных доходов у ТСЖ нет. На практике ТСЖ может быть эффективно и при площади менее 4 тыс. кв. метров.
Переход к ТСЖ сопровождается созданием дополнительных рабочих мест, улучшается качество обслуживания домов, у жильцов появляется чувство хозяина жилья, ответственности за свой дом. При увеличении площади ТСЖ сокращается тариф, так как возникает экономия на масштабах. На практике площадь ТСЖ не превышает 12 - 16 тыс. кв. метров.
Основные денежные средства ТСЖ складываются из обязательных платежей членов ТСЖ за содержание и текущий ремонт жилья. Обязательные платежи не являются доходом ТСЖ.
ТСЖ может устанавливать тариф, отличающийся от городского. Но, как правило, ТСЖ придерживаются городских тарифов. Существенное превышение тарифа может возникнуть по двум основным причинам. Во-первых, мала площадь ТСЖ. При уменьшении площади ТСЖ затраты сокращаются непропорционально. Растет удельный вес заработной платы на квадратный метр. Во-вторых, неэффективно расходуются средства ТСЖ.
Рис. 2. Структура ТСЖ
Доходы ТСЖ могут складываться из следующих составляющих.
Доходы от поступлений за содержание нежилых помещений. Если в доме ТСЖ есть нежилые помещения, находящиеся в частной или государственной / муниципальной собственности, то их собственники или арендаторы также платят ТСЖ за техническое обслуживание. Оплата ТСЖ за обслуживание помещений должна производиться независимо от того, вступили собственники нежилых помещений в ТСЖ или нет.
Доходы от аренды сторонним организациям нежилых помещений многоквартирного дома, находящихся в общей собственности. В аренду могут сдаваться мусоросборные помещения, подвал, парадные подъезды и другие помещения, например, под магазин, спортивный клуб и др.
Размещение рекламы возможно как на фасаде дома, так и в подъездах, лифтах, лестничных площадках. ТСЖ и рекламодатель (рекламное агентство) должны заключить договор, в котором оговаривается стоимость размещения рекламы. Плата за размещение рекламы на фасаде дома взимается исходя из площади рекламной конструкции, кроме режимной вывески.
Средства товарищества собственников жилья также формируются из субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий (ст. 151 Жилищного кодекса). Субсидии на капитальный ремонт предоставляются согласно ФЗ-185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». В г. Омске ТСЖ могут участвовать в городском смотре-конкурсе «Омские улицы» и получить право на субсидию из городского бюджета.
Перспективы развития товариществ собственников жилья
Согласно ст. 142 Жилищного кодекса два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Взаимодействуя внутри некоммерческого партнерства, его члены могут решать общие вопросы.
Результатом взаимодействия в некоммерческом партнерстве может стать выработка общей позиции и инициатив для администрации города, депутатов городского Совета, поддержка на выборах определенных кандидатов в депутаты городского Совета.
Некоммерческие партнерства ТСЖ как некоммерческие организации могут объединяться в ассоциации и союзы некоммерческих организаций. В рамках союза некоммерческие партнерства смогут решать уже крупномасштабные задачи по содержанию, ремонту и обслуживанию жилья и др.
Организация некоммерческих партнерств и союзов некоммерческих партнерств по управлению жильем приведет не только к росту эффективности содержания жилья, но и к развитию институтов гражданского общества, а, следовательно, к повышению адаптивности и устойчивости российской экономики.
Смена способа управления многоквартирным домом
На сегодняшний день в г. Омске преобладающей формой управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией. Непосредственное управление собственниками фактически не применяется.
Количество ТСЖ и жилищных кооперативов не превышает 10 % от числа многоквартирных домов. Таким образом, преобладает вертикальный тип управления многоквартирными домами. При этом уровень информированности населения об управлении многоквартирными домами очень низкий.
В 2009 г. был проведен опрос населения г. Омска. Опрос проводился в домах, которые выбрали в качестве способа управления многоквартирным домом управляющую компанию. Выборка составила 210 квартир (7 домов). Лишь 27 % респондентов оказались довольны работой управляющей компании; 70 % - не довольны; 3 % - выразили безразличие к работе управляющей компании.
Но даже при существующем недовольстве работой управляющей компании и длинных списках претензий, только 30 % опрошенных выражают желание сменить форму управления на товарищество.
Одной из причин является то, что большинство опрошенных имеет лишь общие представления о товариществе собственников жилья.
Распространены такие ответы, как «лучше все равно не будет», «некому взяться за организацию - проблема кадров», «ТСЖ приведет к увеличению расходов», «проблема контроля деятельности председателя и правления».
Здесь на практике мы можем наблюдать зависимость институтов от траектории предшествующего развития и наличие институциональной ловушки. Даже если жителей не устраивает работа прежней управляющей компании,
они с большей вероятностью выберут новую управляющую компанию, чем организуют товарищество собственников жилья. Дело в том, что смена способа управления многоквартирным домом сопровождается большими трудностями и затратами, как морально-психологическими, так и материальными.
Именно поэтому реформа ЖКХ привела к сохранению вертикального способа управления многоквартирными домами. Большинство домов перешло от ЖЭУ к управляющим организациям, но не к товариществам.
Преодоление склонности к выбору вертикальных институтов - сложная задача для российского общества. Тенденция к увеличению товариществ-собственников жилья, то есть к самоорганизации в управлении жильем, не может идти вразрез с общими тенденциями гражданского общества. Поэтому по мере укрепления институтов гражданского общества будет расти число жилищных кооперативов и товариществ, повышаться эффективность управления жильем.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИМ СПИСОК
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
2. Федеральный закон о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ.
3. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307.
4. Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме: Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.
5. Нестеренко А. Н. Проблемы институционально-эволюционной теории // Экономика и институ-
циональная теория / под ред. Л. И. Абалкина. - М.: Эдиториал УРСС, 2002. - С. 73 - 88.
6. Норт Дуглас. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики: пер. с англ. / под ред. Б. З. Мильнера. - М.: Фонд экономической книги «Начала», 1997. - 180 с.
7. Пригожин И., Стингерс И. Порядок из хаоса: Новый диалог человека с природой: пер. с англ. / под ред. В. И. Аршинова, Ю. Л. Климонтовича, Ю. В. Сачкова. - М.: Прогресс, 1986. - 432 с.
8. Фомина Ю. А. Создание и развитие системы эффективного управления жильем на основе товариществ собственников жилья: метод. указания / Ю. А. Фомина, Э. В. Фомин, А. Т. Балакирева. - Омск: Русь, 2009. - 64 с.
Фомина Юлия Андреевна - кандидат экономических наук, доцент Омского государственного университета путей сообщения Фомин Эдуард Владимирович - аспирант Омского государственного университета путей сообщения
Статья поступила в редакцию 15 марта 2012 г.
© Э. В. Фомин, Ю. А. Фомина, 2012
ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ СТРАТЕГИИ ПРЕДПРИЯТИЯ НА ОСНОВЕ СЦЕНАРНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ
УДК 658
Б. П. Воловиков
Омский институт (филиал) Российского государственного торгово-экономического университета
В статье представлены результаты разработки производственной стратегии промышленного предприятия на основе финансового анализа проекта технического перевооружения. Анализ чувствительности проекта позволил ранжировать факторы, определяющие эффективность проекта и скорректировать стратегический план модернизации технологической базы предприятия.
Ключевые слова: производственная стратегия, управление проектом, техническое перевооружение промышленного предприятия, анализ чувствительности проекта, сценарное планирование, оптимальное управление проектом.
